Grundstückserschließung verstehen: Kosten, Umfang und Zuständigkeit
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Ein Baugrundstück ist der erste Schritt zum eigenen Haus. Doch bevor Wände hochgezogen werden, muss zunächst das Grundstück bereit sein für den Bau. Die Erschließung verbindet den Baugrund mit der Außenwelt – damit Wasser fließt, Strom läuft und eine sichere Zufahrt möglich ist. Welche Maßnahmen dazugehören und was es kostet.
Baugrund zu erschließen umfasst den Anschluss an Wasser, Strom, Abwasser, Gas, Telekommunikation sowie die Zufahrt zum Grundstück. Erst damit gilt dieses als baureif.
Die Erschließungskosten variieren und hängen von der Lage, Größe und den erforderlichen Schritten ab. Durchschnittlich liegen sie zwischen etwa 13.000 und 45.000 Euro.
Für die Erschließung sind in der Regel die Kommunen zuständig; Eigentümerinnen und Eigentümer tragen jedoch einen Großteil der Kosten. Private Eigenleistung ist nur eingeschränkt möglich und bedarf meist zusätzlicher Genehmigungen.
Erschließung zum baureifen Grundstück: Kostenpunkte
Damit ein Grundstück bebaubar ist, muss es erschlossen werden. Dies umfasst alle Maßnahmen, die den Baugrund an die grundlegende Infrastruktur anbinden und ihn als Bauplatz vorbereiten. Genauer gesagt stellen die Erschließungsmaßnahmen sicher, dass notwendige Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen vorhanden sind und eine sichere Anbindung an das Verkehrsnetz besteht.
Die Erschließungskosten für neue Baugebiete übernimmt entweder die Gemeinde oder der Bauträger. Sie können bereits im Grundstückspreis enthalten sein, sodass Bauherrinnen und Bauherren ihren Anteil mit dem Kauf des Baugrundstücks bezahlen. Bis zu 90 Prozent der öffentlichen Erschließungskosten dürfen Städte und Kommunen so in Rechnung stellen. Alternativ werden die Kosten später separat in Rechnung gestellt. Die privaten Erschließungskosten von der Grundstücksgrenze bis zu den Hausanschlüssen müssen Eigentümerinnen und Eigentümer immer selbst tragen.
Folgende Aspekte gehören zu den Erschließungsmaßnahmen:
- Wasser
Ohne Wasseranschluss ist ein Grundstück nicht nutzbar. Die Wasserversorgung leitet Frischwasser in das spätere Gebäude – vom öffentlichen Versorgungsnetz bis an die Grundstücksgrenze und meist bis zum Hausanschluss.
- Die Kosten liegen je nach Region zwischen etwa 2.000 und 5.000 Euro.
- Der Anschluss wird in der Regel vom örtlichen Wasserversorger koordiniert.
- Abwasser
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Anschluss an die öffentliche Kanalisation sowie, falls nötig, an die Regenwasserentsorgung.
- Die Abwasserentsorgung kostet oft zwischen 4.000 und 10.000 Euro.
- In manchen ländlichen Gebieten kann es sein, dass kein Kanalnetz vorhanden ist – in diesem Fall muss eine teure individuelle Lösung wie eine Kleinkläranlage eingerichtet werden.
- Strom
Das Grundstück wird an das örtliche Stromnetz angeschlossen. Die Stromleitungen werden unterirdisch oder in Ausnahmefällen oberirdisch verlegt.
- Die Kosten bewegen sich häufig zwischen 2.000 und 5.000 Euro.
- Der örtliche Netzbetreiber ist für die Arbeiten zuständig.
- Telekommunikation
Was wäre ein moderner Smart-Home-Haushalt ohne Internet (und Telefon)? Daher gehört der Anschluss an das Telekommunikationsnetz ebenfalls zur Erschließung. Je nach Region stehen Glasfaser- oder Kupferleitungen zur Verfügung.
- Die Preise variieren, liegen aber meist zwischen 500 und 800 Euro.
- Der Anschluss muss bei den entsprechenden Anbietern beantragt werden.
- Gasnetz (optional)
In manchen Regionen ist zusätzlich ein Gasanschluss sinnvoll, ganz besonders wenn das Gebäude mit Gas beheizt werden soll.
