Gewerbeimmobilie kaufen

Was Sie beim Kauf von Büro, Laden, Lagerhalle & Co wissen sollten

Bei der Auswahl gewerblicher Objekte spielen in der Regel andere Aspekte eine Rolle als bei privaten Immobilien. Welche das sind, ist je nach Unternehmen und Bedingungen für den Erfolg am Markt unterschiedlich. Wir haben Ihnen beliebte Standortfaktoren und wichtige Informationen zusammengestellt.

Wichtige Faktoren bei der Auswahl des Standorts für Gewerbeimmobilien:

• Lage: Wenn die örtliche Nähe zu den Kunden für das Unternehmen eine Rolle spielt, ist das der erste Faktor, der die Auswahl beeinflusst. Zentral sollte es natürlich insbesondere dann sein, wenn Sie viel Laufkundschaft brauchen. Kurze Wege zu bestimmten anderen Unternehmen und Kooperationspartnern im Haus oder der Umgebung können sich ebenfalls positiv auswirken. Nicht zuletzt haben zum Beispiel die Nähe zum Wohnort und ein gutes kulinarisches Angebot für die Mittagspause Vorteile für die Mitarbeiter. Auch eine gute Kinderbetreuung im Umkreis und besondere kulturelle Angebote oder ein naher öffentlicher Park können je nach Vorhaben für eine Immobilie sprechen. 
• Widmungsplan: Prüfen Sie, dass Ihre geplante Nutzung des Objekts erlaubt ist. So können Sie in einer Lagerhalle zum Beispiel nicht ohne Weiteres ein Café eröffnen. Die Umwidmung einer Immobilie müssen Sie bei der Baubehörde der Gemeinde beantragen. Entscheiden Sie sich erst dann für eine Gewerbeimmobilie, wenn Sie sicher wissen, dass Sie das Objekt für Ihre Zwecke nutzen dürfen. 
• Genehmigung der Betriebsanlagen: Bestimmte gewerbliche Betriebsanlagen müssen gegebenenfalls vor Ort genehmigt werden. Das trifft zum Beispiel auf laute oder stark riechende Maschinen zu. Holen Sie sich auch hier vorab die Genehmigung ein.
• Verkehrsanbindung: Für den Arbeitsweg der Mitarbeiter aber auch gegebenenfalls für Kundenbesuche kann eine gute Verkehrsanbindung entscheidend sein. Ein langer Anfahrtsweg kann auch bei der Unternehmenswahl der Stellenbewerber abschrecken. Berücksichtigen Sie – wenn für Ihr Vorhaben vorteilhaft – auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel.
• Parkmöglichkeiten: Kunden, Mitarbeiter und Besucher brauchen gegebenenfalls eine Möglichkeit, ihr Auto in der Nähe abzustellen. Ideal ist natürlich, wenn auf dem Grundstück ausreichend Parkplätze vorhanden sind. Ein naher öffentlicher Parkplatz kann aber ebenso vorteilhaft sein.
• Zugang zum Objekt: Wenn in Ihrem Gewerbe regelmäßig schwere Gegenstände bewegt werden müssen, brauchen Sie wahrscheinlich Platz für Maschinen und eventuell einen treppenfreien Eingang. Auch beim Laden sollte der Zugang möglichst barrierearm sein, um Ihre Kunden nicht abzuschrecken.
• Größe: Achten Sie darauf, nach Möglichkeit einen Puffer bei der Gewerbefläche einzuplanen. Ihr Unternehmen soll schließlich wachsen können. Zu groß kann andererseits ein Nachteil sein, wenn damit höhere Kosten einhergehen.
• Statik: Wenn Sie mit schweren Maschinen arbeiten, sollten Sie sich vorher eingehend mit der Belastbarkeit des Bodens vor Ort befassen. 
• Zustand: Je besser der Zustand der Immobilie, desto geringer ist in der Regel der Renovierungsbedarf. Beachten Sie, dass Renovierungen immer ein Kostenrisiko bergen. Andererseits können renovierungsbedürftige Gewerbeimmobilien auch Chancen bieten: wenn das Objekt besonders günstig ist und Sie es ohnehin von Grund auf nach eigenen Vorstellungen umsetzen möchten. Holen Sie auf jeden Fall Kostenvoranschläge für die jeweiligen Maßnahmen ein, bevor Sie die Immobilie reservieren oder gar den Kaufvertrag unterschreiben! 
• WCs: Je nach gewerblicher Nutzung gibt es genaue gesetzliche Vorgaben zur Anzahl und Ausgestaltung der Toiletten für Kunden und Mitarbeiter. Achten Sie darauf, dass das Objekt die Bedingungen für Ihr Unternehmen einhält. * **Sicherheit:** Prüfen Sie, dass die Gewerbeimmobilie alle gesetzlichen Sicherheitsanforderungen erfüllt. Für den Brandschutz sind die Vorgaben unter anderem für Fluchtwege und Notausgänge in den Technischen Regeln für Arbeitsstätten ASR A2.3 festgelegt. Sie können diese auf der Webseite des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales einsehen. 
• Ausstattung: Bei Büroräumen ist es in der Regel wichtig, dass sie eine schnelle Internetverbindung haben. Grenzen mehrere Büros direkt aneinander, sollten Sie außerdem die Hellhörigkeit prüfen. Dünne Wände können die Konzentration Ihrer Mitarbeiter stören. Hat die Immobilie bereits ein ähnliches Unternehmen beherbergt, gibt es gelegentlich die Möglichkeit, bestimmte Geräte oder Einrichtungsgegenstände zu übernehmen. Unter Umständen sparen Sie damit Kosten und Aufwand. Prüfen Sie auch hier vorab den Zustand der Gegenstände. Wenn Sie diese separat zum Kaufpreis ausweisen, sparen Sie bei der Grunderwerbsteuer.
• Gemeinde: Die Wahl des richtigen Orts kann entscheidend sein. So fällt die Gewerbesteuer je nach Gemeinde unterschiedlich hoch aus. Und auch die Gemeinden selbst bieten oft zusätzliche Services an, um Unternehmen an den Ort zu locken. Erkundigen Sie sich. 
• Vorgänger: Insbesondere wenn die Räumlichkeiten vorher von einem ähnlichen Unternehmen mit Laufkundschaft genutzt wurden, kann es sich lohnen, mehr darüber herauszufinden. Ein Ladenlokal mit Stammgästen bietet die Chance, direkt auf einen existierenden Kundenstamm aufzubauen. Aber auch bei anderer Nutzung kann es helfen, Rückmeldungen und Einschätzungen zu bekommen.

