Erbschaftssteuer auf Immobilien
Wie viel Steuer bei einer Erbschaft auf Haus, Wohnung und Grundstück anfällt
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist für Familien oft mehr als eine Immobilie: Als Zuhause, das voller Erinnerungen steckt, soll es später auch einmal an die nächste Generation weitergegeben werden. Doch dann kann Erbschaftssteuer fällig werden. Erfahren Sie mehr!
Das Wichtigste in Kürze:
- Nach der Erbschaft einer Immobilie müssen die Erben oder Erbinnen diese dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten melden.
- Ob und gegebenenfalls wie viel Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser oder der Erblasserin ab.
- Dabei gibt es je nach Verwandtschaftsgrad einen entsprechenden Freibetrag. Nur der Wert über diesen hinaus muss versteuert werden, mit je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50 Prozent.
- Eine Ausnahme besteht unter Umständen beim Ehepartner sowie der -partnerin oder den Kindern, wenn diese die Immobilie selbst bewohnen. In bestimmten Fällen kann die Erbschaftssteuer dann entfallen.
Freibeträge: Wann keine Erbschaftssteuer anfällt
Nicht in jedem Fall müssen Erbende Steuern bezahlen. Steuerfrei ist das Erbe, wenn dessen Wert unterhalb eines bestimmten Freibetrags liegt.
Bei einer Immobilie ist dabei der Verkehrswert entscheidend. Nach Erbschaft des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks müssen die Erbinnen oder Erben das Finanzamt darüber informieren. Dieses legt dann den Verkehrswert fest. Sind die Erbenden der Ansicht, dass dieser zu hoch angesetzt wurde, können sie Einspruch einlegen und selbst einen Sachverständigen oder eine Sachverständige hinzuziehen. Unter Umständen ändert das Finanzamt daraufhin seine Bewertung der Immobilie.
Tipp: Für die Erbschaftssteuer einer vermieteten Immobilie werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts berücksichtigt.
Die Höhe des grundsätzlichen Freibetrags regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 16. Sie ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum beziehungsweise zur Vererbenden. Je enger die Verwandtschaft, desto höher ist der steuerfreie Betrag. In der folgenden Tabelle sehen Sie, wie hoch die Freibeträge jeweils sind.
| Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen |
Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, Ehegattin, eingetragener Lebenspartner, eingetragene Lebenspartnerin | 500.000 Euro |
| Kinder oder Enkel, deren Eltern bereits gestorben sind |
400.000 Euro |
| Enkel | 200.000 Euro |
| Eltern, Großeltern | 100.000 Euro |
| Geschwister, Stiefeltern, Schwiegereltern u. A. |
20.000 Euro |
Steuerklassen: Wie viel Steuer anfällt, wenn der Freibetrag überschritten wird
Liegt der Verkehrswert der Immobilie über dem jeweiligen steuerfreien Betrag, muss der Verkehrswert abzüglich des Freibetrags versteuert werden.
Beispiel: Die Tochter erbt von den verstorbenen Eltern ein Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro. Der steuerfreie Betrag liegt laut obiger Tabelle bei 400.000 Euro. Sie muss 600.000 - 400.000 = 200.000 Euro versteuern.
Zu welchem Steuersatz versteuert wird, ist abhängig von der Steuerklasse. Dabei werden nach Verwandtschaftsgrad drei Steuerklassen unterschieden:
- Steuerklasse I: Ehegatte, Ehegattin oder eingetragener Lebenspartner oder -partnerin, Kinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern
- Steuerklasse II: geschiedener Ehegatte oder geschiedene Ehegattin, Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern
- Steuerklasse III: Verlobte, Lebenspartner/innen ohne Eintragung u. A.
Je nach Steuerklasse unterscheidet sich die Höhe der Steuern. Wie hoch diese sind, ist grundsätzlich im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 19 Steuersätze festgelegt. Demnach fallen folgende Prozentsätze an:
| Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 10) bis einschließlich … Euro |
Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 Euro | 7 | 15 | 30 |
| 300.000 Euro | 11 | 20 | 30 |
| 600.000 Euro | 15 | 25 | 30 |
| 6.000.000 Euro | 19 | 30 | 30 |
| 13.000.000 Euro | 23 | 35 | 50 |
| 26.000.000 Euro | 27 | 40 | 50 |
| über 26.000.000 Euro | 30 | 43 | 50 |
Beispiel: Die Tochter aus unserem obigen Beispiel muss die 200.000 Euro in Steuerklasse I laut Tabelle zu 11 Prozent versteuern. Sie zahlt demnach also 11 Prozent von 200.000 = 22.000 Euro Steuern auf die geerbte Immobilie.
Dabei kann sie allerdings noch einen besonderen Versorgungsfreibetrag geltend machen, falls sie das 27. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Ist sie älter, ist dieser zusätzliche steuerfreie Betrag nicht relevant für sie. Mehr dazu im Folgenden.
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Besonderer Versorgungsfreibetrag
Grundsätzlich lässt sich die Erbschaftssteuer auf dem oben beschriebenen Weg berechnen. Für Ehepartnerinnen und Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und -partnerinnen sowie für Kinder des Erblassers oder der Erblasserin, die das 27. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, gibt es allerdings noch einen weiteren Freibetrag. Diesen regelt Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 17.
Demnach können Ehe- und Lebenspartnerinnen oder -partner zusätzlich 265.000 Euro Freibetrag geltend machen. Bei Kindern variiert der zusätzliche Betrag je nach Alter zwischen 52.000 Euro für Kinder bis zu 5 Jahren und 10.300 Euro für Kinder zwischen 20 und 26 Jahren. Den genauen Betrag des besonderen Versorgungsfreibetrags können Sie der folgenden Auflistung entnehmen:
- Kinder bis 5 Jahre: 52.000 Euro
- Kinder über 5 und bis zu 10 Jahre: 41.000 Euro
- Kinder über 10 und bis zu 15 Jahre: 30.700 Euro
- Kinder über 15 und bis zu 20 Jahre: 20.500 Euro
- Kinder über 20 und bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres: 10.300 Euro
Wichtig: Der besondere Versorgungsfreibetrag wird gekürzt, wenn die Erbinnen oder Erben vom Erblasser oder der Erblasserin zusätzlich Versorgungsbezüge bekommen, etwa eine Witwenrente.
Ausnahme „Familienheim“
Die Regelungen zur Erbschaftssteuer sind komplex. Es gibt eine Reihe von Sonderregelungen, in denen sich die Steuer dennoch umgehen lässt. Das gilt beispielsweise, wenn es sich bei der Immobilie um das sogenannte Familienheim, also das Zuhause der Familie gehandelt hat, in dem der oder die Vererbende bis zu ihrem oder seinem Tod gewohnt hat und dieses nun an den Ehepartner oder die -partnerin oder an Kinder weitergibt, die ebenfalls darin wohnen – und mindestens zehn Jahre wohnen bleiben. Ziehen diese innerhalb einer bestimmten Frist ein und nutzen die Immobilie als Hauptwohnsitz, ist das Erbe steuerfrei. Bei den Kindern gilt das allerdings nur, wenn die Immobilie eine Wohnfläche bis maximal 200 Quadratmeter hat. Für Ehepartnerinnen oder -partner gibt es keine Wohnflächenbegrenzung.
Tipp: Aufgrund der komplexen Regelungen empfehlen wir Ihnen, sich zusätzlich bei einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater zu informieren, um Ihren konkreten Einzelfall zu analysieren.
Was tun, wenn der Erbe oder die Erbin die Erbschaftssteuer nicht bezahlen kann?
Kann der Erbe oder die Erbin die Steuer nicht bezahlen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Sprechen Sie zunächst mit dem Finanzamt, ob eine Ratenzahlung vereinbart werden kann. Auch ein Immobiliendarlehen beziehungsweise das Beleihen des Hauses oder der Wohnung ist unter Umständen möglich. Ältere Erbinnen und Erben können die Immobilie möglicherweise verrenten. Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie dazu gern speziell für Ihren Fall. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin.
Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.
Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer:
Ob und gegebenenfalls wie viel Erbschaftssteuer anfällt, hängt grundsätzlich vom Verkehrswert des Hauses oder der Wohnung und dem Verwandtschaftsverhältnis des oder der Erbenden zum Erblasser oder der Erblasserin ab. Dabei gibt es je nach Verwandtschaftsgrad einen entsprechenden Freibetrag. Nur der Wert über diesen hinaus muss versteuert werden, mit je nach Steuerklasse zwischen 7 und 50 Prozent.
Ehepartner oder -partnerinnen sowie Kinder, die das 27. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, können mit dem besonderen Versorgungsfreibetrag unter Umständen einen weiteren steuerfreien Betrag geltend machen. Außerdem kann die Erbschaftssteuer vollständig entfallen, wenn es sich bei den Erbenden um Ehepartner oder -partnerin oder Kinder handelt, die die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz bewohnen – und das mindestens für zehn Jahre. Voraussetzung ist bei den Kindern vor allem, dass die Immobilie nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche hat und die Erbenden innerhalb einer bestimmten Frist einziehen.
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören vor allem der Wert des Erbes und der Verwandtschaftsgrad, in dem der oder die Erbende zum Erblasser oder der Erblasserin steht. Hier erfahren Sie mehr.
Die Erbinnen oder Erben müssen das Finanzamt innerhalb von drei Monaten über ihre Erbschaft in Kenntnis setzen. Dieses legt dann den Verkehrswert der Immobilie fest. Ist er nach Meinung der Erbinnen oder Erben zu hoch angesetzt, können diese widersprechen und selbst einen Sachverständigen oder eine Sachverständige hinzuziehen. Unter Umständen ändert das Finanzamt daraufhin seine Bewertung.
Die Regelungen zur Erbschaftssteuer sind relativ komplex. Informieren Sie sich in Ruhe und holen Sie sich bei Unklarheiten Unterstützung von Profis, etwa Steuerberaterinnen oder Steuerberatern. Bei Klärungsbedarf bezüglich des Verkehrswerts einer Immobilienerbschaft kann ein Immobiliengutachter oder eine -gutachterin helfen. Ihr Sparkassen-Berater oder Ihre -Beraterin unterstützen Sie gern, wenn Sie beispielsweise darüber nachdenken, einen Kredit aufzunehmen, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen.
Die Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser oder der Erblasserin. Für den Ehepartner, die -partnerin oder den eingetragenen Lebenspartner oder die -partnerin gilt beispielsweise nach Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 16 ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder oder Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, ein Freibetrag von 400.000 Euro. Unter Umständen kann ein zusätzlicher Freibetrag nach § 17 geltend gemacht werden.
Für weitere Enkel gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro, für Eltern liegt er bei 100.000 Euro, für Geschwister, Stief- oder Schwiegereltern u. A. bei 20.000 Euro.
Nur wenn das Erbe den Wert des jeweiligen Freibetrags überschreitet, muss der Teil, der über dem Freibetrag liegt, versteuert werden. Wie hoch dann die Steuern ausfallen, unterscheidet sich je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad. Wichtig: In bestimmten Fällen fällt für Ehepartnerinnen und -partner oder eingetragene Lebenspartnerinnen und -partner sowie Kinder dennoch keine Erbschaftssteuer an (Stichwort: Familienheim, bei Kindern mit bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche).
Je nach Verwandtschaftsverhältnis zum oder zur Verstorbenen sowie je nach Wert der Immobilie fällt die Erbschaftssteuer unterschiedlich hoch aus. Sie kann auch ganz entfallen, wenn es sich bei der Immobilie um das sogenannte Familienheim gehandelt hat, in dem der oder die Vererbende bis zu ihrem oder seinem Tod gewohnt hat und dieses nun an den Ehepartner oder die -partnerin oder an die Kinder weitergibt. Dabei gelten allerdings bestimmte Voraussetzungen und Bedingungen. Kann der Erbe oder die Erbin die festgelegte Steuer nicht bezahlen, gibt es unter Umständen die Möglichkeit einer Ratenzahlung beim Finanzamt. Erkundigen Sie sich ggf. direkt dort.