GEG 2025: Energetische Sanierungspflicht im Altbau
Sie haben ein älteres Haus oder eine Wohnung gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen? Dann gilt für Sie unter Umständen die energetische Sanierungspflicht: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass neue Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer bestimmte Maßnahmen umsetzen müssen. Welche Regeln und welche Ausnahmen gelten? Hier finden Sie die Antworten.
Bei Immobilienkauf, -erbe oder nach Schenkung gelten laut GEG altbautypische Sanierungspflichten. Die Frist zur Umsetzung beträgt 2 Jahre ab Grundbucheintrag oder Eigentumswechsel.
Außerdem gilt die 10‑Prozent‑Regel bei größeren Bauteilerneuerungen – auch ohne Eigentumswechsel.
Ausnahmen gelten für Selbstnutzende, die vor dem 1. Februar 2002 bereits im Objekt lebten, sowie für Denkmalschutzobjekte oder in wirtschaftlich unzumutbaren Fällen.
Sanierungspflichten – Was das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgibt
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist bereits seit 2020 in Kraft – wurde 2024 novelliert – und bündelt die Anforderungen an Energieeinsparung und erneuerbare Energien im Bestand. Mit anderen Worten: Es schreibt vor, wann und wie Sie im Altbau energetisch sanieren müssen. Das betrifft Ein‑ und Zweifamilienhäuser und zum Teil auch Eigentumswohnungen, wenn Sie dort bauliche Veränderungen planen oder als neue Eigentümerin beziehungsweise neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Für Altbauten enthält das GEG drei zentrale Vorgaben:
1. Nachrüstpflichten
Wenn Sie eine unsanierte Immobilie übernehmen, müssen Sie bestimmte energetische Maßnahmen umsetzen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Sanierung des Dachs, die Dämmung sichtbarer Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen und der Austausch alter Heizkessel, die länger als 30 Jahre in Betrieb sind.
2. Anforderungen bei Änderungen an der Gebäudehülle
Das GEG führt die 10‑Prozent‑Schwelle ein: Modernisieren Sie mehr als 10 Prozent einer Außenfläche, etwa der Fassade, des Dachs oder der Fenster, müssen Sie aktuelle energetische Standards einhalten. Die technische Grenze bildet der zulässige U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) laut GEG. Diese Regel löst aber keine generelle Vollsanierung aus, sie greift nur an den betroffenen Bauteilen.
3. Nachweise und Fristen
Sie haben 2 Jahre, um Maßnahmen umzusetzen. Die Frist gilt ab Eigentumswechsel. Für bestimmte Umbauten gelten baubegleitende Anforderungen. Die Detailvorgaben stehen unter anderem in Paragraf 47 GEG (Nachrüstung), 48 GEG (Änderung von Außenbauteilen), den Paragrafen 69/70 GEG und Anlage 8 (Rohrdämmung) sowie Paragraf 72 GEG (Betriebsverbot alter Standardkessel).
Sie müssen die Sanierung nachweisen – etwa über Rechnungen, Energieberaterprotokolle oder eine technische Dokumentation. Abhängig vom Umfang kann auch eine Gebäudeenergieberatung Pflicht sein (Paragraf 80 GEG).
Hinweis: Die Nachrüstpflichten nach GEG gelten nur bei Eigentumswechsel, also Kauf, Erbe oder Schenkung einer Immobilie nach dem 1. Februar 2002. Die Anforderungen bei baulichen Änderungen greifen unabhängig vom Eigentumswechsel.
U Wert einfach erklärt
Was misst der U Wert?
Der Wert gibt an, wie viel Wärme ein Bauteil pro Quadratmeter und pro Grad Temperaturunterschied nach außen abgibt. Er wird in der Einheit Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/m²K) angegeben. Je kleiner der U Wert, desto besser dämmt das Bauteil.
Warum ist er wichtig?
Das GEG knüpft viele Anforderungen an U Wert Grenzen. Eigentümerinnen und Eigentümer prüfen mit dem Wert, ob Dach, Decke, Wand oder Fenster genug dämmen. Das hilft, Energieverluste zu senken und Vorgaben sicher zu erfüllen.
