Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Wann sie anfällt und was Sie darüber unbedingt wissen sollten
In bestimmten Fällen müssen Verkäufer von Immobilien ihren Gewinn versteuern. Lesen Sie, wann Sie die sogenannte Spekulationssteuer betrifft und wie Sie gegebenenfalls Steuern sparen können.
Wichtige Fragen und Antworten zur Spekulationssteuer:
„Spekulationssteuer“ ist der umgangssprachlich gebräuchliche Begriff für die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Verkäufen. Sie fällt also grundsätzlich dann an, wenn eine Privatperson Eigentum mit Gewinn verkauft. Das trifft auch auf den Verkauf von einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück zu. Allerdings fällt die Spekulationssteuer nicht in jedem Fall an.
Zahlen müssen Verkäufer einer fremdgenutzten Immobilie, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Fremdgenutzt ist eine Immobilie, wenn der Eigentümer darin nicht selbst gewohnt hat, sondern das Haus oder die Wohnung beispielsweise vermietet hat.
Wer seine Immobilie mindestens während des Verkaufsjahrs und den vorangehenden beiden Jahren selbst bewohnt hat (Eigennutzung), kann sicher davon ausgehen, dass er oder sie keine Spekulationssteuer zahlen muss. Dabei zählt nur das Jahresdatum. Es müssen also keine vollen drei Jahre vergangen sein, sondern es genügt beispielsweise, wenn die Immobilie von Ende 2018 bis Anfang 2020 selbst bewohnt wurde, wenn man sie Anfang 2020 nahtlos verkauft. In diesem Fall müssen zwischen Kauf und Verkauf also nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Verkauf von Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, ist steuerfrei.
Tipp: Sie möchten eine vermietete Immobilie verkaufen? Lesen Sie dazu auch unsere „6 Tipps für Vermieter, die ein vermietetes Objekt verkaufen wollen“.
Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt mit dem Kauf des Hauses oder der Eigentumswohnung. Ausschlaggebend dafür ist das Datum im Kaufvertrag. Sie endet mit dem Verkauf der Immobilie. Auch hier gilt das Datum auf dem notariellen Kaufvertrag.
Beispiel: Sie haben am 3. Januar 2020 eine Immobilie gekauft. Die Immobilie haben Sie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Verkaufen Sie sie am 4. Januar 2030, fällt keine Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Verkaufen Sie hingegen am 2. Januar 2030, müssen Sie den Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft steuerlich geltend machen.
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt
meist als gewerblicher Händler. Das bedeutet, dass er auf die Gewinne
aus den Verkäufen steuerpflichtig ist. Dabei fällt neben der
Einkommensteuer je nach Höhe der Gewinne auch Gewerbesteuer an.
Zu den drei Objekten zählen dabei sowohl Häuser und Wohnungen als auch Grundstücke und sogar Garagen. Bei Verkäufern, die beruflich in der Immobilienbranche tätig sind, können statt fünf auch zehn Jahre angesetzt werden. Das kann zum Beispiel bei Architekten zutreffen. Daher ist bei dieser Regelung im Zweifel Vorsicht gefragt. Wird das Veräußerungsgeschäft beim dritten Objekt als gewerblicher Handel gewertet, müssen Sie nämlich auch den Gewinn auf den ersten beiden Objekte rückwirkend versteuern.
Wichtig: Die Drei-Objekt-Grenze ist als Richtwert zu verstehen, der sich eingebürgert hat. Sie ist allerdings keine gesetzlich festgelegte Grenze. Im Einzelfall kann es so zum Beispiel sein, dass auch schon der Verkauf von zwei Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Handel gewertet wird. Ebenso gut können vier Objekte noch unter ein privates Veräußerungsgeschäft fallen. Gewerblich ist ein Handel grundsätzlich dann, wenn er auf einer selbstständigen, nachhaltigen Tätigkeit basiert, die jemand ausführt, um damit einen Gewinn zu erzielen. Ob das zutrifft, prüft das Finanzamt im Einzelfall. Eine gewerbliche Tätigkeit steht im Gegensatz zur privaten Vermögensverwaltung.
