Ab Mai 2026: Neuer EU-Energieausweis für Wohngebäude
Wer bereits eine Immobilie besitzt, noch erwerben oder mieten möchte, der weiß: Energiekosten (und damit der Energieausweis) spielen eine immer größere Rolle. Kaufinteressierte schauen genauer hin, Mieterinnen und Mieter fragen nach, und gesetzliche Effizienzvorgaben werden strenger. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie bringt in den kommenden Jahren schrittweise Änderungen für Energieausweise: Die Energieklassen werden vereinheitlicht, und der Energiepass wird in mehr Situationen verpflichtend. Eigentümerinnen oder Eigentümer sollten wissen, wann sie handeln müssen.
Der Energieausweis zeigt den energetischen Zustand einer Immobilie. Seine Angaben geben Aufschluss über den Energiebedarf und beeinflussen Immobilienwert und Verkaufschancen.
Der Energieausweis wird EU-weit vereinheitlicht. Die Skala reicht dann von A (Nullemissionsgebäude) bis G (schlechteste 15 Prozent der Gebäude).
Die Pflicht für den Energieausweis wird ausgeweitet. Sie benötigen ihn künftig nicht nur bei Verkauf oder Neuvermietung, sondern auch bei Mietvertragsverlängerungen und größeren Renovierungen.
In Deutschland gilt derzeit weiterhin: verpflichtend ist der Energieausweis vor allem bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung. Weitere Pflichten sind noch nicht verbindlich geregelt.
Was ist ein Energieausweis für Immobilien und welche Arten gibt es?
Ein Energieausweis – auch Energiepass oder Gebäudeenergieausweis genannt – zeigt, wie viel Energie ein Gebäude oder eine Wohnung voraussichtlich benötigt (Bedarfsausweis), beziehungsweise in der Praxis tatsächlich verbraucht (Verbrauchsausweis). Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist er zum Pflichtdokument für Verkauf oder Vermietung geworden: Er macht den energetischen Zustand von Haus und Wohnung sichtbar, hilft beim Vergleich mit anderen Immobilien und gibt Käuferinnen, Käufern und Mietenden eine Orientierung zu den Energiekosten. Die Grundlage für den Energiepass bildet in Deutschland vor allem das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Der Ausweis bleibt in der Regel 10 Jahre gültig.
Wer eine Immobilie verkaufen, neu vermieten oder verpachten möchte, muss schon seit Jahren einen gültigen Energieausweis bereithalten. Er verdichtet technische Daten zum Gebäude in einer Form, die auch Menschen ohne Fachwissen lesen können. Genau deshalb spielt er beim Hauskauf, bei der Vermietung und auch bei Fragen rund um eine Sanierung eine so große Rolle.
Hinweis: Der Energieausweis wird auf Basis der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in ganz Europa neu geregelt. Diese Richtlinie gibt ab Mai 2026 neue Rahmenbedingungen vor. Die konkrete Umsetzung erfolgt jedoch zeitversetzt in den einzelnen Mitgliedstaaten, auch in Deutschland.
Was sagt der Energieausweis über ein Gebäude aus?
Der Energieausweis für eine Wohnung oder ein Haus zeigt, wie effizient das Gebäude mit Energie umgeht. Er enthält Angaben zum Energiebedarf oder zum Energieverbrauch, nennt den Energieträger der Heizung, führt meist das Baujahr auf und ordnet das Gebäude einer Energieeffizienzklasse zu. Dazu kommen auch Modernisierungsempfehlungen, die Eigentümerinnen und Eigentümern zeigen, an welchen Stellen sich der energetische Zustand verbessern lässt.
