Der Kauf einer Eigentumswohnung

Was Sie jetzt wissen sollten, wenn Sie überlegen, eine Wohnung zu kaufen

Welche Vor- und Nachteile hat die Eigentumswohnung gegenüber der Mietwohnung? Wie haben sich die Kaufpreise in den letzten Jahren entwickelt? Und was gilt es im Gegensatz zum Hauskauf bei der Eigentumswohnung zu beachten? Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen, damit Sie sicher in die eigenen vier Wände kommen.

 

Fragen und Antworten zum Kauf einer Eigentumswohnung:

  • Je nach Lage steigen die Mietpreise stark. Als Eigentümer haben Sie kein Risiko, sich dadurch Ihre Wohnung nicht mehr leisten zu können.
  • Vor allem in Großstädten finden Sie oft leichter eine Eigentums- als eine Mietwohnung.
  • Sie sind freier bei baulichen Veränderungen an der Immobilie, zum Beispiel beim Entfernen oder Einziehen von Trockenbauwänden in den Zimmern.
  • Sie können den Garten gegebenenfalls nach eigenen Vorstellungen anlegen beziehungsweise bepflanzen.
  • Wenn Sie die Immobilie verkaufen, bekommen Sie Geld – ein Mieter bekommt beim Auszug kein Geld.
  • Eine Eigentumswohnung ist eine Geldanlage, die auch als Altersvorsorge geeignet ist. Im Eigenheim wohnen Sie später durchschnittlich günstiger als in der Mietwohnung – vorausgesetzt Sie können das Darlehen bis zur Rente abbezahlen.
  • Sie haben die Möglichkeit, bei Verkauf von einer Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren.
  • Sie können unkomplizierter umziehen.
  • Sie müssen sich nicht längerfristig an einen Kredit binden.
  • Sie haben kein Risiko eines Wertverlusts Ihrer Wohnung, durch den Sie das Geld aus dem Kauf später nicht wieder zurückbekommen.
  • Sie haben kein Risiko kurzfristig auftretender Instandhaltungskosten, weil diese der Vermieter zahlt.
  • Sie können gegebenenfalls den Garten nutzen, ohne ihn selbst pflegen zu müssen.
  • Sie sind weniger von den anderen Eigentümern im Haus abhängig. So werden bestimmte Entscheidungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getroffen, zum Beispiel zu Renovierungsmaßnahmen am Haus. Dabei ist es möglich, dass Sie auch dann mit zahlen, wenn Sie selbst gegen eine Maßnahme waren.

So pauschal lässt sich das schwer sagen, denn es gibt viele Faktoren, von denen abhängt, ob sich Miete oder Eigentum finanziell mehr lohnen.

Wer nur kurz vor Ort bleibt, profitiert wahrscheinlich mehr von einer Mietwohnung. Denn für eine Eigentumswohnung muss er Kaufnebenkosten bezahlen. Sie machen meist zwischen fünf und 15 Prozent des Kaufpreises aus. Außerdem kann es teuer werden, den Kredit vorzeitig abzulösen, wenn man die Immobilie rasch wieder verkaufen will. Wer seine Wohnung vermietet hat, muss bei raschem Verkauf zudem Spekulationssteuer zahlen. Auch eine Wertsteigerung wird wahrscheinlicher, wenn man die Immobilie länger behält.

Wer langfristig in der Immobilie wohnt, kann finanziell von einer Eigentumswohnung profitieren. So sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise stetig gestiegen. Neben der Wertsteigerung haben Sie auch bei einer stabilen Entwicklung Vorteile: Während die Miete einfach weg ist, zahlen Sie die monatliche Rate Ihres Darlehens – gerade in Zeiten niedriger Zinsen – vor allem in die eigene Tasche. Wenn Sie die Immobilie später wieder verkaufen, bekommen Sie das Geld zurück.

Tipp: Mit unserem Mietrechner können Sie überschlagen, wie viel Geld Sie Ihrem Vermieter über zehn, 20, 30 oder 40 Jahre bezahlen. Da kommt oft einiges zusammen. Wenn Sie den Wert mit den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen bei Ihnen vor Ort vergleichen, haben Sie einen ersten Anhaltspunkt, ob Mieten oder Kaufen für Sie günstiger ist. Natürlich ist das nur eine grobe Einschätzung. Sie berücksichtigt weder die Kaufnebenkosten und Instandhaltungskosten bei der eigenen Immobilie noch mögliche Mietsteigerungen in den kommenden Jahren.

