Haus beleihen:
Kapitalbeschaffung mit dem Eigenheim
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Was Sie wissen müssen, wenn Sie Ihre eigenen vier Wände beleihen wollen
Sie brauchen Geld für eine wichtige Anschaffung? Als Eigentümerin oder Eigentümer können Sie unter Umständen Ihre eigenen vier Wände zur Kapitalbeschaffung heranziehen. Denn mit dem Eigenheim als Sicherheit finanzieren Sie oft zu besonders günstigen Konditionen.
Eigentümerinnen und Eigentümer einer Immobilie können diese unter bestimmten Voraussetzungen zur Kapitalbeschaffung beleihen.
Gegenüber einem Ratenkredit hat die Beleihung den Vorteil, dass die Zinsen in der Regel günstiger sind.
Das liegt daran, dass das Risiko des Kreditgebers geringer ist, weil Ihr Eigenheim als Sicherheit dient. Im Grundbuch des Objekts wird eine Grundschuld eingetragen.
Voraussetzungen: Wann Sie Ihre Immobilie beleihen können
Fast jedes Kind kennt es vom Monopoly-Spiel: Hat jemand ein Grundstück und braucht Geld, kann er oder sie eine Hypothek aufnehmen. Im Spiel dreht man als Zeichen dafür einfach die Grundstückskarte um. Auf der Rückseite steht, in welcher Höhe die Hypothek ausbezahlt wird und was das an Zinsen kostet. Die Spielerin oder der Spieler bekommt das Geld und zahlt die Zinsen. Die Hypothek hat den Vorteil, dass man durch das Grundstück an Kapital kommt, ohne dieses verkaufen zu müssen.
Auch im echten Leben können Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück beleihen. Voraussetzung ist, dass dieses Ihr Eigentum ist und dessen Wert eine etwaige bereits bestehende Belastung – etwa aus der Baufinanzierung zum Kauf des Objekts – weit übersteigt. Außerdem muss sich das Objekt in Deutschland befinden und Sie müssen sich die monatliche Rate des Darlehens leisten können.
Entgegen häufigen Vorurteilen gilt für das Beleihen einer Immobilie kein pauschales Höchstalter des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin.
So funktioniert das „Hypothekendarlehen“
Die klassische Hypothek gibt es nicht mehr, auch wenn sich umgangssprachlich der Begriff „Hypothekendarlehen“ gehalten hat. Meist ist damit mittlerweile ein Annuitätendarlehen gemeint, bei dem Ihre Immobilie als Sicherheit genutzt wird. Annuitätendarlehen sind auch die häufigste Lösung zur Immobilienfinanzierung.
Für die Beleihung wird im Grundbuch Ihrer Immobilie eine Grundschuld eingetragen. Diese sichert Ihre Sparkasse oder Bank ab: Falls Sie das Geld, das Sie von dieser bekommen, nicht wie vereinbart zurückzahlen, dient die Immobilie als Pfand. Sind im Grundbuch bereits andere Kreditinstitute eingetragen, ist die Reihenfolge wichtig.
Bei einer Zwangsversteigerung würde zuerst das Institut bedient, das auf Platz 1 steht. Je geringer die bestehenden Schulden auf der Immobilie im Vergleich zu deren Wert sind und je weiter vorne in der Rangfolge ein Kreditgeber eingetragen ist, desto höher ist die Sicherheit – und desto besser sind gegebenenfalls die Konditionen einer Finanzierung.
Dass das Kreditinstitut durch einen Grundschuldeintrag mehr Sicherheit hat, hat auch für Sie einen Vorteil: Es kann Ihnen in der Regel günstigere Zinsen für Ihren Kredit anbieten als beispielsweise bei einem Ratenkredit, der nicht über einen Grundschuldeintrag abgesichert ist. Wenn Sie die Finanzierung für wohnwirtschaftliche Zwecke verwenden, etwa für Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie, sind die Zinsen oft besonders günstig. Denn die Maßnahme steigert den Wert Ihres Objekts, sodass auch das Institut noch besser abgesichert ist.
Wie hoch ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist eine wichtige Orientierung, um festzulegen, in welcher Höhe eine Beleihung möglich ist. Er gibt an, welcher Verkaufspreis nach Ansicht Ihrer Sparkasse oder Bank im Fall einer Zwangsversteigerung Ihres Eigenheims mindestens erreicht werden könnte. Weil es während der Laufzeit Ihres Kredits zu Wertschwankungen kommen kann, wird davon in der Regel ein Abschlag von 20 Prozent berücksichtigt. Sie können dann einen Kredit von maximal 80 Prozent des Beleihungswerts auf eine unverschuldete Immobilie aufnehmen.
Bei geringerer Kreditsumme können Sie oft zu günstigeren Konditionen finanzieren, weil das Ausfallrisiko für den Kreditgeber geringer ist. Bei sehr hohem Einkommen und guter Bonität kann die Beleihungsgrenze in manchen Fällen auch höher ausfallen. Dabei gilt weiterhin die Voraussetzung, dass Sie sich auch die monatliche Rate leisten können, die sich dadurch ergibt.
Welche Kreditsumme bekomme ich beim Hypothekendarlehen maximal?