GEG-Novelle 2024 – Was seitdem zusätzlich gilt
Zum 1. Januar 2024 wurde das Gebäudeenergiegesetz überarbeitet:
- Seitdem dürfen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen eingebaut werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Regelung erlaubt auch Hybridlösungen, etwa Gasheizung plus Wärmepumpe, sofern das 65-Prozent-Ziel erfüllt wird (Technologieoffenheit).
- In Bestandsgebäuden und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Vorgabe noch nicht unmittelbar, sondern gestaffelt. Sie wird abhängig von der Wärmeplanung Ihrer Kommune zu einem späteren Zeitpunkt verpflichtend – in Großstädten spätestens ab Juli 2026, in kleineren Kommunen bis Mitte 2028.
- Zudem gilt eine Beratungspflicht, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer planen, eine neue fossile Heizung (wie Öl- oder Gasheizung) einzubauen. Vor dem Heizungstausch müssen sie sich über Alternativen mit erneuerbaren Energien beraten lassen. Ziel der Regelung ist es, langfristige Folgen – insbesondere durch steigende CO₂-Preise – transparent zu machen.
- Bis Ende 2044 dürfen fossile Heizkessel grundsätzlich weiter betrieben oder auch repariert werden. Das separate 30‑Jahre‑Verbot gilt nach wie vor für alte Standardkessel.
Hinweis: In einigen Bundesländern und auf Basis kommunaler Bauvorschriften gelten ergänzende Regelungen, die beim Neubau oder bei umfassenden Sanierungen eine Photovoltaikanlage auf dem Dach vorschreiben. Diese PV-Pflichten greifen teilweise für gewerbliche, teilweise auch für private Neubauten. Prüfen Sie frühzeitig, ob Sie dies bei Ihrem Vorhaben berücksichtigen müssen.
Energetische Pflichtmaßnahmen 2025 für Eigentümerinnen und Eigentümer
Maßnahme | Vorgabe |
|---|---|
Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen | Ist die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Räumen nicht ausreichend gedämmt, müssen Sie dämmen. Alternativ genügt eine normgerechte Dachdämmung. Maßstab sind die U‑Werte des GEG (Richtwert: ≤ 0,24 W/m²K für die oberste Geschossdecke). |
Heizungs‑ und Warmwasserrohre dämmen | Blank liegende Leitungen in unbeheizten Bereichen (wie Keller) brauchen eine Dämmung gemäß Anlage 8 zu den Paragrafen 69/70 GEG. |
Alte Standardheizkessel außer Betrieb nehmen | Standardkessel mit Öl oder Gas, die älter als 30 Jahre sind, dürfen Sie nicht weiter betreiben. Brennwert‑ und Niedertemperaturgeräte fallen nicht unter das 30‑Jahre‑Verbot. Unabhängig davon setzt Paragraf 72 Abs. 4 GEG die Grenze für fossile Kessel auf Ende 2044. |
Änderungen an der Gebäudehülle | Erneuern oder ersetzen Sie mehr als 10 Prozent eines Außenbauteils, müssen die betroffenen Flächen die U‑Wert‑Grenzen der GEG-Tabelle erfüllen. Kleinere Instandsetzungen unter der Schwelle lösen die Anforderung nicht aus. |
Neue Heizungen planen | Bei neuen Heizungen gilt das 65‑Prozent‑Ziel. In bestehenden Gebäuden greift es je nach kommunaler Wärmeplanung zu festgelegten Stichtagen; bis dahin gelten Übergangslösungen. |
Sanierungspflichtige Immobilien und gesetzliche Ausnahmen
Welche Gebäude unter die Sanierungspflicht fallen
Nicht der Altbau allein löst die Pflicht nach GEG aus, sondern die Sanierungsmaßnahme beziehungsweise der Eigentümerwechsel. Sobald Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer im Grundbuch stehen, beginnt die Frist für ihre energetischen Nachrüstungen.
Aber: Nicht jede Immobilie ist automatisch betroffen. Die Pflicht greift nur unter bestimmten Bedingungen – und nur bei bestimmten Gebäudetypen. Entscheidend sind Alter, Zustand und Nutzung des Hauses oder der Wohnung.
Die Sanierungspflicht gilt in diesen Fällen:
- Das Gebäude ist ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das Sie nach dem 1. Februar 2002 übernommen haben.
- Die oberste Geschossdecke ist nicht ausreichend gedämmt (zum Beispiel bei Altbauten vor 1984 ohne energetische Modernisierung).
