Gewerbeimmobilie verkaufen

Tipps für den Verkauf von Laden, Büro und Co.

 So unterschiedlich das Gewerbe, so unterschiedlich die Immobilie: Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie läuft anders ab als der einer privat genutzten Immobilie. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Die verschiedenen Gewerbeimmobilien-Typen

 Während bei Wohnimmobilien die Nutzung normalerweise klar ist, gibt es bei Gewerbeimmobilien große Unterschiede. Sie denken vielleicht an ein klassisches Geschäft in der Fußgängerzone; tatsächlich sind Gewerbeimmobilien so vielseitig wie unsere Wirtschaft selbst. Produktionsbetriebe, Hotels, Büros, Groß- und Einzelhandel – sie alle nutzen Gewerbeimmobilien in unterschiedlichsten Formen.

Zu den am häufigsten vorkommenden Gewerbeimmobilien-Typen zählen:

• Freizeitimmobilien, zum Beispiel Fitness-Studios, Tennisplätze und Freizeitparks
• Produktionsimmobilien, zum Beispiel Produktionshallen und Industrieparks
• Logistikimmobilien, zum Beispiel Lagerhallen
• Büroimmobilien, zum Beispiel Verwaltungsgebäude und Business Center
• Handelsimmobilien, zum Beispiel Läden jeder Art und Supermärkte

Gewerbeimmobilie verkaufen – frei oder vermietet

Sie können eine Gewerbeimmobilie frei oder vermietet verkaufen. Dabei verhält es sich bei Gewerbeimmobilien genau andersherum als bei Wohnimmobilien: In der Regel erzielen Sie mit einer vermieteten Immobilie einen höheren Preis als mit einer leerstehenden.

Das liegt daran, dass die Käuferin oder der Käufer durch den Miet- oder Pachtvertrag Sicherheit über die Rendite bekommt, die in den kommenden Jahren zu erwarten ist. Ein gut dotierter, langlaufender Mietvertrag ist oftmals ein großes Plus für den Verkäufer oder die Verkäuferin.

Natürlich spielen auch andere Faktoren eine Rolle. Die Vermietung kann negative Auswirkungen auf den Preis haben. Wenn beispielsweise der Vertrag noch lange läuft und zu günstig ist, oder der Mieter beziehungsweise die Mieterin die Miete nicht zahlen kann, drückt das den Verkaufspreis.

Marktanalyse – so finden Sie heraus, was Ihre Gewerbeimmobilie wert ist

Neben „frei oder vermietet“ müssen noch weitere Aspekte bedacht und gewichtet werden, wenn es an den Verkauf der Immobilie geht. Ähnlich wie bei Wohnimmobilien spielt die Lage eine wichtige Rolle, auch wenn bei Gewerbeimmobilien andere Faktoren herangezogen werden müssen. Bei Wohnungen ist es meist die Nähe zum Zentrum einer Stadt, die großen Einfluss auf den Wert hat. Bei Lagerhallen kann es die praktische Lage in der Nähe eines Autobahnanschlusses sein, die eine Immobilie besonders wertvoll macht.

Bei einer Marktanalyse werden das Marktvolumen und die Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt erfasst. Um ein Gewerbeobjekt zu bewerten und verkaufen zu können, muss auch der Teilmarkt bestimmt werden, denn jeder Teilmarkt weist andere Marktpreise und Kaufpreisfaktoren auf.

Außerdem muss analysiert werden, wozu die Gewerberäume genutzt werden können. Bürogebäude beispielsweise lassen sich später einfacher für andere gewerbliche Zwecke nutzen als Hotelgebäude. Der Umbau von Hotels zur anderweitigen Nutzung wäre mit erheblichen Kosten verbunden.

Bei Handels- und Gastronomieobjekten spielen hingegen konjunkturelle und saisonale Aspekte eine wichtige Rolle. Eine Eisdiele sollten Sie beispielsweise nicht zu Beginn des Herbstes verkaufen.

