Verkauf einer vermieteten Immobilie

6 Tipps für Vermieter, die ein vermietetes Objekt verkaufen wollen

Sie sind Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung und wollen verkaufen? Dann sollten Sie diese sechs Tipps berücksichtigen, damit Sie rasch einen Käufer finden und keine bösen Überraschungen erleben.

Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Mieter.

Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie, besteht nur dann ein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn das Objekt während der Mietdauer in Wohneigentum umgewandelt wurde und zum ersten Mal verkauft wird. Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn Sie an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen.

Dennoch kann es sich lohnen, an den eigenen Mieter zu verkaufen. Sie sparen sich den Aufwand, einen Käufer zu finden, und der Mieter kennt sich bereits aus. Möglicherweise für beide Seiten ein Gewinn! Fragen Sie daher zuerst Ihren Mieter, ob er Ihre Eigentumswohnung oder das Haus kaufen möchte.

Will er das nicht, hat er in der Regel dennoch ein Interesse daran, dass der Verkauf schnell und reibungslos abläuft. Schließlich muss er Besichtigungstermine zulassen und hat dadurch einen zusätzlichen Aufwand, bis die Immobilie verkauft ist. Holen Sie ihn daher möglichst früh mit ins Boot und planen Sie die Abläufe gleich von Anfang an gemeinsam.

Zeigt der Mieter hingegen wenig Interesse, plant er vielleicht ohnehin demnächst auszuziehen. Falls das der Fall ist, sollten Sie offen sprechen. Liegt das Datum in naher Zukunft, lohnt es sich vielleicht, mit dem Verkauf noch zu warten. Damit ersparen Sie nicht nur dem Mieter den Aufwand der Besichtigungstermine. Unvermietete Objekte erzielen außerdem in der Regel einen höheren Verkaufspreis. Weil die Zielgruppe für unvermietete Immobilien größer ist, finden Sie in der Regel leichter einen Käufer.

Bisweilen bieten Vermieter ihren Mietern auch eine Abfindung an. Will der Mieter sowieso in näherer Zukunft ausziehen, finanziert er damit direkt den Umzug – und Sie können die Immobilie unvermietet verkaufen. Annehmen muss dieser aber nicht. Rechtlich betrachtet geht das bestehende Mietverhältnis in der Regel einfach auf den neuen Eigentümer über. Dem Mieter entsteht dadurch kein Nachteil.

Tipp: Für das Exposé brauchen Sie gute Fotos der Wohnung oder des Hauses. Bei einem vermieteten Objekt lässt es sich kaum vermeiden, dass darauf auch Möbel des Mieters zu sehen sind. Deshalb brauchen Sie die Einwilligung des Mieters. Besprechen Sie am besten gleich am Anfang, wie Sie bei den Fotos vorgehen. Planen Sie frühzeitig einen Termin, um diese zu machen. Lassen Sie sich die Erlaubnis zur Veröffentlichung der Bilder schriftlich geben.

Wenden Sie sich beim Formulieren des Exposés auch an Kapitalanleger.

Soll das Mietverhältnis weiterlaufen, müssen Sie an einen Kapitalanleger verkaufen. Dieser will mit dem Exposé herausfinden, wie hoch die mögliche Rendite sowie sein Risiko bei diesem Objekt sind. Wie viele Mieterwechsel gab es beispielsweise in den letzten Jahren? Gab es Zeiten von Leerstand? Welche Kosten standen welchen Einnahmen gegenüber? Wie hoch sind gegebenenfalls die Rücklagen?

Im Gegensatz zu Käufern, die selbst einziehen wollen, rangieren diese Fragen für Kapitalanleger meist weit vor individuellen Geschmacksfragen zur Auswahl der Böden oder Ähnlichem. Versuchen Sie deshalb, im Exposé auch Kapitalanlegern die Vorteile der Immobilie näherzubringen. Gehen Sie auf deren Bedürfnisse ein.

Tipp: Unsere Makler kennen sich gut mit dem Verkauf vermieteter Objekte aus. Zu unserem Verkäuferservice gehört es dazu, dass diese das Exposé für Sie professionell formulieren und auf unseren Kanälen einstellen. Erfahren Sie hier, was wir außerdem für Sie tun können. Lassen Sie sich die Arbeit abnehmen und kommen Sie direkt zu Deutschlands größtem Maklerverbund!

