Tiny Houses: Kleine Häuser mit großem Potenzial
Wohnraum wird teurer, Grundstücke sind knapp – und viele fragen sich, wie sie trotzdem bezahlbar im eigenen Haus wohnen können. Vielleicht kleiner, mit weniger Ballast, aber dafür mehr Freiheit? Tiny Houses bieten eine Möglichkeit: mit einem kompakten Zuhause, das Sie bei Bedarf sogar versetzen können. Doch ist die minimalistische Wohnform wirklich mehr als nur ein Nischenprojekt?
Tiny Houses bieten auf kleiner Fläche alle notwendigen Wohnfunktionen und fördern einen minimalistischen Lebensstil.
In Deutschland variieren die gesetzlichen Regelungen je nach Bundesland; in den meisten Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich.
Die Preise für ein schlüsselfertiges Tiny House beginnen bei etwa 30.000 Euro, werden jedoch je nach Ausstattung und Größe schnell sechsstellig.
Was ein Tiny House ist
„Tiny House“ bedeutet wörtlich übersetzt „winziges Haus“. Doch hinter dem Begriff steckt weit mehr als nur ein Gebäude mit geringer Wohnfläche. Es steht für eine Lebensweise, die sich bewusst auf das Wesentliche konzentriert: Viele Modelle nutzen den begrenzten Platz besonders effizient, etwa durch Hochbetten, Klapptische oder eingebaute Schränke. So bietet ein Tiny House auf rund 15 bis 50 Quadratmetern alles, was Sie zum Leben brauchen: einen Wohnbereich, eine kleine Küche, ein Bad und meist auch einen Schlafbereich auf einer zweiten Ebene.
Je nach Modell steht so ein Mikrohäuschen fest auf einem kleinen Fundament oder auf Rädern. Die mobile Variante eignet sich vor allem für Menschen, die möglichst unabhängig leben und bei Bedarf den Standort wechseln möchten. Manche nutzen das kleine Häuschen als dauerhaftes Zuhause oder als Nebenhaus im Garten, zum Beispiel für Gäste, für das Homeoffice oder zur Vermietung als Ferienunterkunft in der Natur.
Rund ums Thema Tiny Living kursieren mehrere Begriffe wie beispielsweise Minihaus oder Mikrohaus. Eine gesetzlich festgelegte Definition gibt es bisher nicht. Trotzdem hat sich in der Praxis eine bestimmte Einordnung etabliert, die auch der Bundesverband Mikrohaus (BVMH) verwendet:
- Der Begriff Tiny House steht für besonders kompakte Wohnformen. Die ursprünglich aus den USA stammende Tiny-House-Bewegung zieht die Grenze bei maximal 37 Quadratmetern Fläche. Sie können als Anhänger mit eigenen Rädern eine Straßenverkehrszulassung haben („Tiny House on wheels“) oder werden mittels Sondertransport angeliefert.
- Mikrohaus ist der übergeordnete Begriff für vollwertige Gebäude in Kleinstwohnform. Sie können stationär, teilmobil oder straßenzugelassen mobil sein und sowohl temporär als auch dauerhaft genutzt werden.
- Minihaus ist der allgemeinere Begriff für kompakte, platzsparende Wohnhäuser. Für gewöhnlich bieten diese etwas mehr Raum als Mikrohäuser. Sie ähneln in Ausstattung und Komfort bereits klassischen Einfamilienhäusern, nur eben auf kleinerer Fläche.
- Ein Modulhaus besteht aus vorgefertigten Modulen, die zusammengesetzt und bei Bedarf erweitert werden können. Es bleibt fest auf dem Grundstück stehen, ähnelt im Alltag eher einem klassischen Wohnhaus und bietet oft mehr Komfort und Fläche.
Wichtig: Minihäuser oder Modulhäuser eignen sich besser für Familien oder alle, die etwas mehr Raum und Stabilität wünschen. Tiny Houses sind dagegen ideal, wenn Sie bewusst kleiner wohnen und flexibel bleiben möchten.
Für wen sich ein Tiny House eignet
Ein Tiny Home passt nicht zu jeder Lebenssituation, aber zu vielen Wohnbedürfnissen. Sie möchten mit weniger Besitz auskommen und sich auf das konzentrieren, was wirklich zählt? Dann kann diese Wohnform gut zu Ihnen passen.
Typische Zielgruppen sind:
- Einzelpersonen oder Paare, die unabhängig wohnen möchten
- Menschen mit dem Wunsch nach minimalistischem Lebensstil
- Bauinteressierte mit kleinerem Budget
- Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine Miniunterkunft als Ferienhaus oder Mietobjekt nutzen möchten
Viele, die sich für so ein kleines Haus entscheiden, wollen nicht einfach nur Platz sparen. Sie wollen bewusster wohnen. Weniger Fläche heißt oft: weniger putzen, weniger ausgeben. Wer diesen Ansatz attraktiv findet, findet im Tiny House eine passende Wohnlösung. Gerade in Kombination mit einem naturnahen Grundstück wird das Mikrohaus für viele zur persönlichen Wohlfühloase – zum Dauerwohnen oder als Rückzugsort für Wochenenden.
Was Tiny Houses bieten und wo die Grenzen liegen
Beim Bau und im Alltag bringt ein Tiny Home viele Vorteile mit sich. Das Leben auf kleinem Raum erfordert aber auch einige Kompromisse. Das beginnt schon bei der Planung.
Die Vorteile auf einen Blick
- Geringere Bau- und Wohnkosten
Ein Kleinsthaus kostet deutlich weniger als ein klassisches Eigenheim. Viele Modelle liegen bei unter 100.000 Euro – selbst mit guter Ausstattung. Auch die laufenden Ausgaben für Heizung, Strom und Instandhaltung fallen geringer aus.
- Mehr Nachhaltigkeit – aber mit Einschränkungen
Tiny Houses verbrauchen in absoluten Zahlen meist weniger Energie und Ressourcen als ein klassisches Einfamilienhaus. Denn weniger Wohnfläche bedeutet oft auch: weniger Baumaterial, geringerer Energiebedarf, bewussterer Konsum. Viele setzen zusätzlich auf Solarstrom, Regenwassernutzung oder Komposttoiletten. Die Verbraucherzentrale weist jedoch darauf hin, dass der Energieverbrauch pro Quadratmeter oder Person höher ausfallen kann als in einem gut geplanten Mehrfamilienhaus: Da die Kleinsthäuser meist freistehen, benötigen sie durch das ungünstige Verhältnis von Oberfläche zu Volumen mehr Heizenergie.
- Flexibel nutzbar
Ein Mikrohaus eignet sich nicht nur als Wohnsitz. Auch als Ferienhaus, Gästewohnung oder vollkommen mobile Unterkunft bietet es viele Möglichkeiten – vorausgesetzt, Größe und Gewicht stimmen für eine Straßenzulassung (maximale Breite: 2,55 Meter, maximale Höhe: 4 Meter, maximale Länge: Je nach Bauweise zwischen 7 und 9 Meter, maximales Gesamtgewicht: 3,5 Tonnen).
- Weniger Ballast, mehr Klarheit
Auf kleiner Fläche hat nur Platz, was wirklich wichtig ist. Das zwingt zur Auswahl und schafft Ordnung. Viele empfinden genau das als befreiend. Ein Tiny House fördert einen bewussten Umgang mit Raum, Besitz und Konsum.
Herausforderungen und Grenzen
- Wenig Platz für mehrere Personen
Ein Mikrohaus eignet sich gut für Alleinlebende oder Paare. Für Familien mit Kindern wird es oft zu eng – vor allem langfristig. Auch größere Haushalte stoßen schnell an räumliche Grenzen.
- Kaum Stauraum für Hobbys oder Ausstattung
Sie möchten ein Fahrrad unterbringen, ein Hobby ausüben oder einen großen Kleiderschrank stellen? Das kann in einem Kleinsthaus schwierig werden. Was keinen festen Platz hat, muss draußen gelagert oder ausgelagert werden.
