Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren: Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Ob Sie verkaufen, kaufen oder vererben möchten: Der Wert einer Immobilie entscheidet meist über viel Geld. Grobe Schätzungen sind wenig aussagekräftig, denn jede Immobilie ist anders. Drei anerkannte Bewertungsverfahren helfen dabei, den realistischen Wert zu bestimmen: Wir geben Ihnen den Überblick über Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.
Immobilien lassen sich mit dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren bewerten. Je nach Objektart kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz.
Während Eigentumswohnungen oft nach dem Vergleichswert bewertet werden, kommt beim Einfamilienhaus meist das Sachwertverfahren zur Anwendung. Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Objekte.
Wer den realistischen Wert kennt, trifft sicherere Entscheidungen beim Verkauf, Kauf oder bei der Vermögensaufteilung – und kann mit stichhaltigen Argumenten verhandeln.
Drei Wege zum Immobilienwert – warum unterschiedliche Verfahren wichtig sind
Immobilien unterscheiden sich nicht nur in Größe, Lage oder Baujahr. Sie erfüllen auch ganz unterschiedliche Zwecke: Eine vermietete Gewerbeeinheit ist etwas völlig anderes als ein Einfamilienhaus, und eine Wohnung mitten in der Stadt lässt sich kaum mit einem Ferienhaus im Grünen vergleichen. Manche Gebäude dienen der Eigennutzung, andere sollen langfristig Mieterträge bringen. Genau deshalb gibt es nicht das eine Verfahren zur Wertermittlung, sondern mehrere Wege.
Die drei etablierten Methoden – Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren – liefern je nach Objekttyp ein realistisches Ergebnis. Sie entscheiden darüber, wie marktgerecht der ermittelte Immobilienwert am Ende ist: Wer eine Immobilie selbst nutzt, interessiert sich meist für die Substanz und die Lage. Wer vermietet, achtet auf die Rendite. Und wer eine Wohnung kaufen oder verkaufen will, orientiert sich oft an aktuellen Marktpreisen ähnlicher Objekte. Das richtige Verfahren kann dabei helfen, fundierte Preisverhandlungen zu führen, eine Finanzierung vorzubereiten oder ein Erbe fair zu regeln.
Wenn es um die Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung geht, fallen Begriffe wie Verkehrswert, Marktwert oder Beleihungswert. Alle beziehen sich auf denselben Sachverhalt, doch sie bedeuten nicht unbedingt dasselbe – und erfüllen verschiedene Zwecke:
- Der Verkehrswert beschreibt den Preis, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen am Markt voraussichtlich erzielen würde. Er bildet die Grundlage bei Verkäufen, Erbschaften oder gerichtlichen Auseinandersetzungen – und ist im Baugesetzbuch definiert (Paragraf 194 BauGB).
- Der Marktwert meint in der Praxis meist dasselbe wie der Verkehrswert, wird aber vor allem im alltäglichen Sprachgebrauch oder in Immobilienanzeigen verwendet.
- Der Beleihungswert hingegen ist ein vorsichtig kalkulierter Wert, den Banken und Sparkassen bei der Finanzierung gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) zugrunde legen. Er soll sicherstellen, dass ein Objekt auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten als Kreditsicherheit taugt – und liegt in der Regel unter dem Verkehrswert.
Wichtig zu wissen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, ist der Verkehrswert entscheidend. Wenn Sie finanzieren möchten, schaut das Kreditinstitut auf den Beleihungswert. Doch auch wenn Verkehrswert und Beleihungswert unterschiedliche Zwecke erfüllen, beruhen beide auf ähnlichen Bewertungsansätzen. Das heißt: Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren kommen bei beiden vor.
Vergleichswertverfahren: Orientierung an echten Marktpreisen
Das Vergleichswertverfahren zeigt, was Käuferinnen und Käufer für ähnliche Immobilien bezahlt haben – also reale Preise auf dem aktuellen Markt. Es orientiert sich nicht an Baukosten oder potenziellen Mieterträgen, sondern ausschließlich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen. Dadurch gilt es als besonders praxisnah.
