Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Historie, Prognosen und Statistiken zum Immobilienmarkt

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise stetig gestiegen. Doch wie wird das in Zukunft weitergehen? Hier erfahren Sie mehr über die aktuellen Trends und voraussichtlichen Entwicklungen am Immobilienmarkt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland ist weiterhin hoch. Nach einem historischen Zinstief in den letzten Jahren steigen 2022 jedoch auch die Zinsen bei der Baufinanzierung wieder – jedoch auf moderatem Niveau.
  • Wer seine Immobilie verkaufen  will, kann dafür momentan statistisch betrachtet einen besonders hohen Preis erzielen.
  • Wer eine Immobilie kaufen  möchte, kann je nach Lage dennoch gut beraten sein, bald zuzugreifen: Denn wenn die Bauzinsen mittelfristig wieder steigen, werden Finanzierungen und damit der Immobilienkauf oder -bau teurer.
  • Welchen Immobilienpreis Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell erzielen kann oder ob ein bestimmtes Angebot marktgerecht ist, können Sie ganz einfach mit dem S-ImmoPreisfinder  überschlagen.

Wie sich die Immobilienpreise entwickeln

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In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland insgesamt stark gestiegen. Je nach Region und Ort gab es dabei aber große Unterschiede. Vor allem viele große Städte haben preislich deutlich zugelegt. So werden die Preischarts der teuersten Kaufpreise für Eigentumswohnungen aktuell von München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Hamburg angeführt. Unter den Top 10 sind allerdings auch die kleineren Orte Freiburg, Erlangen, Landshut und Augsburg dabei. Außerdem ist Berlin unter den Top 10 mittlerweile auf Platz 7. 

Stadt, Land, Speckgürtel

Wie der Immobilienmarkt der Zukunft aussehen wird, kann natürlich niemand mit Sicherheit vorhersagen. Es gibt allerdings einige Anzeichen, anhand derer sich allgemeine Aussagen treffen lassen: Auch in Zukunft ist beispielsweise davon auszugehen, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen werden. Weil der Wohnraum dort knapp ist, ist von stabilen oder weiter steigenden Preisen auszugehen.

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Das gilt selbst dann, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) aufgrund der hohen Inflation den Leitzins im Sommer 2022 erhöhen würde – und damit letztlich auch die Zinsen bei der Baufinanzierung 2022 wieder auf moderatem Niveau steigen würden. Denn auch die Einkommen sind gestiegen, viele Haushalte verfügen über ausreichend Kapital. Die Nachfrage muss aufgrund einer moderat steigenden Zinsentwicklung nicht dramatisch abnehmen. So ist eher mit einem langsameren Anstieg der Preise als in den vorangehenden Jahren zu rechnen, aber vor allem in den Städten eher nicht von sinkenden Preisen. 

Mit dem Wachsen der Ballungsgebiete entstehen auch neue sogenannte „Speckgürtel“. So bezeichnet man Bezirke zwischen Stadt und Land. Diese haben den Vorteil, günstiger zu sein als die Innenstädte. Dadurch können sich die Menschen hier mehr Wohnraum leisten. Dank des Ausbaus der öffentlichen Verkehrsmittel in den Städten können die Menschen vom Speckgürtel aus leicht zur Arbeit in die Stadt pendeln, aber auch zu Ausflügen aufs Land. Der Trend in die Speckgürtel ist bereits in vollem Gange und treibt in entsprechenden Regionen die Preise. Es ist davon auszugehen, dass dieser auch in Zukunft anhält.

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Die Digitalisierung schreitet auch auf dem Land voran. Wenn die digitale Infrastruktur gut ist, können bestimmte Bevölkerungsgruppen leicht aus dem Homeoffice arbeiten. So kann das Land als Wohn- und Arbeitsort attraktiver werden. Die Preise könnten dort also zulegen.

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Fazit:

Einerseits ist davon auszugehen, dass die Kaufpreise für Immobilien im Jahr 2022 in vielen großen Städten weiter steigen oder zumindest stabil bleiben werden – auch bei steigenden Zinsen. Je nachdem wie stark der Landtrend und der Trend in die Speckgürtel in den nächsten Jahren ausfallen, könnten sich dadurch die Preise in der Stadt andererseits langfristig auch wieder entspannen. Bestenfalls ist aber von den aktuellen Entwicklungen ausgehend mit einer stabilen Preisentwicklung zu rechnen. Für einen Preissturz in den Zentren der Großstädte gibt es aktuell keine Anzeichen.

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Mit dem S-ImmoPreisfinder können Sie Immobilien kostenlos online bewerten lassen. Der Bewertung liegen echte Marktdaten zugrunde. Sie gibt damit eine gute erste Einschätzung zu einem realistischen Kaufpreis. Eine genauere Immobilienbewertung nehmen unsere Immobilienmaklerinnen und -makler gern persönlich für Sie vor.

Wie der Immobilienmarkt funktioniert

Auf dem Markt gibt es einerseits die Käufer- andererseits die Verkäuferseite. Je nachdem, in welchem Verhältnis diese zueinanderstehen, hat das Auswirkungen auf die Kaufpreise: Wenn viele Menschen verkaufen möchten, aber nur wenige kaufen wollen oder können, sinken die Immobilienpreise. Wenn hingegen viele Menschen kaufen wollen und können, aber nur wenige Menschen verkaufen, steigen sie. In den letzten Jahren traf in Deutschland vor allem in den Städten Letzteres zu.