- Die Heizung ist ein Standardheizkessel älter als 30 Jahre, der weder Brennwert- noch Niedertemperaturtechnik nutzt.
- In unbeheizten Bereichen (Keller, Dachboden) liegen ungedämmte Heizungsrohre offen.
Auch Eigentumswohnungen können betroffen sein – allerdings meist nur im Bereich des Sondereigentums. Die Dämmung des Dachs oder der Austausch einer zentralen Heizungsanlage fällt dagegen in den Bereich der Eigentümergemeinschaft und muss über die Eigentümerversammlung abgestimmt werden.
Welche Gebäude Sie nicht sanieren müssen
Das GEG kennt auch klare Ausnahmen. Bestimmte Gebäudearten und Nutzungssituationen entziehen sich den Vorschriften.
Diese Immobilien sind ausgenommen:
- Selbst bewohnte Ein- oder Zweifamilienhäuser, die Sie schon vor dem 1. Februar 2002 übernommen haben.
- Denkmalschutz-Immobilien, sofern die geforderten Maßnahmen den Charakter des Gebäudes beeinträchtigen würden.
- Gebäude, bei denen die Sanierung wirtschaftlich unzumutbar wäre, etwa weil die Kosten in keinem Verhältnis zum Marktwert stehen.
- Gebäude mit einer Heizungsanlage unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt Leistung (Sonderregelung bei Heizkesseltausch).
- Unbewohnte Gebäude, die absehbar nicht mehr dauerhaft genutzt werden (wie ein geerbtes, leerstehendes Haus ohne Verkaufs- oder Nutzungsabsicht).
Tipp: Lassen Sie einen unabhängigen Energiecheck durchführen. So erkennen Sie früh, ob für Ihr Haus eine Sanierungspflicht besteht oder ob Sie unter eine Ausnahme fallen.
Was Käuferinnen, Käufer und Vermietende bei Eigentümerwechsel beachten müssen: Sanierungspflicht beim Hauskauf
Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, greifen die Sanierungspflichten nach GEG automatisch, sofern das Gebäude die energetischen Mindeststandards nicht erfüllt. Sie müssen die Pflicht dabei auch dann erfüllen, wenn Sie vorerst nicht selbst in das Haus einziehen. Auch vermietete Altbauten fallen unter die Regelung.
Tipp: Planen Sie Modernisierungen und steuern Sie alle wichtigen Themen rund um Ihre Immobilie – einfach und sicher mit dem Cockpit Immobilie Ihrer Sparkasse.
Was Immobilienerbinnen und -erben beachten müssen: Sanierungspflicht bei Erbe
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, übernimmt damit ganz allgemein nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Das GEG schreibt vor, dass auch bei Erbschaften die energetischen Nachrüstpflichten gelten, sofern das Gebäude technisch veraltet ist – genau wie beim Kauf. Auch Erbengemeinschaften sind betroffen. Sie müssen gemeinsam für die Umsetzung sorgen.
Wichtig: Auch wenn sich die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes erst mal wie eine Belastung anfühlen – die Sanierungspflicht kann sich für Sie lohnen. Sie steigern den Wert Ihrer Immobilie, verbessern den Wohnkomfort und sparen langfristig Energiekosten.
Förder- und Umlagemöglichkeiten: So reduzieren Sie Ihre Kosten bei der energetischen Sanierung
Energetisch zu sanieren kostet Geld. Doch Sie stehen damit nicht allein da. Der Staat fördert viele Sanierungsmaßnahmen rund um Dämmung, Heizung oder Energieberatung. Zusätzlich dürfen Vermieterinnen und Vermieter einen Teil ihrer Sanierungskosten auf die Mietenden umlegen.
Förderprogramme: Zuschüsse und Kredite richtig nutzen
Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden zahlreiche Maßnahmen unterstützt – auch dann, wenn sie aus einer gesetzlichen Pflicht heraus entstehen. Besonders relevant sind:
- Zuschüsse über das BAFA
Für einzelne Sanierungsmaßnahmen wie Dachdämmung oder Heizkesseltausch erhalten Sie direkte Zuschüsse. Je nach Maßnahme und Effizienzstandard sind Förderungen in Höhe von bis zu 70 Prozent möglich (mit individuellem Sanierungsfahrplan).
- KfW-Kredite mit Tilgungszuschuss
Wer umfassender saniert, kann zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen von bis zu 45 Prozent erhalten – etwa für eine Komplettsanierung zum Effizienzhaus.
