Immobilie geerbt – was nun?

Was Sie wissen sollten, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben

Sie haben eine Immobilie geerbt? Dann stellt sich die Frage, was Sie damit anfangen wollen. Möchten Sie selbst einziehen? Suchen Sie Mieter? Oder denken Sie an den Verkauf? Sie stehen also vor wichtigen Entscheidungen.

Vermieten oder verkaufen?

Wenn Sie die geerbte Immobilie nicht selbst bewohnen möchten, können Sie sie vermieten  oder verkaufen

 Haben Sie die Immobilie nicht allein geerbt? Dann müssen Sie sich mit den anderen Erben einigen. Nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung wird der Erlös entsprechend aufgeteilt.

Tipp:

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist?

Mit unserer Online  Immobilienbewertung unterstützen wir Sie gerne dabei, den Preis Ihrer Immobilie herauszufinden.

Nach dem Erbe: Änderung im Grundbuch

Damit das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung in Ihren Besitz übergehen kann, müssen Sie zum Amtsgericht. Legen Sie dort den Erbschein vor. Das Amtsgericht veranlasst, dass Sie im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Die geerbte Immobilie besichtigen

Nach Möglichkeit sollten Sie die geerbte Immobilie schnell besichtigen. Denn als Eigentümer tragen Sie die Verantwortung dafür, auch wenn Sie sie noch nie gesehen haben. Prüfen Sie, ob das Grundstück sicher ist. Das Gelände ist nicht ausreichend gesichert und jemand verletzt sich? Dann kann es sein, dass Sie haftbar sind.

Im Winter müssen Sie angrenzende Wege außerdem von Schnee und Glatteis befreien.

Die geerbte Immobilie renovieren

Sie möchten eine geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten? Dann brauchen Sie einen Energieausweis. Ein bedarfsorientierter Energieausweis analysiert die Bausubstanz und die Heizung. Sie finden darauf außerdem konkrete Vorschläge, wie Sie die Energieeffizienz Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung verbessern können. So sparen Sie Energie und schonen außerdem die Umwelt. Unsere Makler beraten Sie gern, ob sich die Maßnahmen auch finanziell für Sie lohnen.

Für die energetische Sanierung  erhalten Sie eventuell staatliche Förderungen.

Kosten im Zusammenhang mit der Erbschaft

Für Ihre geerbte Immobilie kann Erbschaftssteuer anfallen. Das hängt davon ab, ob der vom Finanzamt ermittelte Wert des gesamten Nachlasses einschließlich der Immobilie oberhalb des relevanten Steuerfreibetrags liegt. Der Steuerfreibetrag variiert je nachdem, in welchem Verwandtschaftsverhältnis Sie zum Verstorbenen stehen. Auch für Lebensgefährten und Freunde ist die Höhe des Freibetrags entsprechend geregelt.

Als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung zahlen Sie außerdem Grundsteuer. Grunderwerbsteuer wird nicht fällig. Informieren Sie sich, welche Kosten außerdem gegebenenfalls für Wohngeld (bei Wohnungen), Müll (bei Häusern) und Versicherungen auf Sie zukommen.

Spezialfall: Erbe einer Immobilie ausschlagen?

Das Haus oder die Wohnung ist in erschreckendem Zustand? Oder hoch verschuldet? Sie müssen die Erbschaft nicht annehmen. Nachdem Sie offiziell von Ihrer Erbschaft erfahren haben, können Sie das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Nicht möglich ist es hingegen, nur einen Teil der Erbschaft anzunehmen.

Häufige Fragen:

Wenn Sie ein Haus erben, sei es als Teil einer Erbengemeinschaft oder als Alleinerbe, stellt sich die Frage: Wollen Sie in das Haus einziehen, es vermieten oder verkaufen? Diese Entscheidung sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Die finanziellen Konsequenzen können weitreichend sein.