Gewerbemakler einschalten

Bei einer Gewerbeimmobilie gibt es viele Faktoren zu bedenken. Darum sollten Sie erwägen, ein professionelles Wertgutachten erstellen zu lassen. Dazu kommen spezialisierte Gewerbemaklerinnen oder -makler zum Einsatz. Die Vermarktung einer Gewerbeimmobilie ist sehr komplex und besonders beratungsintensiv, da sie sich beispielsweise auch nach volkswirtschaftlichen Aspekten richtet.

In den meisten Regionen gibt es Maklerinnen und Makler, die sich auf bestimmte Typen von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben, zum Beispiel auf Hotels. Wenn Sie noch nie eine Immobilie in dem betreffenden Bereich veräußert haben, kann sich das Einschalten eines solchen spezialisierten Maklers besonders lohnen.

Den richtigen Kaufpreis festlegen

Der Preis ist vor allem von der Lage abhängig. Zusätzlich spielt die Art, wie das Gewerbeobjekt verwendbar ist, eine große Rolle. Zu guter Letzt bestimmt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage die Höhe des Kaufpreises.

Gewerbeimmobilien werden im Gegensatz zu privaten Immobilien nicht nach ihrem Sachverhalt, sondern nach dem Ertragswert beurteilt. Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage. Neben dem Wert von Grund und Boden wird die Summe der erzielbaren Erträge herangezogen – der sogenannte Jahresrohertrag. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten, also beispielsweise die Kosten für Betrieb, Verwaltung, Instandhaltung. Der errechnete Wert spiegelt dementsprechend für den Zeitpunkt des Verkaufs reale Zahlen wider. 

Unterlagen zusammentragen

Egal ob mit oder ohne Immobilienmakler: Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen, werden Sie bestimmte Dokumente benötigen. Diese Informationen und Nachweise sollten Sie für potentielle Käufer auf jeden Fall bereitstellen:

• aktueller Grundbuchauszug
• Bebauungsplan des Geländes
• Bauplan des/der Gebäude
• Gewerbemietvertrag, falls vorhanden über die vergangenen drei Jahre
• Nachweise über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen
• Energieausweis: Hier wird normalerweise nur der sogenannte Verbrauchsausweis benötigt.

Falls Sie das Objekt mit einer Maklerin oder einem Makler verkaufen, wird sie oder er Sie über weitere benötigte Dokumente informieren. Je nach Gewerbeimmobilie können das beispielsweise ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis oder eine Betriebskostenaufstellung sein.

Diese Steuern fallen beim Verkauf an

Um steuerliche Fallen zu umgehen und potenzielle Verluste zu vermeiden, raten wir Ihnen, sich vor dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie von einem Steuerexperten oder einer -expertin beraten zu lassen. Mit einer umfassenden Beratung und sinnvollen Planung können Sie so beim Immobilienverkauf Steuern sparen.

Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Gewerbeimmobilie werden Sie mit dem Verkauf möglicherweise gewerbesteuerpflichtig. Dies ist etwa der Fall, wenn Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Ansonsten liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, bei dem die Einnahmen der Einkommensteuer/Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer unterliegen. In die Drei-Objekt-Grenze sind ererbte Grundstücke nicht mit einzubeziehen.

Unter bestimmten Umständen zahlen Sie bei dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie auch Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, die sogenannte Spekulationssteuer. Sie wird fällig, wenn Sie mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie einen Gewinn erwirtschaften oder sie die Immobilie weniger als zehn Jahre nach deren Kauf wieder verkaufen. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Immobilien nur gekauft werden, um sie nach einer Wertsteigerung gewinnbringend zu verkaufen.

Gehört die Immobilie zu Ihrem Betriebsvermögen, ist die Veräußerung steuerpflichtig nach der Art Ihrer betrieblichen Besteuerung.