Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung

In 6 Schritten zur eigenen Ferienimmobilie

„Am liebsten würden wir hier bleiben.“ Das sagen sich viele Touristen am Ende eines gelungenen Urlaubs. Mit einer eigenen Ferienimmobilie kann der Urlaubsort zum zweiten Zuhause werden. Das sollten Sie beachten, wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim am Urlaubsort erfüllen wollen – für den eigenen Urlaub oder zum Vermieten an Touristen.

Die Motive prüfen

Eine Ferienimmobilie ist eine langfristige Investition. Mit den neuen Möglichkeiten gehen auch Pflichten einher. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich sicher sind, dass und warum sie das Haus oder die Wohnung haben möchten. Überlegen Sie also, was Sie damit machen möchten:

• Im Urlaub selbst bewohnen: Damit es sich lohnt, werden Sie oft und langfristig kommen müssen. Für viele ein Vorteil: Sie kennen sich am Urlaubsort schon aus und haben vielleicht sogar soziale Kontakte dort. Wer gern abwechslungsreich verreist, könnte es aber nach einer Weile als lästig empfinden. Wenn Sie die Immobilie nicht als Wochenendhaus nutzen, sollten Sie auch prüfen, wer Haus und Grundstück pflegt, während Sie nicht da sind. 
• Als Ferienimmobilie an Touristen vermieten: Vor allem an touristischen Orten mit langer Feriensaison und vergleichsweise günstigen Hauspreisen kann sich die Investition zum Vermieten lohnen. Allerdings brauchen Sie auch dann vor Ort jemanden, der die Immobilie vor der Übergabe zuverlässig putzt, Wäsche wäscht und die Schlüsselübergaben durchführt – falls Sie das nicht selbst übernehmen können. Prüfen Sie genau, dass sich die Vermietung nach Abzug aller Kosten noch lohnt. Sie sollten auch beachten, dass die Kommunikation mit den Feriengästen und das Marketing für die Ferienimmobilie zeitaufwendig sein können. Meist sind die Vermieter zumindest telefonisch oder per Mail in Buchungsanfragen und bei Problemen mit der Ferienimmobilie eingebunden. In den seltensten Fällen können Sie tatsächlich passives Einkommen generieren. 
• Als Kapitalanlage und Altersvorsorge: Bei steigenden Preisen kann sich die Ferienimmobilie auch als Investition fürs Alter lohnen. Möglicherweise können Sie sie vor der Rente mit Gewinn verkaufen. Bis dahin können Sie sie selbst in den Ferien nutzen. Berücksichtigen sollten Sie, dass sie wie jede Immobilie instandgehalten werden muss, wodurch Kosten und eventuell Arbeit vor Ort anfallen.

Die richtige Lage

Wenn Sie eine Immobilie im Auge haben, können Ihnen neben Ihren persönlichen Vorlieben folgende Fragen als Entscheidungshilfe dienen:

• Bei einer Auslandsimmobilie: Gibt es im jeweiligen Land rechtliche Bedingungen zum Kauf von Immobilien durch Ausländer?
• Anreisemöglichkeiten: Ist die Immobilie für Sie selbst und andere Touristen gut erreichbar? Welche öffentlichen Verkehrsmittel gibt es gegebenenfalls?
• Für Vermieter: Wie steht es um den Tourismus vor Ort? Sprechen Sie gegebenenfalls mit anderen Ferienhausvermietern und vergleichen Sie Kaufpreise und Preise für die Vermietung als Ferienwohnung oder Ferienhaus. Berücksichtigen Sie auch je nach Lage unterschiedliche Kosten, zum Beispiel für die Grundsteuer.

Die Finanzierung

Die Finanzierung von Ferienimmobilien innerhalb von Deutschland unterscheidet sich nicht von der für Immobilien für den ersten Wohnsitz. Auf unserer Themenseite zur Immobilienfinanzierung finden Sie dazu alle wichtigen Informationen. Bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien gibt es eine Besonderheit: In der Regel können Sie das Objekt mit einer Finanzierung eines Instituts in Deutschland nicht als Sicherheit verwenden. Das bedeutet: Sie brauchen eine zusätzliche Sicherheit, zum Beispiel in Form einer anderen Immobilie in Deutschland, oder einen hohen Anteil an Eigenkapital. Ein Anteil von 50 Prozent Eigenkapital ist bei der Auslandsimmobilie nicht selten. Sprechen Sie am besten möglichst früh mit Ihrem Sparkassen-Berater. Gemeinsam finden Sie heraus, wie viel Immobilie Sie sich bequem leisten können – die Ferienimmobilie soll schließlich nicht zum finanziellen Stress werden. Mit dem Wissen, welchen Kaufpreis Sie gut stemmen können, können Sie sich auf die Suche nach dem Objekt machen.

