Steuern beim Immobilienverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, rechnen Sie mit bestimmten Nebenkosten: Aber wie sieht es mit Steuern aus? Erfahren Sie, unter welchen Umständen beim Hausverkauf Steuern anfallen, wie Sie Steuern sparen und wann Sie steuerfrei verkaufen können.

Das kommt auf Sie zu: Wer wann was zahlen muss

Die Preise für Immobilien steigen seit Jahren. Wer sein Haus oder seine Wohnung jetzt verkauft, profitiert vom Immobilienboom. Dass dabei auch für die Verkäuferseite Nebenkosten anfallen, wissen die meisten Immobilieneigentümerinnen und Immobilieneigentümer. Die Kosten für den Makler oder die Maklerin werden in der Regel zwischen Käufer- und Verkäuferseite geteilt. Weitere Unterlagen wie der Auszug aus dem Grundbuch, der Energieausweis oder die Löschungsbewilligung für das Grundbuch kosten zusammengerechnet oft mehr als 200 Euro.

Aber werden beim Haus- oder Wohnungsverkauf auch Steuern fällig? Das kommt auf Ihre Situation an. Dabei gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten für Steuern beim Wohnungs- und Hausverkauf:

• Spekulationssteuer
• Gewerbesteuer (Drei-Objekt-Grenze)

Im Folgenden erfahren Sie, wann welche Steuer fällig wird und wie Sie ggf. die Höhe der Spekulationssteuer für Ihren Wohnungs- oder Hausverkauf berechnen können.

Tipp: In unseren Artikeln zum Immobilienverkauf finden Sie wertvolle Hinweise und wichtige Tipps rund um den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung.

Wann die Spekulationssteuer fällig wird

Vom Staat ist eine sogenannte Spekulationsfrist für Immobilien und Grundstücke festgelegt. Diese beträgt zehn Jahre. Wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls auf den Gewinn aus dem Verkauf Spekulationssteuer bezahlen.

Das gilt aber nur, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst genutzt haben: Von einer Eigennutzung geht der Staat etwa aus, wenn Sie die Immobilie zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorangehenden Kalenderjahren selbst genutzt haben. Die Steuer fällt also beispielsweise auf vermietete Immobilien an.

2 Beispiele für die Spekulationssteuer  

Beispiel 1: Laura hat 2017 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft. Sie hat die Wohnung nie selbst genutzt, sondern direkt vermietet. 2022 verkauft sie die Immobile. Weil die Nachfrage stark gestiegen ist, kann Laura sie mit deutlichem Gewinn veräußern. Nach Abzug aller Nebenkosten, unter anderem für Makler und Notar, bekommt sie 300.000 Euro. Weil zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, muss Laura auf die 50.000 Euro Gewinn Spekulationssteuer entrichten.

Beispiel 2: Laura hat 2017 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft. Bis März 2020 hat sie diese vermietet, dann ist sie selbst eingezogen. Im Januar 2022 verkauft sie die Wohnung. Weil sie im Verkaufsjahr 2022 sowie in den vorangegangenen Kalenderjahren 2021 und 2020 in der Wohnung gewohnt hat, muss sie keine Spekulationssteuer bezahlen, sondern kann steuerfrei verkaufen. Angebrochene Kalenderjahre werden dabei voll angerechnet.

Wie die Höhe der Spekulationssteuer berechnet wird

Die Höhe der Spekulationssteuer orientiert sich am persönlichen Steuersatz bei der Einkommensteuer. Das hat zur Folge, dass Spitzenverdiener oder -verdienerinnen deutlich mehr Spekulationssteuer zahlen müssen (42 Prozent ab 66.761 Euro Jahreseinkommen) als jemand, der sonst kaum Einkommen hat. Wie die Berechnung erfolgt, lässt sich leicht anhand eines Beispiels nachvollziehen. Wir nehmen dafür die Grundsituation aus Beispiel 1 oben an.

Laura aus unserem Beispiel 1 (mit der durchgehend vermieteten Immobilie) muss für den Verkauf ihrer Wohnung 12.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.

Ohne Steuern verkaufen bei Eigennutzung

Wie oben bereits Beispiel 2 zeigt, sind Sie von der Spekulationssteuer nicht betroffen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben – auch wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Staat geht von Eigennutzung aus, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst in dem Haus oder der Wohnung gelebt haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob es Ihre Hauptwohnung oder vielleicht eine Ferienwohnung war.

Zeitweise Eigennutzung: Ein Beispiel ohne Spekulationssteuer

Beispiel 3: Lena hat 2014 eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft und bis 2016 vermietet. 2017 ist sie selbst dort eingezogen und hat seitdem in der Wohnung gewohnt. 2020 verkauft sie ihre Immobilie für 300.000 Euro. Weil der Staat dies trotz der vorherigen Vermietung als Eigennutzung ansieht, muss Lena keine Spekulationssteuer zahlen, sondern verkauft steuerfrei.