Bereiten Sie zusätzliche Unterlagen vor.

Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie als Verkäufer einer vermieteten Immobilie Folgendes vorbereiten, um rasch Auskunft geben zu können:

• den Mietvertrag bzw. die Mietverträge
• eine Aufstellung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung inklusive der Abrechnungen der letzten Jahre
• eine Berechnung der Rendite
• Nachweise zum Brandschutz
• gegebenenfalls eine Aufstellung über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in letzter Zeit 

Beachten Sie bei den Besichtigungsterminen die Regeln für vermietete Immobilien.

Bei einem geplanten Verkauf haben Sie das Recht, Besichtigungstermine durchzuführen. Aber auch die Pflicht, Rücksicht auf Ihren Mieter zu nehmen. Muss dieser in kurzer Zeit zu viele Besichtigungstermine über sich ergehen lassen, kann das für Unmut sorgen. Fassen Sie also lieber mehrere Termine zusammen, um den Mieter nicht zu oft zu stören.

Denken Sie daran, den Mieter rechtzeitig vorab zu informieren. Planen Sie die Termine möglichst 14 Tage vorher gemeinsam und berücksichtigen Sie dabei zeitliche Wünsche des Mieters. Auch auf dessen Urlaube müssen Sie Rücksicht nehmen. Ohne vorherige Terminankündigung dürfen Sie die vermietete Wohnung oder das Haus nicht betreten.

Treffen Sie alle Vorkehrungen für eine glatte Übergabe an den Käufer.

Weil der Mieter in der Immobilie wohnt, gibt es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie keine herkömmliche Übergabe im leeren Haus oder der leeren Wohnung. Das bedeutet allerdings nicht, dass nicht einiges übergeben und geregelt werden muss:

• Lesen Sie die Zählerstände ab. Halten Sie sie in einem Übergabeprotokoll fest. Lassen Sie dieses vom Käufer unterschreiben. Geben Sie es gegebenenfalls an die Hausverwaltung ab. Behalten Sie eine Kopie für sich zurück.
• Holen Sie vom Mieter die Erlaubnis ein, seine Mietkaution an den neuen Vermieter weiterzugeben. Ohne die Erlaubnis haften Sie, falls der neue Eigentümer dem Mieter die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht auszahlt. Erteilt der Mieter die Erlaubnis nicht, müssen Sie dem Mieter seine Kaution zurückzahlen. Der neue Eigentümer muss die Kaution dann erneut vom Mieter verlangen. 
• Die Übertragung der Mietkaution muss im Kaufvertrag festgehalten werden. Achten Sie darauf, dass die Höhe der übertragenen Kaution genannt wird.
• Im Kaufvertrag sollte ausdrücklich stehen, dass es sich um den Kauf eines vermieteten Objekts handelt. 
• Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, sind Sie verpflichtet, ihm eine Kopie des Kaufvertrags zu zeigen. Der Mieter hat dann zwei Monate lang Zeit, schriftlich anzugeben, ob er die Immobilie kaufen möchte. Er muss dafür gegebenenfalls den gleichen Preis bezahlen, auf den Sie sich mit dem Käufer geeinigt haben.

Beachten Sie die Spekulationssteuer

Verkaufen Sie eine fremdgenutzte Immobilie, wie das bei vermieteten Objekten zutrifft, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Steuerfrei verkaufen Sie allerdings, wenn Sie dabei die Zehn-Jahres-Frist einhalten. Das bedeutet: Zwischen dem Kauf und dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung müssen mehr als zehn Jahre vergangen sein. Wenn Sie kurz vor Ablauf der zehn Jahre stehen, lohnt es sich also eventuell, noch zu warten. Dann können Sie steuerfrei verkaufen.

Wer hingegen die sogenannte Spekulationssteuer zahlen muss, kann die Summe zumindest reduzieren, indem er verschiedene Kosten absetzt, zum Beispiel die Notarkosten. Informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater.