Eigentümerwechsel und Mieterrechte: Die wichtigsten Antworten auf Ihre Fragen
Ein Eigentümerwechsel kann für Mieterinnen und Mieter verunsichernd sein. Die wichtigste Erkenntnis: Ihr Mietvertrag bleibt bestehen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Pflichten neue Eigentümerinnen und Eigentümer haben und wie Sie als Mietende Ihre Rechte wahren.
Ein Vermieterwechsel ändert nichts an bestehenden Mietverträgen. Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten ein.
Mieter und Mieterinnen müssen bei geplanten Modernisierungen oder Eigenbedarfskündigungen durch die neuen Eigentümer und Eigentümerinnen informiert werden.
Als Mietende haben Sie ein Vorkaufsrecht, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird
„Kauf bricht nicht Miete“: Ihr Mietvertrag bleibt verbindlich
Auch bei einem Eigentümerwechsel Ihrer gemieteten Immobilie bleiben Ihre Rechte als Mieterin oder Mieter unverändert bestehen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ bedeutet, dass Ihre Rechte Vorrang vor den Interessen der Käuferseite haben. Selbst wenn neue Eigentümer oder Eigentümerinnen andere Pläne mit der Immobilie haben, müssen sie die bestehenden Mietverhältnisse respektieren – dies ist durch § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.
Das bedeutet: Ihr Mietvertrag bleibt das zentrale Dokument, das alle rechtlichen Beziehungen enthält. Das betrifft nicht nur die vereinbarte Miethöhe, sondern auch alle weiteren Regelungen wie Kündigungsfristen, Sondervereinbarungen oder das Nutzen von Stellplätzen. Sie müssen keinen neuen Vertrag unterschreiben oder Änderungen akzeptieren, die Ihnen vorgeschlagen werden.
Neue Eigentümerinnen oder Eigentümer übernehmen automatisch alle Rechte und Pflichten Ihres bisherigen Vermieters oder Ihrer Vermieterin. Zu den Pflichten gehören unter anderem:
- Instandhaltung: Reparaturen und Wartungsarbeiten sind wie vereinbart durchzuführen.
- Nebenkostenabrechnung: Neue Eigentümer und Eigentümerinnen müssen dafür sorgen, dass Abrechnungen korrekt und fristgerecht erstellt werden.
- Kaution: Falls Sie eine Mietkaution hinterlegt haben, übernimmt der Immobilienkäufer oder die -käuferin die Verantwortung für deren Verwaltung.
Ihr neuer Vermieter oder die neue Vermieterin hat grundsätzlich das Recht, die Immobilie nach eigenen Vorstellungen zu nutzen – allerdings nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Veränderungen wie Mietanpassungen oder Kündigungen sind also nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Welche Rechte haben Mietende bei einem Eigentümerwechsel?
Das Gesetz schützt Sie als Mieterin und Mieter – wie bereits beschrieben – vor willkürlichen Veränderungen bei einem Vermieterwechsel. Neben der Unantastbarkeit Ihres Mietvertrags gibt es noch weitere Rechte, die Ihnen bei einem Eigentümerwechsel zustehen:
- Kündigungsschutz
Ein Vermieterwechsel allein ist kein Kündigungsgrund. Der neue Vermieter oder die Vermieterin darf nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, beispielsweise bei Eigenbedarf. Auch dann gelten die üblichen Kündigungsfristen und Voraussetzungen:
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein.
- Für langjährige Mietverhältnisse gelten längere Fristen.
- Schutz vor unrechtmäßigen Mietanpassungen
Neue Eigentümerinnen und Eigentümer können die Miete nicht willkürlich erhöhen. Änderungen setzen entweder eine Modernisierung oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Auch hier gelten strenge Vorgaben, die Ihre Rechte schützen.
- Recht auf ungestörte Nutzung
Die neue Vermieterpartei darf keine Änderungen vornehmen, die Ihre Nutzung der Wohnung beeinträchtigen. Das gilt zum Beispiel für Gemeinschaftsflächen, die im Mietvertrag geregelt sind. Auch bauliche Veränderungen, die Ihre Wohnqualität mindern, sind ohne Ihre Zustimmung nicht zulässig.
- Recht auf Mietminderung bei Mängeln
Sollte es nach dem Vermieterwechsel zu Mängeln kommen, wie zum Beispiel nicht behobene Reparaturen oder bauliche Defizite, können Sie wie gewohnt eine Mietminderung geltend machen. Die neuen Vermieter und Vermieterinnen sind verpflichtet, Mängel zu beseitigen, sobald sie offiziell Eigentümer und Eigentümerinnen sind.
- Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Eigentumswohnungen
Wenn die Immobilie in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, haben Sie als Mieter und Mieterin ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass Sie die Wohnung bevorzugt kaufen können, bevor sie an Dritte verkauft wird. Dieses Recht gilt jedoch nur, wenn die Wohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Sie erhalten in diesem Fall ein schriftliches Angebot, das alle Konditionen des Verkaufs enthält.
- Datenschutz
Beim Eigentümerwechsel werden Daten wie Ihr Name, Adresse und Zahlungsinformationen an die neue Vermieterseite weitergegeben. Diese Weitergabe ist rechtlich zulässig, jedoch müssen Ihre Daten sorgfältig und im Einklang mit dem Datenschutzgesetz behandelt werden.
- Informationspflicht des Käufers oder der Käuferin
Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin muss Sie schriftlich über den Vermieterwechsel informieren. Dazu gehören:
- Name und Anschrift der neuen Vermieterseite
- Bankverbindung für Mietzahlungen
- Ansprechperson für Fragen oder Anliegen
Ohne diese Informationen bleibt die alte Vermieterpartei haftbar, bis die neue diese Pflichten übernimmt.
Wann Mieterhöhungen zulässig sind
Neue Vermieter oder Vermieterinnen dürfen die Miete nicht anheben, weil sie höhere Einnahmen erzielen möchten oder gestiegene Kosten haben. Nach einem Eigentümerwechsel darf sich die Miete nur erhöhen, wenn eine rechtliche Grundlage dafür besteht:
- Mieterhöhung bei Modernisierung
Wenn der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin die Wohnung modernisiert, kann ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt:
- Die Vermieterseite muss Ihnen die geplanten Maßnahmen mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich ankündigen.
- Es muss sich um Modernisierungen handeln, die den Wohnwert erhöhen (zum Beispiel durch den Einbau eines Aufzugs), Energie einsparen (zum Beispiel durch eine Dämmung oder eine neue Heizanlage) oder den Zustand der Immobilie nachhaltig verbessern (zum Beispiel durch Schallschutzmaßnahmen).
- Maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr dürfen auf die Miete umgelegt werden.
- Absolute Grenze: Die Miete darf dadurch nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen. In Wohnungen mit einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze bei 2 Euro pro Quadratmeter.
Tipp: Wenn die Modernisierung Ihre Wohnqualität erheblich beeinträchtigt, können Sie für die Dauer der Arbeiten unter Umständen eine Mietminderung geltend machen. Reparaturen und Instandhaltungen gelten im Übrigen nicht als Modernisierung. Solche Arbeiten sind allein Aufgabe des Vermieters oder der Vermieterin und dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ebenfalls nur unter bestimmten Bedingungen möglich:
- Eine Mieterhöhung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung erlaubt. Die erhöhte Miete wird dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig. Insgesamt ergibt sich somit ein Zeitraum von mindestens 15 Monaten, in dem die Miete unverändert bleibt, bevor eine erneute Erhöhung wirksam werden kann.
- Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen (in angespannten Wohnlagen maximal 15 Prozent).
- Die Erhöhung muss schriftlich erfolgen und mit Vergleichswohnungen oder dem Mietspiegel begründet werden.
- Index- oder Staffelmietverträge als Ausnahme
Wenn Ihr Mietvertrag eine Indexmiete oder Staffelmiete enthält, richtet sich die Miete nach den vertraglich festgelegten Bedingungen.
- Indexmiete: Die Miete orientiert sich an der Inflationsrate. Steigt der Verbraucherpreisindex, kann die Vermieterseite die Miete entsprechend anpassen.
- Staffelmiete: Hier sind feste Mieterhöhungen bereits im Vertrag definiert. Der neue Eigentümer oder die Eigentümerin übernimmt diese Regelungen und kann sie nicht ohne Weiteres ändern.
Was sollten Sie tun, wenn eine Mieterhöhung angekündigt wird?
- Prüfen Sie die Begründung: Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet sein.
- Vergleichen Sie die Mietspiegelwerte: Überprüfen Sie, ob die neue Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein: Bei Zweifeln oder unklaren Formulierungen können Sie einen Mieterverein oder eine rechtliche Beratung hinzuziehen.