- Die Kosten liegen je nach Länge der Leitung und Aufwand bei ca. 1.500 bis 3.500 Euro.
- Der Anschluss wird direkt beim lokalen Gasversorger beantragt.
- Verkehrsanbindung
Oft werden Gehwege, Zufahrtsstraßen oder Parkplätze im Rahmen der Erschließung angelegt. Ohne diese Anbindung ist das Grundstück nicht zugänglich und darf nicht bebaut werden.
- Je nach Art der Anbindung können die Kosten zwischen 5.000 und 20.000 Euro liegen.
- Die Kommune kümmert sich häufig um die übergeordneten Straßen, während die Zufahrt auf dem Grundstück Sache der Eigentümerinnen und Eigentümer ist.
- Außenanlagen
Zusätzlich zu den technischen Anschlüssen gehört oft auch die Vorbereitung des Außenbereichs zur Erschließung. Dazu zählen:
- Aufschütten oder Abtragen von Erde, um das Grundstück zu ebnen,
- Drainage, um Regenwasser abzuleiten,
- sowie Wege auf dem Grundstück.
Überblick über mögliche Erschließungskosten
Bereich | Kosten (geschätzt) |
|---|---|
Wasserversorgung | 2.000 bis 5.000 Euro |
Abwasserentsorgung | 4.000 bis 10.000 Euro |
Stromversorgung | 2.000 bis 5.000 Euro |
Telekommunikation | 500 bis 800 Euro |
Gasversorgung | 1.500 bis 3.500 Euro |
Verkehrswege | 5.000 bis 20.000 Euro |
Gesamtkosten (ohne Gas) | 13.500 bis 40.800 Euro |
Gesamtkosten (mit Gas) | 15.000 bis 44.300 Euro |
Die angegebenen Kosten orientieren sich an Durchschnittswerten. Ihre tatsächlichen Erschließungskosten können davon abweichen; sie hängen von der Lage Ihres Grundstücks, der Bodenbeschaffenheit, den gesetzlichen Anforderungen und kommunalen Preisunterschieden ab. Grundsätzlich gilt: Je weiter der Baugrund von vorhandenen Versorgungsleitungen entfernt ist, desto teurer wird die Erschließung.
Tipp: Um besser kalkulieren zu können und Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie für Ihr konkretes Grundstück eine Kostenschätzung direkt bei den zuständigen Versorgern und Behörden einholen. Dazu gehören:
- der Wasser- und Abwasserverband,
- Strom- und Gasnetzbetreiber,
- Telekommunikationsanbieter,
- und die Kommune oder Stadtverwaltung für die Straßenanbindung.
Achtung: Wer ohne Genehmigung baut , riskiert empfindliche Bußgelder. In vielen Fällen ist bereits die Baugenehmigung erforderlich, bevor Versorgungsleitungen auf einem Grundstück verlegt werden dürfen. Zusätzlich muss für Arbeiten im öffentlichen Bereich, etwa das Aufgraben von Straßen oder Gehwegen, eine Aufgrabungsgenehmigung bei der zuständigen Behörde eingeholt werden. Die Versorgungsunternehmen verlangen außerdem Anschlussgenehmigungen für Wasser, Strom, Abwasser und Telekommunikation. Ohne diese dürfen keine Verbindungen zum öffentlichen Netz hergestellt werden. Falls Ihr Grundstück noch keine direkte Zufahrt hat, kann eine Zufahrtsgenehmigung notwendig sein. Gemeinden verlangen diese beispielsweise, wenn eine neue Einfahrt an eine öffentliche Straße angeschlossen wird.
Wer ein unerschlossenes Grundstück kauft, sollte sich daher frühzeitig bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erkundigen, welche Genehmigungen benötigt werden und wie lange deren Bearbeitung dauert. So kann die Erschließung termingerecht beginnen.
Kosten sparen und Erschließung selbst durchführen: Was ist erlaubt?
Einige Arbeiten bei der Erschließung können in Eigenleistung erfolgen, aber vieles darf nur von Fachfirmen erledigt werden.
