Altbau sanieren oder neu bauen – was lohnt sich mehr?
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Viele zukünftige Immobilieneigentümerinnen oder -eigentümer stellen sich die Frage: Soll ich in die Sanierung eines Altbaus investieren oder lieber gleich in einen Neubau, ganz nach meinen eigenen Vorstellungen? Fakt ist: Beide Wege ins Eigenheim haben ihre spezifischen Vorzüge und Herausforderungen, nicht zuletzt in finanzieller Hinsicht. Die anstehende Einführung des Förderprogramms „Jung kauft Alt“ durch die Bundesregierung könnte Sanierungsobjekte zukünftig deutlich attraktiver machen. Wie also sollten Sie sich entscheiden? Wir vergleichen für Sie Neubau und Sanierung.
Sanierungen können initial kostengünstiger sein und ermöglichen häufig einen schnelleren Zugang zum Eigenheim. Neubauten dagegen bieten die Möglichkeit, das Haus individueller, barrierearm und von Grund auf energieeffizient zu gestalten.
Sanierungen nutzen vorhandene Bausubstanz und tragen so zur Ressourcenschonung bei, sind aber oft durch Bauweise und Gebäudezustand hinsichtlich maximaler Energieeffizienz limitiert. Neubauten können von Anfang an nach den neuesten Energiestandards realisiert werden, was langfristig meist sowohl ökologisch als auch ökonomisch vorteilhaft ist.
Beide Optionen – Altbausanierung und Neubau – kommen für staatliche Förderprogramme infrage. Das geplante Programm „Jung kauft Alt“ macht die Sanierung von Bestandsgebäuden attraktiver und ergänzt bestehende Neubauförderungen.
Neubau vs. Altbausanierung: Die Kernaspekte
Die Entscheidung zwischen einem Neubau und der Sanierung eines Bestandsgebäudes ist eine grundlegende Weichenstellung: Auf der einen Seite klingt der Traum vom maßgeschneiderten, energieeffizienten neugebauten Haus sehr verlockend, auf der anderen Seite bietet die Sanierung eines Altbauobjekts aber die Chance, bestehende Strukturen sinnvoll zu nutzen und historischen Charme mit modernem Wohnkomfort zu verbinden. Haben Sie schon eine persönliche Tendenz? Fakt ist: Beide Wege ins Eigenheim haben ganz eigenes Potenzial, Ihre Wohnträume zu erfüllen. Nehmen Sie sich die Zeit, alle Aspekte zu betrachten, damit Ihr neues Haus nicht nur Ihren Wünschen entspricht, sondern auch langfristig eine wertvolle Investition darstellt.
An erster Stelle steht sicher die Freiheit der individuellen Gestaltung. Ein Neubau erlaubt es, jedes Detail nach persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zu planen und umzusetzen – von der Raumaufteilung über die Barrierefreiheit, die Wahl der Materialien bis hin zur Ausstattung. Solch ein eigenes Konzept ist maßgeschneidert und sorgt einerseits für ein Höchstmaß an Wohnkomfort, andererseits auch für eine optimale Raumnutzung.
Ein weiterer Vorteil: Neubauten werden nach den neuesten energetischen Standards errichtet. Das bedeutet, sie sind besser gedämmt und nutzen effiziente Heiz- und Kühlsysteme, die langfristig Energiekosten sparen. Zudem werden oft erneuerbare Energiequellen wie Solarthermie oder Photovoltaik integriert, die den Energieverbrauch weiter reduzieren und geringere laufende Kosten verursachen
Die Nutzung modernster Technologien von Beginn an ist ein weiterer Pluspunkt. Ein Neubau bietet die Möglichkeit, innovative Haustechnik und Smart-Home-Systeme zu integrieren, die den Wohnkomfort erhöhen und die Energieeffizienz maximieren: von automatisierten Beleuchtungs-, Heizungs- und Lüftungssystemen bis hin zu fortschrittlichen Sicherheitssystemen.
Die Kosten für die Rohstoffe bei einem Neubau können erheblich sein, besonders in Zeiten wirtschaftlicher Schwankungen oder steigender Materialpreise. Zudem ist die Planung bis zum Einzug oft langwierig, nicht zuletzt wegen potenzieller Bauverzögerungen durch Handwerkermangel oder Lieferengpässe.
Ein weiteres Hindernis stellt die Suche nach einem geeigneten Grundstück dar. Besonders in begehrten Lagen oder städtischen Gebieten ist es eine Herausforderung, ein passendes und bezahlbares Grundstück zu finden. Das kann den Traum vom individuell geplanten Neubau komplizieren und verteuern.
Bestehende Strukturen zu erhalten und zu verbessern, statt von Grund auf neu zu bauen, kann eine erheblich Zeit sparen. Daher ist der Prozess der Sanierung oft schneller und kostengünstiger als der eines Neubaus. Darüber hinaus besitzt so manches Bestandsgebäude einen unvergleichlichen Charme und Charakter, der durch moderne Neubauten nur schwer zu erreichen ist. Die Historie alter Mauern kann dem Zuhause eine einzigartige Atmosphäre verleihen.
Ältere Immobilien befinden sich zudem oft auf großzügigeren Grundstücken mit ausgereiften Gärten, altem Baumbestand und etablierten Außenstrukturen, die Neubaugebiete selten bieten können. Diese bestehenden Außenanlagen tragen nicht nur zur Ästhetik und zum Wohnwert bei, sondern auch zur sofortigen Nutzbarkeit und zum Genuss des Außenbereichs ohne umfangreiche Landschaftsarbeiten.
Durch finanzielle Unterstützung beim Erwerb und der Sanierung durch das von der Bundesregierung angekündigte Förderprogramm „Jung kauft Alt“ könnte der Traum vom Eigenheim für junge Familien bald leichter realisierbar werden.
Der Charme eines Altbaus kommt oft mit einem begrenzten Gestaltungsspielraum: Raumaufteilung oder Fassadengestaltung können durch bestehende Strukturen oder Denkmalschutzauflagen nur eingeschränkt veränderbar sein.
Die Kosten für eine umfassende Modernisierung können schnell in unerwartete Höhe schnellen. Denn es besteht immer das Risiko unvorhergesehener "Überraschungen", wie verborgene Schäden oder nicht den aktuellen Normen entsprechende Installationen, die den Sanierungsprozess verzögern und zusätzliche Investitionen bedeuten können.
Das neue Förderprogramm „Jung kauft Alt“
Die Bundesregierung plant die Einführung eines neuen Förderprogramms „Jung kauft Alt“, das ab Sommer 2024 den Immobilienerwerb und die damit verbundene Modernisierung von älteren, sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden unterstützen soll. Der Fokus des Programms liegt auf der Sanierung von Altbauten nach den neuesten energieeffizienten Standards. Das Vorhaben soll bereits bestehende Förderungen im Neubausektor ergänzen und zur Verbesserung des energetischen Zustands im Wohngebäudebestand Deutschlands beitragen.
- Zielgruppe: Das Programm richtet sich speziell an junge Familien und Haushalte, die eine Bestandsimmobilie erwerben und sanieren wollen.
- Förderungsinhalte: Die Förderung ist auf den Kauf von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden ausgerichtet – erwartet werden Zuschüsse oder günstige Kredite für den Erwerb und die energetische Sanierung. Das Programm soll über die staatliche Förderbank KfW abgewickelt werden, die bereits eine zentrale Rolle bei der Abwicklung staatlicher Förderungen im Bau- und Sanierungsbereich spielt.
- Sanierungsauflagen: Die Förderung wird voraussichtlich an die Bedingung geknüpft sein, dass die gekauften Immobilien gemäß den Bestimmungen des Bundesförderprogramms für effiziente Gebäude (BEG) saniert werden müssen. Dies soll sicherstellen, dass die geförderten Immobilien nach der Sanierung einen hohen energetischen Standard aufweisen.
Konkrete Angaben zum Budget des Programms und zur genauen Laufzeit sind derzeit noch offen. Interessierte sollten die Webseite der KfW im Auge behalten, um aktualisierte Informationen zum Programm „Jung kauft Alt“, zu den Förderkonditionen und zum Antragsverfahren zu erhalten. (Stand März 2024)
Eine energetische Sanierung verbessert den Wohnkomfort und steigert den Wert Ihrer Immobilie. Unser Modernisierungsrechner hilft Ihnen, alle Kosten und Maßnahmen im Blick zu behalten und einen umfassenden Plan zu erstellen – mit Details zu Energiebedarf, geeigneten Maßnahmen, staatlichen Förderungen und möglichen Einsparungen.
