Der Energieausweis

Was Sie über den Gebäudeenergieausweis wissen sollten

Wände, Fenster, Dach und Heizung nimmt der Energieausweis unter die Lupe. So sollen Interessentinnen und Interessenten vor dem Kauf in etwa einschätzen können, welche Energiekosten auf sie zukommen. Verkäuferinnen und Verkäufer können mit guten Energiewerten punkten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mittlerweile ist der Gebäudeenergieausweis bei Vermietung und Verkauf für nahezu alle Wohngebäude Pflicht.
  • Dabei gibt es zwei Arten von Ausweisen: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis.
  • Der Verbrauchsausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohnerinnen und Bewohner der Immobilie in den letzten drei Jahren verbraucht haben.
  • Der Bedarfsausweis analysiert den energetischen Zustand des Hauses, etwa die Bausubstanz und die Heizung. Auf dieser Basis wird ein Wert errechnet, der unabhängig vom Verhalten der Bewohnerinnen und Bewohner ist.

So funktioniert der Gebäudeenergieausweis

Er funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil auf dem Energieausweis (manchmal auch „Energiepass“ genannt) im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch vergleichsweise gering. Zeigt er auf Gelb oder Rot, gibt es noch viel Verbesserungspotenzial. Der rote Bereich beginnt bei 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Zur genaueren Einteilung gibt es auf dem Energieausweis die sogenannten Energieeffizienzklassen. Dabei wird von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (schlechte Energieeffizienz) eingeteilt. Außerdem stehen weitere Angaben darauf. Zum Beispiel das Baujahr und die Art der Heizung. Das Ziel: Käuferinnen und Käufer, aber auch Mieterinnen und Mieter sollen vorab besser überschlagen können, wie hoch der Energieverbrauch im jeweiligen Objekt voraussichtlich ist.

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Wann Sie einen Energieausweis benötigen

Mittlerweile ist der Gebäudeenergieausweis bei Vermietung und Verkauf für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Wenn Sie Ihre Bestandsimmobilie selbst bewohnen, benötigen Sie ihn hingegen nicht. Bauen Sie ein Haus, müssen Sie sich das Dokument hingegen ausstellen lassen. Beim Verkauf von Haus oder Wohnung müssen Sie Interessentinnen und Interessenten den Gebäudeenergieausweis vorlegen. Beim Vermieten legen Sie ihn Mietern oder Mieterinnen vor. Wer dann keinen Ausweis besitzt, kann bei Kontrollen hohe Geldstrafen erhalten. Die Vorschriften dazu sind seit 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt.

Verbrauchs- und bedarfsorientierter Energieausweis

Es gibt zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohnerinnen und Bewohner der Immobilie in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Die Angaben hängen also auch davon ab, wie sparsam die Bewohner und Bewohnerinnen in ihrem Energieverbrauch sind. Stand die Immobilie lange leer, gibt das Ergebnis keinen Aufschluss über den Energiebedarf.

Der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) ist umfassender. Er analysiert den energetischen Zustand des Hauses, etwa die Bausubstanz und die Heizung. Auf dieser Basis wird ein Wert errechnet, der unabhängig vom Verhalten der Bewohnerinnen und Bewohner ist. So lässt er sich gut mit anderen Immobilien vergleichen.

In der Regel können Sie wählen, welche Art von Ausweis Sie beantragen. Eine Ausnahme: Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht. Für den verbrauchsorientierten Energieausweis sollten Sie zwischen 30 und etwa 100 Euro einkalkulieren. Die Kosten des bedarfsorientierten Energieausweises liegen je nach Immobilie zwischen etwa 150 Euro und 1.000 Euro.

Beide Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Das gilt auch, wenn Sie noch einen Energieausweis vom Kauf Ihres Eigenheims haben und ihn beim Verkauf innerhalb der Gültigkeit wiederverwenden. Die Käuferinnen oder Käufer können ihn innerhalb der Frist auch weiterverwenden, zum Beispiel um ihn einem Mieter oder einer Mieterin vorzulegen oder falls sie das Eigenheim wieder verkaufen. Beachten sollten sie, dass ein Vergleich von Ausweisen unterschiedlicher Gebäude schwierig ist, wenn einer davon 2014 und früher ausgestellt wurde. Bis 2014 wurden die Kennziffern noch anders bewertet als heutzutage.

Tipp: Der Energieausweis enthält konkrete Tipps zur energetischen Sanierung. Eventuell lohnt es sich, einfache Maßnahmen noch vor dem Verkauf Ihrer Immobilie umzusetzen.

Beispiel eines Bedarfausweises (Seite 2 des Dokuments)

Energieausweis

Pflichtangaben im Exposé

Das GEG legt in § 87 fest, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen.

  • Liegt ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis vor?
  • Welchen Endenergiebedarf oder Energieverbrauchswert hat die Immobilie?
  • Welche Energieträger für die Heizung gibt es im Gebäude?
  • Bei Wohnimmobilien: Aus welchem Baujahr stammt die Immobilie?
  • Bei Wohnimmobilien: Welche Effizienzklasse erreicht das Gebäude? Diese Angabe müssen Sie nur machen, wenn der Ausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.
  • Wie hoch sind die CO²-Emissionen des Gebäudes? Diese Angabe müssen Sie nur machen, wenn der Ausweis nach dem 1. Mai 2021 ausgestellt wurde.