- Eingeschränkter Komfort
Manche Tiny Houses verzichten auf eine klassische Dusche, eine voll ausgestattete Küche oder konventionelle Heizung. Wer hier Wert auf Komfort legt, muss bei der Planung besonders genau hinschauen – und eventuell mehr investieren.
- Rechtliche Hürden
Eine Baugenehmigung ist oft Pflicht, was Zeit frisst und Kosten verursacht – und nicht jedes Grundstück darf mit einem Mikrohaus bebaut werden. Viele Kommunen erkennen allerdings inzwischen die Vorteile, etwa die Belebung ländlicher Regionen, neue Wohnmodelle für Singles, Senioren oder junge Menschen und nachhaltige Siedlungskonzepte.
- Baugenehmigung: Ein Tiny House, das als dauerhafter Wohnsitz genutzt wird, benötigt in der Regel eine Baugenehmigung. Die Anforderungen variieren je nach Bundesland und Gemeinde. Es ist wichtig, sich vorab bei der zuständigen Baubehörde über die lokalen Vorschriften zu informieren.
- Grundstück: Das Tiny House muss auf einem Grundstück stehen, das für Wohnzwecke ausgewiesen ist. Das bedeutet, es sollte sich in einem Wohn- oder Mischgebiet befinden. Zudem muss das Grundstück erschlossen sein, also über Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom verfügen.
- Gebäudeanforderungen: Das Tiny House muss den baurechtlichen Anforderungen entsprechen, die für Wohngebäude gelten. Dazu gehören unter anderem Vorschriften zur Energieeffizienz, zum Brandschutz und zur Mindestgröße von Wohnräumen.
- Melderecht: Wenn das Tiny House als Hauptwohnsitz genutzt wird, muss es beim Einwohnermeldeamt als solcher angemeldet werden. Dies ist nur möglich, wenn alle baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- Mobile Häuser: Für mobile Tiny Houses auf Rädern, die nicht dauerhaft bewohnt werden, gelten andere Regeln (zum Beispiel als Wohnwagen nach StVZO). Sobald aber ein Tiny House – auch auf Rädern – dauerhaft bewohnt und fest aufgestellt wird, greifen die oben genannten Bauvorschriften.
Wichtig: Die Bauvorschriften regelt jedes Bundesland über seine eigene Landesbauordnung. Auch Städte und Gemeinden haben Spielräume, zum Beispiel über Bebauungspläne. Deshalb kann es sein, dass ein Tiny House in einer Gemeinde problemlos genehmigt wird, während es in der Nachbargemeinde auf Hürden stößt.
Wir beraten Sie gern!
Tiny Living in der Praxis
Tiny Homes sind nicht nur ein architektonisches Konzept, sie fordern eine neue Denkweise. Was bedeutet das konkret für die, die ein Kleinsthaus planen – oder ein Grundstück besitzen und damit neue Wege gehen möchten? Wir haben dazu mit einem erfahrenen Experten gesprochen.
Im Gespräch mit
Richard Singer
Richard Singer ist Berater im Immobilien-Center der Sparkasse Dresden und beschäftigt sich seit Jahren mit modularen Wohnformen und alternativen Nutzungskonzepten.
- Herr Singer, Sie sind Experte für alternative Wohnkonzepte. Welche Fragen stellen Ihnen Kundinnen und Kunden am häufigsten zum Thema Modulbau oder Tiny Living?
„Wir verzeichnen ein stetig wachsendes Interesse, besonders bei Modulhäusern. Viele unserer Kundinnen und Kunden kommen dabei mit ganz grundlegenden Fragen: Wo darf ich so ein Haus bauen? Und was ist beim Thema Baugenehmigung zu beachten? Häufig fehlt noch das passende Grundstück oder es bestehen Unsicherheiten, ob das eigene Grundstück für diese Bauform überhaupt geeignet ist.
Denn auch wer Bauland besitzt, kann nicht immer automatisch ein typisches Tiny oder Modulhaus darauf errichten. Entscheidend ist meist die Umgebungsbebauung, etwa bei der Dachform. Viele modulare Wohnkonzepte setzen auf Flachdächer, aber wenn der Bebauungsplan beispielsweise ein Satteldach vorschreibt, kann das den Aufwand – auch finanziell – deutlich erhöhen. Die Kosten werden generell oft angesprochen, speziell im Vergleich zum konventionellen Hausbau.
