Ein Haus oder eine Wohnung vermieten
Wann sich das Vermieten für Sie lohnt
Als Vermieter jeden Monat Zusatzeinnahmen – das klingt gut! Doch nicht immer lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten. Das müssen Sie beachten, damit es funktioniert.
Immobilienbewertung
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Der Kauf einer eigenen Immobilie ist die halbe Miete? Für Vermieter sogar die ganze! Ob es sich lohnt, ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, hängt von mehreren Faktoren ab.
Die wichtigsten Faktoren bei der Vermietung:
Zustand der Immobilie
Lage des Hauses oder der Wohnung
Entwicklung der Mieten in der Region
Höhe der Nebenkosten
Auswahl der Immobilie zur Vermietung
Wenn Sie eine gut gepflegte Wohnung vermieten, kommen geringere Instandhaltungskosten auf Sie zu. Und Sie können eine höhere Miete ansetzen. Ein höherer Kaufpreis kann sich darüber ausgleichen.
Die Lage der Immobilie und die Entwicklung der Mieten vor Ort sind wichtig, um die Miethöhe festzulegen. Im lokalen Mietspiegel finden Sie einen guten Anhaltspunkt. Fragen Sie bei den Mieterverbänden danach.
Schnelle Mietsteigerungen am Standort Ihrer Immobilie lassen Rückschlüsse auf eine hohe Nachfrage zu. So finden Sie rasch einen passenden Mieter oder eine passende Mieterin und vermeiden Leerstand.
Erkundigen Sie sich rechtzeitig, ob es in der Gemeinde eine Mietdeckelung gibt (dann sind nur bedingte Mieterhöhungen möglich). Oder ob das Gebiet unter Milieuschutz steht (dann sind bauliche Veränderungen nur mit Genehmigung möglich). Berechnen Sie, ob sich die Vermietung dennoch für Sie lohnt.
Die Brutto-Mietrendite berechnen
Die Brutto-Mietrendite gibt eine Orientierung, ob sich die Vermietung lohnt. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Richtwert: Es lohnt sich, Haus oder Wohnung zu vermieten, wenn die Brutto-Mietrendite mindestens bei 4 Prozent liegt.
Die Netto-Mietrendite berechnen
Allerdings berücksichtigt die Brutto-Mietrendite nicht die Kaufnebenkosten und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung. Das sind zum Beispiel Kosten für die Finanzierung, den Notar und den Immobilienmakler. Auch Wohngeld und Ausgaben für Müll oder Reparaturen fallen an. Die Netto-Mietrendite berücksichtigt diese Kosten und ist damit aussagekräftiger. Das Ergebnis der Netto-Mietrendite fällt geringer aus.
Als Richtwert gilt: Sie sollten mindestens auf 3 Prozent kommen.
Wir empfehlen Vermieterinnen und Vermietern, auf einem separaten Konto eine Rücklage für überraschende Mieteinbußen anzusparen. Denn Leerstand und Mietrückstände können die Rendite bei der Vermietung kurzfristig gefährden.
Wie Sie mit der Vermietung Steuern sparen
In der Netto-Mietrendite sind Steuervorteile noch nicht eingerechnet. Doch wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, können Sie damit auch Steuern sparen.
So ist es für Sie als Vermietende möglich, Nebenkosten im Zusammenhang mit der Vermietung steuerlich geltend zu machen. Auch die Zinsen für die Finanzierung können Sie von der Einkommensteuer abziehen.
Chancen und Risiken: Wir beantworten die wichtigen 3 Fragen zur Vermietung
Sind Immobilien eine sichere und gute Geldanlage?
Grundsätzlich sind sie das. Aber es gibt viele unterschiedliche Immobilien. Sie unterscheiden sich im Hinblick auf Lage, Region und Qualität. Wohnungen und Häuser im Zentrum oder grünen Lagen sind bessere Anlagen, aber auch teurer.
Ebenso sind Eigentumswohnungen in demographisch schwachen Regionen weniger begehrt als solche in Metropolen mit stetiger Zuwanderung. Am Ende ist es aber auch eine Qualitätsfrage: Sie können fast überall Mieter finden für Ihre Wohnung oder Ihr Haus. Sie müssen zu einem Preis und in der Qualität anbieten, die potentielle Mieter anspricht.
Lohnt sich bei der aktuellen Marktlage die Vermietung?
Der Markt für Immobilien verhielt sich in der Vergangenheit immer zyklisch. Das heißt es geht immer wieder auf und ab. In den vergangenen Jahren gingen die Preise rasant nach oben – mancherorts haben sie sich mehr als verdoppelt. Ewig wird dieser Trend mit diesen Wertzuwächsen nicht weitergehen. Wenn Sie aber ohnehin langfristig investieren, müssen Sie sich um kurzfristige Auf- und Abschwünge weniger Sorgen machen. Dafür profitieren Sie bei Ihrem Investment von den niedrigen Zinsen.
Was sind die Chancen und Risiken beim Vermieten?
Attraktive Häuser und Eigentumswohnungen bieten im Moment größere Chancen auf gute Rendite als viele andere Formen der Geldanlage. Vor allem im Vergleich zum klassischen Sparkonto oder einem Tagesgeldkonto können Sie unter Umständen auf bessere Erträge hoffen.
Wenn die Zinsen irgendwann steigen und bei Ihnen keine Zinsbindung mehr vorliegt, wird die Finanzierung der Immobilie entsprechend teurer. Sie können dieses Risiko allerdings minimieren, wenn Sie die niedrigen Zinsen möglichst lange festhalten.
