Was Mieter und Vermieter über Mietpreisregulierungen wissen sollten
Damit die Mieten nicht zu teuer werden, gibt es seit 1. Juni 2015 in einigen Gebieten Deutschlands mit besonders angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse. Was das konkret für die Mieter- und Vermieter-Seite bedeutet und welche Rechte und Pflichten damit einhergehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Um zu verhindern, dass Mieterinnen und Mieter durch steigende Mieten in bestimmten Gebieten regelrecht aus ihren Wohnungen vertrieben werden, hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse entwickelt. Die Bundesländer können festlegen, in welchen Orten oder Gebieten sie angewendet werden soll.
In Regionen, in denen sie greift, darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dafür gibt es allerdings verschiedene Ausnahmen.
Bei seit 1. April 2020 geschlossenen Verträgen können Mieterinnen und Mieter zudem zu viel gezahlte Miete rückwirkend für die ersten 2,5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern. Sie müssen sich dafür innerhalb von 2,5 Jahren nach Vertragsabschluss auf die Mietpreisregulierung berufen.
Die Regeln der Mietpreisbremse
Die Hauptregel: Wird eine Wohnung in einem von der Mietpreisregulierung betroffenen Gebiet neu vermietet, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) liegen. Wie hoch diese ist, steht im Mietspiegel des jeweiligen Orts.In Städten, die keinen Mietspiegel haben, muss die Vermieter-Seite selbst aktiv werden. Sie muss die ortsübliche Miete nachweisen. Das geht zum Beispiel, indem sie Datenbanken von Mieter- oder Vermieterverbänden heranzieht. Sie kann auch mindestens drei vergleichbare Wohnungen vor Ort aufführen und deren Durchschnitt berechnen. Aufwendiger, aber ebenfalls erlaubt ist es, wenn sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Sachverständige beauftragt, ein Gutachten mit Begründungen zu erstellen. Daraufhin darf der Vermieter oder die Vermieterin dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete neu vermieten.Das gilt allerdings nicht, wenn dadurch die Miete günstiger würde als die des Vormieters oder der Vormieterin. Die Vermieter-Seite muss die Miete also nicht reduzieren. Zudem sind alle Neubauten von der Regel ausgenommen. Auch wenn der Vermieter oder die Vermieterin innerhalb der vorangegangen drei Jahre Modernisierungen durchgeführt hat, die die Wohnung gleichwertig zu einem Neubau machen, greift die Mietpreisregulierung nicht. Wenn sich die Vermieter-Seite auf eine der Ausnahmen berufen kann, darf sie also um mehr als zehn Prozent der örtlichen Vergleichsmiete neu vermieten. Tut sie das, muss sie dem neuen Mieter oder der neuen Mieterin unaufgefordert schriftlich begründen, warum die Miete höher ist.
Modernisiert die Vermieter-Seite, darf sie weiterhin auch in Gebieten mit Mietpreisregulierung bis zu acht Prozent der Kosten auf die Mieter-Seite umlegen. Dabei darf sie aber drei Euro pro vermietetem Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren nicht überschreiten. Kostet die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter, sind es zwei statt drei Euro. Verboten ist es, den Mieter oder die Mieterin gezielt mit Modernisierungen aus der Wohnung zu vertreiben. Wenn beispielsweise die Miete verdoppelt werden soll, muss sich die Mieter-Seite das nicht gefallen lassen. Entscheidet das Gericht im Sinn des Mieters oder der Mieterin, drohen der Vermieter-Seite hohe Geldbußen.
Hat die Mieter-Seite die Wohnung vor der Einführung der Mietpreisbremse angemietet, kann sie sich nicht auf diese berufen, um etwa die Miete zu senken. Allerdings darf der Vermieter oder die Vermieterin dem Mieter oder der Mieterin während eines laufenden Mietvertrags innerhalb von drei Jahren die Miete nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In manchen Regionen sind es 15 Prozent.
Die Regelungen zur Mietpreisbremse können Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 556d nachlesen. Wo sie greift, entscheiden die Landesregierungen per Rechtsverordnung.
Die Mietpreisbremse in den einzelnen Bundesländern
Mittlerweile haben alle Bundesländer außer Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland Gebiete ausgewiesen, in denen die Mietpreisbremse Anwendung findet. In Schleswig-Holstein war sie vorübergehend in Kraft, wurde aber wieder abgeschafft. In mehreren Bundesländern haben die Landgerichte die ersten Fassungen zudem für unwirksam erklärt, woraufhin diese neu erarbeitet wurden. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über den aktuellen Stand in den verschiedenen Bundesländern (Stand 2022):
Am 13.3.2019 entschied das Landgericht Stuttgart, dass die erste Fassung der Mietregulierung mangels ordnungsgemäßer Begründung formell rechtswidrig und damit nichtig war. Seit 4. Juni 2020 ist es eine neue Fassung gültig und wird in verschiedenen Gebieten angewendet.
Nachdem das Landgericht München I die erste Fassung 2017 für unwirksam erklärt hat, griff ab dem 7. August 2019 eine neue Form. Im Dezember 2021 ist diese noch einmal überarbeitet worden und greift in der jetzigen Fassung seit dem 1. Januar 2022 für ausgewählte bayerische Orte.