Das spricht für Vermieten:

  • Die Mieteinnahmen sind höher als die Ausgaben für die Vermietung (inklusive Nebenkosten).
  • Die Immobilie ist in gutem Zustand. Aufwand und Kosten für die Instandhaltung sind kalkulierbar.
  • Die Immobilie steht in einer gefragten Lage. Sie finden leicht Mieter.
  • Ein Blick in den Mietspiegel verrät, dass die Mietpreise vor Ort tendenziell steigen.
  • Sie wohnen in der Nähe und können sich um die Verwaltung der Immobilie kümmern. Oder es gibt eine zuverlässige Hausverwaltung im Umkreis.
  • Sie möchten in nächster Zeit bei einem Finanzinstitut einen größeren Kredit aufnehmen. Dafür können Sie die Immobilie belasten.
  • Steigen die Kaufpreise vor Ort? Dann lohnt es sich vielleicht, mit dem Verkauf zu warten und erst einmal zu vermieten.
  • Sie möchten die Immobilie aus emotionalen Gründen nicht aus der Hand der Familie geben. Vielleicht wollen Sie später einmal einziehen?

Das spricht für Verkaufen:

  • Sie brauchen Geld für eine größere Anschaffung, möchten dafür aber keinen Kredit aufnehmen. Die Erbschaft kommt also gerade recht.
  • Die Immobilie ist verschuldet. Sie möchten oder können das Geld nicht aufbringen, um das Darlehen abzubezahlen.
  • Sie erben in einer Erbengemeinschaft. Die anderen Erben möchten verkaufen. Sie möchten oder können diese nicht auszahlen. Nach dem Verkauf erhält jeder Erbe seinen Anteil.
  • Die Immobilie steht in einer bei Mietern wenig gefragten Lage.
  • Die Mietpreise vor Ort sind niedrig. Die Ausgaben einer Vermietung liegen über den Mieteinnahmen.
  • Die Immobilienpreise vor Ort fallen seit geraumer Zeit. Hier kann es besser sein, gleich zu verkaufen, bevor der Erlös für die Immobilie noch niedriger wird.
  • Sie wohnen von der Immobilie weit entfernt.

Die rechtliche Grundlage für die Erbschaftsteuer ist das sogenannte Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz. Die Höhe der zu zahlenden Steuern richtet sich nach den drei Erbschaftsteuerklassen und dem zu versteuernden Vermögen. Generell gilt: Je näher die Erben verwandt sind, desto niedriger der Steuersatz und desto höher die Freibeträge. Bis zu bestimmten Summen können Erben Steuerfreibeträge geltend machen. Den höchsten Steuerfreibetrag haben Ehepartner mit 500.000 Euro. Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro.

Wird das Familienheim vererbt, kann die Erbschaftsteuer auch bei höheren Beträgen komplett entfallen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie unmittelbar nach dem Erbfall in das Familienheim einziehen und Sie mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen. Beachten Sie, dass die Wohnfläche der Immobilie hier jedoch nicht größer als 200 m² sein darf.

Eine Übersicht über die verschiedenen Erbschaftsteuerklassen und Freibeträge finden Sie hier.

In einem Erbfall sind einige Fristen zu beachten. Im Allgemeinen beginnen diese Fristen mit der Testamentseröffnung. Falls Sie erbberechtigt sind, stellt sich zunächst einmal die Frage: Wollen Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen? Wenn Sie nichts unternehmen, treten Sie das Erbe regulär an.

Falls Sie dies nicht möchten, können Sie das Erbe ausschlagen. Sie haben in diesem Fall sechs Wochen Zeit, um dies beim Nachlassgericht zu tun. Falls der Erblasser im Ausland einen Wohnsitz hatte, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.

Wenn Sie das Erbe einmal angenommen haben, können Sie es nur noch in Ausnahmefällen ausschlagen. Im Normalfall gilt: Wenn Sie eine Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen haben, ist das endgültig.