Was der Ausweis leisten kann und was nicht
Der Gebäudeenergieausweis hilft, eine Immobilie energetisch grob einzuordnen. Ein guter Wert kann beim Verkauf oder bei der Vermietung Vertrauen schaffen. Ein schwächerer Wert muss kein Ausschlusskriterium sein, zeigt aber, dass Handlungsbedarf besteht. Ein Energieausweis ist also eine verlässliche Grundlage für den ersten Vergleich, ersetzt aber zum Beispiel keine Energieberatung vor einer energetischen Sanierung. Der Ausweis zeigt zudem nicht jedes Detail des späteren Alltags, er ist keine exakte Prognose der künftigen Energiekosten: Wie hoch diese am Ende ausfallen, hängt auch davon ab, wie Menschen heizen, lüften, wie intensiv sie das Gebäude nutzen und welche Energiespartipps sie beachten. Gerade beim Verbrauchsausweis können diese individuellen Unterschiede das Ergebnis deutlich beeinflussen.
Es gibt zwei Arten, weil sich Energieeffizienz auf zwei Wegen beschreiben lässt. Der eine Blick richtet sich darauf, wie ein Gebäude genutzt wurde. Der andere darauf, wie ein Gebäude gebaut und technisch ausgestattet ist. Beide Varianten sind gesetzlich gültige Energieausweise. Trotzdem liefern sie nicht dieselbe Aussage:
Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Grundlage sind in der Regel die abgerechneten Verbrauchsdaten. Das macht ihn einfacher und meist günstiger als einen Bedarfsausweis. Seine Schwächen? Wenn in einem Haus besonders sparsam geheizt wurde, kann der Wert besser aussehen, als es die Bausubstanz eigentlich hergibt. Wurde dagegen sehr viel geheizt, fällt der Wert schlechter aus, obwohl Fenster, Dach und Heizung vielleicht in ordentlichem Zustand sind. Stand das Gebäude längere Zeit leer, ist die Aussagekraft noch mehr eingeschränkt.
Der Bedarfsausweis schaut nicht auf Rechnungen, sondern auf das Gebäude. Er bewertet Bauweise, Gebäudehülle, Fenster, Dach, Heizung und weitere technische Merkmale. Daraus berechnet eine qualifizierte Fachperson, wie viel Energie das Gebäude bei typischer Nutzung benötigt. Wenn Sie ein älteres Haus sanieren möchten oder den Wert Ihrer Immobilie für einen Verkauf einordnen wollen, ist der Bedarfsausweis oft die aussagekräftigere Wahl. Allerdings kostet diese Genauigkeit auch mehr bei der Ausstellung des Dokuments.
Hinweis: Für bestimmte ältere Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das gilt, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude energetisch nicht auf ein späteres Niveau gebracht wurde. Für größere Mehrfamilienhäuser kommt ansonsten häufiger ein Verbrauchsausweis in Betracht.
Was ändert sich beim neuen EU-Energieausweis 2026?
Die geänderte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) bringt in den kommenden Jahren schrittweise Änderungen für den Energieausweis. Die Änderungen betreffen nicht nur die Energieeffizienzklasse, sondern auch die Frage, wann ein Energieausweis verpflichtend ist und wie er genutzt wird. Das Ziel dahinter: Gebäude sollen besser vergleichbar werden. Zugleich entsteht mehr Druck auf Eigentümerinnen und Eigentümer von ineffizienten Häusern, weil schlechte Klassen sichtbarer werden. Damit wird der Energieausweis noch stärker zu einem politischen Instrument für die Senkung von CO₂-Emissionen und Energiekosten.
Wie das Ampelsystem im (bisherigen) Energieausweis funktioniert
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer kennen den Energieausweis vor allem durch die farbige Skala. Sie funktioniert ähnlich wie eine Ampel und hilft dabei, den energetischen Zustand eines Gebäudes schnell einzuordnen. Ein Pfeil zeigt auf der Skala an, wo sich ein Gebäude bewegt. Nach dem bisherigen System aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entsprachen die Farbwerte:
- Grün (A+ bis B): sehr gute Energieeffizienz, niedrige Energiekosten
- Gelb bis Orange (C bis E): durchschnittlicher Zustand
- Rot (F bis H): hoher Energieverbrauch, oft Sanierungsbedarf
Zusätzlich zur Farbe gibt der Energieausweis einen konkreten Wert an, etwa den Energieverbrauch oder den Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Diese einfache Lesbarkeit bleibt grundsätzlich auch im neuen EU-Energieausweis erhalten, auch wenn sich die genaue Einteilung der Effizienzklassen im Zuge der nationalen Umsetzung der EU-Vorgaben verändern kann.
