Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie

Entscheidungshilfe: Was dafür und was dagegen spricht

Immobilien, die eine Denkmalbehörde unter Denkmalschutz gestellt hat, haben einen besonderen historischen Wert. Sie sind einzigartig und stechen damit heraus. Doch welche weiteren Vor- und Nachteile hat es, in ein Baudenkmal zu investieren? Finden Sie es heraus!

Vorteile beim Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz:

  • Denkmalimmobilien haben einen besonderen historischen Charme oder einen individuellen architektonischen Stil. Sie stechen heraus.
  • Nach dem Kauf fallen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten an? Eigentümer einer Denkmalimmobilie dürfen diese von der Steuer abschreiben: Vermieter zu 100 Prozent innerhalb der ersten zwölf Jahre, Selbstbewohner zu 90 Prozent innerhalb der ersten zehn Jahre.
  • Vermieter dürfen zusätzlich den Kaufpreis des Hauses von der Steuer abschreiben. Bei Immobilien mit Baujahr vor 1924 wird über 40 Jahre mit 2,5 Prozent pro Jahr abgeschrieben. Bei jüngeren Immobilien sind es 50 Jahre lang zwei Prozent pro Jahr.
  • Eine repräsentative Denkmalimmobilie ist je nach Lage besonders gut zu vermieten.
  • Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet für Eigentümer von Denkmal-Gebäuden besondere zinsgünstige Förderungen zur energetischen Sanierung an.
  • Langfristig betrachtet ist eine denkmalgeschützte Immobilie in gutem Zustand eine besonders wertstabile Kapitalanlage.

Nachteile beim Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz:

  • Die Kosten für die Instandhaltung sind oft höher als bei Gebäuden, die nicht denkmalgeschützt sind.
  • Die Maßnahmen für die energetische Sanierung sind bei alten Gebäuden in der Regel aufwendiger. So können die Kosten höher ausfallen.
  • Eigentümer haben weniger Freiheiten bei Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Sie müssen bestimmte Auflagen einhalten, um das Gebäude in seinen schützenswerten Eigenschaften zu erhalten. Je nach Gebäude sind diese unterschiedlich und können mit Mehrkosten verbunden sein. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Denkmalbehörde.
  • Alle Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen, die das denkmalgeschützte Objekt oder die denkmalgeschützten Bereiche des Objekts umfassen, müssen vorher von der zuständigen Denkmalbehörde genehmigt werden. Das kann zusätzlichen Aufwand und Kompromisse oder Abstriche bei den eigenen geschmacklichen Vorstellungen bedeuten. Für nicht genehmigte Renovierungen fallen unter Umständen hohe Bußgelder und sogar Rückbaumaßnahmen an.
  • Wer die Immobilie rasch wieder verkauft, profitiert nicht von den Steuervorteilen. Diese sind über zehn beziehungsweise zwölf Jahre hin ausgelegt.

Tipp: Unsere Immobilienmakler haben Erfahrung mit den Denkmalobjekten vor Ort. Gern beraten wir Sie speziell zu Ihrer Situation. Kommen Sie auf uns zu!

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Fragen und Antworten zum Denkmalschutzobjekt:

Eine Denkmalimmobilie ist ein Gebäude, das eine Denkmalbehörde unter Denkmalschutz gestellt hat. Das bedeutet, dass die Immobilie einen besonderen historischen Wert hat. Das trifft nicht ausschließlich auf alte Immobilien zu. Auch architektonisch seltene Gebäude können geschützt werden.

Der Denkmalschutz geht mit Vor- und Nachteilen für den Eigentümer einher. So erhält er das Recht auf bestimmte steuerliche Vergünstigungen und zinsgünstige Darlehen zur energetischen Sanierung. Doch er hat auch die Pflicht der Erhaltung im schützenswerten Zustand. Das bedeutet, dass er bei Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen die Vorgaben der zuständigen Denkmalbehörde einhalten muss. Das kann soweit gehen, dass die Denkmalbehörde beispielsweise die Farbwahl der Türen und Fensterrahmen vorgibt und entscheidet, welche Türen für das Objekt geeignet sind und welche nicht. Das kann mit Mehrkosten für den Eigentümer verbunden sein.

  • Nehmen Sie einen Experten zum Besichtigungstermin mit, der den Zustand des Objekts realistisch einschätzen kann.
  • Klären Sie mit der zuständigen Denkmalbehörde vor dem Kauf ab, ob und gegebenenfalls welche Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen nötig sind. Lassen Sie sich Vorgaben möglichst konkret geben, auch wenn Sie dafür mehrfach nachfragen müssen. So lassen sich Kosten gegebenenfalls realistischer einschätzen.
  • Holen Sie für nötige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen vorher Kostenvoranschläge ein, um Ihren finanziellen Aufwand zu kalkulieren. Bei bestimmten Maßnahmen werden Sie sich dafür an Unternehmen mit Erfahrung mit Denkmalimmobilien wenden müssen.

Grundsätzlich unterscheidet sich die Finanzierung einer Immobilie unter Denkmalschutz nicht von der einer anderen Immobilie. So sollten Sie in der Regel Eigenkapital von mindestens etwa 20 Prozent oder sonstige Sicherheiten mitbringen. In unserem Themenspecial zur Finanzierung von Immobilien können Sie sich ausführlich informieren.

Weil Denkmalimmobilien in der Regel besondere Voraussetzungen haben und an bestimmte Bedingungen gebunden sind, ist es wichtig, sich vorher auch darüber genau zu informieren. Wenden Sie sich an die zuständige Denkmalbehörde.

Beim Besichtigungstermin sollten Sie einen Experten mitnehmen. So können Sie gegebenenfalls Kosten in Verbindung mit Renovierungen und Sanierungen realistisch einschätzen.

Für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen können Sie unter Umständen die KfW-Förderung für denkmalgeschützte Immobilien nutzen. Ihr Sparkassen-Berater zeigt Ihnen gern im Rahmen eines Finanzierungsgesprächs Ihre Möglichkeiten auf.

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Gemeint ist, dass Eigentümer, die eine Denkmalimmobilie vermieten, nach dem Kauf anfallende Instandhaltungs- und Modernisierungskosten komplett von der Einkommensteuer absetzen können. So reduzieren sie ihr zu versteuerndes Einkommen. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von zwölf Jahren. In den ersten acht Jahren nach dem Kauf werden die Kosten zu jährlich neun Prozent angegeben. In den folgenden vier Jahren können die Eigentümer sieben Prozent pro Jahr abziehen.

Wer seine Denkmalimmobilie selbst bewohnt, darf immerhin 90 Prozent der nach dem Kauf anfallenden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten absetzen. Dabei gilt ein Zeitraum von 10 Jahren mit jährlich neun Prozent. Wer eine nicht-denkmalgeschützte Immobilie als Eigentümer selbst bewohnt, kann diese Kosten nicht absetzen. Dadurch ergibt sich ein großer steuerlicher Vorteil beim Denkmalobjekt.

Nach Ablauf der Frist von zwölf beziehungsweise zehn Jahren endet die Denkmal-AfA. Sie gilt außerdem nur, wenn die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach dem Kauf begonnen wurden!

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