Wer vor dem Verkauf mindestens während der letzten drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat, muss keine Spekulationssteuer bezahlen. Dabei zählen auch die Randjahre als volle Jahre. Wer also Ende 2019 eingezogen ist und die Immobilie im Frühjahr 2021 verkauft, bleibt von der Spekulationssteuer befreit. Vermieter müssen keine Spekulationssteuer zahlen, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf des Objekts mehr als zehn Jahre liegen.
Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig von Ihrem Einkommen. Ihr Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie (nicht der Verkaufspreis!) wird in der Einkommensteuererklärung zu Ihren anderen Einkünften dazugerechnet. Bestimmte Kosten können Sie absetzen. So ergibt sich, in welcher Steuerklasse Sie sind. Dementsprechend hoch ist der Prozentsatz, den Sie an Einkommensteuer zahlen müssen.
Merke: Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Sie ist ein umgangssprachlicher Begriff für die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Verkäufen. Die Besteuerung ist also die Ihrer Einkommensteuer. Ausschlaggebend für die Höhe ist Ihr persönlicher Steuersatz. Dieser kann durch den Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft aber höher ausfallen.
Die Berechnung lässt sich gut an einem Beispiel erklären. Angenommen Sie haben 2015 eine Wohnung für 150.000 Euro gekauft. Die Kaufnebenkosten sind hier im Preis schon eingerechnet. Diese haben Sie vermietet. 2020 haben Sie die Wohnung für 180.000 Euro wieder verkauft. Um sie besser verkaufen zu können, haben Sie vorher noch verschiedene kleinere Reparaturarbeiten durchführen lassen. Im Rahmen des Verkaufs hatten Sie dadurch zusammen mit den Notar- und Maklerkosten Ausgaben in Höhe von 10.000 Euro.
Ihr Gewinn beträgt also 180.000 Euro – 150.000 Euro – 10.000 Euro = 20.000 Euro.
Diesen Gewinn rechnen Sie zu Ihrem zu versteuernden Einkommen dazu. Den Gesamtbetrag können Sie zum Beispiel in den Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen eingeben. So erhalten Sie Ihren Steuersatz. Dieser ist neben Ihrem Einkommen auch davon abhängig, ob Sie verheiratet/verpartnert oder alleinstehend sind. Nehmen wir für die Beispielrechnung an, dass sich daraus ergibt, dass Sie 30 Prozent Einkommensteuer zahlen müssen.
Dann beträgt die Spekulationssteuer also 30 Prozent von 20.000 Euro = 6.000 Euro.
Tipp: Prüfen Sie, bevor Sie die Spekulationssteuer für Ihren Fall berechnen, ob Sie überhaupt zahlen müssen. Lesen Sie dazu die Fragen „Wann fällt die Spekulationssteuer an?“ und „Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?“.
Setzen Sie Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie ab, um Steuern zu sparen. So mindern Sie den zu versteuernden Gewinn. Das gilt zum Beispiel für die Notarkosten und Maklerkosten. Ebenso können Sie Reparaturarbeiten an der Immobilie absetzen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf standen. Dazu zählen zum Beispiel Malerarbeiten. Ergibt sich kein Gewinn, sondern ein Verlust, müssen Sie natürlich keine Steuern auf den Verkauf bezahlen.
Der Staat hat die Spekulationssteuer eingeführt, um zu verhindern, dass mit notwendigen Gütern spekuliert und damit der Markt verändert wird. So soll dem vorgebeugt werden, dass Menschen Häuser nur kaufen, um aus dem Hausverkauf einen schnellen Gewinn zu erzielen. Insbesondere bei vermieteten Immobilien wäre das ethisch fragwürdig. Die Preise auf dem Immobilienmarkt könnten künstlich hochgetrieben werden. Auch Mieten würden dadurch letztlich teurer werden. Die Schere zwischen Arm und Reich könnte dadurch größer werden.
Selbstbewohnte Immobilien klammert der Staat aus der Spekulationssteuer aus. Ihr Verkauf bleibt steuerfrei. Denn wer sein Eigenheim selbst bewohnt, hat es voraussichtlich nicht nur gekauft, um es mit Gewinn wieder zu verkaufen. Wirtschaftliche Gewinne – und damit steigende Immobilienpreise – sind in diesem Fall gegebenenfalls ein Nebeneffekt, nicht der Grund für den Kauf des Hauses oder der Wohnung.