Bestellerprinzip: Ausnahmen und Sonderfälle
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Wer zahlt wann den Immobilienmakler?
Gilt das Bestellerprinzip, ist der Fall relativ einfach: Derjenige zahlt den Makler, der ihn (zuerst) beauftragt hat. In unserem Artikel zum Thema Bestellerprinzip für Mieter & Vermieter, Käufer & Verkäufer gehen wir detailliert auf Situationen zwischen Mieter, Vermieter, Käufer, Verkäufer sowie Makler ein, in denen das Bestellerprinzip gilt – und gegebenenfalls auf weitere Möglichkeiten.
Was in den 4 wichtigsten Ausnahmesituationen und Sonderfällen passiert, in denen es nicht gilt, erfahren Sie hier.
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Ausnahme 1: Mieter & Vermieter von Ferienwohnungen
Immer wieder wird deutlich darauf hingewiesen, dass das Bestellerprinzip zur Maklerprovision bei Mieter und Vermieter nur für Wohnimmobilien gilt – nicht also zum Beispiel für Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Lage bei Ferienimmobilien in der Praxis ähnlich ist. Hier wird wohl in nahezu allen Fällen, in denen Immobilienmakler – zum Beispiel über Reisebüros – involviert sind, der Vermieter den Makler engagieren… und auch bezahlen. Eine direkte Abwälzung, bei der Feriengästen eine Maklergebühr ausgewiesen wird, ist nicht üblich.
Wird die Ferienwohnung oder das Ferienhaus über Online-Portale wie Booking oder Airbnb vermietet, zahlt ebenfalls der Vermieter die Provision. In der Praxis hat er allerdings sowohl bei der Vermietung über ein Reisebüro als auch über Online-Portale theoretisch jederzeit die Möglichkeit, die Miete für die Ferienwohnung oder das Ferienhaus anzupassen und die Provision damit indirekt auf die Mieter umzulegen. Der Wettbewerb mit den Angeboten weiterer Vermieter kann diese Möglichkeit natürlich drastisch begrenzen.
Ausnahme 2: Käufer & Verkäufer von Baugrundstücken
Am 23.12.2020 tritt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft. Damit kann das Bestellerprinzip in manchen Fällen auch auf Kauf- und Verkauf angewandt werden („Käufermakler“ und „Verkäufermakler“, wobei der Makler dann nur den Käufer beziehungsweise nur den Verkäufer vertritt). In anderen Fällen teilen sich beide Parteien die Maklerkosten (zum Beispiel „Doppelmakler“, wobei der Makler dann beide Parteien gleichermaßen vertritt). Ziel der neuen Regelungen ist es, Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern finanziell zu entlasten. Dafür werden oft Verkäufer bei der Maklerprovision stärker als bisher zur Kasse gebeten. Baugrundstücke sind allerdings vom neuen Gesetz ausgenommen. Fragt sich also, wer beim Kauf und Verkauf von diesen den Makler zahlt!
Prinzipiell können Eigentümer, Käufer und Makler beim Baugrundstück frei verhandeln. In den meisten Bundesländern ist es allerdings üblich, dass sich Käufer und Verkäufer beim Baugrundstück die Kosten für den Makler teilen. In Mecklenburg-Vorpommern und in Teilen Bayerns zahlt der Käufer hingegen oft etwas mehr als der Verkäufer. In folgenden Bundesländern hat es sich hingegen eingebürgert, dass der Käufer beim Baugrundstück die Maklergebühr komplett übernimmt: Berlin, Brandenburg, Hessen, Hamburg und Bremen.
Auch die Höhe der Maklerkosten ist in diesem Fall nicht genau festgelegt. Je nach Standort des Grundstücks liegt der Gesamtbetrag aber in der Regel zwischen 4,76 Prozent (Teile Niedersachsens) und 7,14 Prozent (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Teile Niedersachsens, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen) des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Dieser Gesamtbetrag wird dann also in den meisten Bundesländern zwischen Käufer und Verkäufer 50:50 geteilt. Normalerweise einigen sich die jeweiligen Parteien im Maklervertrag über die genaue Höhe und alle Einzelheiten.