Wie die neue Energieeffizienzskala von A bis G funktioniert
Die bisher bekannte Einteilung von A+ bis H soll im EU-Energieausweis durch eine neue, europaweit einheitliche Skala ersetzt werden. Künftig reicht die Bewertung dann von A bis G (analog zu den Energieeffizienzklassen von Elektrogeräten). Der wichtigste Unterschied: Die Klassen orientieren sich nicht mehr nur an festen Grenzwerten, sondern am Gebäudebestand eines Landes.
- Klasse A steht für sogenannte Nullemissionsgebäude.
- Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 15 Prozent aller Gebäude.
- Die Klassen dazwischen ordnen sich relativ zum Gesamtbestand ein.
Für Sie als Eigentümerin oder Käufer heißt das: Die Bewertung einer Immobilie wird stärker im Vergleich zu anderen Gebäuden in Deutschland betrachtet. Dadurch wird schneller sichtbar, ob ein Haus oder eine Wohnung im Markt gut oder schlecht positioniert ist.
Wichtig: Der EU-Energieausweis hilft beim Vergleich innerhalb eines Landes sehr gut. Über Ländergrenzen hinweg liefert er aber weiterhin keinen absolut gültigen Maßstab – ein direkter Vergleich zwischen verschiedenen EU-Staaten ist daher nur eingeschränkt möglich. Die Einordnung erfolgt auf Basis des jeweiligen Gebäudebestands. Das heißt: Eine Klasse A oder B in Deutschland basiert auf anderen Referenzwerten als in einem Land mit grundsätzlich älterem oder energetisch schlechterem Gebäudebestand.
10 Jahre Gültigkeit: Laufen alte und neue Energieausweise ab 2026 parallel?
Ja, und genau das sollten Sie im Blick behalten. Ein Energieausweis bleibt grundsätzlich 10 Jahre gültig. Auch nach Einführung des neuen EU-Energieausweises werden also viele Gebäude weiterhin einen Ausweis mit der alten Skala von A+ bis H haben. Ein direkter Vergleich zwischen beiden Systemen ist nur eingeschränkt möglich:
- Die neue Skala bewertet Gebäude stärker im Verhältnis zum Gesamtbestand.
- Besonders ältere Ausweise können den energetischen Zustand heute nur noch bedingt abbilden.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder bewerten möchten, kann es daher sinnvoll sein, dass Sie einen neuen Energieausweis beantragen – selbst wenn der alte laut GEG noch gültig ist.
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In welchen Fällen ist der Energieausweis Pflicht?
Ein Energieausweis ist heute in vielen Alltagssituationen verpflichtend. Die Grundregel ist einfach: Immer dann, wenn Dritte ein berechtigtes Interesse an den energetischen Angaben haben, müssen Sie den Ausweis vorlegen.
Das betrifft vor allem:
- den Verkauf einer Immobilie
- die Neuvermietung von Haus oder Wohnung
- die Verpachtung eines Gebäudes
Dabei gilt: Sie dürfen den Energieausweis im Verkaufsprozess oder bei einer Neuvermietung nicht erst auf Nachfrage zeigen. Spätestens bei der Besichtigung müssen Interessentinnen und Interessenten Einsicht erhalten. Bestimmte Angaben daraus müssen sogar schon im Exposé oder in der Anzeige stehen. Mit der aktuellen Rechtslage wird der Energieausweis zudem in weiteren Situationen verpflichtend. Damit rückt er stärker in den laufenden Betrieb einer Immobilie, nicht nur in Verkaufs- oder Vermietungsphasen.