- Mögliche Eigenleistungen
- Sie können, das Grundstück vorbereiten, zum Beispiel durch Erdarbeiten, und Leitungen auf dem eigenen Grundstück verlegen – aber nur nach Absprache mit den Versorgern.
- Die dürfen eine private Zufahrt oder einen Gehweg bauen – sofern keine öffentliche Straße betroffen ist.
- Nicht erlaubt ohne Fachfirmen
- Wasser- und Stromanschlüsse dürfen nur von zertifizierten Fachbetrieben installiert werden.
- Arbeiten an der Kanalisation müssen von den zuständigen Versorgungsunternehmen oder autorisierten Firmen durchgeführt werden.
- Wer in öffentlichen Bereichen aufgraben will, benötigt Genehmigungen – meist kümmert sich die Gemeinde darum.
- Tipp:
Wenn Sie selbst mitarbeiten möchten, sprechen Sie sich mit den zuständigen Stellen ab. Manche Anbieter erlauben bestimmte Eigenleistungen unter fachlicher Aufsicht.
Ein vermeintlich günstiges Grundstück kann sich als Kostenfalle entpuppen, wenn die Erschließung fehlt. Bevor Sie ein Grundstück kaufen oder mit der Bauplanung beginnen, sollten Sie daher genau hinsehen und sich informieren:
- Ein erschlossenes Grundstück hat in der Regel Zufahrtsstraßen, Gehwege und Versorgungsanschlüsse. Kanaldeckel, Verteilerkästen oder Hydranten in der Nähe können ein sichtbares Indiz für vorhandene Leitungen sein.
- Besonders in Neubaugebieten kann es aber sein, dass zwar die öffentliche Erschließung abgeschlossen ist, die privaten Hausanschlüsse aber noch gelegt werden müssen. Die Stadt- oder Gemeindeverwaltung kann Ihnen dazu Auskunft geben. Falls die private Erschließung noch aussteht, erfahren Sie hier auch, welche Maßnahmen nötig sind und welche Kosten auf Sie zukommen.
- Erst ein vollständig erschlossenes Grundstück wird im Bebauungsplan der Gemeinde als baureif ausgewiesen.
Tipp: Sie suchen noch nach dem passenden Baugrundstück? Es gibt verschiedene Wege, an geeignetes Bauland zu kommen. In unserem Ratgeber finden Sie Tipps, Erfahrungen und Checklisten rund um eine erfolgreiche Grundstückssuche .
Erschließen, errichten, einziehen: So bringen Sie Ihr Bauprojekt in 5 Schritten voran
Ein eigenes Haus zu bauen, ist eine große Aufgabe. Von der Erschließung bis zur finalen Bauphase gibt es 5 wichtige Schritte, die Sie beachten sollten. So gehen Sie vor:
- Grundstück prüfen und Erschließung klären
- Informieren Sie sich frühzeitig beim Bauamt, ob das Grundstück bereits erschlossen ist beziehungsweise welche Erschließungsmaßnahmen noch erforderlich sind.
- Kontaktieren Sie die zuständigen Versorger für die Genehmigungen der Anschlüsse.
- Planen Sie ausreichend Zeit und Budget für die Erschließung ein. Durchschnittlich dauert eine Grundstückserschließung zwischen zwei und sechs Monaten. Zu beachten ist, dass die Erschließungsdauer von vielen Faktoren abhängt, etwa der Auslastung der Behörden und den Anforderungen Ihres Projekts.
- Baufinanzierung sicherstellen
- Ein solides Finanzierungskonzept ist die Basis für jedes Bauprojekt. Ermitteln Sie die Gesamtkosten für Grundstück, Erschließung, Bau und Nebenkosten, um eine realistische Kalkulation zu erhalten.
- Lassen Sie sich von Ihrer Sparkasse beraten, um die passende Baufinanzierung mit langfristig tragbaren Konditionen zu wählen.
- Nutzen Sie mögliche Fördermittel, wie zum Beispiel KfW-Kredite , um beim Hausbau zu sparen. Auch hierzu berät Sie Ihre Sparkasse gern.
