Musterprotokoll zur Wohnungsübergabe
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Wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet oder verkauft wird, darf eines nicht fehlen: Das Übergabeprotokoll. Es sorgt für Klarheit auf beiden Seiten. Mit unserem Vordruck geht bei der Übergabe nichts mehr schief.
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Übergabeprotokoll bei Vermietung
Ein Wohnungsübergabeprotokoll sorgt für Sicherheit und Klarheit. Daher sollten sowohl Vermieter oder Vermieterin als auch Mieter oder Mieterin darauf bestehen, dass es gemeinsam ausgefüllt wird. So beugen Sie Streitigkeiten über Energiekosten oder Reparaturen vor.
Gesetzlich vorgeschrieben ist so ein Protokoll nicht. Dennoch empfiehlt sich die Anfertigung, weil Sie bei Unklarheiten immer darauf weisen können.
Ein klassisches Beispiel: Sie ziehen aus Ihrer Mietwohnung aus und der Vermieter besteht darauf, dass Sie einen bestimmten Mangel beheben, beispielsweise einen Stromanschluss, der nicht funktioniert. Wenn Sie nun anhand des Protokolls zeigen können, dass der Anschluss schon bei Einzug beschädigt war, sind Sie nicht zur Reparatur verpflichtet.
Andersherum profitieren auch Vermieter vom Übergabeprotokoll: Wenn Sie zeigen können, dass zum Beispiel der Parkettboden bei Einzug neuwertig war und nun über die üblichen Gebrauchsspuren hinaus stark beschädigt ist, können Sie auf die Behebung der Mängel bestehen.
Wenn Sie beim Anfertigen des Protokolls offensichtliche Mängel übersehen, haben Sie als Mieter oder Käuferin leider Pech gehabt. Sie können nun nicht darauf hoffen, dass der Vermieter oder die Voreigentümerin dies auf eigene Kosten beseitigt.
Was sollte im Übergabeprotokoll festgehalten werden?
In einem Übergabeprotokoll werden die wichtigsten Merkmale zum Zustand der Wohnung und zu den übergebenen Bestandteilen festgehalten. Das sind im Einzelnen:
Alle Mängel an den Oberflächen wie Kratzer, Schimmel, nicht gestrichene Wände, Schäden am Putz.
Zustand der Fußleisten, Fenster, Türen, Türklinken, Fliesen, Küche,
Alle Zählerstände an Heizkörpern, Stromzählern und Wasseruhren.
Alle übergebenen Schlüssel, auch für Briefkasten, Keller etc.
Zustand aller Sanitäranlagen wie Duschen, Toiletten, Wasserhähne
Bei einer möblierten Wohnung: Zustand aller überlassenen Einrichtungsgegenstände in der Immobilie.
Angekündigte Reparaturmaßnahmen sollten ebenfalls unbedingt festgehalten werden.
Mieter sind nicht verpflichtet, die Wohnung in exakt demselben Zustand zurückzugeben, wie sie sie beim Einzug übernommen haben. Normale Abnutzungserscheinungen sind im Mietpreis inbegriffen und sozusagen schon abgegolten. Normale Gebrauchsspuren beziehen sich etwa auf leicht abgenutzte Böden oder verblasste Wände.
Wann wird das Protokoll ausgefüllt?
Als Mieter oder Mieterin sollten Sie vor dem Auszug kleinere Schönheitsreparaturen durchführen. Wozu Sie verpflichtet sind, ist im Detail im Mietvertrag geregelt. Normalerweise sollten Mieter vor allem:
Decken und Wände streichen oder tapezieren
Löcher in den Wänden verschließen
Türen, Heizkörper und Leisten streichen
Der Bundesgerichtshof (BGH ) hat entschieden, dass Vermieter Mieter nicht mehr pauschal an den Kosten für Schönheitsreparaturen beteiligen dürfen. Das bedeutet:
- Quotenabgeltungsklauseln: Sie sind in Mietverträgen nun grundsätzlich unwirksam. Diese Klauseln verpflichteten Mieter bisher, sich anteilig an Renovierungskosten zu beteiligen, auch wenn sie nicht die volle Mietzeit in der Wohnung gelebt haben.
