Liegenschaftszins erklärt: Bedeutung, Höhe und Berechnung
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Wenn Sie ein Haus kaufen und anschließend vermieten möchten, zählt nicht nur der Preis – entscheidend ist, wie rentabel die Immobilie langfristig ist. Der Liegenschaftszins zeigt, welche Erträge im Verhältnis zum Kaufpreis möglich sind. Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, sollte den Wert also kennen. Er verrät, ob sich die Investition lohnt.
Der Liegenschaftszins spiegelt die erwartete Verzinsung einer Liegenschaft (bebautes Grundstück) wider und dient als Indikator für deren Wertentwicklung.
Der Zins spielt eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung von Renditeobjekten mittels Ertragswertverfahren.
Ein niedriger Wert signalisiert Stabilität, ein hoher weist auf das Risiko hin, dass die Immobilie an Wert verlieren kann.
Liegenschaftszins: der zentrale Faktor für Ihre Immobilienrendite
Eine Liegenschaft ist eine andere Bezeichnung für ein Grundstück – samt darauf befindlicher Gebäude oder fest verbundener Einrichtungen. In Deutschland sind alle Liegenschaften im Grundbuch eingetragen, um die Eigentumsverhältnisse zu dokumentieren. Sie werden unterschieden in:
- Wohnliegenschaften: Grundstücke mit Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen;
- Gewerbeliegenschaften: Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen oder Produktionsstätten;
- Mischliegenschaften: Grundstücke, die sowohl Wohn- als auch Gewerbenutzung ermöglichen;
- Landwirtschaftliche Liegenschaften: Ackerland, Weideflächen oder Forstflächen.
Damit Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Investorinnen und Investoren den Marktwert, das Ertragspotenzial und das Risiko einer Immobilieninvestition einschätzen können, gibt es den Liegenschaftszins.
Der Wert ist kein fester Wert, sondern wird aus vergangenen Verkäufen ähnlicher Immobilien berechnet. Er zeigt, wie viel Rendite eine Immobilie im Verhältnis zu ihrem Marktwert bringt und gibt Hinweise auf ihre langfristige Wertentwicklung. Ein niedriger Zins spricht oft für eine stabile und begehrte Lage, während ein hoher Zins auf höhere Risiken oder schwankende Werte hindeuten kann.
Höhe und Berechnung des Liegenschaftszinses
Den präzisen Zins einer Liegenschaft zu ermitteln, ist komplex. Dafür müssen Sie Faktoren wie den Bodenrichtwert (Durchschnittswert eines unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage), beziehungsweise den Bodenwert (individueller Wert eines unbebauten Grundstücks) sowie die Restnutzungsdauer (wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer einer bestimmten Immobilie) berücksichtigen. Besonders der Bodenwert und die Restnutzungsdauer lassen sich nicht einfach nach festen Formeln berechnen, sondern müssen im Einzelfall und je nach Marktentwicklung bewertet werden.
Um eine grobe Orientierung zu ermöglichen, wird der Liegenschaftszins daher oft vereinfacht nach folgender Formel berechnet:
Liegenschaftszins = (Jahresreinertrag x 100) ÷ Verkehrswert der Immobilie
- Der Jahresreinertrag einer Immobilie ergibt sich aus den jährlichen Nettomieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
- Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert (potenzieller Kaufpreis) der Immobilie, basierend auf Angebot und Nachfrage. Um ihn zu bestimmen, werten örtliche Gutachterausschüsse Kaufpreissammlungen aus, analysieren also vergleichbare Verkäufe ähnlicher Immobilien.
Die vereinfachte Formel erlaubt es, die Ertragskraft einer Immobilie anhand tatsächlicher Einnahmen und eines geschätzten Verkehrswerts schnell einzuschätzen. Sie ersetzt aber keine detaillierte Marktanalyse durch Fachleute.
Jede Stadt oder jeder Landkreis hat einen eigenen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Es handelt sich dabei um unabhängige Gremien, die Immobilienmarktdaten analysieren und für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sorgen. Die Ausschüsse bestehen aus Expertinnen und Experten der Bereiche Immobilienbewertung, Architektur, Bauwesen und Stadtplanung.
- Alle Kaufverträge über Grundstücke oder Immobilien müssen dem zuständigen Gutachterausschuss gemeldet werden. Diese Daten fließen in die Kaufpreissammlung ein und dienen als Grundlage für statistische Auswertungen.
- Die Gremien legen regelmäßig Bodenrichtwerte fest. Die Werte sind eine wichtige Orientierung für Käuferinnen und Käufer, Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Behörden.
- Wenn Sie Informationen zu Bodenrichtwerten oder dem Liegenschaftszins benötigen, können Sie sich an ihre regionale Geschäftsstelle wenden. In vielen Fällen sind die Daten auch online über das Bodenrichtwert-Informationssystem (BORIS) abrufbar.
- Wenn Sie eine rechtssichere Immobilienbewertung benötigen (zum Beispiel für Behörden, Sparkassen, Banken oder Gerichte), können Sie beim zuständigen Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beantragen.