Als Faustregel gilt, dass die Kaufnebenkosten meist zwischen fünf und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Neben dem Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf in der Regel Finanzierungskosten, eventuell Kosten für den Immobilienmakler sowie Notargebühren und Kosten für den Grundbucheintrag auf Sie zu. Außerdem fällt Grunderwerbsteuer an.

Nach dem Kauf müssen Sie die Grundsteuer und Versicherungen rund um die eigene Immobilie bezahlen. Auch Renovierungs- und Instandhaltungskosten schlagen langfristig zu Buche.

Eine ausführliche Übersicht über die Kosten beim Immobilienkauf haben wir Ihnen in einem separaten Artikel zusammengestellt.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Dabei verlief die Preisentwicklung am Immobilienmarkt allerdings nicht überall gleich. Letztlich entscheidend war die Lage der Immobilien.

Besonders stark gestiegen sind die Kaufpreise in den Großstädten. Am höchsten sind die Preise für Wohnungen aktuell in München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Darauf folgen Düsseldorf, Hamburg und Berlin (Daten vom 1. Quartal 2020, Quelle: empirica Immobilienpreisindex). Außerdem gibt es bestimmte Trendregionen, in denen die Preise für Wohnungen auch außerhalb der Großstädte besonders stark steigen.

Die meisten Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Kaufpreise vor allem in den Großstädten und Trendregionen mittelfristig weiter steigen werden. Der Trend in die Speckgürtel der Städte und ein möglicher Landtrend durch eine fortschreitende Digitalisierung könnten aber zumindest ein Stück weit den Druck aus dem städtischen Immobilienmarkt nehmen.

Ja, pauschal betrachtet sind die Preise in Ostdeutschland am niedrigsten. Sie steigen dann quasi gegen den Uhrzeigersinn: über den Norden und Westen bis hin zu den teuersten Immobilienpreisen im Süden Deutschlands.

Der Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung lässt sich allgemein in sechs Schritten zusammenfassen:

  1. Die Ausgangslage klären
  2. Die Traumimmobilie finden
  3. Das Finanzierungsgespräch vorbereiten
  4. Das Finanzierungsgespräch durchführen
  5. Den Kaufvertrag abschließen
  6. Einzug ins neue Zuhause

Ausführlich erklären wir die einzelnen Schritte samt Tipps, Downloads, Tricks und Hinweisen in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.

Im Vergleich zu Eigentümern eines eigenen Hauses sind Wohnungseigentümer in der Regel Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft aus allen Wohnungseigentümern im Haus. Sie entscheiden in den Eigentümerversammlungen gemeinsam über bestimmte Maßnahmen und bilden gemeinsam eine Rücklage, um für Instandhaltungskosten aufzukommen.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, lohnt sich daher der Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Diese kann Ihnen in der Regel der Makler beziehungsweise der bisherige Eigentümer der Wohnung vorlegen. Neben der Höhe der Rücklage und des Hausgeldes können Sie sich anhand der Themen auf der Tagesordnung sowie der Stimmenverteilung bei den geplanten Maßnahmen auch einen ersten Einblick in die aktuelle Situation in der Eigentümergemeinschaft verschaffen. Zusätzlich empfiehlt es sich, vor dem Kauf mit einem oder mehreren Nachbarn zu sprechen.

Allgemein betrachtet sind folgende Faktoren ausschlaggebend dafür, ob sich die Vermietung finanziell für Sie lohnt:

  • Zustand der Wohnung
  • Lage des Hauses
  • Entwicklung der Mieten in der Region
  • Höhe der Nebenkosten

In unserem Artikel "Wann sich das Vermieten für Sie lohnt" gehen wir ausführlich auf die einzelnen Punkte ein. Anhand der dort eingebundenen Mietrendite-Rechner können Sie konkret berechnen, ob sich die Vermietung in Ihrem Fall lohnt. Als Richtwert gilt: Sie sollten mindestens auf eine Netto-Mietrendite von drei Prozent kommen.

Ist die Eigentumswohnung beim Kauf bereits vermietet, sollten Sie sich unbedingt den Mietvertrag genau ansehen, denn dieser gilt weiterhin. Neben der Netto-Mietrendite ist auch wichtig, wie lange der Mieter bereits in der Immobilie wohnt. Häufige Mieterwechsel in der Vergangenheit können möglicherweise Leerstand der Wohnung wahrscheinlicher machen. Das muss aber nicht in jedem Fall so sein.

Tipp: Lesen Sie auch unseren Beitrag "Immobilien als Kapitalanlage".

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