Die Mietpreisbremse

Was Mieter und Vermieter über Mietpreisregulierungen wissen sollten

Damit die Mieten nicht zu teuer werden, gibt es seit 1. Juni 2015 in vielen Gebieten Deutschlands die Mietpreisbremse. Was das konkret für Mieter und Vermieter bedeutet und welche Rechte und Pflichten damit einhergehen, erfahren Sie hier. Außerdem haben wir Ihnen Informationen zum Berliner Mietendeckel zusammengestellt.

Hintergrund: So stark steigen die Mieten

Zwischen 2015 und April 2020 sind die Mieten in Deutschland durchschnittlich um 6,7 Prozent gestiegen. Das geht aus den Verbraucherpreisindizes des Statistischen Bundesamts hervor. Dabei entwickeln sich die Mieten allerdings je nach Region und Stadt ganz unterschiedlich.

Vor allem in vielen Großstädten wohnen Mieter teuer. Am teuersten sind die Mieten in München, Frankfurt am Main und Stuttgart. Darauf folgen der Reihe nach Düsseldorf, Mainz, Hamburg, Berlin, Wiesbaden, Heilbronn und Heidelberg (Zahlen aus dem 1. Quartal 2020, Quelle: empirica).

Vergleichsweise günstig ist es hingegen in Ostdeutschland außerhalb bestimmter Trendgebiete. So kommt es, dass Münchner Mieter im 1. Quartal 2020 durchschnittlich eine Monatsmiete von rund 18 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche stemmen mussten, während Mieter im vier Autostunden entfernten Halle an der Saale mit etwa rund 6 Euro nur ein Drittel davon zahlten.

Um zu verhindern, dass Mieter durch weiter steigende Mieten in bestimmten Gebieten regelrecht aus ihren Wohnungen vertrieben werden, hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse entwickelt. Die Bundesländer können festlegen, wo sie gilt. In einigen Regionen wurde sie allerdings bereits wieder abgeschafft beziehungsweise überarbeitet.

Übersicht: Die Regeln der Mietpreisbremse

Die Hauptregel: Wird eine Wohnung in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Gebiet neu vermietet, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) liegen. Wie hoch diese ist, steht im Mietspiegel des jeweiligen Orts.

In Städten, die keinen Mietspiegel haben, muss der Vermieter selbst aktiv werden. Er muss die ortsübliche Miete nachweisen. Das geht zum Beispiel, indem er Datenbanken von Mieter- oder Vermieterverbänden heranzieht. Er kann auch mindestens drei vergleichbare Wohnungen vor Ort aufführen und deren Durchschnitt berechnen. Aufwendiger, aber ebenfalls erlaubt ist es, wenn er einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten mit Begründungen zu erstellen. Daraufhin darf der Vermieter dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete neu vermieten.

Das gilt allerdings nicht, wenn dadurch die Miete günstiger würde als die des Vormieters. Der Vermieter muss die Miete also nicht reduzieren. Zudem sind alle Neubauten von der Regel ausgenommen. Auch wenn der Vermieter innerhalb der vorangegangen drei Jahre Modernisierungen durchgeführt hat, die die Wohnung gleichwertig zu einem Neubau machen, gilt die Mietpreisbremse nicht. Wenn sich der Vermieter auf eine der Ausnahmen berufen kann, darf er also um mehr als zehn Prozent der örtlichen Vergleichsmiete neu vermieten. Tut er das, muss er dem Mieter aber unaufgefordert schriftlich begründen, warum die Miete höher ist.

Modernisiert der Vermieter, darf er weiterhin auch in Gebieten mit Mietpreisbremse bis zu acht Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen. Dabei darf er aber drei Euro pro vermietetem Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren nicht überschreiten. Kostet die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter, sind es zwei statt drei Euro.

Verboten ist es, den Mieter gezielt mit Modernisierungen aus der Wohnung zu vertreiben. Wenn beispielsweise die Miete verdoppelt werden soll, muss sich der Mieter das nicht gefallen lassen. Entscheidet das Gericht im Sinn des Mieters, drohen dem Vermieter hohe Geldbußen.

