Wohnung oder Haus vermieten
Was Eigentümerinnen und Eigentümer beachten sollten
Als Vermieterin oder Vermieter jeden Monat passives Einkommen generieren: Das klingt gut! Doch nicht immer lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten. Sie müssen dabei Mietpreisgrenzen, energetische Anforderungen und steuerliche Pflichten berücksichtigen. Wer 2026 und darüber hinaus erfolgreich vermieten will, braucht also mehr als nur ein freies Objekt. Dieser kompakte Praxisfahrplan zeigt Ihnen, worauf Sie achten sollten.
Rechnen Sie genau nach, ob sich die Vermietung Ihrer Immobilie lohnt. Die Bruttomietrendite hilft Ihnen bei der ersten Einschätzung.
Behalten Sie gesetzliche Regelungen im Blick, etwa zur Miethöhe, zu Sanierungspflichten oder zur korrekten steuerlichen Erfassung Ihrer Mieteinnahmen.
Gestalten Sie das Mietverhältnis klar und rechtssicher. Von der Auswahl geeigneter Mieterinnen und Mieter über den Mietvertrag bis zur Wohnungsübergabe gibt es viele Details zu bedenken.
Praxisfahrplan Vermietung 2026
Eine Immobilie zu erwerben ist das eine, sie erfolgreich zu vermieten, das andere. Der Markt ist regional sehr unterschiedlich. In manchen Städten steigen die Mieten, in anderen Gebieten stagnieren sie. Wer als Vermieterin oder Vermieter starten will, sollte daher gezielt überlegen: Welche Art von Immobilie eignet sich überhaupt zur Vermietung und wie viel lässt sich vor Ort verlangen, ohne dass das Angebot am Ende leersteht? Folgende Faktoren sind dabei wichtig.
Wann sich das Vermieten lohnt
Mieteinnahmen klingen verlockend, aber sie sind nur ein Teil der Rechnung. Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten will, sollte genau hinsehen. Denn nicht jede Immobilie bringt automatisch Gewinn. Entscheidend ist, ob die Vermietung auf Dauer tragfähig ist, ob also Einnahmen, Ausgaben und Aufwand in einem gesunden Verhältnis stehen.
Diese Faktoren beeinflussen Ihre Entscheidung:
- Zustand der Immobilie
Je besser die Bausubstanz und technische Ausstattung, desto niedriger fallen Reparaturen und Instandhaltungskosten aus. Ein höherer Kaufpreis kann sich darüber langfristig ausgleichen.
- Lage und Nachfrage
In gefragten Wohnlagen mit knappen Angeboten können Sie eine höhere Miete ansetzen. Der lokale Mietspiegel gibt Aufschluss.
- Höhe der Nebenkosten
Eine Wohnung mit hohen monatlichen Betriebskosten lässt sich schlechter vermieten, vor allem, wenn vergleichbare Objekte günstiger sind.
- Rechtliche Einschränkungen
Erkundigen Sie sich rechtzeitig, ob es in Ihrer Stadt oder Gemeinde eine Mietpreisbremse gibt oder ob das Gebiet unter Milieuschutz steht.
Mietrendite oder Kaufpreisfaktor richtig einschätzen
Um die Wirtschaftlichkeit einer Vermietung zu berechnen, lohnt sich ein Blick auf die Brutto- und Nettomietrendite.
Als grobe Richtwerte gelten:
- Ab 4 Prozent Bruttomietrendite kann sich eine Vermietung lohnen.
- Mindestens 3 Prozent Netto gelten als wirtschaftlich tragfähig.
Kaufpreisfaktor: Alternativ zur Bruttomietrendite nutzen viele Immobilienprofis, wie Maklerinnen und Makler, auch den sogenannten Kaufpreisfaktor. Er beschreibt, wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken. Beide Kennzahlen sagen also letztlich das Gleiche aus: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto attraktiver die Mietrendite.
Tipp: Instandhaltung, mögliche Leerstände oder Mietausfälle können die Rendite schnell drücken. Planen Sie eine Rücklage ein. Damit können Sie auf unerwartete Ausgaben flexibel reagieren.