Tipp: Umsatzsteuer fällt übrigens beim Hauskauf beziehungsweise Hausverkauf an private Käuferinnen und Käufer nicht an. Denn dabei handelt es sich um Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Diese sind laut Umsatzsteuergesetz (UStG) §4 Nummer 9a) von der Umsatzsteuer befreit. Gleiches gilt für Wohnungen und Grundstücke.

Steuern im Zusammenhang mit der Drei-Objekt-Grenze

Beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken spielt nicht nur die Spekulationsfrist eine Rolle. Bevor Sie sich versehen, haben Sie die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler oder der gewerblichen Immobilienhändlerin überschritten! Das ist dann der Fall, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen – das ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Falls das bei Ihnen der Fall ist, müssen Sie Gewerbesteuer entrichten.Das passiert schneller, als Sie vielleicht im ersten Moment denken. Wenn Sie zum Beispiel ein großes Stück Bauland besitzen, kann sich eine Realteilung lohnen. Das heißt, dass Sie statt einem nun drei Bauplätze verkaufen. Damit hätten Sie nach dem Einkommensteuergesetz die Drei-Objekt-Grenze bereits überschritten (§15 EStG). Nach dem Gesetz würden Sie also gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Immobilien, die Sie selbst nutzen, werden nicht angerechnet. Wer nur ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, ist von der Steuer nicht betroffen.

Mehrfamilienhaus: Ein Beispiel für Gewerbesteuer

Beispiel 4: Lennart hat üppig geerbt und sich 2014 ein Mehrfamilienhaus gekauft, in dem es sechs vermietete Wohnungen gibt. Nun leistet er sich ein großes Einfamilienhaus zur Eigennutzung. Um an Eigenkapital zu kommen, modernisiert und verkauft er drei Wohnungen und behält die anderen drei. Obwohl Lennart Lehrer ist, wird er rechtlich und steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler betrachtet und muss Gewerbesteuer abführen.

Erben und Schenken

Wenn Sie eine Immobilie erben und nach dem Antritt des Erbes verkaufen möchten, müssen Sie nur unter bestimmten Umständen die Spekulationsfrist beachten. Dabei ist es unerheblich, wann Sie die Immobilie überschrieben bekommen haben. Wichtig ist nur, wie lange das Haus oder die Wohnung im Eigentum des oder der Vererbenden war und wie er oder sie das Objekt genutzt hat.

Sie erben nicht nur die Immobilie, sondern übernehmen auch die Spekulationsfrist. Wenn die Immobilie also mehr als zehn Jahre dem Erblasser oder der Erblasserin gehört hat oder er oder sie selbst darin gewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer.

Eigennutzung Familienmitglieder: Ein Beispiel für die Erben

Beispiel 5: Ludwig hat von seiner Mutter ein Einfamilienhaus geerbt. Sie hatte das Haus im Jahr 2014 gekauft. Ludwig macht sich nun vor dem anstehenden Verkauf Sorgen, ob vielleicht Spekulationssteuer fällig sein könnte. Diese Bedenken sind aber vollkommen unberechtigt, weil seine Mutter bis zu ihrem Tod ununterbrochen in dem Haus gewohnt hat und somit klar Eigennutzung vorliegt. Die Spekulationsfrist spielt also in diesem Fall keine Rolle, auch wenn Ludwig nie selbst in dem Haus gewohnt hat.

Sonderfall Grundstücksverkauf

Für den Grundstücksverkauf gelten dieselben Regeln wie für den Immobilienverkauf. Allerdings wird in diesem Fall keine Eigennutzung anerkannt, auch wenn Sie das Grundstück zuvor vielleicht als Garten genutzt haben. Mit Nutzung ist hier Wohnen gemeint.

Was passiert bei Verlusten?

Auch das gibt es trotz steigender Immobilienpreise: Sie verkaufen ein Haus mit Verlust, welches Sie wenige Jahr zuvor gekauft haben. Wie ist dieser Verlust steuerlich zu betrachten? Grundsätzlich ist es laut Gesetz möglich, den Verlust geltend zu machen (§23 EStG). Allerdings nur, wenn Sie im betreffenden Kalenderjahr Gewinne erzielt haben, mit denen die Verluste verrechnet werden können. Diese Gewinne dürfen nicht aus „privaten Veräußerungsgeschäften“ stammen, sondern ebenfalls aus dem Verkauf von Immobilien.

Eigennutzung Familienmitglieder: Ein Beispiel für die Erben

Beispiel 6: Leo verkauft ein Einfamilienhaus, welches er im Vorjahr gekauft hatte, mit 50.000 Euro Verlust. Immerhin hatte er bei einer Wohnung, die ihm ebenfalls gehörte, ein wesentlich besseres Händchen: Er hat diese Immobilie mit 100.000 Euro Gewinn verkauft. Weil der Verlust aus einem „ähnlichen Geschäft“ entstanden ist, können 50.000 Euro aus dem Verkauf des Einfamilienhauses innerhalb der steuerlichen Betrachtung abgezogen werden.