- Bauplanung und Baugenehmigung
- Wenn Sie sich nicht für ein schlüsselfertiges Haus oder ein Fertighaus entscheiden, sollten Sie ein Architektur- oder Bauingenieursbüro beauftragen, und die Baupläne frühzeitig mit der Gemeinde abstimmen.
- Reichen Sie den Bauantrag rechtzeitig ein, da die Bearbeitungszeit mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.
- Vergleichen Sie Angebote verschiedener Bauunternehmen und achten Sie auf einen detaillierten Bauvertrag, in dem Fristen, Kosten und Leistungen genau festgehalten sind.
- Bauphase organisieren
- Erstellen Sie gemeinsam mit dem Bauunternehmen einen realistischen Bauzeitenplan.
- Kontrollieren Sie regelmäßig den Baufortschritt und dokumentieren Sie wichtige Meilensteine mit Fotos. Melden Sie Mängel frühzeitig und lassen Sie diese sofort beheben.
- Eine unabhängige Baubegleitung unterstützt Sie bei der Qualitätskontrolle während der Bauphase und kann Ihnen helfen, spätere Probleme zu vermeiden.
- Endabnahme und Einzug ins Haus vorbereiten
- Prüfen Sie gemeinsam mit dem Bauunternehmen (und optional einem unabhängigen Sachverständigenbüro), ob alle Bauleistungen wie vereinbart umgesetzt wurden. Dokumentieren Sie eventuelle Mängel schriftlich und setzen Sie eine Frist für die Nachbesserung.
- Testen Sie alle Anschlüsse, darunter Wasser, Strom, Heizung und Telekommunikation, um sicherzugehen, dass alles funktioniert.
- Sobald alle Abnahmen erledigt sind, beginnt Ihr neuer Lebensabschnitt in den eigenen vier Wänden.
Die Begriffe Bauland und Bauerwartungsland beziehen sich auf die rechtliche und tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks. Wer kurzfristig bauen möchte, sollte Bauland kaufen. Bauerwartungsland kann eine langfristige Investition sein, ist aber mit Unsicherheiten verbunden.
Bauland
Dieser Begriff bezeichnet ein Grundstück, das bereits als bebauungsfähig ausgewiesen wurde. Vollständig erschlossenes Bauland ist teurer als unerschlossenes Land, erfüllt dafür aber alle rechtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen:
- Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der eine Bebauung erlaubt.
- Es ist an das öffentliche Versorgungsnetz für Wasser, Strom, Abwasser, Telekommunikation und Straßen angeschlossen oder kann ohne rechtliche Hindernisse privat erschlossen werden.
- Bauanträge können gestellt werden, da die Nutzung den Vorgaben des Bauplanungsrechts entspricht.
Die Bodenrichtwertkarte der Gemeinde gibt Hinweise zu den privaten Erschließungskosten von Bauland:
- Die Bezeichnung ebf (erschließungsbeitragsfrei) bedeutet, es sind keine weiteren Kosten zu erwarten,
- während ebp (erschließungsbeitragspflichtig) bedeutet, dass zusätzliche Erschließungskosten anfallen können.
Bauerwartungsland
Dies bezeichnet ein Grundstück, das noch nicht als Bauland gilt, aber in Zukunft bebaut werden könnte. Es ist häufig im Flächennutzungsplan als potenzielles Baugebiet vorgesehen, aber die rechtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen fehlen noch. Bauerwartungsland ist günstiger als Bauland, aber es gibt keine Garantie, dass es tatsächlich zur Bebauung freigegeben wird:
- Eine Bebauung ist erst möglich, wenn das Grundstück in den Bebauungsplan aufgenommen und erschlossen wird.
- Wasser, Abwasser, Strom und Straßen fehlen meist noch.
- Ob und wann das Grundstück tatsächlich Bauland wird, hängt von der Gemeindeentwicklung und politischen Entscheidungen ab.
Erschließung eines Grundstücks: Basis für Ihr neues Zuhause
Ihr Grundstück zu erschließen ist Voraussetzung für Ihr persönliches Traumhaus. Denn ohne Wasser, Strom, Abwasser und eine sichere Zufahrt ist Ihr Grund und Boden schlicht nicht baureif. Informieren Sie sich frühzeitig beim Bauamt beziehungsweise der Stadt- oder Gemeindeverwaltung, welche Anträge Sie stellen müssen, welche Erschließungskosten anfallen und wer welchen Anteil trägt. Je nach Bauvorhaben können Architektinnen, Bauingenieure oder Bauträger eine sinnvolle Unterstützung sein. So sind sie gut vorbereitet auf einen reibungslosen Bauablauf.
