Die Bauabnahme: Vorgehen, Folgen & Verantwortlichkeit
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Der Bau der eigenen Immobilie ist für viele Menschen das größte
Projekt ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, dass das Handwerk reibungslos
verläuft und das fertige Gebäude den Erwartungen entspricht. Die förmliche Abnahme
ist ein entscheidender Schritt, da hier die Verantwortung vom Bauunternehmen
auf Sie als Bauherrn übergeht. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen das Vorgehen, die
Folgen und die Verantwortlichkeiten beim Abnahmetermin.
Die förmliche Abnahme ist der letzte Schritt vor dem Einzug ins Eigenheim. Sie markiert den Übergang der Verantwortung für die Immobilie vom Bauunternehmen auf Bauherrn und Bauherrin.
Es müssen alle erbrachten Handwerksleistungen überprüft werden. Wichtig ist dabei das Abnahmeprotokoll. Es dokumentiert den Zustand des Gebäudes und alle festgestellten Bauschäden.
Ein Bausachverständiger oder eine Bausachverständige kann helfen, Baumängel zu erkennen. Dies verhindert spätere teure Reparaturen und Nachbesserungen.
Die Bauabnahme: Endspurt ins Eigenheim
Die Bauabnahme ist der offizielle Akt, bei dem Sie als Bauherr oder Bauherrin die erbrachten Handwerksleistungen des Bauunternehmers überprüfen und anerkennen. Denn laut Gesetz sind Sie als Auftraggeber verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll geht das Risiko für die Immobilie auf Sie über, und die Gewährleistungsfrist beginnt. Sie beträgt in der Regel fünf Jahre.
Der Abnahmetermin ist ein zentraler Schritt im Bauprozess, da er den formalen Abschluss der Bauarbeiten darstellt und die Grundlage für alle weiteren rechtlichen und finanziellen Schritte bildet. Eine sorgfältige und gut dokumentierte Endkontrolle hilft, spätere Streitigkeiten zu vermeiden und gewährleistet, dass Sie Ihr neues Haus oder Ihre Wohnung mängelfrei nutzen können.
Die Bauabnahme wird auch als förmliche Abnahme, Bauprüfung, Bauinspektion, Bauendkontrolle, Gebäudeabnahme oder Fertigstellungsabnahme bezeichnet. Verwechseln Sie sie aber nicht mit der sogenannten Rohbauabnahme. Beide Abnahmen sind entscheidend für die Qualitätssicherung im Bauprozess, erfolgen aber zu unterschiedlichen Bauphasen:
Die Rohbauabnahme ist eine Teilabnahme und stellt sicher, dass das Fundament und die grundlegende Struktur des Gebäudes in einwandfreiem Zustand sind, bevor der Innenausbau beginnt. Sie konzentriert sich also auf die Stabilität des Gebäudes – während die förmliche Abnahme die abschließende Überprüfung des gesamten Bauwerks darstellt.
Die wichtigsten Aspekte der förmlichen Abnahme:
- Es wird festgestellt, ob der Bauunternehmer die Bauarbeiten gemäß den vertraglichen Vereinbarungen und technischen Anforderungen sowie mängelfrei abgeschlossen hat. Hierbei werden alle relevanten Bauabschnitte und -details inspiziert.
- Entdeckte Baumängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten. Dieses Protokoll dient als Nachweis und Grundlage für spätere Nachbesserungen. Fotos der Mängel unterstützen die Dokumentation.
- Mit dem Abnahmetermin geht die sogenannte Beweislastumkehr einher. Vor der Abnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass seine Leistungen mängelfrei sind. Danach liegt die Beweislast bei Ihnen als Bauherr. Das bedeutet, Sie müssen nachweisen, dass eventuelle Mängel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden waren.
- Nach der Bauinspektion werden zudem die letzten Zahlungen an das Bauunternehmen fällig. Dazu gehört oft die Schlussrate oder Restzahlung, die bisher einbehalten wurde.
- Ab dem Zeitpunkt der Gebäudeabnahme tragen Sie als Bauherr und Bauherrin das Risiko für Schäden am Haus, wie beispielsweise durch Feuer, Sturm oder Wasser. Sie sollten daher rechtzeitig eine Wohngebäudeversicherung und idealerweise auch eine Elementarversicherung abschließen.
Ablauf der Bauendkontrolle
Vorbereitung
- Überprüfen Sie Ihre Verträge und Baubeschreibungen, um genau zu wissen, welche Leistungen das Bauunternehmen erbringen muss.
- Bereiten Sie sich optimal auf die Abnahme vor, indem Sie eine Woche vorher eine Vorbegehung mit einem Sachverständigen oder einer Sachverständigen durchführen.
- Stellen Sie sicher, dass alle notwendigen Unterlagen bereitliegen.
Durchführung
- Sie als Bauherr und Bauherrin, das Bauunternehmen und eventuell ein Sachverständiger oder eine Sachverständige treffen sich am Bauort.
- Sie überprüfen gemeinsam das gesamte Gebäude und dokumentieren Mängel.
- Halten Sie Nachbesserungsfristen fest und lassen Sie das Protokoll von allen Beteiligten unterschreiben.
Nach der Abnahme
- Bewahren Sie das Abnahmeprotokoll sorgfältig auf.
- Setzen Sie die vereinbarten Nachbesserungsfristen durch.
- Prüfen Sie Ihren Schutz durch bereits vorhandene Haus- und Wohnungsversicherungen , und schließen Sie gegebenenfalls zusätzliche Policen ab, um sich gegen Schäden abzusichern.
Verantwortung und Rolle der Beteiligten
Bauherr und Bauherrin
Sie sind der Auftraggeber oder die Auftraggeberin für den Bau. Damit liegt die Hauptverantwortung bei der Bauendkontrolle ebenfalls bei Ihnen. Sie müssen die erbrachten Leistungen prüfen und eventuelle Mängel dokumentieren.
Bauunternehmer
Als Auftragnehmer muss das Bauunternehmen beweisen, dass alle seine Leistungen mängelfrei sind. Nach der Abnahme ist das Unternehmen verpflichtet, alle dokumentierten Mängel innerhalb der vereinbarten Fristen zu beseitigen.
Bausachverständige
Ein Bausachverständiger oder eine Gutachterin kann Sie bei der Bauabnahme unterstützen. Sachverständige erkennen Mängel, die Laien möglicherweise übersehen, und helfen Ihnen, diese korrekt zu dokumentieren. Die Kosten für einen Gutachter oder eine Sachverständige liegen meist zwischen 500 und 1.000 Euro.
Gesonderte Abnahme durch das Bauamt
Das Bauamt überprüft die Einhaltung der Baugenehmigung und der Vorschriften der Landesbauordnung. Diese behördliche Abnahme ist unabhängig von der förmlichen Abnahme durch den Bauherrn oder die Bauherrin.
Ihr Bauprojekt ist fertiggestellt und sie stehen kurz davor eine Bauabnahme durchzuführen?
Checkliste für Ihre Bauabnahme
Unsere Checkliste hilft Ihnen, beim Abnahmetermin keine wichtigen Elemente zu übersehen. Hier sind einige essentielle Prüfpunkte:
Baustatik: Überprüfen Sie, ob alle statischen Vorgaben eingehalten wurden.
Dach: Stellen Sie sicher, dass das Dach dicht und ordnungsgemäß gedeckt ist.
Fenster und Türen: Prüfen Sie die Funktionalität und Dichtheit aller Fenster und Türen.
Sanitärinstallationen: Achten Sie auf dichte Wasseranschlüsse und Abflüsse.
Elektroinstallationen: Testen Sie alle Steckdosen und Schalter.
Heizung: Stellen Sie sicher, dass die Heizungsanlage einwandfrei läuft.
Wände und Böden: Achten Sie auf Risse und Beschädigungen.
Außenanlagen: Überprüfen Sie den Garten und den Außenbereich mit den Planungsunterlagen.