Energieausweis beantragen

Unsere Immobilienmaklerinnen und -makler kennen kompetente und verlässliche Expertinnen und Experten und beschaffen den Energieausweis gern für Sie. Gehen Sie lieber auf eigene Faust vor, können Sie den Bedarfsausweis zum Beispiel in einem Architektur- oder Ingenieurbüro oder bei einem Heizungsbauerbetrieb beauftragen. Wenden Sie sich für den bedarfsorientierten Energieausweis am besten an einen Anbieter mit Zusatzausbildung als Energieberater oder Energieberaterin. Eine Datenbank mit möglichen Expertinnen und Experten finden Sie beispielsweise hier.

Tipp: Die Verbraucherzentrale empfiehlt, darauf zu achten, dass Ausstellerinnen und Aussteller eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben. Bei einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis können so eventuell entstehende Ansprüche unter Umständen abgedeckt werden.

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Häufige Fragen zum Gebäudeenergieausweis:

Das ist ein Dokument, das den Vergleich von Gebäuden in Bezug auf ihre Energieeffizienz und voraussichtliche Energiekosten erleichtern soll. Das Prinzip ist ähnlich wie zum Beispiel bei den Energieeffizienzklassen von Kühlschränken. Der potenzielle Käufer oder die Käuferin sowie der Mieter oder die Mieterin einer Immobilie soll anhand des Energieausweises einen ersten Eindruck gewinnen können, wie hoch die Nebenkosten in etwa sein werden und ob eventuell Sanierungsbedarf besteht.

Mittlerweile ist der Gebäudeenergieausweis bei Vermietung und Verkauf für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Wenn Sie Ihr bestehendes Eigenheim selbst bewohnen, brauchen Sie ihn hingegen nicht. Erst beim Verkauf müssen Sie Interessentinnen und Interessenten den Ausweis vorlegen. Beim Vermieten legen Sie ihn den Mietern oder Mieterinnen vor. Wer dann keinen Ausweis besitzt, kann bei Kontrollen hohe Geldstrafen erhalten.

Unsere Immobilienmaklerinnen und -makler beantragen diesen gern für Sie. Kommen Sie auf uns zu und lassen Sie sich beraten.

Welchen Ausweis Sie benötigen, hängt von der Art des Hauses oder der Wohnung ab. Wenn Ihre Immobilie nach dem 1.11.1977 gebaut wurde und/oder über mehr als fünf Wohneinheiten verfügt, brauchen Sie nur einen Verbrauchsausweis, der vergleichsweise günstig zu bekommen ist. Das gilt normalerweise auch, wenn Ihre Immobilie davor gebaut wurde, aber in jüngerer Zeit grundlegend energetisch saniert wurde. Diese Sanierung sollten Sie durch Belege nachweisen können.

Für alle anderen Gebäuden müssen Sie den Bedarfsausweis erstellen lassen. Anders verhält es sich bei Nicht-Wohnhäusern. In diesem Fall reicht der Verbrauchsausweis.

Bei Mischgebäuden wird es kompliziert. Wenn keine Nutzungsart eindeutig überwiegt, werden die Gebäudeteile getrennt behandelt.

Ob Sie beim Hausverkauf einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis benötigen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht. Ansonsten reicht der Verbrauchsausweis.

Übrigens: Sie müssen schon im Inserat für Ihr Haus angeben, ob es sich um einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis handelt.

Das Gebäudeenergiegesetz regelt, dass auch Vermieter und Vermieterinnen einen Energieausweis vorzeigen müssen, wenn eine Immobilie neu vermietet wird. Ausnahme: Die Regelung gilt unter anderem nicht für Ferienimmobilien.

Ob Sie einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis vorlegen müssen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der Bedarfsausweis notwendig. Ansonsten reicht der Verbrauchsausweis.

Bei Nicht-Wohngebäuden reicht immer ein Verbrauchsausweis.

Er wurde eingeführt, um die energetische Qualität von Gebäuden einfacher zu beurteilen und um einen Vergleich in Bezug auf die Energiedaten von Immobilien zu erleichtern.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten:

Verbrauchsausweis:

  • Abrechnungen der Energiekosten der vergangenen drei Jahre
  • Fotos vom Gebäude
  • Angaben zu Leerstand

Bedarfsausweis:

  • Grundrisse, Ansichten, Schnitte des Gebäudes
  • Abrechnungen der Energiekosten der vergangenen drei Jahre
  • Baubeschreibung und Fotos vom Gebäude
  • gegebenenfalls Unterlagen zu vorgenommenen Modernisierungen
  • Schornsteinfeger-Protokoll der Abgasmessung

Sowohl Verbrauchs- und als auch Bedarfsausweise sind zehn Jahre lang gültig.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

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