Kündigung des Mietvertrags

Vorlage und kostenloser Download

Bei der Kündigung eines Mietvertrages gibt es jede Menge Dinge zu beachten. Wir sagen Ihnen, welche Fristen Sie unbedingt einhalten sollten, welche Bestimmungen im Mietrecht gelten und was sonst noch wichtig ist.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Jeder Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis fristgerecht zu beenden.
  • Wenn Mieter kündigen, gilt grundsätzlich eine Frist von drei Monaten. Die Kündigung muss am dritten Werktag eines Monats eintreffen, damit dieser noch gezählt wird.
  • Vermieter müssen besondere Gründe geltend machen, um den Mietvertrag kündigen zu können

Wenn der Umzug in die neue Mietwohnung oder ins Eigenheim ansteht, müssen Sie vorher den alten Mietvertrag kündigen. Falls Sie dabei Fristen versäumen, kann es sein, dass der Vertrag länger Bestand hat als Sie das möchten. Das verursacht unnötige Kosten.

Besser also, Sie kümmern sich rechtzeitig um die Kündigung des Mietverhältnisses – und zwar fristgerecht und in der notwendigen Form.

Kündigung durch den Mieter

Wenn Sie als Mieter einen unbefristeten Mietvertrag haben, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c BGB). Dabei ist es unerheblich, wie lange Sie schon in der Wohnung gewohnt haben. Mieter können gemeinsam mit dem Vermieter eine kürzere Frist vereinbaren – zum Beispiel von einem Monat.

Die Kündigung muss nicht vor Beginn des ersten Monats beim Vermieter ankommen. Spätestens am dritten Werktag des Monats muss sie allerdings vorliegen. Es zählt aber dabei nicht, wann Sie die Kündigung abgeschickt haben oder der Poststempel, sondern wann sie beim Empfänger eintrifft.

Wenn Sie sicher gehen wollen, dass die Kündigung rechtzeitig ankommt, sollten Sie sie direkt in den Briefkasten des Vermieters werfen oder per Einschreiben schicken. Alternativ können Sie dem Vermieter die Kündigung persönlich übergeben und sich den Erhalt von ihm quittieren lassen.

Es reicht auch nicht, die Kündigung mündlich auszusprechen oder durch andere Mittel mitzuteilen – zum Beispiel E-Mail, Whatsapp oder ähnliches. Der gute alte Brief ist hier immer noch der einzig rechtlich anerkannte Weg der Kommunikation.

Eine Begründung für die Kündigung muss der Mieter nicht angeben.

 

Tipp: Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch mit dem Ablaufdatum. Falls eine frühere Kündigung gewünscht ist, können Mieter einen Aufhebungsvertrag anstreben oder einen Untermieter suchen.

Das muss im Kündigungsschreiben unbedingt enthalten sein:

  • Genaue Adresse der Wohnung inklusive Stockwerk
  • der Zeitpunkt, zu dem gekündigt wird
  • die Anmerkung, dass sich Mieter und Vermieter zu einem Übergabetermin treffen.

Wenn Sie sicher gehen wollen, benutzen Sie einfach unsere PDF-Vorlage zum Download.

Download

Fristlose Kündigung

Unter bestimmten Umständen ist auch eine fristlose Kündigung möglich – dann müssen die gesetzlichen Fristen nicht beachtet werden. Dazu müssen aber besondere Gründe vorliegen (§ 543 BGB). Diese Gründe bedingen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht zumutbar ist.

Diese Gründe können sein:

  • Gesundheitliche Gefährdung: Wenn der Mieter durch das Wohnen in dem Objekt erheblichen gesundheitlichen Risiken ausgesetzt ist, hat er das Recht zur fristlosen Kündigung (§ 569 BGB). Typischerweise kann dies ein Schimmelbefall sein, der nicht einfach beseitigt werden kann. Aber auch Asbest oder einsturzgefährdete Gebäudeteile sind für Mieter möglicherweise sehr gefährlich.
  • Beleidigung: Wenn der Vermieter verbal oder tätlich übergriffig wird und Beleidigungen ausspricht, können Mieter den Vertrag fristlos kündigen.
  • Vertragsverletzung: Vermieter dürfen nur unter bestimmen Umständen die vermietete Wohnung betreten. Macht er das ohne Absprache mit dem Mieter, kann dies auch ein Grund für die fristlose Kündigung sein.

Download

Sonderkündigung

Das Gesetz sieht neben der fristlosen Kündigung auch ein Sonderkündigungsrecht vor:

  • Ein Mieter kann kündigen, wenn er die Ankündigung einer Modernisierung erhält. Laut § 555e BGB gilt das „zum Ablauf des übernächsten Monats“. Die Kündigung muss spätestens in dem Monat nach der Ankündigung ausgesprochen werden.
  • Ebenso kann der Mieter nach der Ankündigung einer Mieterhöhung eine Kündigung aussprechen. Nach § 561 BGB darf der Mieter in diesem Fall „außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats“ kündigen.

Download

Kündigung durch den Vermieter

Das Mietrecht in Deutschland stellt sich in den meisten Fällen klar auf die Seite der Mieter – sie genießen beim Gesetzgeber einen besonderen Schutz. Aus diesem Grund können Vermieter den Mietvertag nur unter bestimmten Bedingungen kündigen. Dazu gelten – je nachdem, wie lange der Mieter in der Wohnung wohnt – deutlich längere Fristen.

Gesetzliche Kündigungsfristen für Vermieter:

Der Vermieter darf nach §573 BGB nur bei „berechtigtem Interesse“ kündigen. Die Gründe dafür können sein:

  • Pflichtverletzung: Darunter fallen beispielsweise wiederholt verspätete Mietzahlungen oder Verstöße gegen die Hausordnung.
  • Eigenbedarf: Laut § 573 kann der Vermieter den Vertrag kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Gemeint sind hier nahe Verwandte wie zum Beispiel Partner, Kinder oder Enkel.
  • Wirtschaftliche Verwertung: Das Gesetz sieht vor, dass auch aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt werden darf. In der Praxis geht es darum, dass der Vermieter die Immobilie kernsanieren oder abreißen möchte.

Die Rechtsprechung hat gezeigt: Wenn aus Sicht des Vermieters eine klare Pflichtverletzung vorliegt, empfiehlt es sich zunächst eine Abmahnung auszusprechen. Darin sollte er den Mieter auf sein Fehlverhalten hinweisen. Wenn keine Besserung eintritt, sprechen Sie die Kündigung aus.

Download

Fristlose Kündigung

Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Zum Beispiel, wenn der Vermieter hohe Rückstände bei den Mietzahlungen hat oder er nicht abgesprochene oder illegale Umbauten an der Immobilie vorgenommen hat.

Download