Die Immobilienrente als Altersvorsorge

Wie Sie mit dem Eigenheim Ihre Rente aufstocken können

Sie wünschen sich als Rentner oder Rentnerin mehr Geld zum Leben? Auf Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung möchten Sie dafür aber nicht verzichten, denn darin möchten Sie gern weiter wohnen? Mit einer Immobilienrente müssen Sie sich nicht entscheiden. Sie bekommen eine zusätzliche Rente in Form von in der Regel monatlichen Raten und können dennoch in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Das Grundprinzip ist einfach: Die Verkäuferseite verkauft das Eigenheim an die Käuferseite. Doch statt eines einmaligen Kaufpreises wird im Kaufvertrag ein meist monatlicher Betrag vereinbart. Der wird sozusagen als Rente beziehungsweise eigentlich Rate von der Käuferseite an die Verkäuferseite bezahlt– oft, solange diese lebt. Je älter die Verkäuferin oder der Verkäufer zum Verkaufszeitpunkt ist, desto höher ist in der Regel die Rate. Nur in bestimmten Fällen wird auch an die Erbinnen und Erben weiterbezahlt. Obwohl die Käuferseite Eigentümerin oder Eigentümer des Objekts wird, darf die Verkäuferseite weiter im Haus oder der Wohnung wohnen bleiben – je nach Vereinbarung auch lebenslang.

4 Modelle bei der Ausgestaltung einer Immobilienrente

Es gibt viele Möglichkeiten, die eigenen 4 Wände zu verrenten: Neben Privatpersonen können auch gewerbliche Anbieter sowie Stiftungen die Immobilien erwerben. Wichtig ist, dass der Vertrag absolute Transparenz bietet, damit Verkäufer- und Käuferseite genau wissen, worauf sie sich einlassen. Dabei gibt es unterschiedliche Grundmodelle. Wir stellen 4 davon vor, die besonders typisch sind.

Verkauf und Leibrente

Beim Verkauf wird abhängig vom Immobilienwert, den Kosten im Zusammenhang mit notwendigen Sanierungen oder der Instandhaltung sowie abhängig vom Alter des Verkäufers oder der Verkäuferin ein Betrag ermittelt. Den bezahlt die Käuferseite statt eines einmaligen Kaufpreises in der Regel monatlich an die Verkäuferseite. Umgangssprachlich wird von einer Rentenzahlung gesprochen, wobei es sich genau genommen um eine Ratenzahlung handelt, keine Rente.

Möglich sind beispielsweise

• eine Einmalzahlung plus spätere monatliche Zahlungen
• sowie eine zeitliche Befristung der Raten auf eine bestimmte Anzahl von Jahren 
• oder monatliche Raten bis ans Lebensende des Verkäufers oder der Verkäuferin.

Bei lebenslanger Zahlung sind die Raten in der Regel geringer als bei einer zeitlichen Befristung. Es ist möglich, einen Mindestzeitraum festzulegen, über den die Raten in jedem Fall gezahlt werden: Stirbt die Verkäuferseite vorher, werden die Raten  an die Erbinnen und Erben überwiesen.

Das lebenslange Wohnrecht der Verkäuferseite muss gegebenenfalls erstrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. So ist diese auf der sicheren Seite. Zieht die Verkäuferseite aus, erlischt in der Regel das Wohnrecht. Oft gilt bei der Leibrente ein Mindestalter der Verkäuferseite von 65 bis 70 Jahren. 

Tipp: Prüfen Sie als Verkäuferin oder Verkäufer vorher genau, mit welchen steuerlichen Abzügen Sie bei den monatlichen Beträgen rechnen müssen. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer -beraterin.