Für Mietverträge, die seit dem 1. Juni 2015 geschlossen wurden, ist aktuell in allen Berliner Bezirken die Mietpreisbremse anzuwenden. Mit dem sogenannten Berliner Mietendeckel hatte Berlin zunächst eine eigene Regelung getroffen. Der Mietendeckel ist allerdings am 25. März 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt worden.
Die bisherige Verordnung seit 4. April 2019 wurde neu festgesetzt und gilt derzeit für 19 Kommunen rückwirkend ab dem 1. Januar 2021.
Seit 1. Dezember 2015 wird im Bremer Stadtgebiet (nicht in Bremerhaven) eine entsprechende Fassung angewendet.
Nach der Einführung gab es ein Urteil des Landgerichts, das die Regelung für unwirksam erklärt hat. Zum 3. Juli 2018 wurde eine neue Fassung nachgelegt, die nach Auslaufen noch einmal erneuert wurde und nun bis 30. Juni 2025 im gesamten Hamburger Gebiet in Kraft sein soll.
Zunächst 2018 vom Landgericht Frankfurt für unwirksam erklärt, galt ab 1. Juli 2019 eine neue Fassung. Seit 26. November 2020 greifen wiederum neue Regelungen: Die Gebiete, in denen die Bremse besteht, wurden auf insgesamt 49 Kommunen erweitert.
Zum 1. Oktober 2018 wurde die Bremse für Rostock und Greifswald eingeführt.
Vom Amtsgericht Hannover im Dezember 2019 für unwirksam erklärt, wurde an einer neuen Mieterschutzverordnung gearbeitet. Diese greift mittlerweile in elf Städten, aber ausschließlich für Verträge, die ab dem 1. Januar 2021 geschlossen wurden.
Nach der Verordnung vom 1. Juli 2015 findet seit 1. Juli 2020 eine neue Mieterschutzverordnung in bestimmten Städten Anwendung.
Seit 18. August 2020 ist die Bremse erneut in fünf Städten gültig.
keine Regulierung der Mietpreise
Das Bundesland hat die Bremse 2019 wieder abgeschafft.
Seit 31. März 2016 ist eine Regelung für Erfurt und Jena in Kraft.
Tipp: Ob derzeit bei Ihnen vor Ort eine Mietpreisregulierung besteht, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde. Nach Ausweisung gilt sie vorerst bis 2025. Danach wird entschieden, ob sie verlängert wird.
Antworten auf häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Was bedeutet die Mietpreisbremse?
Wird eine Wohnung in einem von dieser Regelung betroffenen Gebiet neu vermietet, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) liegen.
Wie hoch ist die Mietpreisbremse?
Sie liegt bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wie hoch diese ist, steht in der Regel im Mietspiegel des Orts. Gibt es vor Ort keinen Mietspiegel, muss auf anderem Weg nachgewiesen werden, welche Mieten vor Ort üblich sind.
Wo gibt es eine Mietpreisbremse?
Mittlerweile haben alle Bundesländer außer Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland Gebiete ausgewiesen, in denen eine Mietpreisregulierung greift. In Schleswig-Holstein gab es eine solche vorübergehend, sie wurde aber wieder abgeschafft.
Sie findet ausschließlich Anwendung, wenn die Immobilie seit Einführung der Regelung in einer Gegend neu vermietet wurde. Bei bestehenden Mietverträgen gilt dann jedoch die Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. In einigen Gebieten sind auch 15 Prozent festgelegt.
Wann greift die Mietpreisbremse nicht?
Sie greift nicht, wenn dadurch die Miete günstiger würde als die des Vormieters oder der Vormieterin. Der Vermieter oder die Vermieterin muss die Miete also nicht reduzieren. Zudem sind alle Neubauten von der Regel ausgenommen. Auch wenn die Vermieterin oder der Vermieter innerhalb der vorangegangen drei Jahre Modernisierungen durchgeführt hat, die die Wohnung gleichwertig zu einem Neubau machen, greift sie nicht.
Was kann ich als Mieter oder Mieterin tun, wenn sich der Vermieter oder die Vermieterin nicht an die Mietpreisbremse hält?
Zunächst sollten Sie mit der Vermieter-Seite sprechen. Nennen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete und berufen Sie sich auf die Regelungen zur Mietregulierung. Sollte der Vermieter oder die Vermieterin dennoch ohne gültigen Grund eine höhere Miete verlangen, unterstützt Sie der Mieterverein. Wenn es auf anderem Weg nicht klappt, ist auch der Rechtsweg möglich.
Welche Mieterhöhung ist bei Mieterwechsel erlaubt?
Ist vor Ort die Mietpreisbremse in Kraft, darf der Vermieter oder die Vermieterin die Miete nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) ansetzen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen.
Beim Mieterwechsel ist eine Erhöhung von bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) zulässig. In einigen Fällen darf auch mehr erhöht werden, etwa bei Neubauten und wenn der Vermieter oder die Vermieterin innerhalb der vorangegangen drei Jahre Modernisierungen durchgeführt hat, die die vermietete Immobilie gleichwertig zu einem Neubau machen. Außerdem darf über zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Miete sonst günstiger würde als die des Vormieters oder der Vormieterin.
Das kommt auf den Umfang der Maßnahmen an. Wenn die Vermieter-Seite innerhalb der vorangegangenen drei Jahre Sanierungen und Modernisierungen in einem Umfang durchgeführt hat, der die Immobilie gleichwertig zu einem Neubau gemacht hat, greift sie nicht.