Künftig müssen Sie einen Energieausweis für ein Wohngebäude voraussichtlich auch vorlegen:
- bei der Verlängerung von Mietverträgen
- nach bestimmten größeren Renovierungen oder Sanierungen
- teilweise im Zusammenhang mit Fördermaßnahmen (abhängig vom jeweiligen Programm)
Selbst wenn Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen oder neu vermieten, kann der Energieausweis also relevant werden. Auch aufgrund des steigenden CO₂-Preises (CO₂-Steuer) im Gebäudesektor lohnt sich ein genauer Blick auf den energetischen Zustand Ihrer Immobilie.
Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?
Wenn Sie keinen Energieausweis vorlegen, obwohl er verpflichtend ist, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Das kann für Sie empfindliche Folgen haben, etwa Bußgelder von bis zu 15.000 Euro und Verzögerungen im Verkaufs- oder Vermietungsprozess. Beim Verkauf ist ein fehlender Energieausweis ein echtes Warnsignal für Interessentinnen und Interessenten.
Wann brauchen Sie keinen Energieausweis?
Es gibt Situationen, bei denen kein Energieausweis erforderlich ist. Diese Fälle sind gesetzlich geregelt und betreffen vor allem besondere Gebäudearten.
Kein Energieausweis ist in der Regel nötig:
- wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermieten oder verpachten
- bei sehr kleinen Gebäuden mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche
- bei denkmalgeschützten Gebäuden (abhängig vom Einzelfall), wenn etwa die Anforderungen des GEG aus Gründen des Denkmalschutzes nicht vollständig anwendbar sind
Tipp: Auch wenn Sie keinen Energieausweis für Ihr Eigenheim brauchen sollten, hilft Ihnen ein Energiecheck, Einsparpotenziale zu erkennen und über eine Modernisierung langfristig Energiekosten zu senken.
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Energieausweis beantragen Schritt für Schritt
Einen Energieausweis können Sie nicht selbst ausstellen. Sie müssen ihn von qualifizierten Fachleuten erstellen lassen. Das sorgt dafür, dass die Angaben zum Gebäude korrekt sind und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Der Ablauf ist einfach und Sie erhalten den Energiepass als Verbrauchsausweis oft in wenigen Tagen, beim Bedarfsausweis kann es etwas länger dauern. Er ist in der Regel 10 Jahre gültig.
Art des Energieausweises klären
Überlegen Sie zuerst, ob ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ob Sie einen Bedarfsausweis benötigen. Bei älteren Gebäuden ist der Bedarfsausweis oft vorgeschrieben und für bestimmte Zwecke (etwa beim Immobilienverkauf) auch sinnvoller.
Fachperson auswählen
Beauftragen Sie eine zertifizierte Energieberaterin, einen Energieberater oder ein Ingenieur- oder Architekturbüro. Achten Sie darauf, dass die Person Erfahrung mit der energetischen Bewertung von Gebäuden hat. Qualifizierte Fachkräfte finden Sie beispielsweise über die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.
Unterlagen zusammenstellen
Stellen Sie alle wichtigen Angaben zu Ihrer Immobilie bereit. Dazu gehören das Baujahr des Gebäudes, Grundrisse und Wohnfläche, Angaben zur Heizung und Warmwasserbereitung, Informationen zu durchgeführten Sanierungen und – beim Verbrauchsausweis – die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Je vollständiger Ihre Angaben sind, desto genauer fällt das Ergebnis aus.
Gebäude bewerten lassen
Beim Verbrauchsausweis erfolgt die Auswertung auf Basis Ihrer Daten. Beim Bedarfsausweis wird das Gebäude meist zusätzlich vor Ort begutachtet.
