So vermeiden Sie die 10 typischen Fehler beim Immobilienverkauf

Checkliste: So machen Sie es richtig beim Hausverkauf

Den Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen. Es lauern jede Menge Fallen, in die Sie tappen können. Wir zeigen Ihnen 10 typische Fehler in unserer Checkliste.

Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Profi bewerten

Um gleich mit einer Binsenweisheit anzufangen: Ihre Immobilie hat keinen absoluten Wert. Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmen, was Sie für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung bekommen.Dennoch werden Sie Ihre Immobilie zu einem bestimmten Preis anbieten. Wichtig ist, dass Sie sich nicht auf Schätzungen von Freunden, Nachbarn oder Bekannten verlassen. Damit liegen Sie oft sehr falsch und können schnell viel Geld verschenken. Verlangen Sie wiederum zu viel Geld, bekommen Sie keine Anfragen und verlieren zumindest Zeit.

Besser Sie machen sich vorher ein Bild. Sie können dazu den Immobilienmarkt in Ihrer Gegend anschauen. Die Sparkassen bieten auch den S-Immo-Preisfinder , ein Online-Werkzeug zur Wertbestimmung. Dort können Sie unter Angabe einiger Daten zu Art und Lage Ihrer Immobilie innerhalb weniger Minuten eine Einschätzung zum Preis erhalten.Zusätzlich raten wir allen, die einen konkreten Kaufpreis benötigen, auch immer dazu, die Immobilie zusätzlich von einem erfahrenen und seriösen Fachmann vor Ort besichtigen zu lassen. Denn um den aktuell besten Kaufpreis zu erzielen, ist es wichtig, die Besonderheiten der Immobilie zu kennen und sie auch richtig bewerten zu können.

Sprechen Sie mit einem Makler

Grundsätzlich sollten Sie sich vorab klar darüber werden, ob Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Profis verkaufen möchten. Makler beschäftigen sich den ganzen Tag mit Vermietungen, dem Ankauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen. Die Makler der Sparkassen haben übrigens schon seit Jahrzehnten Erfahrung und ein besonders gut ausgebautes Netzwerk von Anbietern und Interessenten.Wenn Sie eine Immobilie veräußern, müssen Sie aber keinen Makler hinzuziehen, sondern können auch alles in Eigenregie organisieren. Das kann mit mehr Aufwand verbunden sein. Prüfen Sie also, ob das Einschalten eines Maklers für Sie Sinn ergibt.

Optimieren Sie Ihr Exposé

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, stellen Sie diese in einem Exposé potenziellen Käufern und Käuferinnen vor. Die Kurzvorstellung sollte informativ und ansprechend gestaltet sein. Achten Sie aber darauf, dass Sie nicht übertreiben, wenn Sie Ihr Objekt anpreisen – so vermeiden Sie Enttäuschungen. Das wäre reine Zeitverschwendung: für Sie als Verkäufer und für den möglichen Käufer. Im schlechtesten Fall kann das auch zu Schadensersatzansprüchen führen.

Andererseits sollten Sie wichtige Extras wie Wintergarten, Garage, ein ausbaufähiges Dachgeschoss und andere Besonderheiten des Grundstücks oder Ihres Hauses nicht vergessen. Wie bei vielen Dingen ist es oftmals der erste Eindruck, der Leute fesselt. Deshalb haben Sie ein besonderes Augenmerk auf die Bilder in Ihrem Exposé. Machen Sie vorteilhafte Schnappschüsse von Ihrem Zuhause, am besten bei schönem Wetter und viel Licht. Befreien Sie Ihre Wohnung so weit wie möglich von persönlichen Gegenständen. Mit einem virtuellen 360-Grad-Rundgang vermitteln Sie überdies ganz neue Eindrücke.Ein professioneller Fotograf macht das Beste aus Ihrer Immobilie. Die Kosten dafür holen Sie sicherlich mit einem entsprechend höheren Verkaufspreis wieder rein.Überlegen Sie, wo und wie Sie für Ihre Immobilie werben möchten: Auf welchen Online-Portalen oder Social-Media-Kanälen würden Sie inserieren? Planen Sie auch Anzeigen in der Tageszeitung oder einem Flyer? Übrigens: Rund 80 Prozent aller Wohnimmobilien finden ihren Käufer im Umkreis weniger Kilometer.

Tipp: Wenn Sie mit einem professionellen Makler zusammenarbeiten, wird Ihr Exposé vor der Veröffentlichung mit Ihnen abgestimmt. Jeder erfolgreiche Makler hat eine große Datei mit vorgemerkten und häufig auch vorgeprüften Interessenten, die er zunächst über Ihre Immobilie informiert. Makler der Sparkassen in allen deutschen Regionen bewerben diese anschließend in den Filialen.

Bereiten Sie den Besichtigungstermin vor

Ähnlich wie bei den Bildern für das Exposé sollten Sie alles tun, um einen positiven Eindruck von Ihrer Immobilie zu vermitteln. Das Wetter können Sie nicht beeinflussen. Falls möglich, sollten Sie aber vermeiden, Ihr Objekt im Dunklen zu zeigen.Falls Sie selbst noch in dem Haus oder der Wohnung wohnen, sollten Sie nicht gerade kochen, wenn eine Besichtigung ansteht. Starke Gerüche werden oft als unangenehm wahrgenommen.

Bei einer vermieteten Wohnung oder einem Haus müssen Sie den Mietern rechtzeitig Bescheid geben, damit diese sich darauf einstellen können – mindestens 3 Tage zuvor, im besten Fall 14 Tage vorher.