Das Verfahren passt besonders gut zu Objekten, die in vergleichbarer Form häufig vorkommen, zum Beispiel:
- Eigentumswohnungen mit ähnlicher Größe und Ausstattung
- Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in standardisierten Wohngebieten
- Grundstücke in Lagen mit einheitlichen Bodenrichtwerten
So läuft die Bewertung gemäß Vergleichswertverfahren ab
Im ersten Schritt suchen Sachverständige oder Immobilienprofis geeignete, kürzlich verkaufte Vergleichsobjekte. Diese müssen in Lage, Nutzung, Größe, Baujahr und Zustand möglichst ähnlich sein. Anschließend passen sie die Preise dieser Objekte auf die zu bewertende Immobilie an – etwa, weil diese eine modernere Ausstattung oder eine bessere Lage bietet. Je besser die Vergleichsdaten, desto verlässlicher ist das Ergebnis. Bei ausreichender Datenlage liefert das Verfahren einen sehr realistischen Marktwert.
Folgende Merkmale beeinflussen den Vergleichswert besonders stark:
- Mikrolage – zum Beispiel die direkte Umgebung, Verkehrsanbindung, Lärmbelastung
- Bauzustand – modernisiert oder renovierungsbedürftig
- Ausstattung – hochwertige Materialien, Balkone, Aufzüge
- Nutzung – vermietet oder frei verfügbar
Stärken: Das Verfahren spiegelt den tatsächlichen Markt wider. Käufer- und Verkäuferseite finden damit eine faire Verhandlungsbasis.
Grenzen: Wenn es keine passenden Vergleichsobjekte gibt – etwa bei sehr individuellen Immobilien –, stößt das Verfahren an seine Grenzen.
Sachwertverfahren: Substanz als Maßstab
Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie auf Basis ihrer Substanz – also des materiellen Werts von Gebäude und Grundstück. Es richtet sich nicht nach Angebot und Nachfrage, sondern nach dem, was die Immobilie in ihrer aktuellen Form technisch und wirtschaftlich „wert“ ist.
Das Verfahren eignet sich vor allem für Objekte, die nicht der typischen Marktlogik folgen – zum Beispiel:
- selbst genutzte Einfamilienhäuser in Alleinlage
- besondere Immobilien mit individueller Ausstattung
- Ferien- oder Wochenendhäuser ohne dauerhaftes Ertragspotenzial
So läuft die Bewertung gemäß Sachwertverfahren ab
Zuerst bestimmen Immobiliensachverständige den Bodenwert anhand von Bodenrichtwerten der Gemeinde. Danach ermitteln sie den Gebäudesachwert – also die Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung. Dieser Wert bildet die Basis.
Im letzten Schritt passen sie den errechneten vorläufigen Sachwert durch sogenannte Marktanpassungsfaktoren an die örtlichen Gegebenheiten an. Denn auch bei einer technischen Betrachtung darf der reale Immobilienmarkt nicht völlig ausgeblendet werden.
Folgende Merkmale beeinflussen den Sachwert besonders stark:
- Baujahr und Modernisierungsgrad – also die technische Restnutzungsdauer,
- Ausstattung und Bauqualität – vom Dach bis zur Heizung,
- Grundstücksgröße und Erschließung,
- Lage und mögliche Nutzbarkeit des Grundstücks.
Stärken: Das Verfahren liefert verlässliche Werte, auch wenn keine Vergleichsdaten vorliegen, etwa bei einzigartigen Objekten oder Spezialimmobilien.
Grenzen: Weil es nicht direkt auf Marktpreise eingeht, kann es vom tatsächlichen Verkaufswert abweichen, besonders bei stark schwankender Nachfrage.
Ertragswertverfahren: Kapitalanlage im Fokus
Das Ertragswertverfahren berechnet, welchen Wert eine Immobilie aus ihrer Nutzung heraus erwirtschaftet – zum Beispiel durch Mieteinnahmen. Es stellt also die Ertragskraft in den Mittelpunkt: Was bringt die Immobilie als Renditeobjekt ein?
Das Verfahren kommt typischerweise zum Einsatz bei:
- vermieteten Mehrfamilienhäusern
- Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Gebäuden
- Wohnanlagen mit dauerhaftem Mietertrag
So läuft die Bewertung gemäß Ertragswertverfahren ab
Zunächst berechnen Gutachterinnen und Gutachter die jährlichen Roherträge – also die Mieteinnahmen ohne Nebenkosten. Davon ziehen sie die üblichen Bewirtschaftungskosten ab (etwa für Verwaltung und Instandhaltung). Das ergibt den sogenannten Reinertrag.
Diesen Reinertrag kapitalisieren sie mithilfe eines Liegenschaftszinssatzes – also eines Zinssatzes, der den erwarteten Ertrag ins Verhältnis zum Immobilienwert setzt. Zum Schluss addieren sie den Bodenwert, der separat ermittelt wird.
Folgende Merkmale beeinflussen das Ertragswertverfahren besonders stark:
- tatsächliche und erzielbare Mieten,
- Leerstandsrisiko und Mietbindung,
- Standortqualität und Nachfrage am Vermietungsmarkt,
- Kostenstruktur für Instandhaltung und Verwaltung.
Stärken: Das Verfahren bietet eine klare Entscheidungsgrundlage für Kapitalanlegerinnen und Anleger, vor allem bei vermieteten Objekten.
Grenzen: Bei selbst genutzten Immobilien oder Objekten ohne Mietertrag ist dieses Verfahren ungeeignet. Hier fehlt die wirtschaftliche Basis.
Übersicht: Welches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
Immobilientyp | Bewertungsverfahren | Grund für die Methode |
|---|---|---|
Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren | Viele vergleichbare Verkäufe verfügbar |
Selbst genutztes Einfamilienhaus | Sachwertverfahren | Kein Ertrag, Substanz im Fokus |
Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren | Regelmäßiger Ertrag im Vordergrund |
Grundstück ohne Bebauung | Vergleichswertverfahren | Bodenpreise gut vergleichbar |
Individuelles Architektenhaus | Sachwertverfahren | Vergleichswerte fehlen, Substanz entscheidend |
Gewerbeeinheit in Innenstadtlage | Ertragswertverfahren | Kapitalisierbarer Mietertrag entscheidend |
Guter Rat ist planbar
Was beeinflusst den Wert Ihrer Immobilie zusätzlich?
Ganz gleich, ob Fachleute den Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert berechnen: Der aktuell realistische Immobilienwert hängt immer auch von Faktoren ab, die außerhalb der gewählten Bewertungsmethode liegen. Sie wirken sich direkt oder indirekt auf das Ergebnis aus – zum Teil stärker, als viele erwarten. Eine professionelle Wertermittlung berücksichtigt diese Punkte.
- Lage – mehr als nur die Adresse
Die Lage zählt nach wie vor zu den wichtigsten Kriterien überhaupt. Dabei geht es nicht nur um die Stadt oder Region, sondern vor allem um die Mikrolage:
- Liegt die Immobilie in einer ruhigen Wohnstraße oder an einer Hauptstraße?
- Wie gut sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder der ÖPNV erreichbar?
- Wie entwickelt sich die Nachbarschaft, eher aufstrebend oder rückläufig?
- Gibt es Lärmquellen, Industrieanlagen oder geplante Neubaugebiete in der Nähe?
Eine gute Lage steigert den Immobilienwert deutlich.
- Energetischer Zustand – ein immer wichtigeres Kriterium
Die Energieeffizienz gewinnt zunehmend an Bedeutung – nicht nur wegen der Betriebskosten, sondern auch durch gesetzliche Anforderungen:
- Hat das Gebäude eine gute Dämmung?·Welche Heizung ist verbaut?
- Gibt es einen aktuellen Energieausweis mit guten Werten?
- Drohen in naher Zukunft Sanierungspflichten?
Je besser die energetische Bewertung ausfällt, desto stabiler bleibt der Marktwert – besonders bei steigenden Energiepreisen.
- Sonstiger Zustand – mehr als das Auge sieht
Auch der übrige bauliche und technische Zustand hat großen Einfluss. Bewertet werden direkt ersichtliche Schäden am Gebäude sowie:
- Alter und Zustand von Dach, Fenstern und Elektrik
- Umfang und Zeitpunkt der letzten Modernisierungen
- allgemeine Pflege – vom Treppenhaus bis zur Außenanlage
Eine sanierte Immobilie erzielt oft deutlich höhere Werte als ein gleichaltes, aber unsaniertes Objekt.
- Ausstattung – wie hochwertig ist die Immobilie wirklich?
Die Ausstattung beeinflusst den wahrgenommenen Wohnwert – und damit auch den Preis. Dazu zählen:
- Materialien wie Echtholzböden, Naturstein, hochwertige Fliesen
- Einbauten, etwa eine moderne Küche, Einbauschränke oder Smart-Home-Technik
- Extras wie Balkon, Terrasse und Garten, Garage oder Stellplatz
- offene Grundrisse, gute Lichtverhältnisse, hohe Räume
Auch Trends spielen hier eine Rolle: Was früher als Luxus galt, ist heute oft Standard, und fließt entsprechend anders in die Bewertung ein.
- Nutzung – selbst bewohnt oder vermietet?
Der aktuelle Nutzungszustand wirkt sich ebenfalls auf den Wert aus:
- Eine leerstehende Wohnung kann sofort bezogen oder verkauft werden. Das erhöht ihre Attraktivität.
- Vermietete Immobilien bringen laufende Erträge, unterliegen jedoch oft Mietbindungen. Das beeinflusst vor allem den Ertragswert.
- Gewerbliche Nutzung kann den Wert steigern oder senken, abhängig von Nachfrage und Vertragslage.
Professionelle Wertermittlung schafft Klarheit
Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert liefern
keine bloßen Zahlen. Sie bieten Orientierung und Argumentationssicherheit: für
Gespräche mit Kaufinteressierten, Maklerinnen und Maklern, Familienmitgliedern
oder Behörden. Wer den Marktwert seiner Immobilie kennt, trifft fundiertere Entscheidungen
und kann realistische Erwartungen entwickeln. Klarheit über den Immobilienwert
ist also immer ein Gewinn.
„Am Ende entscheidet der Markt“: Wie Immobilien in der Praxis bewertet werden
Im Gespräch mit
Andreas Lipps
- Herr Lipps, welche Immobilienbewertung kommt in Ihrer täglichen Arbeit bei der Sparkasse zur Anwendung?
„Die Frage ist immer: Welchen Wert messen wir einer Immobilie über einen längeren Zeitraum bei? Um sie zu beantworten, haben wir Sparkassen und Banken die Beleihungswertermittlungsverordnung als gesetzliche Vorlage. Wir nehmen also keine Verkehrswertermittlung im eigentlichen Sinne vor, aber unsere Wertermittlung basiert auf ähnlichen Parametern.
Der Sachwert und der Vergleichswert sind dabei die Faktoren, die wir für alle selbstgenutzten Objekte verwenden. Mehrfamilienhäuser oder andere Kapitalanlageobjekte werden immer nach dem Ertragswert berechnet, der Sachwert dient höchstens nochmal als Korrekturwert.“
- Wie wirken sich veränderte Marktbedingungen auf die Preisvorstellungen von Eigentümerinnen, Eigentümern und Interessierten aus?
„Heute im Jahr 2025 wissen viele Kundinnen und Kunden wieder so ungefähr, was für einen Preis eine Immobilie am Markt erzielen kann, beziehungsweise, wie viel sie für eine Immobilie ausgeben müssen. Im Jahr 2022, als die Zinsen so ruckartig gestiegen waren, konnte das niemand mehr realistisch einschätzen. Da gab es aufgrund der höheren Finanzierungskosten einen deutlichen Preisverfall bei Immobilien.
Eigentümerinnen und Eigentümer haben in dieser Phase häufig mehr erwartet, als realistisch zu erzielen war. Ein einfaches Beispiel macht das deutlich: Wer im Januar 2022 ein Objekt zu 400.000 Euro bei einem Zins von 1,0 Prozent finanziert hat, hatte monatlich rund 333 Euro Zinsbelastung. Kaum ein halbes Jahr später, im Juni, stieg der Zins auf 3,5 Prozent. Bei gleicher Finanzierung lag die Zinsbelastung dann bei rund 1.200 Euro. Das konnte sich kaum noch jemand leisten. Die Nachfrage ist eingebrochen, das hat die Preise gedrückt. Sie sehen also, die Rahmenbedingungen entscheiden oft, wie der Preis sich entwickelt – unabhängig vom Objekt.
Kurz gesagt: Solange wir eine gewisse Zinsstabilität haben, findet sich der Markt gut auf realistischen Werten zusammen. Aber wenn die Zinssprünge größer werden, treffen oft sehr unterschiedliche Erwartungshaltungen aufeinander.“
- Wie verändert der energetische Zustand eines Gebäudes heute die Einschätzung möglicher Kaufpreise?