Beispielrechnung für den Liegenschaftszins
Eine Immobilie erzielt jährliche Nettomieteinnahmen von 48.000 Euro. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten betragen 12.000 Euro, sodass der Jahresreinertrag bei 36.000 Euro liegt. Bei einem geschätzten Kaufpreis von 1.440.000 Euro ergibt sich ein ungefährer Liegenschaftszins von:
(36.000 x 100) ÷ 1.440.000 = 2,5 Prozent
Das bedeutet, dass der Markt in diesem Fall eine Verzinsung von 2,5 Prozent für eine vergleichbare Immobilie erwartet.
Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszins
Mehrere Faktoren beeinflussen die Höhe des Liegenschaftszinses:
- Lage der Immobilie
Sowohl die Makrolage (Region, Stadt, Gemeinde) als auch die Mikrolage (Nachbarschaft, Infrastruktur) spielen eine Rolle. In gefragten Großstädten oder wirtschaftsstarken Regionen ist der Liegenschaftszins meist niedriger. Hier gelten Immobilien als wertstabil und sicher. In ländlichen oder wirtschaftlich schwächeren Gegenden ist der Zins oft höher, da das Risiko von Leerstand und Wertverlust steigt.
- Bauqualität und Zustand
Langlebige Materialien und moderne Technik beim Hausbau (Gebäude mit guter Dämmung oder modernen Heizsystemen) können den Liegenschaftszins senken, während sanierungsbedürftige Immobilien ein höheres Investitionsrisiko haben.
- Nutzungsart
Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben in der Regel einen niedrigeren Liegenschaftszins, da sie als langfristig stabil bewertet werden. Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder Lagerhallen unterliegen stärkeren Marktschwankungen. Hier ist das Risiko höher, dass Mietende ausfallen oder sich die Ertragslage ändert. Das führt zu einem höheren Wert. Mischobjekte haben oft einen mittleren Zins, abhängig vom jeweiligen Nutzungsanteil.
Auch die allgemeine Marktlage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen wirken sich auf den Wert aus. Ein gesättigter Markt mit vielen angebotenen Objekten kann beispielsweise zu höheren Liegenschaftszinsen führen, während eine hohe Nachfrage den Zins senkt.
Übliche Liegenschaftszinssätze
Die Höhe des Zinses variiert wie gezeigt je nach Immobilienart und Standort. Der Immobilienverband IVD gibt folgende Spannen als grundsätzliche Orientierung an:
Objektart | Mittlere Spanne Liegenschaftszinssätze in % |
|---|---|
Villa, großes Einfamilienhaus (EFH) | 1,0 bis 3,5 |
Freistehendes EFH | 1,5 bis 4,0 |
Nicht freistehendes EFH, Doppel-/Reihenhaus | 1,5 bis 4,5 |
Eigentumswohnung | 1,5 bis 4,5 |
EFH mit Einliegerwohnung bis Drei-Familienhaus | 1,5 bis 4,5 |
Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus | 2,5 bis 5,5 |
W+G Häuser, bis 20 % Gewerbeflächenanteil | 3,5 bis 7,0 |
W+G Häuser, 20 % - 80 % Gewerbeflächenanteil | 4,0 bis 7,5 |
Büro- und Geschäftshäuser | 4,0 bis 8,0 |
Verbrauchermärkte | 6,0 bis 8,5 |
Lager- und Produktionshallen | 4,5 bis 8,5 |
Industrieobjekte | 6,5 bis 9,5 |
Sport- und Freizeitanlagen | 6,5 bis 9,5 |
Öffentliche Gebäude mit Drittverwendungsmöglichkeit | 6,0 bis 7,5 |
Öffentliche Gebäude ohne Drittverwendungsmöglichkeit | 7,0 bis 8,5 |
Klinik und Pflege, Sozialimmobilien | 6,0 bis 8,0 |
Hotels | 5,0 bis 8,5 |
Stand: 1. Januar 2025
Bedeutung des Zinses für Investitionen und Immobilienwert
- Verhältnis von Ertrag und Risiko
Ein niedriger Liegenschaftszins (zum Beispiel zwischen 2 und 3 Prozent) zeigt, dass eine Immobilie als wertbeständig gilt. Das bedeutet, dass sich das Objekt in einer gefragten Lage befindet, langfristig sichere Mieterträge erzielt und weniger Wertschwankungen unterliegt. Anlegerinnen und Anleger nehmen in solchen Fällen eine geringere Rendite in Kauf, weil die Immobilie als sichere Kapitalanlage gilt. Immobilien in großen Städten mit hoher Nachfrage oder in wirtschaftlich stabilen Regionen haben oft einen niedrigen Liegenschaftszins.
Liegt der Liegenschaftszins hingegen bei 5 Prozent oder mehr, deutet das auf ein höheres Risiko hin. Diese Immobilien befinden sich oft in weniger gefragten Regionen oder haben strukturelle Nachteile wie hohe Leerstandsquoten oder unsichere Mieterträge. Käuferinnen und Käufer erwarten in solchen Fällen eine höhere Verzinsung, um das Risiko auszugleichen. