Mit Immobilien Steuern sparen: Vermietung, Werbungskosten, Abschreibung
Eine eigene Immobilie kann mehr sein als nur ein Wohnraum. Sie kann Ihre Altersvorsorge ergänzen, kontinuierlich Einnahmen generieren und Steuern sparen helfen. Denn wer die Regeln kennt, kann viele Ausgaben absetzen und seine Steuerlast legal senken. So holen Sie mehr aus Ihrer Immobilie heraus – egal, ob Sie erstmals investieren oder Ihr Haus im Bestand steuerlich besser nutzen möchten.
Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzt, kann über die Jahre einen Teil der Anschaffungskosten abschreiben. Das mindert die Steuerlast.
Zinsen für Immobilienkredite, Verwaltung, Reparaturen und viele weitere Ausgaben lassen sich steuerlich berücksichtigen.
Denkmalgeschützte Immobilien, Neubauten oder Sanierungen in bestimmten Fördergebieten bieten oft besonders hohe Abschreibungen.
Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel allgemeine Informationen zu steuerlichen Rahmenbedingungen enthält. Er erhebt keinen Anspruch auf allgemeine Gültigkeit und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die Sparkassen bieten keine Steuerberatung im rechtlichen Sinne an.
Für Ihre persönliche Steuersituation wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.
Immobilie als Kapitalanlage – was das mit Ihrer Steuer zu tun hat
Sie wollen Ihr Geld langfristig sinnvoll einsetzen? Dann denken viele zuerst an Aktien, Fonds oder ETFs. Sehr guter Gedanke! Doch auch eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus kann zur Vermögensbildung beitragen.
Drei gute Gründe für Immobilien als Kapitalanlage
- Mieteinnahmen bringen monatlich Geld aufs Konto und helfen dabei, Kredite zu tilgen oder Rücklagen aufzubauen.
- Immobilien gewinnen häufig an Wert, vor allem in gefragten Lagen. Bei einem späteren Verkauf winkt oft ein Plus.
- Viele Kosten, die bei Kauf, Finanzierung oder Instandhaltung entstehen, lassen sich steuerlich geltend machen. Auch das Gebäude selbst können Sie abschreiben.
Warum das steuerliche Potenzial wichtig ist
Punkt 3 der eben genannten Gründe macht klar: Immobilien lassen sich nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerlich strategisch nutzen. Denn das Finanzamt beteiligt sich an vielen Kosten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Das gilt besonders für vermietete Objekte. Wer Einnahmen aus Vermietung erzielt, darf im Gegenzug Ausgaben rund um die Immobilie absetzen. Und das kann sich lohnen – gerade bei gut verdienenden Eigentümerinnen und Eigentümern, die hohe Steuersätze zahlen.
Auch wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, können Sie sparen. Das Finanzamt erkennt 20 Prozent der Arbeitskosten von Handwerkerrechnungen an, etwa für Renovierung, Erhalt oder Schaffung neuen Wohnraums. Bis zu 1.200 Euro Steuervorteil pro Jahr sind möglich; Materialkosten sind dabei aber nicht absetzbar, nur der Arbeitsanteil.
Wann sich der Einstieg in das Steuersparmodell Immobilie lohnt
Damit eine Immobilie steuerlich attraktiv wird, sollten einige Faktoren passen. Dazu gehören:
Ein Blick auf die Rahmenbedingungen
- Die Lage
Je besser die Vermietbarkeit, desto stabiler Ihre Einnahmen. Gleichzeitig steigen in gefragten Regionen oft die Immobilienwerte – ein doppelter Vorteil.
- Der Zustand
Sanierungsbedürftige Immobilien können zwar mehr Aufwand bedeuten, bieten aber manchmal besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (etwa bei Denkmalschutz).
- Die Finanzierung
Vor allem die Zinsen wirken sich steuerlich aus. Je höher der Darlehensanteil, desto größer die Absetzbarkeit – aber natürlich auch das Risiko.
- Ihre Steuerklasse und Ihr Einkommen
Wer viel verdient, spürt Steuervorteile besonders stark. Verluste durch Vermietung lassen sich oft mit anderen Einkünften verrechnen.
Tipp: Sie möchten wissen, ob sich ein Immobilieninvestment für Sie lohnt? Dann werfen Sie einen Blick auf unseren Artikel zur Mietrendite. Dort sehen Sie, ab wann sich eine Immobilie rechnet.
Werbungskosten bei Vermietung richtig nutzen
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie natürlich erst einmal Einnahmen. Doch gleichzeitig entstehen viele Ausgaben – für Kredit, Reparaturen, Verwaltung oder Fahrten. Als Werbungskosten geben Sie diese Posten in der Anlage V Ihrer Steuererklärung an; das reduziert Ihre Einnahmen und damit auch Ihre Steuerlast.