Energieausweis erhalten und prüfen
Nach der Erstellung erhalten Sie den Energieausweis. Prüfen Sie, ob alle Angaben plausibel sind, bevor Sie ihn bei Verkauf oder Vermietung nutzen.
Energieausweis: Kosten und typische Stolpersteine
Ein Energieausweis ist schnell organisiert und auch die entstehenden Kosten bleiben überschaubar. Sie unterscheiden sich aber je nach Aufwand. Ein Verbrauchsausweis ist meist schon für 30 bis 100 Euro erhältlich, während ein Bedarfsausweis mehrere hundert Euro kosten kann. Der Unterschied liegt in der Tiefe der Analyse: Beim Verbrauchsausweis reichen vorhandene Daten. Beim Bedarfsausweis bewertet eine Fachperson Ihr Gebäude detailliert. Das kostet mehr, liefert aber auch eine deutlich bessere Grundlage.
Wichtig: Die Energieausweis-Kosten tragen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer. Sie können diese nicht auf Mieterinnen oder Mieter umlegen. Je nach Anbieter können auch zusätzliche Kosten entstehen, etwa für die Vor-Ort-Begehung beim Bedarfsausweis oder für das Einholen fehlender Gebäudedaten. Online-Angebote mit sehr niedrigen Preisen sind oft nur für einfache Verbrauchsausweise geeignet und setzen vollständige und korrekte Angaben voraus.
Checkliste: Welche 3 typischen Fehler sollten Sie beim Energieausweis vermeiden?
Sie beantragen den Energieausweis zu spät. Dies führt zu Verzögerungen bei der Ausstellung und damit beim Verkauf oder bei der Vermietung.
Der Energieausweis wird falsch interpretiert. Das kann zum Beispiel passieren, wenn Verbrauchsdaten als objektive Gebäudedaten verstanden werden.
Angaben aus dem Energieausweis fehlen im Exposé (Verkauf oder Vermietung) oder sind unvollständig. Das kann rechtliche Probleme und Bußgelder nach sich ziehen.
Wenn Sie diese Punkte beachten, vermeiden Sie die häufigsten Fehlerquellen rund um den Gebäudeenergieausweis bereits im Vorfeld. So kann er vom Pflichtdokument zur echten Entscheidungshilfe werden – für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer und für alle Kauf- oder Mietinteressierten.
Gebäudeeffizienz verbessern und dann vermieten?
Wichtige Fragen zum Energiepass
Ja, das ist möglich. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, müssen Sie den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Kommt es zum Mietvertrag, haben Mieterinnen und Mieter das Recht, den Energieausweis oder eine Kopie davon zu erhalten. Ein pauschales Recht auf jederzeitige nachträgliche Einsicht im laufenden Mietverhältnis besteht jedoch nur bei berechtigtem Interesse.
Nein. Ein gültiger Energieausweis muss immer von einer qualifizierten Fachperson erstellt werden. Diese Leistung ist kostenpflichtig. Sehr günstige Angebote (Stichwort: Energieausweis online erstellen) sollten Sie kritisch prüfen, da die Qualität der Datenerhebung und Bewertung entscheidend für die Aussagekraft des Ausweises ist.
Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten bei einem Verbrauchsausweis häufig zwischen 30 und 100 Euro. Ein Bedarfsausweis ist aufwendiger und liegt oft zwischen 300 und 1.000 Euro. Die genaue Höhe hängt vom Gebäude und vom Aufwand der Bewertung ab. Die Kosten tragen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer. Eine Umlage auf etwaige Mieterinnen und Mieter ist nicht vorgesehen.
Ein Energieausweis ist nicht für alle Gebäude erforderlich. Ausgenommen sind zum Beispiel sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie bestimmte denkmalgeschützte Immobilien. Wenn Sie Ihr Haus ausschließlich selbst nutzen und weder verkaufen noch vermieten, benötigen Sie ebenfalls keinen Energieausweis. Sobald sich die Nutzung ändert, gilt die Pflicht jedoch wieder.
