Vermietung an Angehörige: Das gilt für die Steuer
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Sobald Sie eine Immobilie an Verwandte vermieten, schaut das Finanzamt genauer hin: Sind Miete und Vertrag so gestaltet, wie Sie es auch mit einer fremden Person tun würden? Nur wenn das passt, können Sie Werbungskosten – etwa für Instandhaltung – geltend machen und steuerlich profitieren. Unser Ratgeber zeigt, worauf Sie bei der Familienvermietung achten sollten.
Finden Sie heraus, was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, und nehmen Sie mindestens 66 Prozent davon. Bei einer zu niedrigen Miete kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug einschränken oder ablehnen.
Halten Sie Mietvertrag, Belege und Umlagen schriftlich fest. Auch unter Angehörigen braucht es klare Regelungen und Nachweise.
Lassen Sie die Miete regelmäßig überweisen. So können Sie belegen, dass die Zahlungen tatsächlich erfolgt sind.
Wann das Finanzamt bei der Vermietung mitentscheidet
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, gilt das steuerlich als Einnahmequelle, auch bei Vermietung an Verwandte. Das heißt: Sie müssen die Miete versteuern, können aber gleichzeitig viele Kosten absetzen – etwa Zinsen oder Reparaturen. Damit das Finanzamt das auch im Familienmietverhältnis anerkennt, muss Ihre Vermietung wie unter Fremden ablaufen: mit marktüblicher Miete, schriftlichem Vertrag und klaren Regeln.
Dieses Prinzip nennt sich „Fremdvergleich“. Der Grund: Es soll sichergestellt sein, dass Sie die Miete nicht nur formal vereinbart haben, sondern genau wie unter fremden Personen umsetzen.
Was prüft das Finanzamt beim Fremdvergleich?
Prüfkriterium
Miethöhe
Mietvertrag
Zahlungen
Nebenkostenregelung
Kündigungsregelungen
Fragestellung
Weicht sie (stark) von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab?
Ist er schriftlich, vollständig und rechtlich sauber aufgesetzt?
Werden Miete und Nebenkosten regelmäßig überwiesen und dokumentiert?
Orientiert sie sich an der Betriebskostenverordnung wie bei Fremdvermietung?
Gibt es klare, marktübliche Regelungen zur Laufzeit und Kündigung des Vertrags?
Vermietung an Angehörige: Warum der Fremdvergleich entscheidend ist
Nur wenn Sie Ihre Angehörigen wie fremde Mieterinnen oder Mieter behandeln, erkennt das Finanzamt an, dass die Vermietung mit dem Ziel erfolgt, Einnahmen zu erzielen. Und nur dann dürfen Sie Kosten aus der Vermietung steuerlich absetzen.
Tipp: Erstellen Sie den Mietvertrag mit der gleichen Sorgfalt, wie Sie es bei einem fremden Mietverhältnis tun würden. Prüfen Sie alle Vereinbarungen auf Nachvollziehbarkeit und Marktüblichkeit.
So ermitteln Sie die ortsübliche Miete
Die Miethöhe entscheidet, ob der Fiskus Ihre Vermietung voll oder nur anteilig anerkennt. Das Finanzamt vergleicht dafür Ihre vereinbarte Miete mit dem durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen am selben Ort. Folglich zählt nicht Ihr persönliches Bauchgefühl für einen angemessenen Mietzins, sondern nachvollziehbare Fakten.
Worauf Sie bei der Vergleichsmiete achten müssen
Die Referenzobjekte sollten Ihrer vermieteten Immobilie möglichst ähnlich sein – in Größe, Ausstattung, energetischem Zustand, Lage und Baujahr. Auch die Wohnform (wie freistehend, Reihenhaus, Etagenwohnung) spielt eine Rolle.
Ziehen Sie als Nachweis mindestens 3 Vergleichswerte heran. Als verlässliche Quellen gelten:
- der örtliche Mietspiegel (falls vorhanden)
- Immobilienanzeigen vergleichbarer Objekte auf seriösen Online-Portalen
- Auskünfte von Maklerinnen und Maklern oder Gutachterausschüssen
- eigene Vergleichsvermietungen, falls Sie mehrere Immobilien besitzen
Steuerliche Wirkung: 3 Stufen der Miethöhe
Miethöhe im Vergleich zur ortsüblichen Miete | Was das für Ihre Steuer bedeutet |
|---|---|
ab 66 Prozent | Das Finanzamt erkennt Einnahmen und Werbungskosten vollständig an. So sichern Sie sich den vollen Steuerabzug – und Ihre Angehörigen zahlen trotzdem deutlich weniger als auf dem freien Markt. |
zwischen 50 und 66 Prozent | In diesem Bereich erkennt das Finanzamt Ihre Vermietung steuerlich nur an, wenn Sie eine Gewinnerzielungsabsicht glaubhaft machen können – etwa durch eine sogenannte Totalüberschussprognose. Sie müssen darin aufzeigen, dass Sie auf lange Sicht einen Überschuss erzielen wollen: mit der Miete also mehr einnehmen als Sie ausgeben. Das gelingt oft mit einem einfachen Finanzplan über mehrere Jahre. |
unter 50 Prozent | Die Vermietung gilt als unentgeltlich. Ein Steuerabzug ist nicht möglich. |
Die Tabelle zeigt: Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus an Angehörige kostenlos oder stark verbilligt überlassen, hat das unmittelbare Folgen. Ihnen entstehen zwar oft reale Kosten (für Instandhaltung oder Kreditzinsen), aber diese zählen steuerlich nicht als Werbungskosten. Sie können sie nicht absetzen und es entfällt auch die Möglichkeit, Verluste oder Investitionen steuerlich zu nutzen.