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Nebenkosten und laufende Ausgaben einplanen
Viele private Vermieterinnen und Vermieter unterschätzen die laufenden Kosten. Damit sich Ihre Aufwände und Erträge langfristig zumindest die Waage halten, sollten Sie alle Posten realistisch kalkulieren.
Ein kompetenter Immobilienmakler oder eine kompetente Maklerin kann Ihnen viel rund um die Vermietung abnehmen, von der Exposé-Erstellung über die Besichtigung bis zur Auswahl der Mietenden. Dafür fällt in der Regel eine Maklerprovision an, und seit Einführung des Bestellerprinzips gilt: Wer den Maklerservice beauftragt, zahlt.
Ob sich die Unterstützung für Sie lohnt, hängt vor allem von Ihrer Zeit und Ihrem Erfahrungsschatz ab. Die Profimaklerinnen und Makler Ihrer Sparkasse beraten Sie gern.
Umlagefähige Nebenkosten: Was Sie weitergeben dürfen
Viele Betriebskosten dürfen Sie über die Nebenkostenabrechnung an die Mietpartei weitergeben. Prüfen Sie aber regelmäßig, ob Ihre Betriebskosten korrekt verteilt sind und halten Sie alle Belege sauber bereit. So vermeiden Sie Rückfragen oder Probleme bei der Jahresabrechnung.
Typisch umlagefähig sind:
- Grundsteuer
- Wasser, Abwasser, Heizung
- Müllabfuhr, Straßenreinigung
- Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung
- Aufzug, Beleuchtung, Gartenpflege
- Rauchmelderwartung
Diese Kosten tragen Sie selbst (können sie aber teilweise steuerlich geltend machen!):
- Bankgebühren und Kreditzinsen
- Rücklagen für Instandhaltung
- Verwaltungsaufwand und Versicherungen
- Modernisierungskosten (nur begrenzt umlegbar)
Tipp: Wenn Sie Ihre Immobilie digital managen, können Sie beispielsweise bequem Tarife vergleichen und bares Geld sparen. Informieren Sie sich jetzt über das Cockpit Immobilie Ihrer Sparkasse.
Energetische Sanierungspflicht: Was auf Vermieterinnen und Vermieter zukommen kann
Auch wenn viele Eigentümerinnen und Eigentümer die energetische Sanierung ihrer Immobilien ohnehin freiwillig angehen, gibt es Situationen, in denen der Gesetzgeber bestimmte Maßnahmen vorschreibt. Die Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verpflichtet auch Vermieterinnen und Vermieter unter bestimmten Bedingungen, ihre Immobilie energetisch nachzurüsten oder bauliche Standards einzuhalten.
- Sanierungspflichten nach Eigentumswechsel
Wenn Sie ein älteres Haus oder eine Wohnung kaufen, erben oder geschenkt bekommen, gelten gesetzliche Nachrüstpflichten, zum Beispiel:
- die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn bislang keine ausreichende Dämmung vorhanden ist;
- die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen (etwa im Keller);
- den Austausch von alten Standardheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind.
Die Frist zur Umsetzung beträgt zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch.
- Sanierungspflichten bei baulichen Veränderungen
Wenn Sie mehr als 10 Prozent einer Außenfläche Ihrer Immobilie (zum Beispiel Fassade, Dach oder Fenster) erneuern oder ersetzen, müssen die betroffenen Bauteile energetische Mindeststandards erfüllen, auch ohne Eigentumswechsel.
Hinweis: Die genannten Maßnahmen gelten nicht automatisch für alle Immobilien. Es gibt Ausnahmen, etwa für Denkmalschutzobjekte, bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder bei sehr kleinen Heizungsanlagen. Weitere Details finden Sie in unserem Artikel zur energetischen Sanierung. Auch bei Eigentumswohnungen ist zu prüfen, welche Bereiche unter das Sondereigentum fallen und welche Maßnahmen über die Eigentümergemeinschaft geregelt werden.
Miethöhe richtig ansetzen
Die passende Miethöhe ist ein entscheidender Faktor: Einerseits sollen die Mieteinnahmen ja Ihre laufenden Kosten decken und Erträge sichern, andererseits dürfen Sie gesetzliche Vorgaben nicht verletzen. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten sind die Spielräume begrenzt.
