Die Wohnfläche richtig berechnen

So gehen Sie bei der Wohnflächenberechnung vor

Das Exposé einer Immobilie gibt meist deren Wohnfläche an. Doch dabei handelt es sich nicht 1:1 um die Fläche des Bodens. Das sollten Sie wissen, um die Berechnung als Vermieter oder Verkäufer korrekt vorzunehmen – und sie als Mieter oder Kaufinteressent korrekt zu lesen oder zu überprüfen.

Wohnfläche und Grundfläche – nicht dasselbe!

Ob Miet- oder Kaufinteressent: Wahrscheinlich vergleicht jeder bei den Immobilienangeboten gern mal die Anzahl der Quadratmeter von Haus oder Wohnung. Allerdings sagt die Grundfläche nur eingeschränkt aus, wie viel Platz man zum Wohnen hat. Liegt sie zum Beispiel unter einem tiefen Schrägdach, kann man dort weder sitzen noch stehen. Auch ein Schrank passt nicht hin.

Damit Immobilien über ihre Größe dennoch vergleichbar sind, gibt es die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Darin ist genau geregelt, was zur Wohnfläche zählt – und was nicht. Vermieter und Verkäufer müssen die Wohnfläche dementsprechend berechnen und korrekt im Exposé angeben.

Diese Räume zählen nicht zur Wohnfläche:

  • Kellerraum
  • Abstellraum außerhalb des Hauses oder der Wohnung
  • Bodenraum
  • Waschküche
  • Trockenraum
  • Heizungsraum
  • Garage
  • Schuppen
  • Geschäftsraum

Diese Räume zählen zur Wohnfläche:

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Bad
  • Esszimmer
  • Gästezimmer
  • Flur, wenn dort Möbel aufgestellt werden können
  • Abstellkammer innerhalb der Wohnung oder des Hauses
  • Balkon
  • Terrasse
  • Loggia
  • Wintergarten
  • Dachgarten
  • Schwimmbad, wenn nach allen Seiten geschlossen

So wird gerechnet:

Räume, die zur Wohnfläche zählen, zählen nicht alle gleich viel. Sie können also nicht einfach den Grundriss des Hauses oder der Wohnung nehmen, um die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen. Stattdessen muss die Raumhöhe und die Art des Raums folgendermaßen berücksichtigt werden:

  • Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig.
  • Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens einem bis unter zwei Metern zählen zur Hälfte.
  • Räume oder Raumteile mit einer Höhe von unter einem Meter zählen nicht.
  • Beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen vollständig.
  • Nicht beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder, die nach allen Seiten geschlossen sind, zählen zur Hälfte.
  • Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse zählen normalerweise ein Viertel, können aber bei besonderer Wohnqualität bis zur Hälfte gezählt werden.

So wird gemessen:

Messen Sie die Länge zwischen den Bauteilen auf kürzester Strecke. Gehen Sie dabei jeweils von der Vorderkante der Bekleidung eines Bauteils aus und enden Sie bei dieser auf der gegenüberliegenden Seite. Gibt es kein begrenzendes Bauteil, messen Sie einfach bis zum baulichen Abschluss.

Dabei dürfen Sie Folgendes mit einbeziehen:

  • Leisten
  • Tür- und Fensterbekleidungen
  • Tür- und Fensterumrahmungen
  • fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde
  • Bade- und Duschwannen
  • freiliegende Installationen
  • Einbaumöbel
  • Raumteiler, die sich versetzen lassen

Nicht mit einbeziehen dürfen Sie hingegen:

  • Treppen mit mehr als drei Treppenstufen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen
  • Fensternischen und offene Wandnischen, wenn sie nicht bis zum Boden reichen oder 0,13 Meter oder weniger tief sind
  • Vormauerungen
  • Bekleidungen außer den oben genannten
  • Pfeiler und Säulen, die höher als 1,5 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben
  • Schornsteine

Tipp: Sie sind als Vermieter oder Verkäufer unsicher, ob Sie die Wohnfläche auf den Zentimeter richtig berechnet haben? Geben Sie den Wert mit „ca.“ an. Bei geringfügigen Abweichungen sind Sie so auf der sicheren Seite. Größere Abweichungen, die Interessenten täuschen könnten, lassen sich so aber nicht rechtfertigen. Weil Sie für die Angaben haftbar sind, sollten Sie im Zweifel lieber einen Gutachter mit der Berechnung beauftragen.