Verkauf und Mietvertrag

Einfacher lässt sich unter Umständen ein regulärer Verkauf plus Mietvertrag regeln. Dabei bezahlt die Käuferseite einen Kaufpreis, der in der Regel gegenüber einem herkömmlichen Immobilienkauf ohne Zusatzregelung etwas geringer ausfällt. Dafür ist diese damit einverstanden, der Verkäuferseite das Objekt mit Verzicht auf ordentliche Kündigung lebenslang zu vermieten. Mit dem Kaufvertrag wird also auch ein Mietvertrag aufgesetzt.

Die Verkäuferseite bekommt durch den Verkauf Geld für ihre Immobilie, muss aber nicht aus dieser ausziehen. Sie zahlt dafür in Zukunft monatlich Miete an die Käuferseite. Kann sie die Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter oder die Vermieterin regulär kündigen. Selbstverständlich darf auch die Mieterseite den Mietvertrag kündigen, wenn sie das wünscht. Die Käuferseite profitiert zunächst von einer Immobilie als Kapitalanlage, die sie zu einem etwas geringeren Kaufpreis erwerben kann. Erst nach dem Ableben der Verkäuferseite (alternativ deren Kündigung oder außerordentlicher Kündigung, wenn die Miete nicht mehr bezahlt wird) darf die Käuferseite das Haus oder die Wohnung selbst beziehen oder anderweitig vermieten. 

Wichtiger Hinweis: Regeln Sie, was im Fall eines Weiterverkaufs des Hauses oder der Wohnung passiert. So stellen Sie sicher, dass, Sie die Immobilie weiterhin mieten können.

Verkauf und Nießbrauchrecht

Bei dem sogenannten Nießbrauchrecht verkauft die Verkäuferseite das Haus oder die Wohnung zu einem günstigeren Preis, sichert sich dafür aber das Recht, lebenslänglich im Objekt wohnen zu bleiben. Dafür muss es erstrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Das Modell eignet sich gegenüber einem regulären Immobilienverkauf dann, wenn die Verkäuferseite gern im Objekt wohnen bleiben möchte, aber Geld braucht. Weil im Gegensatz zum Verkauf mit Mietvertrag keine Miete überwiesen wird, ist der Kaufpreis geringer. Je jünger die Verkäuferseite ist, desto geringer fällt der Kaufpreis aus.

Kredit als Umkehrhypothek

Anders als bei den anderen genannten Varianten der Immobilienverrentung wird die Immobilie bei einer Umkehrhypothek (auch: Rückwärtshypothek) nicht verkauft. Der Eigentümer oder die Eigentümerin wechselt also nicht, sondern nimmt die Umkehrhypothek in Form eines Kredits bei einer Sparkasse oder Bank auf. Das Kreditinstitut überweist dann monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder auf einmal einen festgelegten Betrag an den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin. Dafür werden wie bei anderen Darlehen auch Zinsen fällig. Die Zahlungen werden bis zu einem bestimmten Termin oder bis zum Lebensende des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin geleistet.

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Kredit wird die Kreditsumme durch die ausbezahlten Raten für den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin mit der Zeit allerdings immer größer, nicht kleiner. Das bedeutet: Die Schulden nehmen nicht ab, sondern werden mit jeder ausgezahlten Rate größer. Weil die Immobilie als Sicherheit für den Kredit gilt, ist deren Wert – sowie die Laufzeit oder bei lebenslangen Ratenzahlungen das Alter des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin – ausschlaggebend für die Höhe der Raten.

Am Ende der Laufzeit wird der Kredit durch den Verkauf der Immobilie zurückbezahlt. Möchten die Erbinnen oder Erben die Immobilie behalten, können sie alternativ den Kredit ablösen. Unter Umständen ist auch eine Baufinanzierung durch die Erben möglich. 

Tipp: Achten Sie darauf, wie der jeweilige Anbieter der Umkehrhypothek abgesichert ist. Könnte beispielsweise eine Sparkasse nicht zahlen, würde der Haftungsverbund der öffentlich-rechtlichen Sparkassen die Rate übernehmen. Der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin wäre also auf der sicheren Seite.