Danach folgt die Frage nach der Lieferzeit: Wann steht das bestellte Häuschen wirklich auf dem Grundstück? Und nicht zuletzt geht es um die Finanzierung – besonders bei mobilen Varianten. Denn ortsveränderliche Gebäude ticken einfach in vielen Aspekten anders als klassische Immobilien.“
- Wie geht Ihre Sparkasse mit dem Thema Mikro- und Minihaus um; welche Besonderheiten gibt es bei der Finanzierung?
„Ein Tiny House gilt rechtlich nicht immer als Immobilie. Das bedeutet: In solchen Fällen können wir bei der Darlehensvergabe keine Grundschuld auf das Haus eintragen. Klassische Baufinanzierungen lassen sich so oft nicht realisieren. Das macht die Finanzierung auf den ersten Blick komplizierter, aber nicht unmöglich.
Wir prüfen jede Anfrage individuell. Manchmal kommt ein konventioneller Ratenkredit in Frage – zum Beispiel für Beträge bis zu 50.000 Euro. Dafür brauchen wir keine Grundschuldeintragung. Wenn mehr Geld benötigt wird, prüfen wir gemeinsam mit dem Kunden oder der Kundin, ob bereits eine freie Grundschuld auf einer anderen Immobilie besteht. Diese kann dann als Sicherheit dienen, um günstigere Finanzierungskonditionen zu ermöglichen.
Wichtig ist: Wer sich für ein Tiny- oder Minihaus interessiert, sollte frühzeitig das Gespräch suchen. So finden wir gemeinsam eine Lösung, die wirklich passt.“
- In einigen Regionen verpachten private Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Grundstücke für Tiny-House-Siedlungen. Ist das aus Ihrer Sicht ein Modell mit Zukunft?
„Definitiv. Ich habe im Urlaub auf Rügen gerade erst jemanden kennengelernt, der genau das macht. Er stellt in der Region nahe Sassnitz private Flächen zur Verfügung, auf denen mehr als 20 Tiny Häuser entstehen. Er ist dabei weder Investor noch Vermieter, sondern schlicht Verpächter. Auch andernorts suchen Bauträger und Gesellschaften gezielt nach Grundstücken, die sich für diese Form der Serienbebauung eignen. Die Häuser werden dann einzeln verkauft – oft als Ferienimmobilien. Für Käuferinnen und Käufer kann das übrigens steuerlich höchst attraktiv sein, vor allem bei gewerblicher Vermietung.
Wenn Sie brach liegende Grundstücksflächen besitzen, lohnt sich ein Blick auf dieses Konzept. Die Verpachtung funktioniert ähnlich wie eine Erbpacht, meist über mindestens 8 Jahre – aus steuerlichen Aspekten – und mit Verlängerungsoption. So entsteht ein langfristiges Nutzungskonzept, das Einnahmen bringt, ohne dass Sie selbst investieren oder bauen müssen.“
- Was sollten Interessierte bei der Entscheidung und Standortsuche für ein Tiny-House-Projekt generell beachten?
„Zunächst kommt es darauf an, wie Sie das Tiny House nutzen möchten – dauerhaft oder nur zeitweise, und gewerblich als Ferienobjekt, Werkstatt oder Verkaufsstelle oder eben privat. Davon hängt ab, was genehmigungsfähig ist und welche Vorschriften greifen. Für ein feststehendes Wohnhaus auf neuem Bauland gelten strengere Auflagen als für ein ortsveränderliches Nebenhaus in zweiter Reihe auf einem bestehenden Grundstück. Auch statische Anforderungen spielen eine Rolle – etwa die Wind- und Schneelastzonen.