Tipp: Stellen Sie sich im Vorfeld auf mögliche detaillierte Fragen von Interessenten ein. Und bleiben Sie entspannt, wenn einem Interessenten Details Ihrer Immobilie, wie zum Beispiel der teure Einbauschrank oder Ihre Badfliesen, gar nicht gefallen. Zu viel Emotion kann den Verkauf gefährden.

Denken Sie an alle wichtigen Unterlagen

Beim Hausverkauf müssen Sie bestimmte Unterlagen parat haben, damit das Geschäft über die Bühne gehen kann. Auf keinen Fall dürfen Sie den Energieausweis vergessen. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass Sie den bereits bei der Besichtigung den Interessenten vorlegen. Ob Sie einen Verbrauchs- oder den umfassenderen Bedarfsenergieausweis vorlegen müssen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Mehr zum Energieausweis erfahren Sie hier.

Experten raten darüber hinaus, folgende Unterlagen griffbereit zu haben:

• Grundbuchauszug
• Statikberechnung des Gebäudes
• Grundriss
• Genehmigungen wie beispielsweise Baugenehmigungen
• Mess- und Wartungsprotokolle
• Rechnungen über Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen
• Nachweise von energetischen Modernisierungen
• bei Fremdnutzung: Miet- oder Pachtverträge

Bei Eigentumswohnungen etwa auch:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Aktueller Wirtschaftsplan
• Teilungserklärung

Verkaufen Sie zum richtigen Zeitpunkt

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf? Das wissen Sie womöglich erst hinterher – und vielleicht erst nach fünf Jahren. Jetzt können Sie nur die zur Verfügung stehenden Informationen bestmöglich für sich nutzen und Schwankungen auf dem Immobilienmarkt nicht voraussehen. Überlegen Sie deshalb genau, setzen Sie sich nicht unter Zeitdruck und prüfen Sie die Anzeichen für Preisumschwünge, speziell in Ihrer Gegend.

Allgemeine Hinweise:

• Jahreszeit: Frühling und Sommer zeigen das Haus im besten Licht.
• Starke Wirtschaft: Mehr potenzielle Käufer und höhere Preise.
• Niedrige Zinsen: Mehr Käufer können sich Finanzierungen leisten.
• Regionale Faktoren: Verbesserungen der Infrastruktur stehen bevor.

Legen Sie sich eine Verhandlungsstrategie zurecht

Keine gute Idee ist es, Ihre Immobilie einfach aufs Geratewohl ins Internet zu stellen und zu schauen was passiert. Wenn Sie den ungefähren Wert Ihres Objekts kennen, haben Sie immerhin schon eine Orientierung, was Sie verlangen sollten.

Oftmals ist das erst der Startpunkt für die Verhandlungen über den Verkaufspreis: Wie weit sind Sie bereit, mit dem Preis nach unten zu gehen? Nach welchen Kriterien entscheiden Sie, wenn es mehrere Interessenten gibt? Einer bietet vielleicht am meisten, eine andere hat aber mehr Sicherheiten. Können Sie glaubhaft machen, dass Sie nicht unmittelbar verkaufen müssen? Das stärkt Ihre Verhandlungsposition enorm, vor allem wenn es nicht viele Interessenten gibt.

Vermeiden Sie Fehler oder Unklarheiten im Kaufvertrag

Sie sollten dafür sorgen, dass schon im Vorfeld Klarheit über die Details des Hausverkaufs herrscht. Ein klassisches Beispiel: Wird die Küche mitverkauft oder nehmen Sie sie mit? Zur Sicherheit sollten Sie alles im Kaufvertrag festhalten – gerade mündliche Absprachen müssen auch schriftlich fixiert werden. Sonst drohen Streitigkeiten, die im schlimmsten Fall vor Gericht enden.

Makler können auch an dieser Stelle hilfreich sein: Wenn Sie als Verkäufer einen Profi hinzuziehen, wird er mit Ihnen den Vertrag so verfassen, dass alles „wasserdicht“ ist.

Tipp: Bevor Sie den Vertrag mit dem Käufer schließen, sollten Sie unbedingt dessen Bonität prüfen. Das erhöht die Sicherheit, dass Sie am Ende Ihr Geld auch wirklich erhalten.

Schätzen Sie Ihre Fachkenntnisse richtig ein

Makler, Fotograf, Heizungsbauer, Stuckateur, Architekt und auch noch Verkaufsgenie – sind Sie wirklich alles in einem? Bei vielen Aufgaben rund um einen Immobilienverkauf sind spezielle Fachkenntnisse erforderlich, die Sie vermutlich nicht alle mitbringen. Suchen Sie sich die Dinge aus, die Ihnen besonders liegen. Das kann Spaß machen und spart vor allem Geld. Wo spezielles Know-how gefragt ist, sollten Sie aber lieber einen Profi hinzuziehen.

Unterschätzen Sie den Aufwand nicht

Wenn Sie die vorherigen Punkte beherzigen, haben Sie schon einen guten Eindruck davon, was beim Verkauf einer Immobilie auf Sie zukommt. Viele unterschätzen aber den Aufwand, der schon vor dem Verfassen des Exposés beginnt und erst nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags endet. Dieser Prozess verschlingt nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Bereiten Sie sich deshalb auf die einzelnen Schritte vor und planen Sie entsprechend.

Falls Sie schon merken, dass Sie den Aufwand nicht stemmen können: Denken Sie über einen Makler nach, der Sie beim Verkauf begleitet.