Die Traumimmobilie für den Urlaub finden

Aktuelle Immobilienangebote innerhalb von Deutschland können Sie über unsere Immobiliensuche recherchieren. Auf internationalen Immobilienportalen oder Portalen des jeweiligen Landes, über Makler oder Notare (zum Beispiel in Frankreich) finden Sie ausländische Angebote. Vergleichen Sie möglichst viele Objekte vorab, um sich einen guten Eindruck von den Preisen und Besonderheiten vor Ort zu machen. Kontaktieren Sie dann den Makler oder Eigentümer, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Beachten Sie dabei folgende allgemeine Faktoren:

• Nehmen Sie vor allem bei einer Auslandsimmobilie in einem Land, in dem Sie sich nicht schon ausgezeichnet auskennen, einen unabhängigen Sachverständigen zur Besichtigung mit. Wichtig ist, dass sich dieser mit den Gesetzen im Land und den Preisen vor Ort auskennt. So gibt es zum Beispiel in Südeuropa teilweise Immobilien, die ohne Baugenehmigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung errichtet worden sind. Eine Prüfung kann schwere Folgen haben. Sogar der Rückbau der Immobilie ist möglich. Der Sachverständige achtet darauf, dass alle nötigen Unterlagen vollständig vorhanden sind.
• Auch zum Prüfen der Bauqualität kann es sich lohnen, einen Fachmann hinzuzuziehen. In Frankreich können Sie sich das unter Umständen sparen. Denn dort muss jeder Verkäufer ohnehin ein Gutachten bei einem unabhängigen Gutachter erstellen lassen. Dieses gibt unter Anderem Auskunft über Asbest, Bleibelastungen und Holzwürmer im Haus.
• Beim Kauf einer Ferienwohnung spielt eine funktionierende Hausgemeinschaft eine große Rolle. Lassen Sie sich bei einer Wohnung in Deutschland die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Achten Sie auch auf die Höhe der Rücklagen und des Hausgeldes. Mehr Informationen zum Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland haben wir Ihnen in unserem Artikel zum Thema zusammengestellt.
• Für Vermieter: Ferienhaus oder Ferienwohnung brauchen eine Besonderheit, aufgrund der die Touristen kommen. Das kann die Lage sein (zum Beispiel Nähe zum Strand) oder ein besonderes Ausstattungsmerkmal der Immobilie (zum Beispiel ein Swimmingpool oder Kinderspielplatz). Achten Sie darauf, dass die Besonderheiten zur Zielgruppe passen, die sich voraussichtlich für den Ferienort interessiert. So kann ein Kinderspielplatz Paare ohne Kinder unter Umständen auch abschrecken. Brauchen Sie einen Verwalter und Putzdienst? Prüfen Sie vorab die Kosten dafür vor Ort und berechnen Sie, ob sich die Vermietung nach ortsüblichen Mietpreisen und der realistisch erwartbaren Auslastung dennoch voraussichtlich lohnt. Sie können dazu unseren Netto-Mietrenditerechner verwenden.
• Für Kapitalanleger: Verschaffen Sie sich ein Bild über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor Ort. Wo liegen die Immobilienpreise heute im Vergleich zu den letzten Jahren? Gehen Experten von steigenden oder fallenden Preisen aus? Neben den allgemeinen Faktoren gilt es, das Haus oder die Wohnung selbst genau zu prüfen. Mit unserer Checkliste für den Besichtigungstermin sind Sie gut vorbereitet. Füllen Sie die Checkliste bei der Besichtigung aus, um nichts zu übersehen und mehrere Immobilien später besser vergleichen zu können. Nehmen Sie sich anschließend Zeit für die Entscheidung und sagen Sie nicht aus dem Bauch heraus zu.

Der Ablauf beim Kauf

Kaufen Sie eine Immobilie in Deutschland, können Sie den Ablauf beim Kauf in unserem Ratgeber für den Immobilienkauf genau nachlesen. In anderen Ländern kann der Ablauf beim Kauf abweichen. In Frankreich unterschreiben Sie beispielsweise zunächst einen Vorvertrag und leisten eine Anzahlung. Im nächsten Schritt findet der Notartermin statt, bei dem Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Zwischen den beiden Terminen kann bisweilen viel Zeit vergehen. In Italien brauchen Sie hingegen vor dem Immobilienkauf eine Steuernummer, die Sie beim Finanzamt beantragen müssen.

Tipp: In Facebook-Gruppen für deutsche Auswanderer im jeweiligen Land können Sie Fragen zum Ablauf beim Immobilienkauf vor Ort stellen. Dort können Sie sich Tipps von Menschen holen, die selbst in Ihrer Situation waren und gegebenenfalls auch Hürden und Fallstricke kennen.

Nach dem Kauf

Auch und gerade als Eigentümer einer Ferienimmobilie kann es wichtig sein, sich vor Ort bekannt zu machen. Stellen Sie sich bei den Nachbarn vor. Fragen Sie diese nach den Gebräuchen für neue Eigentümer. In Frankreich ist es auf dem Land beispielsweise üblich, sich beim örtlichen Bürgermeister vorzustellen. Versuchen Sie, sich auch am Ort Ihrer Ferienimmobilie ein wenig zu integrieren. Das ist nicht nur höflich und macht darüber hinaus Ihren eigenen Urlaub im Haus angenehmer, sondern Sie haben auch gleich jemanden, der während Ihrer Abwesenheit ein Auge auf die Immobilie hat.

Tipp: Mit dem Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland können Sie unter Umständen Steuern sparen. Das gilt vor allem für Vermieter. Lesen Sie mehr darüber in unserem Themenartikel „Steuern sparen mit einer eigenen Immobilie“.