Hat ein Mieter seine Wohnung vor der Einführung der Mietpreisbremse angemietet, kann er sich nicht auf diese berufen, um etwa die Miete zu senken. Allerdings darf der Vermieter dem Mieter während eines laufenden Mietvertrags innerhalb von drei Jahren die Miete nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. In manchen Regionen sind es 15 Prozent. Mietet der Mieter die Wohnung, nachdem die Mietpreisbremse vor Ort eingeführt wurde, kann er diese innerhalb von 30 Monaten nach Einzug auch rückwirkend durchsetzen. Miete, die zu viel gezahlt wurde, muss der Vermieter zurückerstatten.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Mittlerweile haben alle Bundesländer außer Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland Gebiete ausgewiesen, in denen die Mietpreisbremse bereits gilt oder gelten soll (Stand: Juni 2020). In Schleswig-Holstein galt sie vorübergehend, wurde aber wieder abgeschafft. In mehreren Bundesländern haben die Landgerichte die Mietpreisbremse zudem für unwirksam erklärt, woraufhin neue Fassungen erarbeitet wurden.

Ob derzeit bei Ihnen eine Mietpreisbremse gilt, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde. Nach Ausweisung gilt sie vorerst bis 2025. Danach wird entschieden, ob sie verlängert wird.

Auf dieses Gesetz beruft sie sich

Die Regelungen zur Mietpreisbremse können Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 556d nachlesen. Wo sie gilt, entscheiden die Landesregierungen per Rechtsverordnung.

Gerichtsurteile zur Mietpreisbremse

Im August 2019 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Mietpreisbremse nicht im Widerspruch zum Grundgesetz steht.

In fünf Bundesländern haben die Landgerichte sie nach Einführung für unwirksam erklärt. Teilweise haben die Länder mittlerweile neue Fassungen verabschiedet:

  • Baden-Württemberg: Am 13.3.2019 entschied das Landgericht Stuttgart, dass sie mangels ordnungsgemäßer Begründung formell rechtswidrig und damit nichtig ist. Seit Juni 2020 gilt eine neue Fassung.
  • Bayern: Nachdem das Landgericht München I die erste Mietpreisbremse 2017 für unwirksam erklärt hat, gilt seit 2019 eine neue Fassung.
  • Hamburg: Nach der Einführung gab es ein Urteil des Landgerichts, das sie für unwirksam erklärt hat. Seit 2018 gilt eine neue Fassung.
  • Hessen: Zunächst 2018 vom Landgericht Frankfurt für unwirksam erklärt, gilt seit 1. Juli 2019 eine neue Fassung.
  • Niedersachsen: Vom Amtsgericht Hannover im Dezember 2019 für unwirksam erklärt, wird an einer neuen Mieterschutzverordnung gearbeitet (Stand Juni 2020).

Weitere Maßnahmen: Der Berliner Mietendeckel

Das Land Berlin hat am 23. Februar 2020 das Mietendeckel-Gesetz eingeführt. Es ist ein Landesgesetz und gilt nur in Berlin. Dort müssen Vermieter sich nun bis zum 31.12.2021 an folgende Regeln halten:

  • Die Nettokaltmiete, die am 18. Juni 2019 galt, darf bis zum 31.12.2021 nicht erhöht werden. Stand die Wohnung damals leer, gilt die letzte vorangehende Miete. Hat der Vermieter die Miete zwischen dem 18. Juni 2019 und dem 31.12.2021 erhöht, gilt das nicht. Der Mieter muss nicht mehr zahlen als die Miethöhe, die zum Stichtag am 18. Juni 2019 galt.
  • Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete nur dann erhöhen, wenn die Maßnahme gesetzlich verpflichtend ist, es sich um Maßnahmen zur energetischen Sanierung oder den Abbau von Barrieren und dem leichteren Zugang zum Haus oder der Wohnung handelt. Er darf die Monatsmiete auch dann nur um maximal 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
  • Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags nach dem 18. Juni 2019 darf die Nettokaltmiete des Vormieters am 18. Juni 2019 nicht überschritten werden, die Miete also nicht erhöht werden. Ist die Miete über dem Wert in den drei nachfolgenden Tabellen, darf der Betrag in den Tabellen vereinbart werden. In bestimmten Fällen dürfen Zuschüsse vereinbart werden, zum Beispiel für Modernisierungen. Der Vermieter muss den Mieter aber darauf hinweisen, wie hoch die Miete des Vormieters am 18. Juni 2019 war. Ausnahme: Lag die Monatsmiete am 18. Juni bei unter 5,02 Euro pro Quadratmeter, darf sie um bis zu 1 Euro pro Quadratmeter, maximal aber auf 5,02 Euro pro Quadratmeter, erhöht werden. Hinweis zu den Tabellen: Als Modernisierung mit moderner Ausstattung gilt es, wenn mindestens drei der folgenden fünf Maßnahmen umgesetzt wurden: schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der Mehrheit der Wohnräume, Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(qm a).