- Starre Fristen: Wenn Mietverträge für Schönheitsreparaturen oder Arbeiten feste Zeiträume festlegen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, können diese Regelungen ungültig sein. Grundsätzlich liegt die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietwohnung beim Vermieter.
- Flexible Regelungen: Allerdings kann diese Pflicht durch entsprechende Passagen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden, etwa wenn die Wohnung bei Einzug in einem neuwertigen Zustand übernommen wurde. Immer vorausgesetzt: Die Klauseln benachteiligen den Mieter nicht unangemessen.
Übergabeprotokoll beim Immobilienverkauf
Das Anfertigen eines Übergabeprotokolls empfiehlt sich nicht nur bei der Vermietung, sondern ist auch beim Verkauf beziehungsweise Kauf einer Immobilie ein Muss. Die meisten Dinge werden im Kaufvertrag selbst geregelt. Es gibt aber wichtige Einzelheiten, die dort nicht aufgeführt werden. Deshalb wird der Verkäufer oder die beauftragte Maklerin ein Übergabeprotokoll ausfüllen. So wird Streitigkeiten vorgebeugt und Transparenz für beide Seiten geschaffen. Die Erstellung des Protokolls erfolgt in der Regel bei der endgültigen Übergabe des Hauses oder der Wohnung.
Ein Übernahmeprotokoll: wird zu Beginn eines Mietverhältnisses oder beim Kauf erstellt.
- Es dokumentiert den Zustand der Immobilie oder Wohnung bei Übernahme durch den neuen Mieter oder die Käuferin.
- Ziel ist es, den aktuellen Zustand der Räume, bestehende Mängel, Zählerstände und übergebene Schlüssel festzuhalten. Dies dient als Grundlage, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, falls bei Auszug oder Verkauf Mängel oder Schäden festgestellt werden.
Ein Abnahmeprotokoll wird am Ende des Mietverhältnisses oder beim Verkauf verfasst.
- Wenn bei der Rückgabe der Immobilie ihr Zustand dokumentiert wird, dient das Protokoll auch – egal ob Mietverhältnis oder Verkauf – als rechtliche Absicherung. Es hilft, Haftungsfragen bei versteckten Mängeln zu klären und Streitigkeiten zu vermeiden.
- Festgehalten wird, ob während der Mietdauer Schäden entstanden sind, welche über die normale Abnutzung hinausgehen, und ob der Mieter oder die Verkäuferin Verpflichtungen zur Instandsetzung erfüllen muss.
Was im Protokoll enthalten sein muss
Grundsätzlich sollten beim Verkauf einer Immobilie dieselben Details festgehalten werden wie bei der Vermietung. Das heißt, neben eventuellen Mängeln werden die Zählerstände notiert und die Übergabe der Schlüssel quittiert. Im Einzelnen wird folgendes im Protokoll festgehalten:
Mängel an den Oberflächen wie Wänden, aber auch an Türen, Fenstern, Leisten, Schlössern etc.
Zustand des überlassenen Mobiliars.
Alle Zählerstände an Heizkörpern, Stromzählern und Wasseruhren.
Alle übergebenen Schlüssel, auch für Briefkasten, Keller etc.
Zustand aller Sanitäranlagen wie Duschen, Toiletten, Wasserhähne
Was noch wichtig ist
Beim finalen Übergabetermin wird nicht nur das Protokoll angefertigt, sondern auch eine Reihe von dazugehörigen Dokumenten übergeben:
Rechnungen von kürzlich durchgeführten Modernisierungen und Reparaturen
Baupläne und Grundrisse
Versicherungsunterlagen
Grundsteuerbescheid