Was zählt alles zu den Werbungskosten?
Jede Ausgabe, die im Zusammenhang mit der Vermietung steht, ist potenziell absetzbar. Wichtig ist nur, dass die Kosten tatsächlich angefallen sind und belegt werden können.
Zu den typischen Werbungskosten bei vermieteten Immobilien zählen:
- Zinsen für Immobilienkredite (Nur die Zinsen, nicht die Tilgung!)
- Abschreibung (AfA) des Gebäudewerts
- Verwaltungskosten, etwa für Hausverwaltung oder Steuerberatung
- Reparaturen und Instandhaltung, zum Beispiel für Dach, Heizung, Fenster
- Versicherungen, beispielsweise Wohngebäudeversicherung oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Grundsteuer
- Fahrtkosten zur Besichtigung, Übergabe oder Abrechnung
- Anzeigen und Inserate zur Mietersuche
- Rechts- und Beratungskosten, für Mietverträge oder Mahnverfahren
Tipp: Auch Leerstand zählt. In Zeiten ohne Mieteinnahmen, etwa in Renovierungsphasen oder zwischen zwei Mietverhältnissen, bleiben Werbungskosten absetzbar, solange Sie weiterhin vermieten wollen. Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsabsicht, zum Beispiel durch Anzeigen oder Maklerverträge. So sichern Sie sich die steuerliche Anerkennung.
Rechenbeispiel: Wie sich Werbungskosten steuerlich auswirken
Mal angenommen, Sie vermieten eine Eigentumswohnung und erzielen 12.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Ihre Kosten im selben Zeitraum betragen:
- 3.200 Euro für Kreditzinsen
- 2.000 Euro für die Hausverwaltung
- 1.500 Euro als Instandhaltungsrücklage
- 800 Euro Grundsteuer
- 4.800 Euro durch Abschreibung (AfA)
In Summe entstehen Ihnen damit Werbungskosten in Höhe von 12.300 Euro. Sie haben also sogar einen steuerlichen Verlust von 300 Euro, den Sie mit anderen Einkünften verrechnen können.
Tipp: Nutzen Sie das Cockpit Immobilie der Sparkasse, um Einnahmen und Ausgaben rund um Ihre Immobilie immer im Blick zu behalten.
Steuern sparen durch Abschreibung (AfA)
Mit der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA, ziehen Sie jedes Jahr einen Teil des Gebäudewerts steuerlich ab – ganz legal und ganz automatisch. Kaum ein anderer Steuervorteil ist so wirkungsvoll und zugleich von so vielen zusätzlichen Regelungen gesäumt wie die Abschreibung für vermietete Immobilien.
Was hinter der Abschreibung steckt
Jede Immobilie altert. Das Finanzamt erkennt das an und erlaubt Ihnen deshalb, den Wertverlust des Gebäudes steuerlich zu berücksichtigen. Über viele Jahre hinweg verteilen Sie die Kosten für das Gebäude und mindern damit Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Hinweis: Die Abschreibung greift nur bei Fremdnutzung. Wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnen, ist keine AfA möglich.
So senkt Ihre Immobilie jedes Jahr die Steuerlast: Wie die lineare Abschreibung funktioniert
Ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus vermieten: Sie dürfen den Gebäudewert anteilig über viele Jahre linear abschreiben. Dabei unterscheidet das Steuerrecht zwischen verschiedenen Baujahren:
Fertigstellung des Gebäudes | Abschreibungssatz | Dauer der Abschreibung |
|---|---|---|
ab 2023 | 3 Prozent jährlich | 33 Jahre und 4 Monate |
ab 1925 bis einschließlich 2022 | 2 Prozent jährlich | 50 Jahre |
bis einschließlich 1924 | 2,5 Prozent jährlich | 40 Jahre |
Kaufen Sie ein bereits genutztes Haus, beginnt für Sie eine neue Abschreibungsdauer. Diese gilt nur für den Gebäudeanteil; das Grundstück ist ausgeschlossen, da es sich nicht abnutzt.
Tipp: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, achten Sie auf eine klare Aufschlüsselung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil. Das schafft Planungssicherheit für Ihre Abschreibung.
Beispiel: Wie viel Steuern Sie mit AfA sparen können
Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung aus dem Jahr 2015 für 300.000 Euro. Der Grundstücksanteil liegt laut Kaufvertrag bei 60.000 Euro. Es bleiben 240.000 Euro Gebäudewert, die Sie abschreiben dürfen.