Maximale Nettokaltmiete beim Wiedervermieten (Wohnungen mit Sammelheizung + Bad)

Erstmalige Bezugsfähigkeit
bis 1918  1919-1949  1950-1964  1965-1972  1973-1990  1991-2002  2003-2013 
Monatsmiete in Euro/qm ohne Modernisierung  6,45  6,27  6,08  5,95  6,04  8,13  9,80 
Monatsmiete in Euro/qm nach Modernisierung 7,45  7,27  7,08  6,95  7,04  9,13  10,80 
Monatsmiete in Euro/qm nach Modernisierung mit moderner Ausstattung
8,45  8,27  8,08  7,95  8,04  10,13  11,80 

Maximale Nettokaltmiete beim Wiedervermieten (Wohnungen mit Sammelheizung oder Bad)

Erstmalige Bezugsfähigkeit Bis 1918  1919-1949  1959-1964 
Monatsmiete in Euro/qm ohne Modernisierung  5,00  5,22  5,62 
Monatsmiete in Euro/qm nach Modernisierung 6,00  6,22  6,62 
Monatsmiete in Euro/qm nach Modernisierung mit moderner Ausstattung
7,00  7,22  7,62 

Maximale Nettokaltmiete beim Wiedervermieten (Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad)

Erstmalige Bezugsfähigkeit Bis 1918  1919-1949 
Monatsmiete in Euro/qm ohne Modernisierung  3,92  4,59 
Monatsmiete in Euro/qm nach Modernisierung 4,92  5,59 
Monatsmiete in Euro/qm nach Modernisierung mit moderner Ausstattung
5,92  6,59 
  • Ab 23. November 2020 müssen Vermieter hohe Mieten reduzieren, wenn sie die für die jeweilige Wohnlage geltenden Mietobergrenzen um mehr als 20 Prozent übersteigen. Maximal kann ein Absenken um 74 Cent pro Quadratmeter monatlich (für gute Wohnlagen) gefordert werden.

Ausgenommen vom Mietendeckel sind Wohnheim-Wohnungen, Sozialwohnungen, Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, und Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig wurden.

Hinweis: Stellt der Berliner Mietendeckel für Sie als Vermieter eine unbillige Härte dar? Dann können Sie bei der Investitionsbank Berlin (IBB) einen Antrag stellen. Wird er genehmigt, dürfen Sie die Miete über den Mietendeckel hinaus anheben. Der Mieter kann dann unter Umständen einen Zuschuss bei der IBB beantragen.

Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse:

Wird eine Wohnung in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Gebiet neu vermietet, darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) liegen.

Sie liegt bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wie hoch diese ist, steht in der Regel im Mietspiegel des Orts. Gibt es vor Ort keinen Mietspiegel, muss auf anderem Weg nachgewiesen werden, welche Mieten vor Ort üblich sind.

Mittlerweile haben alle Bundesländer außer Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland Gebiete ausgewiesen, in denen die Mietpreisbremse gilt oder gelten soll (Stand: Juni 2020). In Schleswig-Holstein galt sie vorübergehend, wurde aber wieder abgeschafft.

Sie greift nicht, wenn dadurch die Miete günstiger würde als die des Vormieters. Der Vermieter muss die Miete also nicht reduzieren. Zudem sind alle Neubauten von der Regel ausgenommen. Auch wenn der Vermieter innerhalb der vorangegangen drei Jahre Modernisierungen durchgeführt hat, die die Wohnung gleichwertig zu einem Neubau machen, gilt die Mietpreisbremse nicht.

Zunächst sollten Sie mit Ihrem Vermieter sprechen. Nennen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete und berufen Sie sich auf die Mietpreisbremse. Sollte der Vermieter nicht einlenken, unterstützt Sie der Mieterverein. Wenn es auf anderem Weg nicht klappt, ist auch der Rechtsweg möglich.

Gilt vor Ort die Mietpreisbremse, darf der Vermieter die Miete nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Kaltmiete) ansetzen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen.

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