- Steuerbonus für energetische Maßnahmen
Alternativ können Sie bestimmte Sanierungskosten steuerlich geltend machen – mit bis zu 20 Prozent Abzug von der Steuerlast, verteilt auf 3 Jahre.
Wichtig: Beantragen Sie Förderung immer vor Beginn der Maßnahme. Nur dann sichern Sie sich den Anspruch auf Zuschuss oder Kredit. Eine zertifizierte Energieberatung hilft bei der Antragstellung und ist oft sogar Voraussetzung.
Mietumlage bei vermieteten Immobilien: Wie viel dürfen Vermietende weitergeben?
Wenn Sie ein Mietshaus sanieren, können Sie einen Teil der Kosten auf die Mieterinnen und Mieter umlegen.
- Sie dürfen bis zu 10 Prozent der anerkannten Sanierungskosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen – allerdings abzüglich aller erhaltenen Förderungen.
- Sie müssen die Maßnahme vorher schriftlich ankündigen und dabei den Umfang, die Kosten und die geplante Mieterhöhung offenlegen.
Beispiel: Wenn Sie 30.000 Euro in die Dämmung investieren und 9.000 Euro Förderung erhalten, können Sie die verbleibenden 21.000 Euro umlegen. 10 Prozent davon ergeben eine jährliche Mieterhöhung von 2.100 Euro – also 175 Euro pro Monat, verteilt auf alle betroffenen Wohnungen.
Schritt für Schritt: So setzen Sie die Sanierungspflicht sicher um
- Eigentumsübergang klären
Prüfen Sie zuerst, seit wann Sie rechtlich als Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie gelten. Maßgeblich ist in der Regel der Tag des Grundbucheintrags. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die gesetzliche 2-Jahres-Frist.
- Bauteile systematisch checken
Gehen Sie Ihre Immobilie einmal gründlich durch. Beginnen Sie mit dem Dach: Ist eine Dämmung vorhanden – und falls ja, in welchem Zustand? Prüfen Sie außerdem die Fenster und die Außenwände. Wenn Sie eine größere Baumaßnahme planen, sollten Sie wissen, ob Sie dabei mehr als 10 Prozent der Fläche verändern. Dann gelten automatisch die aktuellen energetischen Standards.
- Heizung und Energieträger bewerten
Schauen Sie sich Ihre Heizungsanlage genau an. Notieren Sie, wann sie eingebaut wurde, ob es sich um ein Standard-, Brennwert- oder Niedertemperaturgerät handelt und wie sie betrieben wird. Falls Sie ohnehin einen Heizungstausch planen: Denken Sie an die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien, die in den nächsten Jahren – je nach Wärmeplanung Ihrer Kommune – auch im Altbau verpflichtend wird.
- U-Werte verstehen, Angebote einholen, Förderung sichern
Sobald klar ist, welche Bauteile oder Anlagen betroffen sind, holen Sie sich Vergleichsangebote ein. Achten Sie auf die vorgegebenen Werte und klären Sie, welche Maßnahme mit welcher Förderung kombinierbar ist. Eine zertifizierte Energieberatung zeigt Ihnen, wie Sie gesetzliche Vorgaben und Fördermöglichkeiten optimal zusammenbringen.
- Nachweise sammeln und strukturiert dokumentieren
Wenn die Maßnahmen laufen, sollten Sie alle Unterlagen sorgfältig sammeln. Dazu gehören Handwerkerrechnungen, Fotos vor und nach der Umsetzung, technische Produktdaten oder Nachweise aus der Energieberatung. Diese Unterlagen sichern Sie nicht nur rechtlich ab, sondern helfen auch bei eventuellen Förderprüfungen oder beim späteren Verkauf der Immobilie.
GEG-Sanierungspflicht: Verpflichtung mit Potenzial
Sehen Sie die Sanierungspflicht nicht als belastenden Katalog von Vorschriften, sondern als konkreten Anlass, sich bewusst mit dem Zustand der eigenen Immobilie zu befassen – und mit ihrer Zukunft. Richtig angepackt, können Sie die gesetzlichen Vorgaben in ein Projekt mit echtem Mehrwert verwandeln. Denn die energetischen Maßnahmen schützen Sie nicht nur vor möglichen Sanktionen; sie stärken auch Ihre Position als Eigentümerin oder Eigentümer: bei den laufenden Energiekosten und beim späteren Verkauf Ihrer Immobilie.