Was die zulässige Miete bestimmt
Die Miethöhe richtet sich meist nicht nach Ihren Ausgaben oder Ihrem Wunschpreis, sondern nach dem, was erlaubt und marktüblich ist. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle:
- die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel
- der Zustand der Wohnung oder des Hauses
- Ausstattung, Wohnfläche, Baujahr
- die Lage im Ort oder im Gebäude (etwa Erdgeschoss oder Dachgeschoss)
In vielen Städten greift zusätzlich die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete dann maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (außer, es handelt sich um Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen). Welche Gemeinden unter diese Regelung fallen, legen die Bundesländer einzeln fest.
So ermitteln Sie eine marktgerechte Miethöhe
- Mietspiegel Ihrer Stadt: Er ist der offizielle Richtwert für die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Online-Portale, wie das Sparkassen-Immobilienportal: Hier finden Sie aktuelle Mietangebote ähnlicher Objekte in Ihrer Region und können Preise vergleichen.
- Immobilienmaklerinnen und Makler: Bei kompetenten Maklerinnen und Maklern (zum Beispiel in Ihrer Sparkasse) erhalten Sie regionale Marktkenntnis aus erster Hand.
- Vergleich mit Nachbarobjekten: Haben Sie bereits Einblick in den Mietmarkt am Standort? Dann können Sie Wohnlage und Nachfrage optimal einschätzen.
Passende Mieterinnen und Mieter finden
Aus Sicht der Vermietpartei beginnt ein gutes Mietverhältnis mit der Entscheidung für die richtigen Mietenden. Denn wer zu Beginn sorgfältig prüft, schützt sich später vor Zahlungsausfällen, Streit oder aufwendigen Kündigungen. Auch wenn die Nachfrage in manchen Regionen hoch ist: Qualität geht vor Tempo.
So bereiten Sie die Suche nach Mietinteressierten vor
Bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus inserieren, überlegen Sie, welche Zielgruppe zu Ihrem Objekt passt:
- Singles, Paare oder Familien?
- Berufs- oder Studierendenhaushalt?
- Langfristige Mieterinnen und Mieter oder eher jemand, der eine Übergangslösung sucht?
Ein klarer Fokus hilft beim Exposé, bei der Auswahl der Inseratsplattform und der Kommunikation beim Besichtigungstermin. Achten Sie hier aber nicht nur auf den ersten Eindruck, sondern holen Sie sich belastbare Informationen.
Diese Unterlagen sollten Sie als Vermieterin oder Vermieter einfordern
- Mieterselbstauskunft: gibt Überblick über Einkommen, Haushaltsgröße etc.
- Gehaltsnachweise (3 Monate): belegen die Zahlungsfähigkeit
- SCHUFA-Auskunft: zeigt mögliche Zahlungsverzögerungen
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: belegt, dass Miete bisher regelmäßig gezahlt wurde
- Kopie Personalausweis: Identitätsnachweis
Achten Sie darauf, den Datenschutz einzuhalten und lassen Sie sich Zeit bei Ihrer Entscheidung. Nicht jede Bewerbung passt zu Ihrer Immobilie oder Ihren Vorstellungen.
Ablauf der Besichtigung: Klare Struktur, ehrliche Gespräche
Planen Sie Besichtigungstermine am besten einzeln oder in kleinen Gruppen. So haben Sie Gelegenheit, mit Interessentinnen und Interessenten ins Gespräch zu kommen. Achten Sie auf Fragen, Verhalten und Kommunikation. Oft zeigt sich schon hier, wie zuverlässig jemand agiert.
Tipp: Machen Sie sich direkt nach dem Termin kurze Notizen, so lassen sich die Eindrücke später besser vergleichen.
Mietvertrag rechtssicher gestalten
Wenn Sie sich für eine Mieterin oder einen Mieter entschieden haben, ist der Mietvertrag der nächste Schritt. Er bildet die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis und sollte deshalb klar, vollständig und verständlich sein. Standardverträge (zum Beispiel von Mieter- oder Eigentümerverbänden) helfen beim Einstieg, sollten aber individuell angepasst und regelmäßig geprüft werden. Unklare oder veraltete Klauseln können im Streitfall unwirksam sein.