Wir beraten Sie gern!
Die wichtigsten Fragen zur Grundstückserschließung
Zur Grundstückserschließung gehören alle Maßnahmen, die ein Grundstück baureif machen. Dazu zählt der Anschluss an die Wasser- und Stromversorgung, die Kanalisation, das Telekommunikationsnetz sowie gegebenenfalls Gasleitungen. Auch der Bau von Zufahrtsstraßen oder Gehwegen gehört dazu.
Die Erschließungskosten hängen von der Lage, Größe und den individuellen Anforderungen ab. Durchschnittlich können Sie mit Gesamtkosten zwischen 13.000 und 45.000 Euro rechnen. Einzelne Posten kosten oft zwischen 500 und 10.000 Euro, während der Straßenbau je nach Aufwand bis zu 20.000 Euro kosten kann. Bis zu 90 Prozent dieser öffentlichen Erschließungskosten dürfen Städte und Kommunen auf Sie als Bauherr oder Bauherrin umlegen. Dazu kommen die Kosten für die private Erschließung bis zu den Hausanschlüssen.
Die Kommunen übernehmen häufig die Erschließungskosten für die Anbindung öffentlicher Straßen. Diese öffentliche Erschließung kann aber bis zu 90 Prozent auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden und bereits im Grundstückspreis eingerechnet sein. Die direkten Erschließungskosten für die letzten Meter von der Grundstücksgrenze bis zu den Hausanschlüssen tragen Eigentümerinnen und Eigentümer immer selbst.
Ein Blick in die Bodenrichtwertkarte der Gemeinde kann Aufschluss darüber geben:
- Die Bezeichnung ebf (erschließungsbeitragsfrei) bedeutet, dass keine weiteren Erschließungskosten zu erwarten sind,
- die Bezeichnung ebp (erschließungsbeitragspflichtig) bedeutet, dass Erschließungskosten anfallen können.
Erschließungskosten für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien lassen sich in der Regel vollständig von der Steuer absetzen – entweder als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben. Bei selbstgenutzten Immobilien ist der steuerliche Abzug dagegen nur eingeschränkt möglich. Lassen Sie sich von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater informieren.
Ja, aber nur teilweise. Einfache Arbeiten auf dem eigenen Grundstück wie zum Beispiel das Verlegen von Leerrohren für Telekommunikationsleitungen können Sie selbst übernehmen. Komplexe Arbeiten wie der Anschluss an öffentliche Versorgungsnetze müssen jedoch von Fachfirmen ausgeführt werden. Beachten Sie: Für die meisten Arbeiten sind Genehmigungen erforderlich, und Sie müssen sich mit Behörden und Versorgern abstimmen.
Zu den wichtigsten Genehmigungen gehören:
- Baugenehmigung: Die grundlegende Erschließung mit Straßen, Wasser und Strom erfolgt oft vor einer Baugenehmigung, insbesondere in Neubaugebieten. Die individuellen Hausanschlüsse können aber erst gelegt werden, wenn der Bauantrag genehmigt wurde.
- Aufgrabungsgenehmigung: Bei Arbeiten im öffentlichen Bereich – zum Beispiel, wenn Straßen oder Gehwege geöffnet werden – ist eine Erlaubnis der Kommune erforderlich.
- Anschlussgenehmigungen: Die zuständigen Versorger für Wasser, Strom, Telekommunikation und Abwasser müssen die Anschlüsse genehmigen.
Ohne diese offiziellen Freigaben dürfen keine Arbeiten auf dem Baugrund begonnen werden.
Das variiert je nach Umfang und örtlichen Bedingungen. Durchschnittlich dauert die Erschließung zwischen zwei und sechs Monaten. Verzögerungen können auftreten, wenn Genehmigungen fehlen, das Wetter ungünstig ist oder die beauftragten Firmen ausgelastet sind.