Finanzierung von Gewerbeimmobilien

Je mehr Eigenkapital Ihr Betrieb bei der Finanzierung einsetzt, desto günstiger können Sie die Gewerbeimmobilie finanzieren. In der Regel brauchen Sie mindestens etwa 20 Prozent Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten, mit denen Sie das Darlehen beim Kreditinstitut absichern können. Als Sicherheit kann zum Beispiel eine andere Immobilie dienen. Im Grundbuch des jeweiligen Objekts wird dann eine Grundschuld eingetragen.

Im Kreditgespräch stellt Ihr Sparkassen-Firmenkundenberater gern gemeinsam mit Ihnen einen Finanzierungsplan auf. Dabei werden unter anderem die Tilgung und die Länge der Laufzeit auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt. Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien hängt es stark von der individuellen Situation ab, was dabei für Sie am besten ist:

Können Sie das Darlehen innerhalb einer kurzen Laufzeit vollständig tilgen, zahlen Sie insgesamt weniger Zinsen als bei einer langen Laufzeit. Sie finanzieren also günstiger. Allerdings ist auch Ihre monatliche Rate höher. Bleibt hingegen am Ende der Laufzeit eine Restschuld, müssen Sie eventuell neu finanzieren. Das beinhaltet ein Risiko: So kann es sein, dass die Zinsen in Zukunft höher sein werden, was sich auf die Kosten der Anschlussfinanzierung auswirkt.

Eine lange Laufzeit hat hingegen den Vorteil, dass Ihre monatliche Rate niedriger ist. Wenn das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist, fällt außerdem das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen weg. Dafür sind die Zinsen in der Regel etwas höher als bei einer kurzen Laufzeit. Natürlich kann auch ein Kompromiss unter Umständen eine gute Lösung sein. Im Finanzierungsgespräch berechnet Ihnen Ihr Berater verschiedene Möglichkeiten.

Gewerbeimmobilie kaufen und vermieten

Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen kann eine Gewerbeimmobilie auch als Kapitalanlage eine gute Entscheidung sein. Ganz entscheidend für eine spätere Vermietung ist die Lage. Dabei kommt es auf die Unternehmensart an, was bevorzugt wird.

Unternehmen mit Laufkundschaft profitieren natürlich von einer möglichst zentralen städtischen Lage. Braucht ein Betrieb viel Platz oder handelt es sich bei der Gewerbeimmobilie um eine Lagerhalle, kann eine Lage außerhalb der Stadt und gleichzeitig in der Nähe einer Autobahnauffahrt gut geeignet sein. In jedem Fall gilt es, die Branche möglichst gut zu kennen, um die Vorlieben des späteren Mieters abdecken zu können. Aber auch die anderen oben genannten Faktoren bei der Auswahl des Standorts spielen bei der erfolgreichen Kapitalanlage eine Rolle, um später einen guten gewerblichen Mieter zu finden.

Wer zahlt bei der Gewerbeimmobilie den Makler?

Wenn Sie privat eine Wohnung mieten, gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Derjenige zahlt den Makler, der ihn „bestellt“, also beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter. Der Mieter reagiert lediglich auf die Anzeige. Dafür muss er nichts bezahlen.

Bei der Miete und beim Kauf von Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip jedoch nicht! Je nach Bundesland ist es unterschiedlich, ob der Käufer oder der Verkäufer den Makler zahlt oder sich beide die Kosten teilen. Die Höhe der Provision ist verhandelbar, wobei der Rahmen der üblichen Maklerkosten im jeweiligen Bundesland beim Immobilienkauf nicht übertreten werden darf. Meist kostet der Makler etwa drei bis sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Betriebe können die Maklergebühren in der Regel von der Steuer absetzen.

Tipp: Klären Sie möglichst früh ab, wer in Ihrem Fall den Makler bezahlt. So vermeiden Sie spätere Unklarheiten.