Mietkaution als Sicherheit
Sie dürfen bis zu drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Diese muss getrennt von Ihrem Vermögen, zinsbringend und sicher angelegt werden, zum Beispiel auf einem Mietkautionskonto Ihrer Sparkasse. Eine schriftliche Vereinbarung über die Kaution gehört in den Mietvertrag.
Übergabeprotokoll nicht vergessen
Beim Einzug sollten Sie gemeinsam mit der Mietpartei ein Übergabeprotokoll erstellen. Es dokumentiert:
- den Zustand der Wohnung (etwa Wände, Böden, Fenster)
- die Zählerstände für Strom, Wasser, Heizung
- die Anzahl übergebener Schlüssel
Das Protokoll schützt beide Seiten und dient im Streitfall als Beleg. Daher müssen es auch beide Parteien unterschreiben.
Steuerliche Aspekte kennen
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte und muss diese versteuern. Viele Ausgaben rund um Ihre Vermietung können Sie im Gegenzug steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Sie versteuern also nur den Überschuss. Ihre jährlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geben Sie dafür in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung an. Dort listen Sie außerdem alle damit verbundenen Kosten auf.
Nicht absetzen dürfen Sie:
- eigene Arbeitszeit oder unbelegbare Aufwände
- Tilgungsraten von Krediten (nur die Zinsen!)
- Modernisierungen, die als sogenannte Herstellungskosten gelten (zum Beispiel bei Luxusausbau)
Tipp: Führen Sie von Anfang an eine übersichtliche Einnahmen-Ausgaben-Liste. So erleichtern Sie sich die Steuererklärung am Jahresende. Wenn Sie in einem Jahr mehr Kosten als Einnahmen haben, können Sie den Verlust steuerlich geltend machen. Das reduziert Ihre Gesamtsteuerlast. Für Ihre persönliche Steuersituation wenden Sie sich bitte an eine Steuerkanzlei.
Vermieten mit Weitblick: 3 Fragen an Martin Englert
Was bedeutet es, heute eine Immobilie zu vermieten? Martin Englert, Geschäftsführer der LBS Immobilien GmbH NordWest, erklärt, worauf es bei der Auswahl eines Renditeobjekts ankommt und warum sich Vermieten auch 2026 lohnen kann.
Im Gespräch mit
Martin Englert
Herr Englert, lohnt sich Vermieten 2026 noch? Was sind aus Ihrer Sicht die entscheidenden Faktoren, die bei dieser Frage den Ausschlag geben?
Wer an langfristiger Rendite interessiert ist, für den lohnt sich das Vermieten fast immer. Grundsätzlich sollte ich vorher meine Motivation prüfen: Ein reines Renditeobjekt kann ganz anders aussehen, als eine Wohnung, die ich jetzt oder später auch selber nutzen möchte.
Im ersten Fall geht es oft um die Anlage eines Erbes oder den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge aus dem laufenden Einkommen. Im zweiten Fall wird beispielsweise ein Studenten-Appartement für den Nachwuchs gekauft, eine Ferienwohnung auch zur Eigennutzung oder man sichert sich frühzeitig eine barrierearme Immobilie für den dritten Lebensabschnitt.
Was macht ein Objekt aus Vermietersicht heute attraktiv, und woran erkenne ich als Laie, ob sich ein Kauf zur Vermietung lohnt?
Wie bei jeder Anlageform sollte ich auch hier vor der Investition genau hinschauen. Wohnraum ist fast überall gesucht, aber eben nicht überall zu jedem beliebigen Mietpreis. Entscheidend beim Immobilienkauf ist vor allem der Kaufpreisfaktor. Einfach den Immobilienpreis durch den ortsüblichen jährlichen Mietertrag teilen: Je geringer der Wert, desto höher die zu erzielende Rendite. Achtung, alles über Faktor 25 ist nur in Großstädten und beim Neubau realistisch!
Welche Rendite ist unter den genannten Bedingungen möglich?
Interessanterweise ist die Bruttorendite in den gefragten Großstädten mit 2 bis 3 Prozent am geringsten, weil der Einkauf so teuer ist. Dafür ist hier das Vermietungsrisiko ebenfalls kleiner. In den wirtschaftsstarken Mittelstädten sind gut 4 Prozent möglich, in Kleinstädten und bei Ferienimmobilien auch mehr. Davon müssen allerdings noch die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abgezogen werden.