Wer plant, in einem Tiny House zu leben, sollte zudem unbedingt probewohnen. Sie müssen sich sicher sein, ob so ein minimalistisches Haus wirklich dauerhaft für Sie funktioniert. In Haselbachtal haben wir ein Modulhaus mit knapp 40 Quadratmetern Wohnfläche errichtet, das Interessierte für kurze Zeit testen können. Kosten fallen dabei nur für die Endreinigung an, der persönliche Erkenntnisgewinn hingegen ist unbezahlbar.“
Anschaffungskosten: Was Sie für ein Mikrohaus einplanen sollten
Ein Tiny Home kann deutlich günstiger sein als ein klassisches Eigenheim. Allerdings hängen die tatsächlichen Kosten stark von Größe, Ausstattung, Bauweise und Standort ab. Die Preisspanne für ein schlüsselfertiges Mikrohaus ist daher breit. Einfach ausgestattete Modelle beginnen bei etwa 30.000 Euro. Für hochwertigere Ausführungen mit moderner Technik und nachhaltigen Materialien können die Kosten aber auch 180.000 Euro und mehr betragen.
Beispielhafte Preisangaben:
- Einfaches Modell (ca. 15–25 Quadratmeter): ab 30.000 Euro
- Mittelklasse (ca. 25–35 Quadratmeter): 60.000–90.000 Euro
- Luxus Tiny House (ca. 35–50 Quadratmeter): über 100.000 Euro
Zusätzliche Kosten können für Grundstück, Erschließung, Transport und Genehmigungen anfallen.
Hinweis: Sprechen Sie für die Finanzierung eines mobilen Tiny Houses frühzeitig mit Ihrer Bank oder Sparkasse. Da diese Variante keine klassische Immobilie darstellen muss, kann eine Grundschuld mitunter nicht eingetragen werden, was die Finanzierung erschweren kann.
Kosten und Finanzierung von größeren Minihäusern
Wenn Sie sich für ein Minihaus mit etwas größerer Wohnfläche interessieren, müssen Sie mit deutlich höheren Kosten rechnen; je nach Ausstattung sind Preise ab 120.000 Euro bis mehr als 250.000 Euro möglich. Auch hier gilt: Je nach Bauweise (zum Beispiel als Modulhaus) und Standort sind andere baurechtliche Anforderungen zu beachten. In der Regel handelt es sich bei Minihäusern um klassische Immobilien mit fester Bodenverankerung, die Finanzierung erfolgt daher oft über eine herkömmliche Baufinanzierung mit Grundschuldeintragung.
Kleinsthaus: Trend oder Nischenprojekt?
Ob als festes Zuhause, Ferienhaus oder flexible Ergänzung: Tiny Houses sind längst mehr als ein kurzlebiger Hype. Sie sind eine bewusste Entscheidung für ein anderes Leben: reduzierter, übersichtlicher, flexibler. Das trifft den Nerv vieler Menschen, die bewusst kleiner wohnen und Kosten sparen möchten. Gleichzeitig bleiben sie ein Spezialfall – nicht jede Lebensphase und nicht jeder Ort eignet sich dafür. Holen Sie sich rechtzeitig die fachliche Beratung Ihrer Sparkasse. So stellen Sie sicher, dass aus Ihrem Wohnwunsch ein funktionierendes Zuhause wird.
Wir beraten Sie gern!
Fragen und Antworten rund ums Tiny House
Die Kosten hängen stark von Ausstattung, Größe und Bauweise ab. Ein einfaches Modell erhalten Sie ab etwa 30.000 Euro. Für ein hochwertig ausgestattetes Tiny House mit nachhaltigen Materialien und moderner Technik sollten Sie mit 100.000 bis 180.000 Euro rechnen. Hinzu kommen unter Umständen Ausgaben für Grundstück, Transport, Erschließung und Genehmigungen.
Die meisten Tiny Homes, auch Mikrohäuser genannt, bewegen sich in einem Bereich von 15 bis etwa 50 Quadratmetern Wohnfläche. Alles darüber hinaus zählt eher zu den sogenannten Minihäusern.
Das hängt von Ihren handwerklichen Fähigkeiten, Ihrem Budget und Ihrer Wohnsituation ab. Wer viel Eigenleistung einbringen kann, spart beim Selbstbau, braucht aber Zeit und technisches Wissen. Der Kauf eines schlüsselfertigen Modells bietet Planungssicherheit und Komfort. Ein Kleinsthaus zu mieten – zum Beispiel als Ferienhaus – kann eine gute Möglichkeit sein, um herauszufinden, ob diese Wohnform zu Ihnen passt.