Dokumentation und Nachbesserung
Das Abnahmeprotokoll ist das zentrale Dokument der Endkontrolle. Es sollte folgende Informationen enthalten:
• Datum und Ort der Abnahme
• Namen der Anwesenden
• Detaillierte Auflistung der Mängel mit Fotos
• Vereinbarte Nachbesserungsfristen
• Unterschriften aller Beteiligten
Hinweis: Setzen Sie im Protokoll klare Fristen für die Beseitigung der Mängel. Dies gibt Ihnen die Möglichkeit, rechtzeitig Nachbesserungen einzufordern und das Bauunternehmen zur Verantwortung zu ziehen.
Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von üblicherweise fünf Jahren. Während dieser Zeit müssen Sie nachweisen, dass Mängel, die Sie feststellen, auf das Bauunternehmen zurückzuführen sind.
So gehen Sie vor:
- Lassen Sie durch einen Baugutachter oder eine Bausachverständige bestätigen, dass der Mangel auf die Bauarbeiten zurückzuführen ist.
- Informieren Sie das Bauunternehmen unverzüglich über den Bauschaden und das Gutachten. Verzögerungen könnten Ihre Ansprüche beeinträchtigen. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung.
- Bitten Sie das Bauunternehmen um eine schriftliche Bestätigung des Eingangs Ihres Schreibens und der Fristsetzung.
Für den Fall, dass der Bauunternehmer nicht reagiert, können Sie einen anderen Betrieb mit der Beseitigung der Mängel beauftragen und die Kosten dem ursprünglichen Auftragnehmer in Rechnung stellen. Bedenken Sie jedoch, dass dies zu Rechtsstreitigkeiten führen kann. Daher ist es wichtig, schon beim Rohbau auf Mängel zu achten (Rohbauabnahme) und diese rechtzeitig zu melden.
Fiktive Abnahme
Die fiktive Abnahme ist eine Regelung im Bauvertragsrecht, die seit Januar 2018 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist. Sie tritt ein, wenn der Bauherr oder die Bauherrin nach Fertigstellung der Bauarbeiten nicht aktiv die formelle Abnahme erklärt oder verweigert.
Die fiktive Abnahme sorgt für eine klare Rechtslage und verhindert, dass Bauprojekte aufgrund fehlender Reaktion der Auftraggeber in der Schwebe bleiben. Sie bietet dem Bauunternehmen Sicherheit bezüglich der Endkontrolle und der damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Folgen. Für die Auftraggeber des Baus bedeutet dies jedoch, dass eine passive Haltung erhebliche Konsequenzen haben kann.
Voraussetzungen
- Baufertigstellung: Das Bauunternehmen hat die vertraglich vereinbarten Bauarbeiten vollständig und ordnungsgemäß abgeschlossen.
- Aufforderung zur formellen Abnahme: Der Bauunternehmer fordert den Bauherrn oder die Bauherrin schriftlich zur Fertigstellungsabnahme auf und setzt eine angemessene Frist. Diese sollte in der Regel mindestens zwölf Werktage betragen.
- Keine Reaktion des Bauherrn oder der Bauherrin: Wenn die Bauleute innerhalb der gesetzten Frist weder die Abnahme erklären noch begründet verweigern, gilt sie als erfolgt.
Rechtsfolgen
Die fiktive und die formelle Abnahme haben dieselben Rechtsfolgen. Beide leiten den Beginn der Gewährleistungsfrist ein, führen zur Beweislastumkehr und machen die Schlusszahlung fällig. Der Unterschied liegt nur im Verfahren: Während die formelle Abnahme einen aktiven Prozess mit einer gemeinsamen Inspektion und Dokumentation umfasst, tritt die fiktive Abnahme automatisch ein, wenn Bauherr und Bauherrin auf die Aufforderung nicht reagieren – also kein gemeinsamer Abnahmetermin erfolgt.
Stillschweigende oder konkludente Abnahme
Der fiktiven Abnahme ähnlich, aber nicht identisch, ist die stillschweigende oder konkludente Abnahme. Sie tritt ein, wenn der Bauherr oder die Bauherrin das Gebäude nutzen oder die Schlussrechnung bezahlen und damit die Bauleistung akzeptieren.
