Steuern beim Immobilienkauf
Diese Steuern fallen bei Ihrem Immobilienkauf an
Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, muss Grunderwerbsteuer und Grundsteuer bezahlen. Wie Sie die Kosten berechnen und eventuell Steuern sparen können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Beim Immobilienkauf fallen zwei Arten von Steuern an: zunächst einmalig die Grunderwerbsteuer und später regelmäßig die Grundsteuer.
Die Grunderwerbsteuer hängt vom Kaufpreis ab und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Am günstigsten ist sie mit 3,5 Prozent des Kaufpreises in Bayern und Sachsen.
Die Grundsteuer fällt trotz ihrer Reform noch bis zum 31. Dezember 2024 weiter in der jetzigen Form an.
Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 müssen
Eigentümerinnen und Eigentümer digital beim Finanzamt eine Erklärung zur
Feststellung des neuen Grundsteuerwerts abgeben. Das geht in allen
Fällen über ELSTER sowie in elf Bundesländern bei Privateigentum über
eine Webseite des Bundesministeriums der Finanzen .
Auf Basis dieser Angaben wird die Steuer dann neu bestimmt. Erst etwa im Herbst 2024 wird die konkrete Höhe der neu geregelten Grundsteuer feststehen. Vom 1. Januar 2025 an gelten dann die neuen Regelungen.
Grunderwerbsteuer
Sie fällt einmalig an, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen. Die Höhe hängt von der sogenannten Bemessungsgrundlage ab, also dem Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Hier ein Überblick (Stand 2022):
Bundesland | Grunderwerbsteuer in Prozent der Bemessungsgrundlage |
|---|---|
Baden-Württemberg | 5,0 Prozent |
Bayern | 3,5 Prozent |
Berlin | 6,0 Prozent |
Bremen | 5,0 Prozent |
Brandenburg | 6,5 Prozent |
Hamburg | 4,5 Prozent |
Hessen | 6,0 Prozent |
Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 Prozent |
Niedersachsen | 5,0 Prozent |
Nordrhein-Westfalen | 6,5 Prozent |
Rheinland-Pfalz | 5,0 Prozent |
Saarland | 6,5 Prozent |
Sachsen | 3,5 Prozent |
Sachsen-Anhalt | 5,0 Prozent |
Schleswig-Holstein | 6,5 Prozent |
Thüringen | 6,5 Prozent |
Kaufpreis: 150.000 Euro
Grunderwerbsteuer in Berlin: 6 Prozent
Die Grunderwerbsteuer beträgt also 6 Prozent von 150.000 Euro = 9.000 Euro. Die Eigentümerin oder der Eigentümer muss sie spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlen.
Grunderwerbsteuer sparen
Die Grunderwerbsteuer setzt den Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie voraus. Ausnahmen kann es bei einer Schenkung geben. Sie bezahlen auch keine Grunderwerbsteuer, wenn die Bemessungsgrundlage maximal 2.500 Euro beträgt.
Wer baut, kann unter Umständen sparen, indem er oder sie Grundstück und Gebäude getrennt erwirbt: Denn da das Haus beim Kauf des Grundstücks noch nicht steht, fällt die Grunderwerbsteuer dann nur für das Grundstück an.
Um glaubwürdig zu beweisen, dass es sich beim Kauf des Grundstücks und dem Bau des Hauses um zwei getrennte Vorgänge handelt, dürfen Verkäufer oder Verkäuferin des Grundstücks und Bauunternehmer oder Bauunternehmerin nicht dieselbe Person sein.
Grundsteuer
Sie besteuert das Eigentum und die Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt sie regelmäßig an. Die Fristen sind in der Regel jeweils der 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines Jahres.
Aktuelle Reform der Grundsteuer
Derzeit wird die Grundsteuer reformiert, damit gleichartige Grundstücke und Immobilien in Zukunft steuerlich auch gleicher behandelt werden. Übergangsweise wird sie allerdings bis zum 31. Dezember 2024 weiter in der alten Form anfallen.
Um die Höhe der neuen Steuerzahlungen festzulegen, müssen Eigentümerinnen und Eigentümer zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 digital beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des neuen Grundsteuerwerts abgeben. Das geht in allen Fällen über ELSTER sowie in elf Bundesländern bei Privateigentum zusätzlich über eine Webseite des Bundesministeriums für Finanzen. Auf der Basis dieser Angaben wird die Steuer dann neu errechnet.
Das Ergebnis wird etwa im Herbst 2024 feststehen. Dann werden die Eigentümerinnen und Eigentümer über die konkrete Höhe Ihrer künftigen Steuerzahlungen informiert. Vom 1. Januar 2025 an gelten dann die neuen Regelungen.