„Aus Lage, Lage, Lage – dem traditionell wichtigsten Wertfaktor – wird heute zunehmend: Lage, Lage und energetischer Zustand. Das liegt an den steigenden Energiekosten und am Gebäudeenergiegesetz. Käuferinnen und Käufer sehen sich ein Objekt an, etwa aus den 1950er-Jahren, und erfahren durch Energieausweis oder Energieberatung, dass Dach, Dämmung, Heizung, Fassade und Fenster zu erneuern sind. Das kann sich schnell zu einer Investition von über 100.000 Euro summieren, und diese Summe ziehen Interessierte dann häufig vom gewünschten Kaufpreis ab.
Der energetische Zustand ist zum echten Preisfaktor geworden. Und wir Sparkassen müssen ihn bei Finanzierungszusagen ebenfalls berücksichtigen. Wenn jemand ein Gebäude mit schlechter Energieeffizienz finanzieren möchte, müssen wir prüfen, ob die Sanierungskosten langfristig wirklich tragbar sind.“
- Wie können sich Kaufinteressierte oder Verkaufende ein realistisches Bild vom passenden Preis verschaffen – ohne gleich ein aufwendiges Gutachten in Auftrag zu geben?
„In unseren regionalen Internet-Filialen und im Cockpit Immobilie der Sparkasse können Sie eine Marktpreiseinschätzung für ein Objekt anfordern, egal ob Sie kaufen oder verkaufen wollen. Sie geben die Eckdaten ein und bekommen auf Basis der Bewertungsverfahren eine Annäherung an den möglichen Marktpreis.
Natürlich müssen Sie sich dabei nicht daran orientieren, ob nun nach Sachwert, Vergleichswert oder Ertragswert gerechnet wurde – Sie erhalten in jedem Fall eine fundierte Einschätzung aus unserer umfassenden Datenbasis. Das hilft, ein Gefühl dafür zu bekommen, welcher Preis realistisch ist – oder ob ein Angebot überzogen wirkt. Aber machen Sie sich ganz generell bewusst: Eine Abweichung von 10 bis 20 Prozent zwischen errechnetem Wert und tatsächlichem Kaufpreis ist absolut normal. Sie haben – meiner Erfahrung nach – nämlich nie den exakt richtigen Wert einer Immobilie, am Ende entscheidet immer der Markt.“
Guter Rat ist planbar
Die wichtigsten Fragen zum Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn eine Immobilie regelmäßig Erträge bringt, zum Beispiel durch Vermietung. Es wird daher vor allem bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder gemischt genutzten Gebäuden verwendet.
Beim Vergleichswertverfahren orientiert sich der Immobilienwert an realen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Sachverständige suchen passende Referenzen, gleichen Unterschiede ab und passen den Wert entsprechend an. Das Verfahren spiegelt den aktuellen Markt sehr direkt wider.
Das Vergleichswertverfahren nutzt echte Marktpreise als Orientierung. Der Sachwert basiert auf Substanz und Herstellungskosten. Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien nach ihrem wirtschaftlichen Nutzen. Jedes Verfahren setzt einen anderen Schwerpunkt – je nach Art und Nutzung der Immobilie.
Vor allem für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, besondere Objekte ohne Mietverhältnis oder Immobilien, bei denen keine zuverlässigen Vergleichswerte vorliegen. Auch bei individuell geplanten Architektenhäusern ist der Gebäudesachwert oft die beste Wahl.
Das Ertragswertverfahren ist hier die richtige Methode. Es zeigt, wie viel Ertrag eine Immobilie dauerhaft abwirft, und stellt damit den wirtschaftlichen Nutzen in den Mittelpunkt.
Gutachterinnen und Gutachter vergleichen die Immobilie mit anderen, kürzlich verkauften Objekten ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. Sie passen diese Vergleichswerte an individuelle Merkmale an und ermitteln daraus einen realistischen Marktpreis.
Ja, das ist in der Praxis sogar üblich. Oft dient ein Verfahren als Hauptmethode, ein zweites als Korrekturwert. So kann etwa der Sachwert bei Kapitalanlageobjekten herangezogen werden, um den Ertragswert besser einzuordnen.
Das übernehmen zertifizierte Sachverständige, Immobiliengutachter oder erfahrene Immobilienberaterinnen, zum Beispiel bei Ihrer Sparkasse. In gerichtlichen Verfahren kann auch ein öffentlich bestelltes Gutachten notwendig sein.
Das hängt vor allem von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Wenn Sie sich unsicher sind, hilft ein Beratungsgespräch bei Ihrer Sparkasse. Dort erhalten Sie eine Einschätzung, welche Wertermittlungsmethode zu Ihrer Situation passt.