Zwischen Käufer- und Verkäuferseite vermittelt auf dem Immobilienmarkt oft eine Maklerin oder ein Makler. Deren beziehungsweise dessen Aufgabe ist es, die Käuferseite (oder auch die Mieterseite) optimal zu beraten und für die Verkäuferseite (oder auch Vermieterseite) den optimalen Preis zu erzielen.

Unsere Immobilienmakler und -maklerinnen  kennen sich am Markt gut aus und wissen über die verschiedenen Lagen in der Region und die Preise vor Ort Bescheid. Käuferinnen und Käufer, aber auch Mieterinnen und Mieter können sie kontaktieren, um sich bei der Suche nach dem passenden Objekt helfen zu lassen. Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Vermieterinnen und Vermieter kontaktieren sie zur Vermittlung eines Käufers oder einer Käuferin beziehungsweise eines Mieters oder einer Mieterin für ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück. Unsere Maklerinnen und Makler übernehmen bei der Immobilienvermarktung oft ein breites Spektrum von Aufgaben und Services. Kommen Sie zu Deutschlands größtem Maklerverbund  – zu uns.

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Häufige Fragen zur Entwicklung der Immobilienpreise:

Zum aktuellen Zeitpunkt ist insgesamt mit einem gegenüber den letzten Jahren langsameren Anstieg der Preise zu rechnen, nicht aber damit, dass die Immobilienpreise grundsätzlich sinken werden. Wenn die Zinsen 2022 wieder moderat steigen, ist es allerdings durchaus möglich, dass die Immobilienpreise zumindest in einzelnen Orten in Deutschland sinken oder stabil bleiben. Von im historischen Vergleich hohen Zinsen ist laut gängiger Expertinnen- und Expertenmeinungen derzeit nicht auszugehen. Auch die Nachfrage nach Immobilien wird voraussichtlich hoch bleiben, sodass ein Sinken der Immobilienpreise insgesamt in den nächsten Jahren unwahrscheinlich ist.

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Das hängt stark davon ab, wo in Deutschland Sie ein Haus kaufen möchten. Vergleichsweise günstig sind die Preise tendenziell weiterhin in Ostdeutschland. Sie steigen dann gegen den Uhrzeigersinn über den Norden Richtung Westen bis hin zu den teuersten Regionen Süddeutschlands. Dabei gibt es allerdings einzelne Regionen, die aus dem allgemeinen Schema fallen.
Der folgenden Grafik können Sie nach Lage typische Preise für freistehende Einfamilienhäuser (Bestandsimmobilien) in Deutschland entnehmen. Die Preise sind jeweils in 1.000 Euro; in Berlin kostet ein freistehendes Einfamilienhaus (Bestandsimmobilie) damit laut LBS Research typischerweise etwa 550.000 Euro. Dabei liegen Durchschnittswerte über alle Lagen hinweg angebotener Immobilien zugrunde.

Tipp: Bedenken Sie, dass es mit dem Kaufpreis nicht getan ist. Lesen Sie auch unseren Artikel zu den Nebenkosten beim Hauskauf.

Laut gängiger Meinung von Expertinnen und Experten werden die Preise in den nächsten Jahren insgesamt weiter steigen, jedoch nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Es ist durchaus möglich, dass Immobilienpreise in einem konkreten Ort fallen, obwohl insgesamt steigende Preise zu erwarten sind. Beliebt sind weiterhin die großen Städte, aber auch deren sogenannte Speckgürtel, also die Gebiete im Umland, von denen aus die Städte noch leicht erreicht werden können. Auch in vielen ländlichen Regionen sind die Preise in den letzten Jahren gestiegen und könnten weiter moderat steigen.

Insgesamt kann in Deutschland derzeit nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden. Die Kaufpreise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke sind zwar in den letzten Jahren durchschnittlich rasant gestiegen, doch dem standen historisch günstige Zinsen bei der Baufinanzierung gegenüber. Auch die Einkommen sind im gleichen Zeitraum gestiegen.

Die Sparkassen verfolgen bei der Baufinanzierung einen eher konservativen Kurs und empfehlen generell weiterhin einen Eigenkapitalanteil von 20–30 Prozent beim Immobilienkauf. Wir achten damit darauf, dass sich unsere Kundinnen und Kunden finanziell nicht übernehmen und wirken so auch der Entwicklung von möglichen Blasen entgegen. Es ist in nächster Zeit nicht davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Immobilien insgesamt sinken oder die Preise insgesamt einbrechen werden.

In den folgenden Städten sind Eigentumswohnungen aktuell am teuersten:

  • München
  • Frankfurt am Main
  • Stuttgart
  • Düsseldorf
  • Hamburg
  • Freiburg
  • Berlin
  • Erlangen
  • Landshut
  • Augsburg

Je nach Region unterscheiden sich die Immobilienpreise in Deutschland stark. Am günstigsten kommen Sie statistisch betrachtet in Ostdeutschland in die eigenen vier Wände. Von dort ausgehend gibt es über den Norden zum Westen hin eine steigende Preisentwicklung, quasi gegen den Uhrzeigersinn. Besonders teuer sind Immobilien in Süddeutschland, am teuersten in München.