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Alternative: Wohnfläche berechnen nach DIN 277

Neben der Wohnflächenverordnung dürfen Sie die Wohnfläche alternativ nach der DIN 277 des Deutschen Instituts für Normung e. V. berechnen. Sie wird in der Praxis allerdings seltener verwendet als die WoFIV. Spätestens wenn der Kaufinteressent eine nach DIN 277 berechnete Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung nachberechnet, kann das deshalb Verwirrung stiften.

Denn die Berechnung nach der DIN 277 kommt in der Regel auf eine höhere Quadratmeterzahl, weil dabei auch Schrägen voll zur Wohnfläche gezählt werden. Wir empfehlen, hier dem Käufer oder Mieter gegenüber transparent zu sein und schon vorab aufzuzeigen, wie Sie auf den jeweiligen Wert gekommen sind beziehungsweise nach welcher Methode Sie berechnet haben. Wird Ihnen die Angabe der Wohnfläche beim Verkauf als falsch nachgewiesen, kann der Käufer Schadenersatz fordern. Im schlimmsten Fall ist der Kauf ungültig und wird rückabgewickelt. Auch bei der Vermietung hat eine falsche Angabe der Wohnfläche Folgen. So können Mieterhöhungen beispielsweise nur auf die tatsächliche Wohnfläche erfolgen, unabhängig davon, was im Mietvertrag angegeben ist.

Nach DIN 277 berechnen Sie zunächst aus den Außenmaßen von Haus oder Wohnung die Quadratmeterzahl. Sie erhalten die sogenannte Brutto-Grundfläche. Davon ziehen Sie die Wände, Schornsteine, Nischen und alles andere Bauliche, das sich nicht nutzen lässt, ab. Sie erhalten die sogenannte Netto-Grundfläche. Davon ziehen Sie wiederum alles ab, was technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Bauwerks enthält, aber nicht wohnlich genutzt werden kann. Dazu gehört zum Beispiel ein Heizungsraum. Sie erhalten die Wohnfläche nach DIN 277.

Fragen und Antworten zur Berechnung der Wohnfläche:

Sie können die Wohnfläche entweder selbst berechnen oder einen Gutachter beauftragen. Wenn Sie auf eigene Faust vorgehen, ist es wichtig, dass Sie ganz genau berechnen. Fehler bei der Berechnung können vor allem für Verkäufer und Vermieter schwere Folgen haben.

Die Kosten richten sich in der Regel nach der Grundfläche der Immobilie, die berechnet wird. Sie liegen je nach Größe des Hauses oder der Wohnung etwa zwischen 150 und 250 Euro.

Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung zählen Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Esszimmer, Gästezimmer, Flur, wenn dort Möbel aufgestellt werden können, Abstellkammer innerhalb der Wohnung oder des Hauses, Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten, Dachgarten und Schwimmbad, wenn es nach allen Seiten geschlossen ist. Doch Achtung: Nicht alle zählen gleich viel!

Bei der Berechnung nach der WoFIV zählen nur bestimmte Räume. Diese zählen außerdem nicht alle gleich viel. Neben der Art des Raumes spielt dabei auch die Raumhöhe eine Rolle. So zählen Räume oder Raumteile entweder, voll, zur Hälfte oder zu einem Viertel zur Wohnfläche.

Geringfügige Abweichungen sind beim Verkauf einer Immobilie in der Regel folgenlos, wenn die Wohnfläche mit „ca.“ angegeben wurde. Größere Abweichungen können allerdings zu Schadenersatzforderungen führen. Im schlimmsten Fall muss der Kauf der Wohnung oder des Hauses rückabgewickelt werden.

Ist die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch ausgewiesen, ist die korrekte Wohnfläche bei Mieterhöhungen ausschlaggebend. Der Vermieter darf dann also die Miete nur prozentual auf die tatsächliche Wohnfläche erhöhen. Wenn die Wohnfläche im Mietvertrag als zu gering ausgewiesen ist, gilt das ebenso. Er darf prozentual auf die tatsächliche Wohnfläche erhöhen. Für Mietminderungen zählt das aber nicht. Der Mieter darf also nicht einfach weniger zahlen, weil die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen.

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