Tipp: Ab 66 Prozent sind Sie auf der sicheren Seite. Darunter wird es schnell kompliziert – oder sogar steuerlich wirkungslos. Wenn Sie aus familiären Gründen eine geringere Miete ansetzen möchten, prüfen Sie vorher genau, ob und wie sich das steuerlich auswirkt. Eine kurze Rücksprache mit Ihrer Steuerberatung schafft Klarheit.
So nähern Sie sich dem Vergleichswert
Angenommen, Sie vermieten eine 80 Quadratmeter große Wohnung mit Balkon in einer mittleren Lage Ihrer Stadt. Der Mietspiegel gibt für vergleichbare Wohnungen 11 Euro pro Quadratmeter an.
Rechnung: 80 m² × 11 Euro = 880 Euro ortsübliche Kaltmiete
Wenn Sie mindestens 66 Prozent davon ansetzen (also rund 581 Euro), erkennt das Finanzamt Ihre Vermietung in der Regel voll an.
Wichtig: Prüfen Sie regelmäßig, ob die ortsübliche Miete gestiegen ist. Auch bei Angehörigen können Sie eine Mieterhöhung rechtssicher vereinbaren, sofern Sie sich an die gesetzlichen Regeln halten.
Was in einen Mietvertrag unter Verwandten gehört
Auch wenn Sie Ihrer Tochter, Ihrem Neffen oder den Eltern Wohnraum überlassen: Der Mietvertrag muss schriftlich vorliegen, damit das Finanzamt die Vermietung anerkennt. Es reicht nicht, sich mündlich zu einigen. Das Mietverhältnis muss nachvollziehbar und überprüfbar gestaltet sein. Beide Seiten müssen den Vertrag unterschreiben.
Diese Punkte sollten Sie im Vertrag festhalten:
- Höhe der Kaltmiete:
Legen Sie die Monatsmiete konkret in Euro fest.
- Nebenkostenregelung:
Die Kosten für Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung und Co. sollten Sie exakt nach Betriebskostenverordnung aufschlüsseln. Achten Sie darauf, dass diese Kosten zusätzlich zur Kaltmiete erfasst werden. Sie müssen die Nebenkosten jährlich abrechnen!
- Zahlungsweise und Fälligkeit:
Vereinbaren Sie, bis wann die Miete und die Nebenkosten gezahlt werden sollen. Bestehen Sie auf eine Überweisung aufs Konto, damit der Zahlungsfluss dokumentiert ist.
- Kündigungsregelung und Laufzeit:
Legen Sie die Dauer des Mietverhältnisses schriftlich fest – ob befristet oder unbefristet. Auch bei Angehörigen muss der Vertrag zudem eine Kündigungsfrist enthalten. Nutzen Sie die gesetzlichen Vorgaben oder vereinbaren Sie eine längere Frist; wichtig ist, dass sie definiert ist.
- Kaution (optional):
Auch innerhalb der Familie können Sie eine Mietkaution verlangen. Das ist kein Muss, aber wenn Sie es tun, gelten dieselben gesetzlichen Regelungen wie bei einer Fremdvermietung (zum Beispiel maximal 3 Monatskaltmieten, Anlage auf einem separaten Konto).
Wenn alle Punkte klar geregelt sind, zeigen Sie dem Finanzamt: Diese Vermietung ist kein Gefälligkeitsverhältnis, sondern ein steuerlich relevantes Mietverhältnis.
Tipp: Verwenden Sie ein gängiges Mietvertragsformular und passen Sie es gemeinsam mit Ihrer Angehörigen oder Ihrem Angehörigen an. Achten Sie darauf, dass keine Formulierungen enthalten sind, die dem eigentlichen Mietverhältnis widersprechen, wie Hinweise auf kostenlose Leistungen oder eine besondere familiäre Rücksichtnahme.