Sie setzen jährlich 2 Prozent von 240.000 Euro an = 4.800 Euro pro Jahr als Werbungskosten. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt folglich Jahr für Jahr um diesen Betrag. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto größer die Ersparnis.
Zusätzlicher Hebel: Die Restnutzungsdauer
Wie gezeigt, läuft die steuerliche Abschreibung standardmäßig über 50 Jahre Nutzungsdauer (beziehungsweise je nach Baujahr über 40 oder 33,3 Jahre). Aber es gibt Spielraum: Wenn die Immobilie technisch abgenutzt ist, können Sie ein Gutachten zur sogenannten Restnutzungsdauer vorlegen. Dieses zeigt, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Ist eine wirtschaftliche Nutzung laut Immobilienbewertung beispielsweise statt 50 nur noch 25 Jahre oder weniger gegeben, steigt Ihre jährliche AfA und damit auch Ihr Steuerspareffekt.
Sonderabschreibungen gezielt einsetzen
Neben der regulären Abschreibung bietet das Steuerrecht zusätzliche Modelle, die Ihnen (je nach Immobilie) noch mehr Spielraum verschaffen. Diese Sonderabschreibungen gelten in besonderen Fällen: etwa bei Neubauten, Denkmalimmobilien oder im Rahmen aktueller Fördergesetze wie dem Wachstumschancengesetz.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach Paragraf 7b EStG
Sie bauen oder erwerben eine neue Mietwohnung und möchten möglichst schnell einen Teil der Investition steuerlich geltend machen? Dann kann Paragraf 7b EStG (Einkommensteuergesetz) für Sie interessant sein. Diese Regelung ergänzt die lineare AfA um eine zusätzliche jährliche Abschreibung von 5 Prozent der Bau- oder Anschaffungskosten in den ersten 4 Jahren. Das bringt Ihnen insgesamt 20 Prozent Sonder-AfA zusätzlich zur normalen Abschreibung.
Voraussetzungen:
- Der Bauantrag oder die Bauanzeige wurde nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt.
- Es handelt sich um eine neue Mietwohnung.
- Die Wohnung wird mindestens 10 Jahre vermietet.
- Die Effizienzhaus-40-Standards werden eingehalten.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen unter den gesetzlich definierten Obergrenzen.
Tipp: Ob diese Sonderabschreibung in Ihrem Fall greift, prüft Ihre steuerliche Beratung. Sie lohnt sich vor allem in den ersten Jahren bei hoher Steuerlast.
Denkmalabschreibung nach Paragraf 7i und Paragraf 10f EStG
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude sanieren, können Sie gleich doppelt profitieren: Sie erhalten oft öffentliche Förderungen und zugleich attraktive Vorteile bei der Besteuerung.
Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger bestimmt Paragraf 7i EStG:
- Sie dürfen Sanierungskosten über 12 Jahre verteilt absetzen.
- In den ersten 8 Jahren sind 9 Prozent pro Jahr möglich,
- in den folgenden 4 Jahren noch 7 Prozent pro Jahr – also insgesamt 100 Prozent.
Beispiel: Sie sanieren ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit förderfähigen Sanierungskosten von 250.000 Euro. Über 12 Jahre können Sie diese Summe vollständig steuerlich absetzen und gleichzeitig vom Wertsteigerungspotenzial profitieren.
Für Selbstnutzende ermöglicht Paragraf 10f EStG jährlich 9 Prozent über 10 Jahre. Voraussetzung: Sie nutzen die Immobilie selbst – ohne Vermietung.
Hinweis: Die Regelung bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf anerkannte Sanierungskosten. Sie benötigen eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, um die steuerliche Anerkennung zu erhalten.
Degressive Abschreibung nach Paragraf 7 Abs. 5a EStG (Wachstumschancengesetz)
Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber 2024 eine neue Abschreibungsmöglichkeit geschaffen, die besonders für Investitionen in Neubauten attraktiv ist: die degressive AfA mit jährlich 5 Prozent Abschreibung vom jeweiligen Buchwert. Im ersten Jahr schreiben Sie 5 Prozent vom Anschaffungswert ab. Im zweiten Jahr 5 Prozent vom verbliebenen Restwert und so weiter.
Im Unterschied zur linearen Methode, bei der Sie jedes Jahr denselben Betrag abschreiben, erlaubt die degressive Variante höhere Abschreibungsbeträge zu Beginn, wenn Sie finanziell oft am meisten entlastet werden möchten.
Konditionen und Voraussetzungen:
- Gilt nur für Neubauten, die zwischen 1. Oktober 2023 und 1. Oktober 2029 begonnen wurden.
