Steuern beim Immobilienkauf

Diese Steuern fallen bei Ihrem Immobilienkauf an

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbsteuer und Grundsteuer bezahlen. Wie Sie die Kosten berechnen und eventuell Steuern sparen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Beim Immobilienkauf fallen zwei Arten von Steuern an: zunächst einmalig die Grunderwerbsteuer und später regelmäßig die Grundsteuer.
  • Die Grunderwerbsteuer hängt vom Kaufpreis ab und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Am günstigsten ist sie mit 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern und Sachsen.
  • Die Grundsteuer fällt trotz ihrer Reform noch bis zum 31. Dezember 2024 weiter in der jetzigen Form an. Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 müssen Eigentümerinnen und Eigentümer digital beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des neuen Grundsteuerwerts abgeben. Das geht in allen Fällen über ELSTER sowie in elf Bundesländern bei Privateigentum über eine Webseite des Bundesministeriums der Finanzen. Auf Basis dieser Angaben wird die Steuer dann neu bestimmt. Erst etwa im Herbst 2024 wird die konkrete Höhe der neu geregelten Grundsteuer feststehen. Vom 1. Januar 2025 an gelten dann die neuen Regelungen.

Grunderwerbsteuer

Sie fällt einmalig an, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen. Die Höhe hängt von der sogenannten Bemessungsgrundlage ab, also dem Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Hier ein Überblick (Stand 2022):

Bundesland Grunderwerbsteuer in Prozent der Bemessungsgrundlage
Baden-Württemberg 5,0 Prozent
Bayern 3,5 Prozent
Berlin 6,0 Prozent
Bremen 5,0 Prozent
Brandenburg 6,5 Prozent
Hamburg 4,5 Prozent
Hessen 6,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent
Niedersachsen 5,0 Prozent
Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent  
Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent
Saarland 6,5 Prozent
Sachsen 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt 5,0 Prozent
Schleswig-Holstein 6,5 Prozent
Thüringen 6,5 Prozent

Grunderwerbsteuer berechnen

Beispiel: Kauf einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin

Kaufpreis: 150.000 Euro

Grunderwerbsteuer in Berlin: 6 Prozent

Die Grunderwerbsteuer beträgt also 6 Prozent von 150.000 Euro = 9.000 Euro. Die Eigentümerin oder der Eigentümer muss sie spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlen.

Grunderwerbsteuer sparen

Die Grunderwerbsteuer setzt den Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie voraus. Ausnahmen kann es bei einer Schenkung geben. Sie bezahlen auch keine Grunderwerbsteuer, wenn die Bemessungsgrundlage maximal 2.500 Euro beträgt.

Wer baut, kann unter Umständen sparen, indem er oder sie Grundstück und Gebäude getrennt erwirbt: Denn da das Haus beim Kauf des Grundstücks noch nicht steht, fällt die Grunderwerbsteuer dann nur für das Grundstück an. Um glaubwürdig zu beweisen, dass es sich beim Kauf des Grundstücks und dem Bau des Hauses um zwei getrennte Vorgänge handelt, dürfen Verkäufer oder Verkäuferin des Grundstücks und Bauunternehmer oder Bauunternehmerin nicht dieselbe Person sein. Außerdem muss zwischen beiden Verträgen mindestens eine Frist von sechs Monaten liegen.

Grundsteuer

Sie besteuert das Eigentum und die Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt sie regelmäßig an. Die Fristen sind in der Regel jeweils der 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines Jahres.

Aktuelle Reform der Grundsteuer

Derzeit wird die Grundsteuer reformiert, damit gleichartige Grundstücke und Immobilien in Zukunft steuerlich auch gleicher behandelt werden. Übergangsweise wird sie allerdings bis zum 31. Dezember 2024 weiter in der alten Form anfallen.

Um die Höhe der neuen Steuerzahlungen festzulegen, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 digital beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des neuen Grundsteuerwerts abgeben. Das geht in allen Fällen über ELSTER sowie in elf Bundesländern bei Privateigentum zusätzlich über eine Webseite des Bundesministeriums der Finanzen. Auf der Basis dieser Angaben wird die Steuer dann neu errechnet.

Das Ergebnis wird etwa im Herbst 2024 feststehen. Dann werden die Eigentümerinnen und Eigentümer über die konkrete Höhe Ihrer künftigen Steuerzahlungen informiert. Vom 1. Januar 2025 an gelten dann die neuen Regelungen.

Tipp:

Lesen Sie für weitere Details auch unseren Artikel zur neuen Grundsteuer.

Übergangsweise weiter bestehende Grundsteuer

Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer trotz Reform übergangsweise weiter in der alten Form erhoben. Ihre Berechnung ist äußerst komplex. Denn die Werte sind von zahlreichen Faktoren abhängig. Zum Beispiel davon, ob sich die Immobilie in den neuen oder den alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt.

Zudem wird ein Teil der Werte noch immer in DM angegeben. Auch die sogenannte Grundsteuermesszahl spielt eine wichtige Rolle. Dieser Wert orientiert sich für die neuen Bundesländer noch an den Einwohnerzahlen aus dem Jahr 1933.