Gegenüberstellung der Kosten
Die finanziellen Aspekte von Altbausanierung und Neubau sind komplex und stark von individuellen Faktoren abhängig. Eine sorgfältige Planung, die Berücksichtigung aller relevanten Kostenpunkte und die Inanspruchnahme von Fördermöglichkeiten sind entscheidend, um ein Projekt erfolgreich und wirtschaftlich zu realisieren. Eine erste Gegenüberstellung wichtiger Faktoren:
Neubau | Altbausanierung | |
|---|---|---|
Budgetierung | Die Kosten lassen sich im Vorfeld relativ präzise kalkulieren. Allerdings können unvorhergesehene Ausgaben das Budget belasten, wie etwa steigende Rohstoffpreise oder zusätzliche Auflagen von Baubehörden. | Sanierungskosten sind schwieriger vorherzusagen. Verdeckte Mängel oder unerwartete Bausubstanzprobleme können zu erheblichen Mehrkosten führen. |
Förderungen und Zuschüsse | Neubau-Programme für Häuser und Eigentumswohnungen berücksichtigen Förderprogramme wie etwa „Wohneigentum für Familie oder „Klimafreundlicher Neubau“ | Programme wie „Energieeffizient Sanieren“ oder „Jung kauft Alt“ zielen darauf ab, die Sanierung älterer Gebäude attraktiver zu machen, indem sie finanzielle Anreize bieten. |
Laufende Kosten und Wertsteigerung | Langfristig können Neubauten durch höhere Energieeffizienz und geringere Instandhaltungskosten finanziell vorteilhafter sein. Zudem kann ein modernes, nach aktuellen Standards gebautes Haus eine höhere Wertsteigerung erfahren. | Obwohl die anfänglichen Investitionskosten niedriger sein können, kann eine vollständige Sanierung, die ein Gebäude auf den neuesten energetischen Stand bringt, teuer werden. Allerdings bietet die Sanierung oft auch Möglichkeiten zur Wertsteigerung, insbesondere wenn es sich um ein historisch oder architektonisch bedeutendes Gebäude handelt. |
Grundstücks- und Erschließungskosten | Hier müssen zusätzlich zum Bau auch die Kosten für das Grundstück und dessen Erschließung berücksichtigt werden. Diese können je nach Lage erheblich variieren. | Hier fallen diese Kosten in der Regel nicht an, da das Grundstück bereits erschlossen ist. |
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Umweltaspekte von Neubau und Sanierung
- Neubauten können von Beginn an unter Berücksichtigung der neuesten Energiestandards und Umwelttechnologien konzipiert werden. Dadurch können sie eine hohe Energieeffizienz und minimale CO2-Emissionen erreichen. Modernste Baumaterialien und -techniken ermöglichen Gebäude, die weniger Energie zum Heizen oder Kühlen benötigen und somit langfristig die Umweltbelastung reduzieren.
- Die Sanierung von Bestandsgebäuden nutzt bereits vorhandene Bausubstanz und vermeidet so mitunter einen umweltbelastenden Abriss und Neubau. Durch die Sanierung wird die in den bestehenden Materialien gespeicherte "graue Energie" weitergenutzt – also die Energie, die ursprünglich bereits für Herstellung, Transport und Verarbeitung der Baumaterialien aufgewendet wurde. Dies kann den ökologischen Fußabdruck eines Bauprojekts minimieren. Dennoch hängt die Effektivität in Bezug auf Energieeffizienz und Umweltschonung stark von der Qualität und dem Umfang der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ab.
Fördermöglichkeiten
Die Förderlandschaft bietet bundesweit, aber auch regional, vielfältige Unterstützungsmöglichkeiten für Bauherren und Eigentümerinnen, sowohl beim Neubau als auch bei der Sanierung von Bestandsgebäuden. Förderfähig sind neben den Bau- oder Sanierungskosten auch Kosten für Fachplanung, Baubegleitung und Energieeffizienz-Experten. Damit Sie von den Fördermitteln profitieren können, sollten Sie frühzeitig und zwingend vor Beginn Ihres Vorhabens Anträge stellen.