Die stillschweigende Abnahme basiert also auf dem aktiven Verhalten der Bauleute, das als Zustimmung gewertet wird. Die fiktive Abnahme tritt hingegen ein, wenn auf eine formelle Aufforderung keine Reaktion erfolgt. Die Rechtsfolgen sind identisch.
Hinweis: Bei der fiktiven und konkludenten Abnahme gibt es kein Abnahmeprotokoll, was die Beweislage im Streitfall erschweren kann.
Tipps zur erfolgreichen Bauabnahme
Reagieren Sie sofort, wenn der Bauunternehmer Sie zur förmlichen Abnahme auffordert.
Bereiten Sie sich gründlich vor. Meist wird empfohlen, eine Woche vor dem Termin eine Vorbegehung mit einem Gutachter oder einer Bausachverständigen durchzuführen.
Fordern Sie alle vereinbarten Unterlagen und technischen Nachweise an.
Lassen Sie sich beim Termin selbst nicht drängen. Erklären Sie die förmliche Abnahme nur, wenn Sie die Leistung ausreichend geprüft haben.
Listen Sie alle Bauschäden im Abnahmeprotokoll auf und setzen Sie eine Frist zur Mängelbeseitigung.
Dokumentieren Sie die Bauprüfung mit Datum und Unterschrift.
Zahlen Sie die Schlussrate erst nach der förmlichen Abnahme und behalten Sie einen Teil der letzten Abschlagssumme ein, bis alle Arbeiten erledigt sind.
Machen Sie Ansprüche wegen nachträglich festgestellter Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist geltend. Holen Sie sich im Konfliktfall Rechtsbeistand.
Sorgenfreier Einzug ins Eigenheim
Eine gründliche Bauendkontrolle schützt Sie vor späteren Problemen und Kosten. Mit einem Protokoll und der Unterstützung eines Sachverständigenbüros können Sie sicherstellen, dass alle Mängel rechtzeitig erkannt und behoben werden. So steht Ihrem sorgenfreien Einzug ins neue Heim nichts im Weg.
Häufige Fragen zur Bauabnahme
Die förmliche Abnahme erfolgt nach Fertigstellung des Bauwerks. Bei größeren Projekten können auch Teilabnahmen nach Fertigstellung einzelner Bauabschnitte stattfinden.
Die Bauleute und die Baufirma prüfen gemeinsam das Gebäude. Alle Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten. Die Bauherrin oder der Bauherr erklärt die Abnahme durch seine Unterschrift.
Die förmliche Abnahme selbst verursacht keine zusätzlichen Kosten. Ein Sachverständiger oder eine Bausachverständige, die bei der Abnahme hilft, kostet in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro.
Ja, laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist die förmliche Abnahme verpflichtend. Sie markiert den Übergang der Verantwortung und die Umkehr der Beweislast.
Die Person, die den Bau in Auftrag gegeben hat, führt die Abnahme durch, oft unterstützt von einem Gutachter, einem Sachverständigen oder einer Bausachverständigen. Auch eine bevollmächtigte Vertretung kann die förmliche Abnahme durchführen.
Die Dauer hängt vom Umfang des Bauwerks ab. In der Regel dauert eine Bauabnahme einige Stunden.
Neben der förmlichen Abnahme gibt es die behördliche Bauabnahme durch das Bauamt, die Rohbauabnahme, die fiktive Abnahme und die stillschweigende, Abnahme durch konkludentes Verhalten der Bauleute.
Es werden alle erbrachten Bauleistungen überprüft. Dazu gehören die Statik, das Dach, Fenster, Türen, Sanitär- und Elektroinstallationen, Heizung sowie Wände und Böden.
Zu den Bauunterlagen gehören der Bauvertrag, die Baubeschreibung, Installationspläne, Prüfberichte, Qualitätsnachweise, Abnahmebescheinigungen und Garantiescheine.
Wesentliche Mängel sind gravierende Fehler, die die Nutzung des Gebäudes beeinträchtigen oder Sicherheitsrisiken darstellen.
Wenn die Abnahme verweigert wird, muss der Bauunternehmer die Mängel beseitigen und einen neuen Abnahmetermin vereinbaren. Der Bauherr oder die Bauherrin sollte die Gründe für die Verweigerung schriftlich festhalten.