Checkliste zur rechtssicheren Familienvermietung
- Recherchieren Sie, was vergleichbare Wohnungen in Ihrer Region kosten. Setzen Sie mindestens 66 Prozent dieses Werts als Miete an, um auf der sicheren Seite zu sein.
- Nutzen Sie ein rechtsgültiges Formular für den Mietvertrag, regeln Sie alle wesentlichen Punkte wie Miethöhe, Nebenkosten, Kündigungsfristen und Zahlungsweise.
- Lassen Sie die Miete regelmäßig und pünktlich überweisen – nicht bar oder „nach Bedarf“. So entsteht ein klarer Nachweis für das Finanzamt.
- Rechnen Sie die Betriebskosten jährlich ab, analog zur Vermietung an fremde Personen. Die Regelungen der Betriebskostenverordnung gelten auch im Familienkreis.
- Wenn Sie die Miete doch unter 66 Prozent ansetzen, klären Sie, ob Sie dennoch mit einem Überschuss rechnen können. Sonst kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug einschränken.
- Halten Sie Vertrag, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen und Vergleichsmieten für eventuelle Rückfragen bereit.
Familienmiete: Zwischen Nähe und Nachweis
An Angehörige zu vermieten ist oft eine Herzensentscheidung, aber auch eine, bei der Sie den Kopf einschalten sollten. Das muss kein Widerspruch sein. Denn mit einem sauberen Mietverhältnis können Sie Ihr familiäres Entgegenkommen auch steuerlich klug gestalten. Alle Beteiligten gewinnen finanziell und Sie sichern sich das gute Gefühl, es richtig gemacht zu haben – in der Familie und beim Finanzamt.
Wir beraten Sie gern!
Die wichtigsten Fragen zur Vermietung an Angehörige
Sobald Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus unentgeltlich überlassen – also ganz ohne Miete oder mit weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete – stuft das Finanzamt die Nutzung als reine Privatangelegenheit ein. Das heißt: Sie dürfen Ihre Ausgaben für Instandhaltung, Kreditzinsen oder Abschreibungen nicht steuerlich geltend machen. Auch Verluste aus der Vermietung werden nicht anerkannt.
Sie berechnen die angemessene Miethöhe, indem Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Diese ermitteln Sie durch den Mietspiegel Ihrer Stadt oder durch Vergleichsobjekte auf Immobilienportalen. Wichtig ist, dass Sie mindestens 66 Prozent dieser ortsüblichen Miete ansetzen – dann erkennt das Finanzamt Ihre Einnahmen und Werbungskosten in vollem Umfang an. Liegen Sie darunter, drohen Einschränkungen beim Steuerabzug oder sogar eine vollständige Versagung.
Sie nehmen einfach die von Ihnen verlangte Miete und teilen sie durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100, um den prozentualen Anteil zu erhalten. Beispiele:
1. Sie verlangen 450, die ortsübliche Miete liegt bei 900 Euro. → 450 ÷ 900 = 0,5 → 50 Prozent. In diesem Fall liegt Ihre Miete über der 50-Prozent-Grenze und kann steuerlich anerkannt werden.
2. Sie verlangen 600 Euro, die ortsübliche Miete liegt bei 900 Euro. → 600 ÷ 900 = 0,666… → 66,6 Prozent. In diesem Fall liegt Ihre Miete über der 66-Prozent-Grenze und wird steuerlich vollständig anerkannt.
Rein rechtlich ist ein Mietverhältnis auch ohne schriftlichen Vertrag möglich – aber steuerlich riskant. Das Finanzamt erkennt solche mündlichen Vereinbarungen in der Regel nicht an, weil sie sich nicht nachweisen lassen. Ohne schriftlichen Vertrag können weder Miethöhe noch Zahlungsfluss oder Kündigungsfristen belegt werden. Deshalb ist ein klar formulierter, unterschriebener Vertrag dringend empfehlenswert; auch innerhalb der Familie.
Das hängt davon ab, wie hoch die Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ab 66 Prozent dürfen Sie Verluste in der Regel vollständig geltend machen. Liegen Sie zwischen 50 und 66 Prozent, müssen Sie zusätzlich nachweisen, dass Sie mit der Vermietung auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen – etwa durch Mieterhöhungen oder sinkende Finanzierungskosten. Liegen Sie unter 50 Prozent, gelten die Verluste steuerlich nicht mehr als relevant und sind nicht abziehbar.
Bei einer steuerlich anerkannten Vermietung müssen Sie die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben. Gleichzeitig dürfen Sie alle Werbungskosten absetzen – zum Beispiel Zinsen, Instandhaltungskosten, Abschreibungen oder Nebenkosten. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Vermietung wie unter Fremden läuft: mit marktüblicher Miete, schriftlichem Vertrag, regelmäßiger Zahlung und klarer Trennung von privaten und geschäftlichen Interessen.
