Steuern sparen mit der eigenen Immobilie

Diese Tipps sollten Sie kennen

Egal ob Kaufen, Bauen, Vermieten oder Modernisieren: Mit einer Immobilie können Sie bestimmte Kosten steuerlich geltend machen.

Für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zahlen Sie Steuern an das Finanzamt – zum Beispiel zu Beginn die Grunderwerbsteuer, später die Grundsteuer.

Doch der Staat fördert Immobilienbesitzer auch mit Steuererleichterungen. Die folgenden Kosten können Sie von der Steuer absetzen.

Steuern sparen vor Kauf oder Bau einer Immobilie

Selbst wenn Sie Ihre Immobilie noch gar nicht besitzen, können Sie bereits Steuern sparen. Steuerlich attraktiv sind Wohn-Riester-Verträge. Damit sparen Sie Eigenkapital an, das Sie später zum Beispiel für den Kauf oder Bau einer Immobilie nutzen können.

Zusätzlich zur monatlichen Förderung können Sie dabei Steuern sparen, indem Sie Ihre jährlichen Einzahlungen als Sonderausgaben absetzen. Das geht bis 2.100 Euro pro Jahr. Voraussetzung: Sie bewohnen die später erworbene Immobilie selbst.

 

Sprechen Sie am besten mit einem Steuerberater ab, wie Sie Steuern sparen können.

Steuern sparen mit einer vermieteten Immobilie

Vermieter haben besonders viele Möglichkeiten, mit ihrer Immobilie Steuern zu sparen. So können Sie als Vermieter Kaufpreis und Baukosten Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen.

Da Sie Mieteinnahmen versteuern müssen, können Sie Ausgaben im Zusammenhang mit der Miete auch absetzen. Zum Beispiel sind Reparatur- und Sanierungskosten absetzbar.

In der Steuererklärung können Sie über die Anlage V außerdem über die Wertminderung Abschreibungen geltend machen. Dabei geht man davon aus, dass Gebäude durch die Abnutzung mit der Zeit an Wert verliert.

Wie hoch dieser Wertverlust ist, schwankt stark, je nachdem wie alt die Immobilie ist. Unter Umständen beträgt der Verlust aber bis zu fünf Prozent und mehr.

Sämtliche Nebenkosten im Rahmen der Vermietung können Sie ebenfalls bei der Steuer angeben. Dazu zählen Kosten für die Müllabfuhr und den Gärtner. Doch auch die Maklerprovision und die Insertionskosten können Sie als Vermieter absetzen.

Das kann unter Umständen auch für Finanzierungskosten gelten, zum Beispiel für Zinsen. Sie können diese dann ebenfalls in Anlage V der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten verbuchen.

 

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Zusätzliche Steuervergünstigungen gibt es in ausgewiesenen Sanierungsgebieten und für Häuser unter Denkmalschutz.

Steuern sparen mit einer selbst bewohnten Immobilie

Handwerkerrechnungen können Sie teilweise steuerlich geltend machen. 20 Prozent der Arbeitskosten dürfen Sie bei der Einkommensteuererklärung angeben. Voraussetzung: Sie gelten dem Erhalt oder der Renovierung oder schaffen neuen Wohnraum. Dabei gilt ein jährlicher Höchstbetrag von 1.200 Euro.

Diesen Steuerbonus können Sie allerdings nur nutzen, wenn Sie dafür keine Förderung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder der KfW bekommen haben.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

Steuern sparen mit Häusern unter Denkmalschutz

Zusätzliche Steuervergünstigungen gibt es in ausgewiesenen Sanierungsgebieten und für Häuser unter Denkmalschutz. Dort gewährt der Gesetzgeber Sonderabschreibungen.

Diese Gebiete werden von der Gemeinde oder Stadt als Sanierungsgebiet ausgewiesen, weil der historische Charakter erhalten werden soll. Typischerweise finden Sie solche Gebiete in den Innenstädten oder auf alten Industriegeländen.

Gerade alte Gebäude sind aufwändig in der Sanierung oder Modernisierung, weil die Bausubstanz erhalten werden soll. Wenn Sie in einem solchen Gebiet ein Haus oder eine Wohnung instand setzen, können Sie einen Teil der Kosten steuerlich geltend machen.

Sie sollten vor der Sanierung einer historischen Immobilie auf jeden Fall mit Ihrem Steuerfachmann sprechen, wie Sie am besten vorgehen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es die Besonderheit, dass die Spekulationssteuer anfallen kann. Das können Sie aber unter Umständen vermeiden. Der Staat hat für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken eine Spekulationsfrist von zehn Jahren festgelegt.

Das bedeutet, dass Sie auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Die Höhe dieser Steuer ist dabei nicht für jeden gleich, sondern richtet sich nach der persönlichen Steuerklasse.

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung in dieser Zeit vermietet haben, werden Sie um die Steuer nicht herumkommen. Ausgenommen ist aber ausdrücklich die Eigennutzung der Immobilie. Das heißt, Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie selbst dort gewohnt haben.

Beachten sollten Sie außerdem die „Drei-Objekt-Grenze“: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen, gilt das als gewerblicher Immobilienhandel. In diesem Fall müssen Sie ein Gewerbe anmelden und mit einer hohen Steuerbelastung rechnen.

Diese Grenze ist schneller erreicht, als Sie vielleicht denken. Wenn Sie beispielsweise ein großes Grundstück besitzen und eine Realteilung vornehmen, werden aus einem Stück Land mehrere Bauplätze. Wenn Sie drei davon verkaufen, haben Sie bereits die Drei-Objekt-Grenze überschritten.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

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