Redakteur
Tim Seibold
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Die wichtigsten Fragen zur Sanierungspflicht
Pflicht ist vor allem die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn dieser Bereich noch nicht ausreichend gedämmt ist. Zusätzlich müssen Sie ungedämmte Heizungs- oder Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Wenn Ihre Heizung ein sogenannter Standardkessel ist und bereits älter als 30 Jahre, müssen Sie ihn austauschen. Außerdem müssen Sie energetische Mindeststandards einhalten, wenn Sie mehr als 10 Prozent einer Außenfläche – etwa der Fassade oder des Dachs – erneuern.
Die Pflicht gilt für alle, die eine Altbauimmobilie nach dem 1. Februar 2002 durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung übernommen haben. Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – also meist ab Grundbucheintrag – haben Sie 2 Jahre Zeit, um die gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen umzusetzen. Es spielt dabei keine Rolle, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.
Die Novelle zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) bringt vor allem neue Vorgaben für Heizungen. In Neubaugebieten dürfen seit dem 01. Januar 2024 nur noch Heizsysteme eingebaut werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien arbeiten. In bestehenden Gebäuden oder Neubauten außerhalb dieser Gebiete gilt diese Vorgabe gestaffelt – abhängig von der kommunalen Wärmeplanung. Spätestens ab Mitte 2028 wird sie bundesweit verbindlich. Zusätzlich gilt nun eine verpflichtende Beratung, wenn Sie planen, eine neue Öl- oder Gasheizung einzubauen. Vor dem Tausch müssen Sie sich über mögliche Alternativen auf Basis erneuerbarer Energien beraten lassen.
Wenn Sie Ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, müssen Sie die energetischen Nachrüstpflichten nicht erfüllen. Auch unter Denkmalschutz stehende Gebäude sind von bestimmten Maßnahmen ausgenommen, sofern diese den Charakter des Hauses beeinträchtigen würden. Zudem prüft der Gesetzgeber, ob die Sanierung wirtschaftlich zumutbar ist. Wenn der Aufwand unverhältnismäßig hoch ausfällt, können Sie eine Ausnahme geltend machen.
Die Sanierungspflicht greift, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern – etwa durch Kauf, Erbe oder Schenkung. Aber auch unabhängig davon müssen Sie bestimmte Vorgaben erfüllen, wenn Sie bauliche Veränderungen an der Gebäudehülle vornehmen. Sobald Sie mehr als 10 Prozent einer Außenfläche erneuern, verlangt das GEG, dass Sie moderne energetische Standards einhalten. Die Pflicht entsteht also entweder durch Eigentumswechsel oder durch bauliche Maßnahmen.
Betroffen sind vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem Jahr 2002 errichtet wurden und bisher nicht energetisch modernisiert wurden. Auch Eigentumswohnungen können unter die Pflicht fallen, wenn Sie beispielsweise alte Fenster tauschen oder Bauteile im Sondereigentum sanieren. Sobald ein Eigentümerwechsel stattfindet, greift die Pflicht automatisch – ebenso bei größeren baulichen Änderungen.
Nicht betroffen sind Häuser, die bereits ausreichend gedämmt sind oder eine moderne Heizungsanlage besitzen. Auch Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, müssen nicht zwangsläufig saniert werden, wenn die Maßnahmen die Bausubstanz oder das Erscheinungsbild verändern würden. Außerdem greift die Pflicht nicht, wenn der Eigentümerwechsel vor dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat oder wenn die Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist.
Sobald Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, startet eine Frist von 2 Jahren. In diesem Zeitraum müssen Sie die energetischen Mindestanforderungen erfüllen, sofern das Gebäude noch nicht modernisiert wurde. Dazu gehört etwa die Dämmung des Dachs oder der Austausch einer veralteten Heizung. Sie sollten möglichst früh eine Energieberatung in Anspruch nehmen, um den Sanierungsbedarf richtig einzuschätzen.
Sobald Sie als Erbin oder Erbe im Grundbuch stehen, beginnt die 2-Jahres-Frist. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder nicht. Wenn Sie das Haus schon vor 2002 bewohnt haben, kann eine Ausnahme greifen – lassen Sie das im Zweifel prüfen.