Eigenbedarfskündigung: Was das ist und welche Auswirkungen sie hat
Die Eigenbedarfskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung. Sie ist durch § 573 BGB geregelt. Vermieter oder Vermieterinnen dürfen kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, für Angehörige (wie erwachsene Kinder, Eltern oder Geschwister) oder für Personen ihres Haushalts benötigen – beispielsweise für eine Pflegekraft, die sich um Angehörige kümmert. Dafür müssen sie allerdings bestimmte Vorgaben einhalten:
- Wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wurde, gilt eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung: Neue Eigentümer und Eigentümerinnen dürfen frühestens nach 3 Jahren Eigenbedarf anmelden, in bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar erst nach 10 Jahren. Diese Fristen dienen dem Schutz der Mietenden und verhindern, dass ein Kauf allein zum Zweck der Eigenbedarfskündigung erfolgt.
- Der Eigenbedarf muss konkret begründet werden.
- Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (mindestens 3 Monate, maximal 9 Monate). Der Immobilienkäufer oder die -käuferin muss die Frist einhalten, selbst wenn der Eigenbedarf dringend ist.
- Vermieter oder Vermieterinnen müssen eine freie Ersatzwohnung anbieten – wenn sie eine besitzen, die im selben Gebäude oder in der Nähe liegt. Diese Verpflichtung ergibt sich nicht direkt aus dem Gesetz, sondern aus der Rechtsprechung, die sich auf § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) stützt. Gerichte werten das Nicht-Anbieten einer Ersatzwohnung in einigen Fällen als missbräuchliches Verhalten – was zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann.
Härtefallregelung: Mieter und Mieterinnen sind nicht schutzlos
Wenn die Eigenbedarfskündigung für Sie eine unzumutbare Härte darstellt, können Sie sich dagegen wehren. Gründe dafür können sein:
- Schwerwiegende gesundheitliche Probleme
- Hohes Alter und lange Mietdauer
- Schwierige Wohnsituation auf dem Wohnungsmarkt
Tipp: Als Mietende können Sie die Eigenbedarfskündigung anfechten, wenn der Bedarf unglaubwürdig oder nicht ausreichend begründet erscheint. Wenn sich herausstellt, dass die Kündigung unberechtigt war – beispielsweise, weil die Wohnung nach der Kündigung leer bleibt oder anderweitig vermietet wird – können Sie Schadensersatz fordern. Die Vermieterseite muss nachweisen, dass der Eigenbedarf tatsächlich bestand.
Praktische Tipps für Mietende bei einem Eigentümerwechsel
Ein Vermieterwechsel ist kein Grund zur Sorge, denn der rechtliche Schutz für Mietende ist in Deutschland stark. Diese Tipps helfen Ihnen, den Wechsel reibungslos zu meistern:
Souverän und informiert handeln
Solange sich alle Beteiligten an die gesetzlichen Vorgaben halten, ändert sich für Sie als Mieterin oder Mieter bei einem Eigentümerwechsel zunächst nichts. Informieren Sie sich über Ihre Rechte und bleiben Sie ruhig.
Mietverhältnis dokumentieren
Halten Sie wichtige Unterlagen griffbereit. Stellen Sie sicher, dass Sie eine vollständige Kopie des Mietvertrags haben, einschließlich aller Anhänge. Bewahren Sie Quittungen und Kontoauszüge auf, die Mietzahlungen dokumentieren und sammeln Sie alle bisherigen Schreiben des alten Vermieters oder der Vermieterin, etwa über Modernisierungen oder Sondervereinbarungen. Eine vollständige Dokumentation erleichtert es Ihnen, eventuelle Unstimmigkeiten zu klären.
Neue Zahlungsanweisungen abwarten und prüfen
Solange Sie keine schriftliche Information über den Eigentümerwechsel und eine neue Bankverbindung erhalten, können Sie weiterhin an die bisherige Vermieterpartei zahlen. Diese haftet, bis neue Eigentümerinnen oder Eigentümer offiziell ihre Rolle übernommen haben.
Kommunikation mit der neuen Vermieterpartei suchen
Nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf. Eine gute Kommunikation hilft, Missverständnisse zu vermeiden und ein kooperatives Verhältnis zu schaffen. Klären Sie offene Fragen, zum Beispiel:
- Bleibt der Hausverwalter bestehen?
- Gibt es geplante Änderungen oder Modernisierungen?