Die maximale Kredithöhe hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab:
- dem Wert Ihrer Immobilie und
- der monatlichen Rate, die Sie stemmen können.
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Belastungsquote
Die Belastungsquote bietet eine grobe Orientierung, welche monatliche Rate Sie sich leisten können.
Richtwert: Bei einer soliden Finanzierung liegt die Belastungsquote unter 40 Prozent. Je geringer Ihre Belastungsquote, desto mehr Geld bleibt Ihnen nach dem Abzug des Darlehens für andere Ausgaben übrig.
Erhalten Sie mit unserem Belastungsquotenrechner eine grobe Orientierung, wie hoch Ihre monatliche Finanzierungsrate sein darf.
Wichtig: Zahlen Sie mehrere monatliche Raten aus bereits bestehenden Krediten ab, addieren Sie diese, um Ihre Belastungsquote zu überschlagen.
Immobilie beleihen vs. Ratenkredit
Die Beleihung des Eigenheims kann eine gute Lösung zur Kapitalbeschaffung sein. Doch es gibt Alternativen. Bei geringeren Darlehenssummen ist der Ratenkredit die häufigste.
In der folgenden Gegenüberstellung sehen Sie die Vor- und Nachteile:
Ratenkredit | Hypothekendarlehen |
|---|---|
- in der Regel höhere Zinsen | - in der Regel günstigere Zinsen |
- maximale Kredithöhe oft zwischen 50.000 bis 80.000 Euro (je nach Sparkasse unterschiedlich) | - oft höhere maximale Kredithöhe als beim Ratenkredit möglich, unter anderem abhängig vom Beleihungswert |
- Abwicklung weniger aufwendig, da ohne Eintrag einer Grundschuld und weniger Unterlagen erforderlich | - Abwicklung aufwendiger, weil ein Grundschuldeintrag im Grundbuch notwendig ist |
- da ohne Grundschuldeintrag geringere Kreditnebenkosten | - in der Regel höhere Kreditnebenkosten durch den Grundschuldeintrag |
Fazit: Ein Ratenkredit kann unter Umständen für Kredite mit einer geringen Kreditsumme die günstigere Wahl sein, wenn die geringeren Kreditnebenkosten die höheren Zinsen aufwiegen. | Fazit: Ein Hypothekendarlehen kann bei Darlehen mit einer hohen Kreditsumme die günstigere Wahl sein, wenn die günstigeren Zinsen die höheren Kreditnebenkosten aufwiegen. |
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Häufige Fragen zum Hypothekendarlehen
Wie hoch kann ich mein Haus beleihen?
Ein grober Richtwert besagt, dass für die Beleihung eines unverschuldeten Hauses etwa 80 Prozent des Beleihungswerts herangezogen werden können. Der Beleihungswert gibt an, welcher Verkaufspreis nach Ansicht Ihrer Sparkasse oder Bank im Fall einer Zwangsversteigerung Ihres Eigenheims mindestens erreicht werden könnte. Bei sehr hohem Einkommen und guter Bonität kann die Beleihungsgrenze in manchen Fällen auch höher ausfallen. Voraussetzung ist immer, dass Sie sich die monatliche Rate, die sich dadurch ergibt, leisten können.
Kann ich im Alter mein Haus beleihen?
Grundsätzlich gibt es für die Kapitalbeschaffung über die Beleihung einer Immobilie kein pauschales Höchstalter. Es hängt unter anderem vom Beleihungswert Ihres Eigenheims sowie Ihrer finanziellen Situation ab, ob das möglich ist. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel zur Immobilienrente. Vereinbaren Sie gern einen Termin bei unseren Experten und Expertinnen in Ihrer Sparkassen-Filiale.
Kann ich mein Haus mit einer Hypothek belasten?
Hypotheken im engeren Sinn werden kaum noch herangezogen. Sie können jedoch unter Umständen eine Beleihung über einen Grundschuldeintrag im Grundbuch der Immobilie vornehmen, um diese zur günstigen Kapitalbeschaffung zu nutzen. Auch hierbei dient das Haus der Sparkasse oder Bank als Sicherheit, weshalb umgangssprachlich von einem Hypothekendarlehen gesprochen wird.
Was kostet eine Hypothek auf ein Haus?
Hypotheken im engeren Sinn werden in der Regel nicht mehr verwendet, es ist aber oft eine Absicherung über einen Grundschuldeintrag im Grundbuch des Hauses möglich. Als grober Richtwert für die Kosten dafür gelten für die Grundbuch- und Notarkosten zusammen etwa 1,5-2 Prozent der Darlehenssumme. Für das Darlehen fallen darüber hinaus Kosten in Form von Zinsen an. Die Höhe unterscheidet sich je nach Kreditgeber und Kreditvertrag.
Wofür kann ich mein Haus beleihen?
Grundsätzlich ist jeder Zweck möglich. Für wohnwirtschaftliche Zwecke bekommen Sie oft besonders gute Konditionen, wenn diese gleichzeitig den Wert des Hauses steigern. Denn das minimiert das Risiko des Kreditgebers, wenn das Haus als Sicherheit dient. Wohnwirtschaftliche Zwecke sind beispielswese Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie. Auch der altersgerechte Umbau gehört dazu.