KfW-Förderkredite
- BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261) für energetische Sanierungen
- Zinsgünstiges Darlehen bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für die Altbausanierung zum KfW-Effizienzhaus-Standard oder für den Kauf eines sanierten Effizienzhauses
- Voraussetzungen: Immobilie älter als 5 Jahre; Ausbau zu mindestens KfW-Effizienzhaus-Standard 85 (bis Effizienzhaus-Standard 40)
- Besonderheiten: Bis zu 37.500 Euro Tilgungszuschuss abhängig vom erreichten Effizienzhaus-Standard; Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich; kombinierbar mit anderen Förderprodukten
- Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (297/298)
- Vergünstigtes Darlehen bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für den Neubau oder Erstkauf einer klimafreundlichen Immobilie
- Voraussetzungen: Niedrige CO2-Emissionen, hohe Energieeffizienz, Nutzung erneuerbarer Energien für Wärmeerzeugung, Erreichung des KfW-Effizienzhaus-Standards 40
- Besonderheiten: Kreditlaufzeit bis zu 35 Jahre; Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich; kombinierbar mit anderen Förderprogrammen
- Wohneigentumsprogramm (124)
- Zinsgünstiges Darlehen bis zu 100.000 Euro für den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum ohne spezifische Vorgaben zum energetischen Standard
- Besonderheiten: Kombinierbar mit anderen KfW- und Landesförderprodukten; Kreditlaufzeit bis zu 35 Jahre; einfache Antragstellung; vorzeitige vollständige Rückzahlung möglich
- Wohneigentum für Familien (300)
- Fördert den Neubau oder Kauf von klimafreundlichen Immobilien mit bis zu 270.000 Euro
- Attraktiver Zinssatz ab 0,01 Prozent und seit 01.03.2024 mit 20-jähriger Zinsbindung für erhöhte Zinssicherheit
- Richtet sich an Familien und Alleinerziehende mit mittlerem Einkommen und ohne aktuelles Wohneigentum, mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren
- Fokus auf Neubauten, die den KfW-Effizienzhaus-Standard 40 erreichen und erneuerbare Energien nutzen
- Förderprogramm „Jung kauft Alt“
- Geplant ab Sommer 2024, um den Erwerb und die Sanierung von Bestandsgebäuden zu unterstützen
- Ergänzt die bestehende Neubauförderung und soll ebenfalls durch die KfW abgewickelt werden
- Beinhaltet eine an den BEG-Regeln orientierte Sanierungsauflage
Setzen Sie Ihre Sanierung um.
Neubau oder Sanierung: Eine Entscheidung, die über Zahlen hinausgeht
Die Entscheidung zwischen Neubau und Altbausanierung ist individuell und sollte auf einer sorgfältigen Bewertung aller relevanten Faktoren basieren. Letztendlich spielt auch die persönliche Präferenz eine große Rolle. Während einige den Charme eines Altbaus schätzen, bevorzugen andere die Gestaltungsfreiheit und Modernität eines Neubaus. Wenn Sie neben Ihren finanziellen Möglichkeiten und den Umweltauswirkungen also auch Ihre gewünschte Lebensqualität im Blick behalten, treffen Sie sicher die beste Wahl für Ihr zukünftiges Haus.
Häufige Fragen zum Sanieren
Bis 2030 müssen in Deutschland energetisch besonders ineffiziente Gebäude saniert werden, vor allem jene, die vor 1977 errichtet wurden und schlechte Dämmung sowie veraltete Heiztechnik aufweisen. Die Bundesregierung fokussiert sich dabei auf Altbauten, Nichtwohngebäude und Gebäude mit hohem Energieverbrauch oder fossilen Heizsystemen. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu senken und die CO2-Emissionen im Zuge der Klimaschutzziele deutlich zu reduzieren.
Die Wahl zwischen neu gebautem Haus und Altbausanierung hängt von persönlichen Vorlieben, Budget und ökologischen Überlegungen ab. Neubauten bieten Gestaltungsfreiheit und Energieeffizienz, sind aber oft teurer und komplexer in der Realisierung. Sanierungen können kostengünstiger sein und den Charme bestehender Substanz bewahren, bergen jedoch das Risiko versteckter Mängel und begrenzter Energieeffizienz-Verbesserungen. Finanzielle Förderungen und langfristige Kosten sollten ebenso bedacht werden wie die individuelle Lebenssituation und Umweltauswirkungen.
