Immobilie geerbt – das müssen Sie wissen
Wann es ich lohnt, das Erbe anzutreten
Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt? Selbst die schönste Villa kann zur Last werden, wenn sie nicht abbezahlt ist oder die Angehörigen sich darum streiten. Wir erklären Ihnen, wie Sie nach der Erbschaft am besten vorgehen und geben einen Überblick über Kosten und Erbschaftsteuer.
Das Wichtigste in Kürze:
- Als Erbe oder Erbin übernehmen Sie die Verantwortung für die Immobilie – so auch Hypotheken und Schulden.
- Ist der Nachlass insgesamt überschuldet, sollten Sie die Erbschaft form- und fristgerecht ausschlagen.
- Was soll mit der Immobilie passieren? Verkaufen, vermieten oder selbst beziehen: Wägen Sie jeweils alle Vor- und Nachteile ab.
- Lassen Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie ermitteln.
Bei etwa jedem zweiten Nachlass in Deutschland wird mittlerweile eine Immobilie vererbt, meist an Lebenspartner oder Lebenspartnerinnen, Kinder, Enkelkinder oder Verwandte. Was viele allerdings nicht wissen ist, dass ihnen als Erbe oder Erbin nicht automatisch ein schuldenfreies, saniertes Luxusanwesen in Innenstadtnähe zufällt. Nicht jeder oder jede kann das Haus oder die Wohnung halten oder dem Finanzamt die ausstehenden Steuern zahlen. Neben dem Streit in der Familie kann so selbst die größte Villa zur Last werden.
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Das Erbe annehmen oder ausschlagen – für diese Entscheidung gelten enge Fristen
Als erbende Person erhalten Sie den Nachlass des Erblassers oder der Erblasserin nur als Ganzes. Mit einer Erbschaft sind daher nicht nur Vermögensgegenstände verbunden, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten. Sie können sich also nicht die wertvollen Möbel herauspicken, das unsanierte, bis unters Dach verschuldete Reihenhaus aber ablehnen. Hier gilt das Prinzip: Alles oder nichts. Übersteigen die Schulden den Wert des Hauses, machen Sie bei der Annahme der Erbschaft unterm Strich Verlust.
Für die Entscheidung, den Nachlass auszuschlagen, ist allerdings Eile geboten. Sie haben dafür in der Regel eine Frist von sechs Wochen. Diese beginnt, sobald Sie vom Tod des Erblassers oder der Erblasserin erfahren haben. Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag, tickt die Uhr ab dem Zeitpunkt, an dem die Verfügung eröffnet wird. Hatte der Erblasser oder die Erblasserin zuletzt einen Wohnsitz im Ausland, so verlängert sich die Ausschlagungsfrist um sechs Monate. Verstreicht die Ausschlagungsfrist, gilt die Erbschaft als angenommen. Haben Sie die Erbschaft bereits angenommen, ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich.
Sich einen Überblick zu verschaffen ist das A und O
Verschaffen Sie sich zügig einen Überblick über Wert und Nutzbarkeit der geerbten Immobilie. Sie können als Erbe oder Erbin beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anfordern. Dieser gibt Ihnen Auskunft darüber, ob das Haus oder die Wohnung noch mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Die Bank des Verstorbenen oder der Verstorbenen gibt Ihnen darüber hinaus Auskunft über weitere Schulden, mögliche Mieteinnahmen oder Guthaben. Dafür benötigen Sie entweder eine über den Tod hinaus geltende Kontovollmacht, eine Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament.
Lassen Sie zudem von einer Expertin oder einem Experten den Zustand der Immobilie checken. Wie stehts ums Mauerwerk, die Heizung, das Dach und Co. Besonders ältere Immobilien sind häufig sanierungsbedürftig, was wiederum teuer werden kann. Erst mit diesen Daten können Fachleute den tatsächlichen Verkehrswert beurteilen und Ihnen die Entscheidung zum Antreten oder Abschlagen der Erbschaft erleichtern. Für die energetische Sanierung erhalten Sie eventuell staatliche Förderungen.
Erbschaft angenommen
Entscheiden Sie sich dazu, die Erbschaft anzunehmen, müssen Sie sich als Erstes als Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuchamt eintragen lassen. Um die gesetzliche Erbfolge nachzuweisen, benötigen Sie einen Erbschein. Diesen gibt es auf Antrag und gegen Gebühr beim Nachlassgericht. Der Erbschein ist aber nur eine Möglichkeit, sein Erbrecht nachzuweisen. Hat die Verstorbene oder der Verstorbene ein notarielles Testament gemacht, genügt dieses, damit das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt. Ein einfaches Testament reicht hierfür nicht aus. Die Umschreibung im Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Bei einer Erbengemeinschaft können mehrere Erben und Erbinnen einen gemeinschaftlichen Erbschein oder ein Teilerbschein beantragen, der die Größe der einzelnen Erbschaftsanteile ausweist.