Wie hoch Ihre Grundsteuer ist, erfahren Sie von Ihrem Finanzamt. Sie erhalten rechtzeitig einen offiziellen Bescheid. Zur Orientierung finden Sie im Folgenden drei Beispiele.

3 Beispiele

Beispiel für eine Zweizimmer-Wohnung in Berlin Friedrichshain (Ost), 64 qm Wohnfläche

178 Euro im Jahr

Jedes Quartal muss der Eigentümer 44,50 Euro an das Finanzamt überweisen.

Beispiel für ein Einfamilienhaus in Kirchheim an der Weinstraße (Rheinland-Pfalz), rund 150 qm Wohnfläche

299,36 Euro im Jahr

Jedes Quartal muss der Eigentümer 74,84 Euro an das Finanzamt überweisen.

Beispiel für ein Zweifamilienhaus in Heidelberg (Baden-Württemberg), rund 180 qm Wohnfläche

415,67 Euro im Jahr

Jedes Quartal muss der Eigentümer 103,91 Euro an das Finanzamt überweisen.

Tipp:

Fragen Sie Nachbarinnen oder Nachbarn mit einer ähnlichen Immobilie, wie viel Grundsteuer sie zahlen. So bekommen Sie einen Richtwert.

3 Tipps zum Sparen beim und nach dem Immobilienkauf

1. Steuern sparen bei Immobilien als Kapitalanlage

Kaufen Sie die Immobilie zum Vermieten? Dann haben Sie steuerlich einen großen Vorteil: Sie können sowohl den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung als auch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Notarin oder Notar von den Steuern im Rahmen der Vermietung absetzen. So sparen Sie unter Umständen eine Menge Geld.

2. Steuern sparen beim jobbedingten Umzug nach dem Immobilienkauf

Sie müssen berufsbedingt den Wohnort wechseln und haben deshalb die Immobilie gekauft? Oder Sie ziehen um, damit Sie einen kürzeren Weg zur Arbeit zu haben? Dann können Sie die Kosten eines jobbedingten Umzugs als Werbungskosten absetzen.

3. Renovierungsarbeiten an der neuen Immobilie zu Teilen absetzen

Am neuen Haus oder der neuen Wohnung gibt es noch einiges zu tun? Arbeitskosten von Handwerkerinnen und Handwerkern können Sie in Höhe von bis zu 1.200 Euro jährlich von Ihrer Einkommensteuer erstatten lassen. Bei energetischen Sanierungen sind verteilt über drei Jahre sogar Steuervorteile von bis zu maximal 40.000 Euro (maximal 20 Prozent der Gesamtkosten) möglich.

Tipp:

Auch der Verkauf einer Immobilie wird unter Umständen besteuert, beispielsweise je nach Situation eventuell mit der Spekulationssteuer auf den Gewinn beim Verkauf sowie bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze mit der Gewerbesteuer. Lesen Sie unseren Themenartikel zur Besteuerung beim Verkauf, um sich zu informieren. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, können Sie unsere Online-Immobilienbewertung nutzen, um sich einen schnellen ersten Überblick über einen marktkonformen Preis zu verschaffen. Unsere Maklerinnen und Makler unterstützen Sie gern bei Ihrem Wohnungs- oder Hausverkauf.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

Häufige Fragen zu Steuern beim Hauskauf:

Bei Eigennutzung können Sie den Hauskauf selbst leider nicht steuerlich absetzen. Kaufen und vermieten Sie die Immobilie, können Sie hingegen sowohl den Kaufpreis als auch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Notarin oder Notar im Rahmen der Vermietung absetzen.

Doch auch bei Eigennutzung können Sie unter Umständen Steuern sparen, wenn Sie beispielsweise beim jobbedingten Umzug die Umzugskosten ins neue Eigenheim als Werbungskosten geltend machen können. Auch Renovierungsarbeiten an der neuen Immobilie lassen sich teilweise von der Steuer absetzen. Arbeitskosten von Handwerkerinnen und Handwerkern können Sie in Höhe von bis zu 1.200 Euro jährlich von Ihrer Einkommensteuer erstatten lassen. Bei energetischen Sanierungen sind verteilt über drei Jahre sogar Steuervorteile von bis zu maximal 40.000 Euro (maximal 20 Prozent der Gesamtkosten) möglich.

Das lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Es ist unter anderem davon abhängig, ob sich die Immobilie in den neuen oder den alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt. Aktuell wird die Grundsteuer reformiert. Die konkrete Höhe der neu geregelten Steuer wird etwa im Herbst 2024 feststehen. Vom 1. Januar 2025 an gelten dann die neuen Regelungen.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Einheitswert (beziehungsweise nach der Reform ab 2025 Grundsteuerwert) x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährlich zu zahlende Grundsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt einmalig die Grunderwerbsteuer und regelmäßig die Grundsteuer an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Kaufpreis ab und variiert je nach Bundesland mit zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Höhe der Grundsteuer ist unter anderem davon abhängig, ob sich die Immobilie in den neuen oder den alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt. Aktuell wird diese Steuer reformiert. Die konkrete Höhe der neu geregelten Grundsteuer wird etwa im Herbst 2024 feststehen. Vom 1. Januar 2025 an gelten dann die neuen Regelungen.

Es fallen zwei Arten von Steuern an:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer

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