Der Kauf einer Eigentumswohnung

• Mietpreise steigen in der Regel mit den Jahren. Als Eigentümer oder Eigentümerin haben Sie kein Risiko, sich dadurch eines Tages Ihre Wohnung nicht mehr leisten zu können.
• Vor allem in Großstädten finden Sie oft leichter eine Eigentums- als eine Mietwohnung.
• Sie sind freier bei baulichen Veränderungen in der Immobilie, zum Beispiel beim Entfernen oder Einziehen von Trockenbauwänden in den Zimmern.
• Wenn Sie die Immobilie verkaufen, bekommen Sie Geld – ein Mieter oder eine Mieterin bekommt beim Auszug kein Geld.
• Eine Eigentumswohnung ist eine Geldanlage, die auch als Altersvorsorge geeignet ist. Im Eigenheim wohnen Sie später durchschnittlich günstiger als in der Mietwohnung – vorausgesetzt Sie können das Darlehen bis zur Rente abbezahlen.
• Sie haben die Möglichkeit, bei Verkauf von einer Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren.

• Sie können unkomplizierter umziehen.
• Sie müssen sich nicht längerfristig an einen Kredit binden.
• Sie haben keine hohen Anfangsinvestitionen und zahlen bei Einzug lediglich eine Kaution für die Mietwohnung.
• Sie sind nicht den Schwankungen des Immobilienmarktes ausgesetzt und haben kein Risiko eines Wertverlusts Ihrer Wohnung.
• Sie haben kein Risiko kurzfristig auftretender Instandhaltungskosten, weil diese der Vermieter oder die Vermieterin zahlt.
• Sie müssen kein großes Kapital binden und können angespartes Geld in andere Projekte stecken, die möglicherweise schneller oder besser rentieren.

So pauschal lässt sich das schwer beantworten, denn es gibt viele Faktoren, von denen abhängt, ob sich Miete oder Eigentum finanziell mehr lohnen.Bleiben Sie nur kurz vor Ort, profitieren Sie wahrscheinlich mehr von einer Mietwohnung. Denn für eine Eigentumswohnung müssen Sie Kaufnebenkosten bezahlen. Diese machen meist zwischen 12 und 15 Prozent des Kaufpreises aus. Außerdem kann es teuer werden, den Kredit vorzeitig abzulösen, wenn Sie die Immobilie schnell wieder verkaufen wollen. Wer seine Wohnung vermietet hat, muss bei raschem Verkauf zudem Spekulationssteuer zahlen. Auch eine Wertsteigerung wird wahrscheinlicher, wenn Sie die Immobilie länger behalten.Bleiben Sie langfristig in der Immobilie wohnen, können Sie finanziell von einer Eigentumswohnung profitieren. Während die monatlichen Mietzahlungen flüchtige Ausgaben sind, sind die monatliche Raten Ihres Darlehens bleibende Investitionen.

Tipp: Mit unserem Mietrechner können Sie überschlagen, wie viel Geld Sie Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin über 10, 20, 30 oder 40 Jahre bezahlen. Da kommt oft einiges zusammen. Wenn Sie den Wert mit den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen bei Ihnen vor Ort vergleichen, haben Sie einen ersten Anhaltspunkt, ob Mieten oder Kaufen für Sie günstiger ist.

Wichtig: Natürlich ist das nur eine grobe Einschätzung. Sie berücksichtigt weder die Kaufnebenkosten und Instandhaltungskosten bei der eigenen Immobilie noch mögliche Wertverluste oder Mietsteigerungen in den kommenden Jahren.

Als Faustregel gilt, dass die Kaufnebenkosten meist zwischen 12 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Neben dem Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf auch Finanzierungskosten, eventuell Kosten für den Immobilienmakler oder die -maklerin sowie Notargebühren und Kosten für den Grundbucheintrag auf Sie zu. Außerdem fälltGrunderwerbsteuer an.

Nach dem Kauf müssen Sie die Grundsteuer und Versicherungen rund um die eigene Immobilie bezahlen. Auch Renovierungs- und Instandhaltungskosten schlagen langfristig zu Buche.