Mit unserem Baukostenrechner können Käufer die Baukosten inklusive der Maklerprovision für das Baugrundstück kalkulieren, um sich einen Überblick zu verschaffen.
Ausnahme 3: Mieter & Vermieter von Gewerbeimmobilien
Das Bestellerprinzip bezieht sich außerdem nur auf die Regelung der Maklerprovision zwischen natürlichen Personen. Unternehmen sind dabei ausgenommen. Als gewerblicher Mieter oder Vermieter ist weder die Höhe der Maklerprovision genau festgelegt, noch wer sie bezahlt. Je nach Lage der Immobilie zahlt so entweder der Vermieter, Vermieter und Mieter teilen sich die Maklerkosten oder der Mieter übernimmt die komplette Provision.
Üblich sind bei einem gewerblichen Mietvertrag über ein bis fünf Jahre etwa drei Monatsmieten für die Maklerprovision. Bei längeren Laufzeiten sind es etwa vier Monatsmieten. Weicht die Höhe der Provision drastisch davon ab, liegt möglicherweise Wucher vor. Das Wucherverbot regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) § 138.
Als gewerblicher Mieter oder Vermieter können Sie die Maklerkosten in der Regel von der Steuer absetzen.
Ausnahme 4: Käufer & Verkäufer von Gewerbeimmobilien
Käufer & Verkäufer von Gewerbeimmobilien Auch den Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien regelt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ nicht. Wer üblicherweise den Makler zahlt, ist hier je nach Bundesland unterschiedlich. In der folgenden Tabelle finden Sie eine Übersicht. Weil es keine gesetzliche Entscheidung gibt, sind Abweichungen hierzu möglich.
Hinweis: Sind Käufer und Verkäufer beide angekreuzt, teilen sich beide Parteien üblicherweise die Maklerkosten. In der Regel zahlt dann jeder die Hälfte. Dabei zahlt allerdings in Mecklenburg-Vorpommern der Käufer üblicherweise etwas mehr als der Verkäufer.
Wie bei den gewerblichen Mietern und Vermietern ist die Höhe der Maklerprovision auch bei den gewerblichen Käufern und Verkäufern nicht gesetzlich geregelt. Eingeschränkt wird sie wie dort nur durch das Wucherverbot (vergleiche BGB § 138).
Wir beraten Sie gern!
Häufige Fragen zu den Ausnahmen des Bestellerprinzips
Was ist das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip besagt, dass immer derjenige den Makler bezahlt, der ihn (zuerst) beauftragt hat. Ob diese Regelung gilt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Was bedeutet Provision für Mieter?
Mit dem Hinweis „Provision“ ist für Mieter in der Regel die Maklerprovision beim Mieten einer Immobilie gemeint. Beim Mieten und Vermieten von Wohnimmobilien zahlt immer derjenige die Provision, der den Makler (zuerst) beauftragt hat (Bestellerprinzip).
Darf eine Hausverwaltung Mietprovision kassieren?
Eine Hausverwaltung von Wohnimmobilien darf in der Regel keine Maklerprovision von neuen Mietern verlangen. Verwaltet die Hausverwaltung ausschließlich Gemeinschaftseigentum, ist es hingegen möglich, dass sie zusätzlich als Makler fungiert – und dementsprechend Provision fällig werden kann. Auch eine Hausverwaltung von gewerblichen Immobilien darf als Makler tätig werden und damit dann auch Provision kassieren.
Warum beauftragen Vermieter einen Makler?
Ein Makler unterstützt Vermieter unter anderem dabei, wichtige Unterlagen aufzubereiten und zu beschaffen, die jeweilige Immobilie professionell und anschaulich zu präsentieren, mit den Interessenten zu kommunizieren und Termine zu planen, Besichtigungstermine durchzuführen und schließlich einen geeigneten Mieter zu finden. Vermieter können Maklerkosten von der Steuer absetzen.
Darf das Bestellerprinzip umgangen werden?
Gilt das Bestellerprinzip, muss es angewandt werden. Versuche, es zu umgehen, sind gesetzlich nicht zulässig und können hohe Bußgelder zur Folge haben. Wir informieren, in welchen Fällen das Bestellerprinzip gilt – und welche Ausnahmen und Sonderfälle es gibt.