Sie haben nun drei Optionen für Ihre geerbte Immobilie: verkaufen, vermieten oder selbst beziehen
Das spricht für den Verkauf der Immobilie:
- Sie können die Erbschaft monetarisieren und frei über das Geld verfügen.
- Sie erben in einer Erbengemeinschaft und können so das Erbe gerecht verteilen.
- Die Immobilie steht in einer von Mietern oder Mieterinnen wenig nachgefragten Lage.
- Die Mietpreise vor Ort sind niedrig. Die Ausgaben einer Vermietung lägen über den der Mieteinnahmen.
- Die Immobilienpreise vor Ort fallen. Es ist keine Besserung in Sicht. Deshalb könnte es sich lohnen, gleich zu verkaufen, um Wertverlust zu vermeiden.
- Sie wohnen weit entfernt von der Immobilie und Sie vermeiden langfristigen Verwaltungsaufwand.
Das spricht fürs Vermieten der Immobilie:
- Die Mieteinnahmen wären höher als die Ausgaben für die Vermietung (inklusive Nebenkosten).
- Die Immobilie ist in gutem Zustand. Aufwand und Kosten für die Instandhaltung sind kalkulierbar.
- Die Immobilie steht in einer gefragten Gegend.
- Der Mietspiegel verrät, dass die Mietpreise vor Ort konstant steigen.
- Sie wohnen in der Nähe und können sich um die Verwaltung kümmern. Alternativ gibt es eine kostengünstige Immobilienverwaltung in der Nähe.
- Wenn die Kaufpreise vor Ort steigen, lohnt es sich vielleicht, noch mit dem Verkauf zu warten und erst einmal zu vermieten.
- Emotionale Gründe hindern Sie daran, die Immobilie zu verkaufen oder sie wollen zu einem späteren Zeitpunkt eventuell selbst einziehen.
Als Letztes können Sie die Immobilie auch noch selbst beziehen. Besonders bei Häusern oder Wohnungen der Eltern oder nahen Familienangehörigen gibt es oft einen emotionalen Wert, der mit der Immobilie verbunden ist. Sie müssen darum abwägen, ob Sie dort einziehen wollen oder nicht. In jedem Fall ist dennoch der Sanierungsbedarf zu prüfen. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie die finanziellen Möglichkeiten haben, Ihren Miterben und Erbinnen ihren Pflichtteil auszuzahlen, um die Immobilie allein nutzen zu können.
Die Steuer einkalkulieren
Nahe Verwandte, wie Ehegatten, Ehefrauen, Kinder oder Enkelkinder müssen sich in der Regel keine großen Sorgen ums Finanzamt machen – solange sie kein riesiges Vermögen, Aktienpakete, eine Luxusvilla oder ein Mehrfamilienhaus erben. Eheleute etwa können jeweils bis zu 500.000 Euro von Partner oder Partnerin erben, ohne darauf Steuern zahlen zu müssen. Gleiches gilt für eingetragene Lebenspartnerschaften. Kinder dürfen von jedem Elternteil Werte bis zu 400.000 Euro steuerfrei behalten, Enkelkinder bis zu 200.000 Euro. Die Freibeträge für die Urenkelkinder oder auch für Eltern, die von ihren Kindern erben, liegen bei 100.000 Euro, für alle übrigen erbenden Personen – auch ohne Verwandtschaftsverhältnis – liegt die Grenze bei 20.000 Euro.
Wenn Sie allerdings beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erben, das mehrere Millionen Euro wert ist und damit über den jeweiligen Freibetrag hinausgeht, müssen Sie diesen Betrag versteuern. Dafür gibt es drei Steuerklassen:
Der günstigste Steuersatz gilt für Steuerklasse I. Er betrifft Eheleute oder Menschen in eingetragenen Lebenspartnerschaften, Kinder und Stiefkinder sowie weitere enge Verwandte.
Entfernte Verwandte erhalten in Steuerklasse II die zweitgünstigsten Steuersätze. Dazu zählen unter anderem Geschwister und Geschwisterkinder, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Eheleute.
Die höchsten Steuersätze gelten in Steuerklasse III für alle übrigen Erwerberinnen und Erwerber, die nicht mit dem Erblasser oder der Erblasserin verwandt sind.
Ausnahmen: Selbst genutztes Wohneigentum
Für Eheleute, gesetzliche Lebenspartnerinnen und -partner sowie Kinder gibt es unabhängig vom Steuerfreibetrag noch einen Extra-Vorteil. Für sie bleibt selbst genutztes Wohneigentum im Erbfall steuerfrei – vorausgesetzt, sie wohnen schon darin oder die Kinder ziehen im Erbfall ein. Die Erbinnen und Erben müssen zudem zehn Jahre selbst darin wohnen bleiben. Innerhalb dieser Zeit darf die Immobilie nicht vermietet oder als Zweitwohnsitz genutzt werden. Ausnahme: Die erbende Person muss in ein Pflegeheim. Für Kinder gilt die Zusatzregelung, dass bis maximal 200 Quadratmeter keine Erbschaftsteuer fällig wird. Keine Rolle spielt, ob es sich um ein bescheidenes Apartment oder um eine Luxusvilla handelt. Beispiel: Ein Kind erbt von der Mutter ein Haus im Wert von 500.000 Euro und 250 Quadratmetern Wohnfläche. 200 Quadratmeter davon bleiben steuerfrei, die 50 übrigen Quadratmeter nicht. Bei einem Verkehrswert von 50.000 Euro sind sie vom steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro gedeckt, es fällt keine Erbschaftsteuer an.
Häufige Fragen:
Wenn Sie ein Haus erben, sei es als Teil einer Erbengemeinschaft oder als Alleinerbe, stellt sich die Frage: Wollen Sie in das Haus einziehen, es vermieten oder verkaufen? Diese Entscheidung sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Die finanziellen Konsequenzen können weitreichend sein.
Das spricht für Vermieten:
- Die Mieteinnahmen sind höher als die Ausgaben für die Vermietung (inklusive Nebenkosten).
- Die Immobilie ist in gutem Zustand. Aufwand und Kosten für die Instandhaltung sind kalkulierbar.
- Die Immobilie steht in einer gefragten Lage. Sie finden leicht Mieter.
- Ein Blick in den Mietspiegel verrät, dass die Mietpreise vor Ort tendenziell steigen.
- Sie wohnen in der Nähe und können sich um die Verwaltung der Immobilie kümmern. Oder es gibt eine zuverlässige Hausverwaltung im Umkreis.
- Sie möchten in nächster Zeit bei einem Finanzinstitut einen größeren Kredit aufnehmen. Dafür können Sie die Immobilie belasten.
- Steigen die Kaufpreise vor Ort? Dann lohnt es sich vielleicht, mit dem Verkauf zu warten und erst einmal zu vermieten.
- Sie möchten die Immobilie aus emotionalen Gründen nicht aus der Hand der Familie geben. Vielleicht wollen Sie später einmal einziehen?
Das spricht für den Verkauf der geerbten Immobilie:
- Sie brauchen Geld für eine größere Anschaffung, möchten dafür aber keinen Kredit aufnehmen. Die Erbschaft kommt also gerade recht.
- Die Immobilie ist verschuldet. Sie möchten oder können das Geld nicht aufbringen, um das Darlehen abzubezahlen.
- Sie erben in einer Erbengemeinschaft. Die anderen Erben möchten verkaufen. Sie möchten oder können diese nicht auszahlen. Nach dem Verkauf erhält jeder Erbe seinen Anteil.
- Die Immobilie steht in einer bei Mietern wenig gefragten Lage.
- Die Mietpreise vor Ort sind niedrig. Die Ausgaben einer Vermietung liegen über den Mieteinnahmen.
- Die Immobilienpreise vor Ort fallen seit geraumer Zeit. Hier kann es besser sein, gleich zu verkaufen, bevor der Erlös für die Immobilie noch niedriger wird.
- Sie wohnen von der Immobilie weit entfernt.
Die rechtliche Grundlage für die Erbschaftsteuer ist das sogenannte Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz. Die Höhe der zu zahlenden Steuern richtet sich nach den drei Erbschaftsteuerklassen und dem zu versteuernden Vermögen. Generell gilt: Je näher die Erben verwandt sind, desto niedriger der Steuersatz und desto höher die Freibeträge. Bis zu bestimmten Summen können Erben Steuerfreibeträge geltend machen. Den höchsten Steuerfreibetrag haben Ehepartner mit 500.000 Euro. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro.
Wird das Familienheim vererbt, kann die Erbschaftsteuer auch bei höheren Beträgen komplett entfallen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie unmittelbar nach dem Erbfall in das Familienheim einziehen und Sie mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen. Beachten Sie, dass die Wohnfläche der Immobilie hier jedoch nicht größer als 200 m² sein darf.
Eine Übersicht über die verschiedenen Erbschaftsteuerklassen und Freibeträge finden Sie hier.
In einem Erbfall sind einige Fristen zu beachten. Im Allgemeinen beginnen diese Fristen mit der Testamentseröffnung. Falls Sie erbberechtigt sind, stellt sich zunächst einmal die Frage: Wollen Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen? Wenn Sie nichts unternehmen, treten Sie das Erbe regulär an.