Lesen Sie für weitere Details auch unseren Artikel zur neuen Grundsteuer .
Übergangsweise weiter bestehende Grundsteuer
Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer trotz Reform übergangsweise weiter in der alten Form erhoben. Ihre Berechnung ist äußerst komplex. Denn die Werte sind von zahlreichen Faktoren abhängig. Zum Beispiel davon, ob sich die Immobilie in den neuen oder den alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt.
Zudem wird ein Teil der Werte noch immer in DM angegeben. Auch die sogenannte Grundsteuermesszahl spielt eine wichtige Rolle. Dieser Wert orientiert sich für die neuen Bundesländer noch an den Einwohnerzahlen aus dem Jahr 1933.
3 Beispiele
Wie hoch Ihre Grundsteuer ist, erfahren Sie von Ihrem Finanzamt. Sie erhalten rechtzeitig einen offiziellen Bescheid. Zur Orientierung finden Sie im Folgenden drei Beispiele.
Beispiel für eine Zweizimmer-Wohnung in Berlin Friedrichshain (Ost), 64 qm Wohnfläche
- 178 Euro im Jahr
- Jedes Quartal muss der Eigentümer 44,50 Euro an das Finanzamt überweisen.
Beispiel für ein Einfamilienhaus in Kirchheim an der Weinstraße (Rheinland-Pfalz), rund 150 qm Wohnfläche
- 299,36 Euro im Jahr
- Jedes Quartal muss der Eigentümer 74,84 Euro an das Finanzamt überweisen.
Beispiel für ein Zweifamilienhaus in Heidelberg (Baden-Württemberg), rund 180 qm Wohnfläche
- 415,67 Euro im Jahr
- Jedes Quartal muss der Eigentümer 103,91 Euro an das Finanzamt überweisen.
Fragen Sie Nachbarinnen oder Nachbarn mit einer ähnlichen Immobilie, wie viel Grundsteuer sie zahlen. So bekommen Sie einen Richtwert.
3 Tipps zum Sparen beim und nach dem Immobilienkauf
Steuern sparen bei Immobilien als Kapitalanlage
Kaufen Sie die Immobilie zum Vermieten? Dann haben Sie steuerlich einen großen Vorteil: Sie können sowohl den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung als auch die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Notarin oder Notar von den Steuern im Rahmen der Vermietung absetzen. So sparen Sie unter Umständen eine Menge Geld.
Steuern sparen beim jobbedingten Umzug nach dem Immobilienkauf
Sie müssen berufsbedingt den Wohnort wechseln und haben deshalb die Immobilie gekauft? Oder Sie ziehen um, damit Sie einen kürzeren Weg zur Arbeit zu haben? Dann können Sie die Kosten eines jobbedingten Umzugs als Werbungskosten absetzen.
Renovierungsarbeiten an der neuen Immobilie zu Teilen absetzen
Am neuen Haus oder der neuen Wohnung gibt es noch einiges zu tun? Arbeitskosten von Handwerkerinnen und Handwerkern können Sie in Höhe von bis zu 1.200 Euro jährlich von Ihrer Einkommensteuer erstatten lassen. Bei energetischen Sanierungen sind verteilt über drei Jahre sogar Steuervorteile von bis zu maximal 40.000 Euro (maximal 20 Prozent der Gesamtkosten) möglich.
Auch der Verkauf einer Immobilie wird unter Umständen besteuert, beispielsweise je nach Situation eventuell mit der Spekulationssteuer auf den Gewinn beim Verkauf sowie bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze mit der Gewerbesteuer. Lesen Sie unseren Themenartikel zur Besteuerung beim Verkauf, um sich zu informieren.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, können Sie unsere Online-Immobilienbewertung nutzen, um sich einen schnellen ersten Überblick über einen marktkonformen Preis zu verschaffen. Unsere Maklerinnen und Makler unterstützen Sie gern bei Ihrem Wohnungs- oder Hausverkauf.
Wir beraten Sie gern!
Häufige Fragen zu Steuern beim Wohnungs- und Hausverkauf:
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Steuerfrei ist der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung in jedem Fall unter folgenden Voraussetzungen:
Spekulationssteuer:
- Sie haben die Immobilie zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt (Eigennutzung) oder
- zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie liegen mehr als zehn Jahre.
Gewerbesteuer:
- Sie haben innerhalb von fünf Jahren weniger als drei Immobilien verkauft und es liegt kein gewerblicher Immobilienhandel vor.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei der Spekulationssteuer?
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Wenn Sie innerhalb dieser Frist eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls auf den Gewinn Spekulationssteuer bezahlen. Das gilt aber nur, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorangehenden Kalenderjahren selbst genutzt haben.