- Der Baubeginn muss nachgewiesen werden (durch eine Baubeginnsanzeige).
- Die Immobilie dient ausschließlich Wohnzwecken.
- Das Gebäude liegt in der EU oder im EWR-Raum.
Wann lohnt sich die degressive AfA?
Die Abschreibungsmethode lohnt sich vor allem dann, wenn Sie in den ersten Jahren hohe Einkommen erzielen oder durch andere Investitionen stark belastet sind. Sie senken Ihre Steuerlast schnell und verschaffen sich finanziellen Spielraum.
Steuervorteile schon vor dem Immobilienkauf
Auch wenn Sie noch keine Immobilie besitzen, können Sie von staatlicher Hilfe profitieren und Eigenkapital aufbauen – etwa mit einem Wohn-Riester-Vertrag. Die Einzahlungen sind bis zu 2.100 Euro pro Jahr als Sonderausgaben absetzbar. Später können Sie das angesparte Kapital für den Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie einsetzen. Lassen Sie sich dazu individuell von Ihrer Sparkasse beraten.
Interview: Mit Weitblick in Immobilien investieren
Im Gespräch mit
Björn Siemer
Geschäftsführer der Sparkasse Immobilien Bremen GmbH – dem größten Maklerbetrieb in Bremen – erklärt, worauf Sie bei Immobilien als Kapitalanlage achten sollten.
- Herr Siemer, welche steuerlichen Vorteile unterschätzen Anlegerinnen und Anleger bei vermieteten Immobilien am häufigsten?
Viele unterschätzen, wie stark sich Steuervorteile auf die Gesamtrendite einer Immobilie auswirken, vor allem auf längere Sicht. Ein besonders wirkungsvoller Hebel liegt in der Spekulationsfrist: Wenn Sie eine vermietete Immobilie mindestens 10 Jahre halten, bleibt ein späterer Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Das wissen zwar viele, aber sie richten ihre Strategie nicht konsequent darauf aus. Dabei lohnt sich ein langfristiger Anlagehorizont besonders, wenn Lage und Qualität stimmen – also in Regionen mit stabiler Nachfrage und guter Wertentwicklung.
Ein zweiter Punkt, der oft übersehen wird, ist die Möglichkeit, die jährliche Abschreibung steuerlich zu optimieren. Wer ein fundiertes Gutachten zur Restnutzungsdauer des Gebäudes erstellen lässt, kann die Abschreibungsdauer verkürzen – und dadurch mehr Steuern sparen. Gerade bei älteren Gebäuden ist dieser legale Spielraum häufig sehr attraktiv.
- Worauf sollte ich beim Immobilienkauf achten, wenn ich die Immobilie gezielt als Kapitalanlage nutzen will?
Natürlich ist die Lage entscheidend, aber genauso wichtig ist der Zustand der Immobilie und damit die richtige Sanierungsstrategie. Hier sehen wir oft einen Stolperstein: Viele Käuferinnen und Käufer möchten auf den sogenannten ‘Fix-und-Flip’-Zug aufspringen – also günstig kaufen, schnell sanieren und direkt wieder verkaufen. Das funktioniert aber nur noch in Ausnahmefällen, etwa wenn man selbst einen Handwerksbetrieb führt. Viele unterschätzen die Sanierungskosten und verkalkulieren sich.
Hinzu kommt ein steuerliches Risiko: Wer innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf zu viel investiert, läuft Gefahr, dass diese Ausgaben nicht als Werbungskosten sofort abziehbar sind. Stattdessen gelten sie dann als sogenannter anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und müssen über Jahrzehnte abgeschrieben werden. Mein Rat: Planen Sie Sanierungen langfristig und strategisch. Holen Sie sich im Zweifel frühzeitig steuerlichen Rat. Das schützt Sie vor Überraschungen.
- Gibt es häufige Fehler, die viele vermeiden könnten, wenn sie vor der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage eine Beratung in Anspruch nehmen?
Ja, und zwar gleich mehrere: Beim Kauf einer Eigentumswohnung beispielsweise denken viele, das sei unkompliziert – und übersehen die Risiken innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. In manchen Fällen gibt es dort Streit, schleppende Beschlüsse oder teure Sonderumlagen.
Ein weiterer häufiger Fehler: Viele verlassen sich auf die Annahme, dass sich Spitzenmieten auch künftig noch steigern lassen. Doch in vielen Regionen ist das Mietniveau bereits sehr hoch und die Luft nach oben zunehmend dünn. Wer heute in Toplagen investiert und dabei auf weitere Mieterhöhungen setzt, könnte enttäuscht werden.