Die Kosten einer Haussanierung variieren stark und hängen von vielen Faktoren ab, wie dem Zustand des Gebäudes, dem Umfang der Sanierungsarbeiten, den regionalen Preisen für Handwerkerleistungen und den verwendeten Materialien. Kleinere Renovierungsarbeiten können bereits ab einigen tausend Euro möglich sein, während umfassende Sanierungen, die beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage, Dämmung, Fensterwechsel und Dachsanierung einschließen, schnell in den sechsstelligen Bereich steigen können. Für eine grobe Orientierung können die Kosten für eine komplette Sanierung je nach Umfang und Anspruch zwischen etwa 500 Euro bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen. Diese Spanne berücksichtigt verschiedene Szenarien von einer einfachen Modernisierung bis hin zur Sanierung auf Neubauniveau mit hohen energetischen Standards. Fördermittel können die finanzielle Belastung erheblich reduzieren.
Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Entscheidung zwischen Sanierung oder Neubau umfasst die Gegenüberstellung aller Kosten und Nutzen beider Optionen über einen bestimmten Zeitraum. Zu den Schlüsselfaktoren gehören:
- Sanierungskosten gegen Neubaukosten, inklusive aller Planungs-, Material- und Arbeitskosten sowie potenzieller Abrisskosten beim Neubau
- Laufende Kosten wie Energieeffizienz und Instandhaltung, wobei Neubauten tendenziell energieeffizienter und wartungsärmer sind
- Fördermittel, die für beide Optionen verfügbar sein können und die Gesamtkosten beeinflussen
- Nicht-monetäre Faktoren wie Wohnpräferenzen, ökologische Überlegungen und möglicherweise denkmalpflegerische Aspekte Eine umfassende Analyse unter Einbeziehung dieser Faktoren hilft, die wirtschaftlichste und persönlich passendste Entscheidung zu treffen.
Die Notwendigkeit und der Umfang der Sanierungsmaßnahmen nach Kauf eines alten Hauses hängen stark vom Zustand des Gebäudes und den individuellen Wünschen der Käufer ab. Häufig sind folgende Sanierungsmaßnahmen notwendig:
- Dämmung verbessern: Eine mangelhafte Dämmung führt zu hohen Energieverlusten. Dach, Fassade, Fenster, Türen und Boden sollten daher auf moderne Dämmstandards gebracht werden.
- Heizsystem modernisieren: Oft sind in alten Häusern veraltete oder ineffiziente Heizsysteme installiert. Der Wechsel zu einer modernen Heizung, wie einer Wärmepumpe oder einer Pelletheizung, kann den Energieverbrauch erheblich reduzieren.
- Elektrik erneuern: Alte Elektroinstallationen entsprechen häufig nicht den heutigen Sicherheitsanforderungen. Eine komplette Erneuerung der Elektrik inklusive Sicherungskasten ist daher oft notwendig.
- Sanitärinstallationen überholen: Ähnlich wie bei der Elektrik können auch die Wasser- und Abwasserleitungen veraltet sein und müssen eventuell erneuert werden.
- Fenster und Türen austauschen: Alte Fenster und Türen sind oft undicht und schlecht isoliert. Der Austausch durch moderne Isolierglasfenster verbessert die Energieeffizienz und den Wohnkomfort.
- Feuchtigkeit und Schadstoffe beseitigen: In vielen alten Gebäuden gibt es feuchte Wände aufgrund von Materialverschließ oder baulichen Mängeln. Nicht selten finden sich auch Schadstoffe wie Asbest oder Blei in den Rohrleitungen. Diese Probleme müssen fachgerecht entfernt und entsorgt werden.
- Dach erneuern: Neben der Dämmung kann auch die Substanz des Daches selbst in Mitleidenschaft gezogen sein. Eine Überprüfung und gegebenenfalls Erneuerung sind empfehlenswert.
- Fassade sanieren: Risse im Mauerwerk oder eine beschädigte Fassade sollten repariert werden, um das Gebäude vor Witterungseinflüssen zu schützen.
- Innenausbau und Grundrissänderungen: Um den Wohnkomfort zu erhöhen, Barrieren abzubauen oder den Grundriss an moderne Bedürfnisse anzupassen, sind oft umfangreiche Innenausbauarbeiten notwendig.