Tiny Houses lassen sich in Modulbauweise, klassisch in Holzständerbauweise oder als Ausbauhäuser errichten. Je nach Variante bauen Sie auf einem Anhänger oder auf einem Fundament. Der Bau erfordert gute Planung, Kenntnisse im Baurecht und technisches Verständnis – vor allem, wenn Sie es selbst umsetzen möchten. Alternativ übernehmen spezialisierte Firmen Planung und Bau aus einer Hand.
Ja, in der Regel ist eine Baugenehmigung erforderlich – auch für mobile Modelle, wenn Sie dauerhaft bewohnt werden. Bei mobilen Häusern, die bewegt werden, ist dann eine straßenverkehrstechnische Zulassung erforderlich. Diese wird in der Regel vom TÜV oder der DEKRA erteilt. Soll das Tiny House dauerhaft auf einem Grundstück stehen, unterscheiden sich die rechtlichen Vorgaben je nach Bundesland und Gemeinde. Wichtig ist vor allem, dass das Grundstück für eine Wohnnutzung vorgesehen ist und das Mikrohaus als Wohngebäude anerkannt wird.
Die Kosten für eine Baugenehmigung richten sich nach dem Bauwert des Tiny Houses und dem Aufwand des Genehmigungsverfahrens. Dazu können weitere Kosten für Bauzeichnungen, statische Nachweise oder Energieausweise kommen. Eine genaue Auskunft erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Baubehörde.
Es gibt keine zentrale Liste, welche Gemeinden Mikro- oder Minihäuser erlauben. Die Entscheidung liegt bei den Kommunen und hängt vom Bebauungsplan, der Grundstücksart und den örtlichen Vorschriften ab. In manchen Regionen entstehen gezielt Tiny-House-Siedlungen oder Baugebiete für Kleinsthäuser. Am besten erkundigen Sie sich direkt bei der Gemeinde oder Stadtverwaltung.
Das hängt davon ab, wie Ihr Grundstück genutzt werden darf. Befindet es sich in einem Wohngebiet und ist erschlossen, stehen die Chancen gut. In Wochenend- oder Außenbereichen gelten strengere Regeln. Auch mobile Tiny Houses dürfen nicht einfach dauerhaft irgendwo stehen. Eine Genehmigung und die Zustimmung der Gemeinde sind in jedem Fall erforderlich.
Kein Tiny-House-Selbstbau gleicht dem anderen. Die Kosten hängen von zahlreichen Faktoren ab, darunter die Größe des Hauses, die gewählten Materialien, die Ausstattung sowie der Umfang der Eigenleistung. Neben den Materialkosten können zudem weitere Ausgaben anfallen, wie beispielsweise für Werkzeuge, Transport, Anschlüsse und Genehmigungen. Zudem sollten Sie den Zeitaufwand für den Selbstbau nicht unterschätzten.
Ein schlüsselfertiges Tiny House vom Hersteller kann innerhalb von wenigen Wochen bis 3 Monaten bezugsfertig sein – je nach Auslastung und Ausstattung. Wenn Sie selbst bauen, sollten Sie mit mehreren Monaten rechnen, in manchen Fällen sogar mit einem Jahr, abhängig von Erfahrung, Zeitbudget und Bauweise.
Für mobile Tiny Houses auf Anhängern gilt in der Regel eine maximale Höhe von 4 Metern, damit der Transport auf öffentlichen Straßen möglich bleibt. Modell mit Straßenzulassung müssen zudem eine maximale Breite von 2,55 Metern und eine maximale Länge je nach Bauweise zwischen 7 und 9 Metern sowie ein maximales Gesamtgewicht von 3,5 Tonnen einhalten. Für stationäre Tiny Houses gibt es keine bundesweit einheitliche Höhenbegrenzung – hier gelten die allgemeinen baurechtlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes oder Bebauungsplans.