Falls Sie dies nicht möchten, können Sie das Erbe ausschlagen. Sie haben in diesem Fall sechs Wochen Zeit, um dies beim Nachlassgericht zu tun. Falls der Erblasser im Ausland einen Wohnsitz hatte, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.
Wenn Sie das Erbe einmal angenommen haben, können Sie es nur noch in Ausnahmefällen ausschlagen. Im Normalfall gilt: Wenn Sie eine Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen haben, ist das endgültig.
Ob Sie überhaupt erbberechtigt sind, erfahren Sie vom Nachlassgericht. Das dauert normalerweise etwa einen Monat, in komplizierten Fällen bis zu einem halben Jahr. Falls Sie mit der Regelung der Erbschaft nicht zufrieden sind, haben Sie ein Jahr Zeit, diese anzufechten. Um Ihren Pflichtteil bei einer Erbschaft gelten zu machen, haben Sie bis zu drei Jahre Zeit.
Falls Sie erbberechtigt sind, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können das Erbe annehmen oder ausschlagen. Diese Entscheidung ist nicht immer einfach und will wohlüberlegt sein. Eine leichtfertige Annahme des Erbes kann Sie teuer zu stehen kommen.
Deshalb sollten Sie in einem ersten Schritt das Erbe finanziell vollständig durchleuchten. Ist das Haus oder die Wohnung, die vererbt wird, mit Schulden belastet? Wenn Sie das Erbe annehmen, übernehmen Sie auch die Schulden.
Gerade bei einem älteren Haus oder Wohnung stellt sich die Frage, ob Renovierungs- oder Sanierungsbedarf besteht. Das kann schnell ins Geld gehen und so die Erbschaft zu einer teuren Belastung werden. Hier ist es unter Umständen besser, die Immobilie zu verkaufen.
Sobald mehr als eine Person erbberechtigt ist und niemand das Erbe ausschlägt, bilden alle Miterben eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass die Erben keine einzelnen Anteile erhalten, sondern gemeinschaftliche Ansprüche am ungeteilten Nachlass.
Wenn Sie ein Haus erben, ist oftmals eine Renovierung fällig. Gegebenenfalls bietet sich auch eine Modernisierung an, etwa der Heizungsanlage. Die anfallenden Kosten sind unter ganz bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzbar.
Eine Möglichkeit ist, die Kosten als Werbungsausgaben voll abzusetzen. Das setzt allerdings voraus, dass Sie das Haus im Anschluss vermieten oder verpachten. In diesem Fall hätten Sie Einnahmen aus dem Eigentum, was Voraussetzung für das Absetzen als Werbungskosten ist.
Wenn Sie das Haus selbst bewohnen oder aus anderen Gründen keine Einnahmen aus der Vermietung haben, kann der Aufwand zumindest teilweise absetzbar sein. Pauschal lässt sich dies nicht beantworten. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder Steuerberater beraten lassen.
Nach dem Gesetz sind Erben bereits nach dem Tod des Erblassers neue Eigentümer der Immobilie. Jedoch ist es notwendig, sich als Eigentümer auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Erben stellen mit dem Erbschein oder einem in öffentlicher Form (notariell) errichteten Testament und der Niederschrift über dessen Eröffnung dafür beim Amtsgericht einen Antrag. Das Amtsgericht veranlasst dann die Eintragung im Grundbuch. Für Erben ist die Eigentumsänderung zwei Jahre lang gebührenfrei. Andernfalls müssen Sie mit einer Gebühr in Höhe von rund einem Prozent des Marktpreises rechnen.
Unser Tipp: Stellen Sie mit Ihrem Erbschein den Antrag auf Eintragung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren. Sie können so viel Geld sparen. Wenn Sie den Verkauf der Immobilie planen, ist zunächst keine Eintragung im Grundbuch notwendig. Für die Beurkundung des Kaufvertrages benötigt der Notar lediglich den Erbschein und der Makler übernimmt für Sie alle Formalitäten.
Der Erbschein ist ein amtlich ausgestelltes Zeugnis. Darin ist festgehalten, wer erbt und wie groß der Erbteil ist. Ausgestellt wird der Erbschein vom Nachlassgericht, allerdings nur auf Antrag. Sie brauchen ihn, um rechtssicher über das Erbe verfügen zu können.
Um einen Erbschein zu beantragen, brauchen Sie die Sterbeurkunde des Erblassers und, soweit verfügbar, das Testament. Sobald Sie einen Antrag auf den Erbschein gestellt haben, gilt das Erbe als angenommen. Sie können es danach nicht mehr ausschlagen.
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