Sprechen Sie deshalb vor dem Kauf mit den Immobilienprofis Ihrer Sparkasse. Diese prüfen nicht nur Kaufpreis und Mietspiegel, sondern auch Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagenstände und den baulichen Zustand. Das schützt Sie vor Fehlentscheidungen und sorgt dafür, dass sich Ihr Investment langfristig wirklich lohnt.
Immobilie steuerfrei verkaufen? Das gilt es zu beachten
Wenn Sie eine Immobilie wieder verkaufen möchten, sollten Sie die Spekulationsfrist kennen. Innerhalb von 10 Jahren fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an – außer Sie haben die Immobilie durchgängig selbst genutzt und nicht vermietet.
Außerdem wichtig: Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren 3 oder mehr Objekte, gelten Sie steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler. Dann droht eine hohe Steuerbelastung, inklusive Gewerbesteuer.
Lesen Sie unseren Themenartikel zur Besteuerung beim Verkauf, um sich detailliert zu informieren.
Mit Strategie Steuern sparen – Ihre Immobilie macht’s möglich
Wer ein Immobilieninvestment klug nutzt, kann beim Finanzamt einiges herausholen. Besonders bei Vermietung lassen sich viele Ausgaben absetzen – von der Finanzierung bis zu den laufenden Kosten. Mit der richtigen Strategie profitieren Sie von Abschreibungen, Sonderregelungen und langfristiger steuerlicher Planungssicherheit. Holen Sie mehr aus Ihrer Immobilie heraus. Wir begleiten Sie dabei.
3 Expertentipps für Ihre Immobilienstrategie
Im Gespräch mit
Richard Singer
Richard Singer, Immobilienberater bei der Sparkasse Dresden, unterstützt Kundinnen und Kunden bei der Planung und Optimierung Ihrer Immobilieninvestments.
- Tipp 1:
Lage ist nicht alles – auch Grundriss, Ausstattung und Zielgruppe zählen. Ungünstig geschnittene Wohnungen oder Häuser mit Sanierungsstau lassen sich oft schwer vermieten, selbst in beliebten Regionen. Wer frühzeitig über die Perspektive von Mietinteressierten nachdenkt, vermeidet Leerstand.
- Tipp 2:
Mit Blick aufkommende Sanierungspflichten und steigende Energiekosten wird der energetische Zustand einer Immobilie immer wichtiger. Eine schlechte Effizienzklasse kann nicht nur Mietinteressierte abschrecken, sondern auch künftige Investitionen nötig machen. Das beeinflusst Ihre Rendite.
- Tipp 3:
Wenn Sie bei der Vermietung auf Nummer sicher gehen wollen, nutzen Sie die Unterstützung von Profis. Die Kosten für Makler oder Maklerin sowie Inserate gelten als Werbungskosten und lassen sich steuerlich absetzen – das senkt Ihre Steuerlast und spart Zeit und Aufwand.
Ihr nächster Schritt
Die wichtigsten Fragen zum Steuersparen mit Immobilien
Ja – aber nur, wenn Sie die Immobilie vermieten. Dann dürfen Sie die Zinsen als Werbungskosten geltend machen. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar.
Das hängt vom Baujahr ab. In der Regel dürfen Sie den Gebäudewert über 50 Jahre mit 2 Prozent pro Jahr abschreiben. Für Neubauten ab 2023 gilt ein höherer Satz von 3 Prozent pro Jahr.
Neben der regulären Abschreibung gibt es Sondermodelle: zum Beispiel Sonder-AfA nach Paragraf 7b EStG für neue Mietwohnungen, Denkmalabschreibungen bei Sanierungen oder die degressive AfA für Neubauten mit schnellem Steuervorteil in den ersten Jahren.
Wenn Sie vermieten, dürfen Sie viele Ausgaben absetzen – zum Beispiel Zinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsmaßnahmen, Fahrtkosten, Versicherungen oder die Grundsteuer. Wichtig ist, dass die Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.
Kaufen Sie eine Immobilie zur Vermietung, können Sie unter anderem die Maklergebühren, Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer steuerlich berücksichtigen. Bei selbst genutzten Immobilien geht das nicht.
Ja – bei vermieteten Immobilien dürfen Sie die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen. Bei selbst genutzten Objekten erkennt das Finanzamt sie nicht an.
Nein. Die Abschreibung des Gebäudewerts ist ausschließlich bei vermieteten Immobilien möglich. Bei Eigennutzung greift diese Regelung nicht.
In vielen Fällen ja – vor allem, wenn Sie gut verdienen. Durch die Kombination aus Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibung können Sie Ihre Steuerlast deutlich senken und gleichzeitig Vermögen aufbauen.