Eine ausführliche Übersicht über die Kosten beim Immobilienkauf haben wir Ihnen in einem separaten Artikel zusammengestellt.

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im ersten Quartal 2024 um 4,3 Prozent gesunken. Im Jahr 2023, nach Angaben des Statistischen Bundesamts, sanken sie sogar um 8,4 Prozent. Das höhere Zinsniveau und die gestiegenen Baukosten haben zu einem Rückgang der Bautätigkeit und der Nachfrage geführt. Seit Mitte des Jahres 2024 scheint der Markt nun zu stagnieren, und es werden keine weiteren großen Rückgänge bei den Kaufpreisen erwartet. Es scheint, als stabilisiere sich derzeit der Markt.

Trotz der gesunkenen Kaufpreise sind zugleich die Mieten gestiegen. Der anhaltende Wohnungsmangel und die hohen Baukosten tragen zu diesem Anstieg bei. Ein Ende des Trends steigender Mieten ist derzeit nicht in Sicht, da die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigt.

Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt verläuft allerdings nicht überall identisch. Oft entscheidend ist die Lage der Immobilien.

Ja, in Deutschland variieren die Immobilienpreise stark nach Region. Großstädte wie München, Frankfurt, und Berlin haben besonders hohe Preise. In Westdeutschland sind die Immobilienpreise generell höher als in Ostdeutschland, obwohl Städte wie Leipzig und Dresden aufholen. Ländliche Gebiete sind oft günstiger, doch steigt dort die Nachfrage durch Trends wie Homeoffice. Regionen mit starker Wirtschaft oder touristischer Anziehungskraft zeigen ebenfalls höhere Preise. Die regionalen Unterschiede in den Immobilienpreisen reflektieren eine Mischung aus ökonomischen, geografischen und sozialen Faktoren.

Der Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung lässt sich allgemein in 6 Schritten zusammenfassen:

1. Die Ausgangslage und das Budget klären
2. Die Traumimmobilie finden
3. Das Finanzierungsgespräch vorbereiten
4. Das Finanzierungsgespräch durchführen
5. Den Kaufvertrag abschließen
6. Einzug ins neue Zuhause

Ausführlich erklären wir die einzelnen Schritte samt Tipps und Downloads in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.

Im Vergleich zu Eigentümern und Eigentümerinnen eines eigenen Hauses sind Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen in der Regel Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft aus allen Wohnungseigentümern und -eigentümerinnen im Haus. Sie entscheiden in den Eigentümerversammlungen gemeinsam über bestimmte Maßnahmen und bilden gemeinsam eine Rücklage, um für Instandhaltungskosten aufzukommen.

Allgemein betrachtet sind folgende Faktoren ausschlaggebend dafür, ob sich die Vermietung finanziell für Sie lohnt:

• Zustand der Wohnung
• Lage des Hauses
• Entwicklung der Mieten in der Region
• Höhe der Nebenkosten

In unserem Artikel „Wann sich das Vermieten für Sie lohnt“, gehen wir ausführlich auf die einzelnen Punkte ein. So können Sie konkret berechnen, ob sich die Vermietung in Ihrem Fall lohnt. Als Richtwert gilt: Sie sollten mindestens auf eine Netto-Mietrendite von 3 Prozent kommen. Um das Verhältnis zwischen der monatlichen Netto-Kaltmiete und dem Kaufpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, nutzen Sie auch unseren Mietrenditerechner.

Ist die Eigentumswohnung beim Kauf bereits vermietet, sollten Sie sich unbedingt den Mietvertrag genau ansehen, denn dieser gilt weiterhin. Neben der Netto-Mietrendite ist auch wichtig, wie lange der Mieter oder die Mieterin bereits in der Immobilie wohnt. Häufige Mieterwechsel in der Vergangenheit können möglicherweise auf Probleme deuten und einen Leerstand der Wohnung wahrscheinlicher machen. Das muss aber nicht in jedem Fall so sein.

Tipp: Lesen Sie auch unseren Beitrag „Immobilien als Kapitalanlage".