Die Immobilienrente als Altersvorsorge

Sie wünschen sich als Rentner oder Rentnerin mehr Geld zum Leben? Auf Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung möchten Sie dafür aber nicht verzichten, denn darin möchten Sie gern weiter wohnen? Mit einer Immobilienrente müssen Sie sich nicht entscheiden – Sie bekommen eine zusätzliche Rente in Form von in der Regel monatlichen Raten und können dennoch in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.

Das Grundprinzip ist einfach: Die Verkäuferseite verkauft das Eigenheim an die Käuferseite. Doch statt eines einmaligen Kaufpreises wird im Kaufvertrag ein meist monatlicher Betrag vereinbart, der sozusagen als Rente beziehungsweise eigentlich Rate von der Käuferseite an die Verkäuferseite bezahlt wird – oft solange diese lebt. Je älter die Verkäuferseite zum Verkaufszeitpunkt ist, desto höher ist in der Regel die Rate. Nur in bestimmten Fällen wird auch an die Erbinnen und Erben weiterbezahlt. Obwohl die Käuferseite Eigentümerin oder Eigentümer des Objekts wird, darf die Verkäuferseite weiter im Haus oder der Wohnung wohnen bleiben – je nach Vereinbarung auch lebenslang.

Es gibt viele Möglichkeiten, die eigenen vier Wände zu verrenten. Bei den Käufern oder Käuferinnen kann es sich neben Privatpersonen auch um gewerbliche Anbieter sowie um Stiftungen handeln. Wichtig ist, dass der Vertrag absolute Transparenz bietet, damit Verkäufer- und Käuferseite genau wissen, worauf sie sich langfristig einlassen. Dabei gibt es unterschiedliche Grundmodelle. Wir stellen 4 davon vor, die besonders typisch sind.

Beim Verkauf wird abhängig vom Immobilienwert, den Kosten im Zusammenhang mit notwendigen Sanierungen sowie der Instandhaltung sowie abhängig vom Alter des Verkäufers oder der Verkäuferin ein Betrag ermittelt, den die Käuferseite statt eines einmaligen Kaufpreises in der Regel monatlich an die Verkäuferseite bezahlt. Umgangssprachlich wird von einer Rentenzahlung gesprochen, wobei es sich genau genommen um eine Ratenzahlung, keine Rente handelt.

Möglich sind beispielsweise eine Einmalzahlung plus spätere monatliche Zahlungen sowie eine zeitliche Befristung der Raten auf eine bestimmte Anzahl von Jahren oder monatliche Raten bis ans Lebensende des Verkäufers oder der Verkäuferin. Bei lebenslänglicher Zahlung sind die Raten in der Regel geringer als bei einer zeitlichen Befristung. Es ist möglich, einen Mindestzeitraum festzulegen, über den die Raten in jedem Fall gezahlt werden: Würde die Verkäuferseite vorher versterben, würden die Raten dann an die Erbinnen und Erben überwiesen werden.

Das lebenslange Wohnrecht der Verkäuferseite muss ggf. erstrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden, damit diese auf der sicheren Seite ist. Zieht die Verkäuferseite aus, erlischt in der Regel das Wohnrecht. Oft gilt bei der Leibrente ein Mindestalter der Verkäuferseite von zwischen 65 und 70 Jahren.

Tipp: Prüfen Sie als Verkäuferin oder Verkäufer vorher genau, mit welchen steuerlichen Abzügen Sie bei den monatlichen Beträgen rechnen müssen. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer -beraterin.

Einfacher lässt sich unter Umständen ein regulärer Verkauf plus Mietvertrag regeln. Dabei bezahlt die Käuferseite einen Kaufpreis, der in der Regel gegenüber einem herkömmlichen Immobilienkauf ohne Zusatzregelung etwas geringer ausfällt. Dafür ist diese damit einverstanden, der Verkäuferseite das Objekt mit Verzicht auf ordentliche Kündigung lebenslang zu vermieten. Mit dem Kaufvertrag wird also auch ein Mietvertrag aufgesetzt.

Die Verkäuferseite bekommt durch den Verkauf Geld für Ihre Immobilie, muss aber nicht aus dieser ausziehen. Sie zahlt dafür in Zukunft monatlich Miete an die Käuferseite. Kann sie die Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter oder die Vermieterin regulär kündigen. Selbstverständlich darf auch die Mieterseite den Mietvertrag kündigen, wenn sie das wünscht. Die Käuferseite profitiert zunächst von einer Immobilie als Kapitalanlage, die sie zu einem etwas geringeren Kaufpreis erwerben kann. Erst nach dem Lebensende der Verkäuferseite (alternativ deren Kündigung oder außerordentlicher Kündigung, wenn die Miete nicht mehr bezahlt wird) darf die Käuferseite das Haus oder die Wohnung selbst beziehen oder anderweitig vermieten.

Tipp: Regeln Sie, was im Fall eines Weiterverkaufs des Hauses oder der Wohnung passiert, damit das Recht, weiter zu mieten, auf jeden Fall bestehen bleibt.

Auch bei dieser Variante der Immobilienrente verkauft die Verkäuferseite das Haus oder die Wohnung zu einem günstigeren Preis, sichert sich dafür aber ein Nießbrauchrecht, also das Recht, lebenslänglich im Objekt wohnen zu bleiben. Dieses muss erstrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Das Modell eignet sich gegenüber einem regulären Immobilienverkauf dann, wenn die Verkäuferseite gern im Objekt wohnen bleiben möchte, aber Geld braucht. Weil im Gegensatz zum Verkauf mit Mietvertrag keine Miete überwiesen wird, ist der Kaufpreis geringer als beim Verkauf und Mietvertrag. Je jünger die Verkäuferseite ist, desto geringer fällt der Kaufpreis aus.

Anders als bei den anderen genannten Varianten der Immobilienverrentung wird die Immobilie bei einer Umkehrhypothek (auch: Rückwärtshypothek) nicht verkauft. Der Eigentümer oder die Eigentümerin wechselt also nicht, sondern nimmt die Umkehrhypothek in Form eines Kredits bei einer Sparkasse oder Bank auf. Das Kreditinstitut überweist dann monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder auf einmal einen festgelegten Betrag an den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin. Dafür zahlt dieser oder diese wie bei anderen Darlehen Zinsen. Die Zahlungen werden bis zu einem bestimmten Termin oder bis zum Lebensende des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin geleistet.

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Kredit wird die Kreditsumme durch die ausbezahlten Raten für den Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin mit der Zeit allerdings immer größer, nicht kleiner. Weil die Immobilie als Sicherheit für den Kredit gilt, ist deren Wert – sowie die Laufzeit oder bei lebenslangen Ratenzahlungen das Alter des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin – ausschlaggebend für die Höhe der Raten.

Am Ende der Laufzeit muss der Kredit durch den Verkauf der Immobilie zurückbezahlt werden. Möchten die Erbinnen oder Erben die Immobilie behalten, können sie alternativ den Kredit ablösen. Unter Umständen ist auch eine Baufinanzierung durch die Erbinnen oder Erben möglich.

Tipp: Achten Sie darauf, wie der jeweilige Anbieter abgesichert ist. Könnte beispielsweise eine Sparkasse nicht zahlen, würde der Haftungsverbund der öffentlich-rechtlichen Sparkassen die Rate übernehmen. Der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin wäre also auf der sicheren Seite.