Eine positive Beziehung kann Ihnen auch bei zukünftigen Anliegen helfen.
Modernisierungen kritisch prüfen
Falls im Zuge des Eigentümerwechsels Modernisierungsmaßnahmen angekündigt werden, sollten Sie diese genau prüfen. Achten Sie dabei auf:
- Rechtzeitige Ankündigung – Modernisierungen müssen mindestens drei Monate vorher angekündigt werden.
- Korrekte Angaben – Die Ankündigung muss Art, Umfang, Dauer und voraussichtliche Mietsteigerung enthalten.
- Recht auf Widerspruch – Bei unzumutbaren Härten können Sie der Modernisierung widersprechen.
Rechtliche Unterstützung nutzen
Falls Sie unsicher sind, wie Sie auf Veränderungen reagieren sollen, können Sie sich an folgende Stellen wenden:
- Mieterverein: Hier erhalten Sie rechtliche Beratung und Unterstützung bei Konflikten.
- Anwaltskanzlei für Mietrecht: Ein Anwalt oder eine Anwältin kann Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen, falls es zu Streitigkeiten kommt.
Insbesondere bei Kündigungen, Mieterhöhungen oder unklaren Modernisierungsplänen sollten Sie rechtliche Beratung einholen.
Vorkaufsrecht prüfen
Falls Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und zum Verkauf steht, haben Sie als Mieter und Mieterin ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Informieren Sie sich über die Fristen und Konditionen, wenn Sie diese Option in Betracht ziehen.
Nachbarschaft einbeziehen
Tauschen Sie sich mit anderen Mietenden im Haus aus. Gemeinsam können Sie Informationen teilen, Modernisierungsmaßnahmen besser einschätzen und gegebenenfalls zusammen vorgehen, falls es Probleme gibt.
Keine Panik beim Eigentümerwechsel: Ihre Rechte stehen im Mittelpunkt
Ein Vermieterwechsel kann Fragen und Unsicherheiten aufwerfen, doch als Mieterin und Mieter sind Sie gut geschützt. Ihr Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, und gesetzliche Regelungen sorgen dafür, dass Ihre Rechte gewahrt werden. Weder eine Kündigung noch eine Mieterhöhung sind ohne triftigen Grund möglich, und selbst bei Modernisierungen gibt es klare Vorgaben. Prüfen Sie jede Änderung sorgfältig und holen Sie bei Bedarf rechtliche Unterstützung. So können Sie sicher sein, dass der Eigentümerwechsel keine ungewollten Nachteile für Sie mit sich bringt.
Wir beraten Sie gern!
Häufige Fragen zum Eigentümerwechsel
Die Mietkaution geht automatisch auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Ab dem Zeitpunkt des Vermieterwechsels ist diese Person für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich, auch wenn Sie diese ursprünglich an die vorherige Eigentümerin oder den vorherigen Eigentümer gezahlt haben.
Für Sie als Mieterin oder Mieter bleibt Ihr Mietvertrag unverändert bestehen. Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten der bisherigen Eigentümerin oder des bisherigen Eigentümers ein. Das betrifft sowohl die Miethöhe als auch vereinbarte Sonderregelungen. Gesetzlich sind Sie umfassend geschützt.
Die neue Vermieterin oder der neue Vermieter ist für die Nebenkostenabrechnung ab dem Zeitpunkt verantwortlich, an dem sie oder er offiziell Eigentümerin oder Eigentümer wird. Für den Zeitraum davor bleibt die vorherige Eigentümerin oder der vorherige Eigentümer zuständig. Beide müssen Ihnen die Abrechnungen rechtzeitig und korrekt zukommen lassen.
Sie als Mieterin oder Mieter müssen schriftlich über den Vermieterwechsel informiert werden. Die Mitteilung sollte Angaben zur neuen Eigentümerin oder zum neuen Eigentümer, deren oder dessen Kontaktdaten sowie der neuen Bankverbindung enthalten. Ohne diese Information bleibt die bisherige Eigentümerin oder der bisherige Eigentümer haftbar.
Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer übernimmt alle bestehenden Pflichten zur Instandhaltung und Sanierung. Sie oder er ist dafür verantwortlich, notwendige Reparaturen und Wartungen durchzuführen, die die vorherige Eigentümerin oder der vorherige Eigentümer nicht mehr umgesetzt hat. Das betrifft auch Maßnahmen, die im Mietvertrag geregelt sind.