Und jetzt? Ihre Sparkasse unterstützt Sie beim Einstieg ins Vermieten.
Die wichtigsten Fragen rund um die Vermietung
Ob sich die Vermietung lohnt, hängt stark vom Standort, vom Kaufpreis, von der Nachfrage und vom Zustand der Immobilie ab. In vielen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Nachfrage hoch, sodass Vermieterinnen und Vermieter von stabilen Mieteinnahmen profitieren können. Wichtig ist, die laufenden Kosten, etwa für Instandhaltung und Verwaltung, realistisch einzuschätzen. Dann kann sich Vermieten wirtschaftlich lohnen, vor allem mit langfristiger Perspektive.
Die Chancen liegen vor allem in regelmäßigen Einnahmen, möglicher Wertsteigerung der Immobilie und steuerlichen Vorteilen. Außerdem bleibt die Flexibilität erhalten, das Objekt später selbst zu nutzen oder zu verkaufen. Risiken entstehen durch Leerstand, Mietausfälle, unerwartete Reparaturen oder Konflikte mit Mietenden. Auch gesetzliche Vorgaben, etwa zur Miethöhe oder zur energetischen Sanierung, können die Rendite beeinflussen.
Zu den typischen Kosten gehören Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und eventuell eine externe Hausverwaltung. Auch Zinsen für laufende Finanzierungen sowie Rücklagen für Modernisierungen oder Leerstand sollten eingeplant werden. Bestimmte Betriebskosten (etwa für Wasser, Heizung oder Müllabfuhr) können auf die Mietenden umgelegt werden. Andere (wie Kosten für eine Verwaltung oder für Reparaturen) tragen Sie als Vermieterin oder Vermieter selbst.
Eine gründliche Prüfung ist wichtig, und ein gutes Bauchgefühl gehört ebenfalls dazu. Nehmen Sie sich Zeit für die Auswahl und bitten Sie Interessentinnen und Interessenten um eine vollständige Selbstauskunft, aktuelle Gehaltsnachweise, eine SCHUFA-Auskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Achten Sie beim Besichtigungstermin auf ein verbindliches Auftreten und stellen Sie gezielte Fragen. Wichtig ist, dass die potenzielle Mietpartei nicht nur zahlungsfähig, sondern auch zuverlässig und kommunikativ ist.
Sie dürfen als Vermieterin oder Vermieter eine Kaution in Höhe von bis zu 3 Nettokaltmieten verlangen. Die Kaution muss getrennt von Ihrem Privatvermögen, zinsbringend und sicher angelegt werden, beispielsweise auf einem Mietkautionskonto. Die Summe muss nach Ende des Mietverhältnisses inklusive Zinsen zurückgezahlt werden, sofern keine Ansprüche aufgrund von Schäden oder Mietrückständen bestehen.
Es gibt keine allgemeine gesetzliche Begrenzung für die Miethöhe bei Neuvermietungen. Grundsätzlich kann die Miete frei vereinbart werden. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt allerdings die Mietpreisbremse: Die Miete darf dann bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten zusätzlich gesetzlich festgelegte Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.
Als Vermieterin oder Vermieter dürfen Sie nur aus gesetzlich anerkannten Gründen kündigen. Dazu zählen zum Beispiel Eigenbedarf, also wenn Sie oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst nutzen möchten. Weitere Gründe sind erhebliche Vertragsverstöße (etwa ausbleibende Mietzahlungen oder schwere Pflichtverletzungen) oder wirtschaftliche Verwertung, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses einer sinnvollen Nutzung im Wege steht. In jedem Fall müssen Kündigungsfristen eingehalten und die Gründe im Kündigungsschreiben klar benannt werden.
Mieterinnen und Mieter dürfen die Miete mindern, wenn die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt ist und der Mangel nicht selbst verursacht wurde. Dazu zählen zum Beispiel Heizungsausfall im Winter, Schimmelbildung, starker Lärm, Wasserschäden, defekte Fenster oder fehlendes Warmwasser. Die Höhe der zulässigen Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab und wird oft prozentual festgelegt. Wichtig: Die Mietpartei muss den Mangel sofort melden, erst dann entsteht ein Recht auf Mietminderung.
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