Ob Sie überhaupt erbberechtigt sind, erfahren Sie vom Nachlassgericht. Das dauert normalerweise etwa einen Monat, in komplizierten Fällen bis zu einem halben Jahr. Falls Sie mit der Regelung der Erbschaft nicht zufrieden sind, haben Sie ein Jahr Zeit, diese anzufechten. Um Ihren Pflichtteil bei einer Erbschaft gelten zu machen, haben Sie bis zu drei Jahre Zeit.

Falls Sie erbberechtigt sind, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können das Erbe annehmen oder ausschlagen. Diese Entscheidung ist nicht immer einfach und will wohlüberlegt sein. Eine leichtfertige Annahme des Erbes kann Sie teuer zu stehen kommen.

Deshalb sollten Sie in einem ersten Schritt das Erbe finanziell vollständig durchleuchten. Ist das Haus oder die Wohnung, die vererbt wird, mit Schulden belastet? Wenn Sie das Erbe annehmen, übernehmen Sie auch die Schulden.

Gerade bei einem älteren Haus oder Wohnung stellt sich die Frage, ob Renovierungs- oder Sanierungsbedarf besteht. Das kann schnell ins Geld gehen und so die Erbschaft zu einer teuren Belastung werden. Hier ist es unter Umständen besser, die Immobilie zu verkaufen.

Sobald mehr als eine Person erbberechtigt ist und niemand das Erbe ausschlägt, bilden alle Miterben eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass die Erben keine einzelnen Anteile erhalten, sondern gemeinschaftliche Ansprüche am ungeteilten Nachlass. 

Wenn Sie ein Haus erben, ist oftmals eine Renovierung fällig. Gegebenenfalls bietet sich auch eine Modernisierung an, etwa der Heizungsanlage. Die anfallenden Kosten sind unter ganz bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzbar.

Eine Möglichkeit ist, die Kosten als Werbungsausgaben voll abzusetzen. Das setzt allerdings voraus, dass Sie das Haus im Anschluss vermieten oder verpachten. In diesem Fall hätten Sie Einnahmen aus dem Eigentum, was Voraussetzung für das Absetzen als Werbungskosten ist.

Wenn Sie das Haus selbst bewohnen oder aus anderen Gründen keine Einnahmen aus der Vermietung haben, kann der Aufwand zumindest teilweise absetzbar sein. Pauschal lässt sich dies nicht beantworten. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder Steuerberater beraten lassen.

Nach dem Gesetz sind Erben bereits nach dem Tod des Erblassers neue Eigentümer der Immobilie. Jedoch ist es notwendig, sich als Eigentümer auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Erben stellen mit dem Erbschein oder einem in öffentlicher Form (notariell) errichteten Testament und der Niederschrift über dessen Eröffnung dafür beim Amtsgericht einen Antrag. Das Amtsgericht veranlasst dann die Eintragung im Grundbuch. Für Erben ist die Eigentumsänderung zwei Jahre lang gebührenfrei. Andernfalls müssen Sie mit einer Gebühr in Höhe von rund einem Prozent des Marktpreises rechnen.

Unser Tipp: Stellen Sie mit Ihrem Erbschein den Antrag auf Eintragung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren. Sie können so viel Geld sparen. Wenn Sie den Verkauf der Immobilie planen, ist zunächst keine Eintragung im Grundbuch notwendig. Für die Beurkundung des Kaufvertrages benötigt der Notar lediglich den Erbschein und der Makler übernimmt für Sie alle Formalitäten.

Der Erbschein ist ein amtlich ausgestelltes Zeugnis. Darin ist festgehalten, wer erbt und wie groß der Erbteil ist. Ausgestellt wird der Erbschein vom Nachlassgericht, allerdings nur auf Antrag. Sie brauchen ihn, um rechtssicher über das Erbe verfügen zu können.

Um einen Erbschein zu beantragen, brauchen Sie die Sterbeurkunde des Erblassers und, soweit verfügbar, das Testament. Sobald Sie einen Antrag auf den Erbschein gestellt haben, gilt das Erbe als angenommen. Sie können es danach nicht mehr ausschlagen.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

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