Geerbtes Haus verkaufen
Was Sie als Erbin oder Erbe unbedingt beim Vorgehen beachten sollten
Eine Immobilie erben ist keine triviale Angelegenheit. Denn mit einer Erbschaft kommen viele Entscheidungen auf Sie zu – beispielsweise, wenn Sie das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung verkaufen möchten. Wir erklären Ihnen, welche Regelungen Sie dabei beachten müssen und geben einen Überblick über Steuern, Fristen und richtiges Vorgehen.
Eine Spekulationssteuer wird fällig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Erwerbsdatum, zu dem die Erblasserin oder der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Nicht zu dem Zeitpunkt, an dem Sie die Immobilie geerbt haben.
Je näher Sie mit der Erblasserin oder dem Erblasser verwandt sind, desto niedriger ist der Erbschaftsteuersatz.
Sind Sie Miterbin oder -erbe und Teil einer Erbengemeinschaft, können sie nur gemeinsam über den Verkauf der Immobilie entscheiden.
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Haus geerbt – was passiert jetzt?
Wenn Sie eine Immobilie erben, haben Sie mehrere Möglichkeiten: Sie können das Erbe innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, ziehen selbst in das Haus oder die Wohnung ein, vermieten diese oder verkaufen die geerbte Immobilie.Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich zügig an das Grundbuchamt wenden und einen Grundbuchauszug anfordern. Darin sehen Sie, wer außer Ihnen noch Ansprüche auf das Erbe hat oder beispielsweise Baulasten bestehen.Anschließend sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie sich vorstellen können, selbst in das Haus zu ziehen. Das ergibt vor allem dann Sinn, wenn die Immobilie und die Gegend zu Ihren Wohnbedürfnissen passen. Hier sollten Sie bedenken, ob Sie in den nächsten zehn Jahren kein Auszug planen, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist die Immobilie steuerfrei erben.
Sie vermieten das geerbte Haus
Es lohnt sich, das Haus zu vermieten, wenn es in einem guten Zustand ist, Sie keine Erbschaftsteuer aufbringen müssen oder derzeit selbst nicht einziehen wollen, aber die Immobilie auch nicht verkaufen möchten.
Bevor sie die Immobilie in ein Mietobjekt verwandeln, sollten Sie mit einem Immobiliengutachter das Haus oder die Wohnung auf Herz und Nieren prüfen. Muss etwas renoviert oder gar saniert werden? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete und lohnt sich eine Vermietung dann finanziell überhaupt für Sie? Wer soll sich um die Verwaltung kümmern? Dieser Service kostet Geld, das Sie von Ihren Einnahmen abziehen müssen.
Vorgehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Vor der Entscheidung, das geerbte Haus oder die Wohnung zu verkaufen, sollten Sie sich über die Konsequenzen Gedanken machen. Besonders die steuerlichen Aspekte sind entscheidend für den richtigen Zeitpunkt des Verkaufs. Diese Fragen sollten Sie sich stellen:
Sie sind die Alleinerbin oder der Alleinerbe oder haben sich bereits innerhalb der Erbengemeinschaft über den Verkauf während der sechswöchigen Ausschlagungsfrist geeinigt?
Ist in dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen worden?
Haben Sie ein „berechtigtes Interesse“ und den Grundbucheintrag geprüft?
Wurde der Verkehrswert der Immobilie ermittelt?
Prüfen Sie, ob ein aktuelles oder veraltetes Verkehrswertgutachten vorliegt. Gegebenenfalls lohnt sich bei gestiegenem Bodenwert oder einer Modernisierung eine Überprüfung.
Diese Steuerzahlungen kommen auf Sie zu
Zu welchem Zeitpunkt und ob es überhaupt sinnvoll für Sie ist, das geerbte Haus oder die Wohnung zu verkaufen, hängt unter anderem von den steuerrechtlichen Regelungen ab. Bei dem Verkauf geerbter Immobilien können sowohl Erbschaftsteuer als auch die Spekulationssteuer anfallen.
Erbschaftsteuer
Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, unterscheidet sich je nach Verwandtschaftsgrad der erbenden Personen zu der Erblasserin oder dem Erblasser und dem Wert der Immobilie. Der Staat definiert dazu Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen. Als Faustregel gilt: Je näher Sie mit der Erblasserin oder dem Erblasser verwandt sind, desto niedriger ist der Erbschaftsteuersatz. Übersteigt der Verkehrswert der geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag, fällt eine Erbschaftsteuer an. Bei Eheleuten liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, bei Kindern bei je 400.000 Euro. Wenn das geerbte Haus innerhalb dieses Freibetrags liegt und keine weiteren Erbstücke hinzukommen, die den Freibetrag überschreiten, müssen Sie keine Erbschaftsteuer für das Haus aufbringen. Unabhängig davon, ob Sie selbst einziehen oder nicht.
Liegt der Verkehrswert der Immobilie über dem Freibetrag, müssen Sie Erbschaftsteuer zahlen. Allerdings nur auf die Summe, die über dem Freibetrag liegt. Wie viel das genau ist, hängt in Deutschland von den Steuerklassen I bis III ab. Nicht zu verwechseln mit den Steuerklassen, die Sie vom Finanzamt kennen. Sie zeigen an, wie viel Prozent wer für welche geerbte Summe entrichten muss.
Der günstigste Steuersatz gilt für Steuerklasse I. Er betrifft Eheleute oder Menschen in eingetragenen Lebenspartnerschaften, Kinder und Stiefkinder sowie weitere enge Verwandte.
Entfernte Verwandte erhalten in Steuerklasse II die zweitgünstigsten Steuersätze. Dazu zählen unter anderem Geschwister und Geschwisterkinder, Stiefeltern und Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Eheleute.
Die höchsten Steuersätze gelten in Steuerklasse III für alle übrigen Erwerberinnen und Erwerber, die nicht mit dem Erblasser oder der Erblasserin verwandt sind.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn der Verkauf der geerbten Immobilie vor der Spekulationsfrist erfolgt. Wenn also zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Diese müssen Sie zahlen, wenn die Frist unterschritten wird. Die Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag dürfen Sie abziehen.
Wurde das Haus im Jahr des Erbfalls und in den beiden Kalenderjahren zuvor von der Erblasserin oder dem Erblasser selbst genutzt, ist der Verkauf steuerfrei möglich.
die Erblasserin oder der Erblasser das Haus vor über zehn Jahren gekauft hat.
die Erblasserin oder der Erblasser in den letzten zwei Jahren selbst in der Immobilie gelebt hat.
Sie als Erbin oder Erbe das Haus die letzten zwei Jahre einem leiblichen oder adoptierten Kind überlassen haben und es dort gewohnt hat.
Sie die geerbte Immobilie ohne Gewinn oder maximal 600 Euro Gewinn verkaufen.
Das gilt es beim Verkauf in einer Erbengemeinschaft zu beachten
Wenn Sie und weitere Personen gemeinschaftlich ein Haus erben, muss sich die Erbengemeinschaft auch gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen. Die Erbgemeinschaft muss sich ebenfalls um einen Erbschein kümmern. Wenn Sie sich auf den Verkauf des Wohneigentums einigen, können Sie den Verkaufserlös unter allen Miterbinnen und -erben gerecht aufteilen. Möchte eine Erbin oder ein Erbe das erworbene Haus allein nutzen, müssen die andere Erben ausgezahlt werden.
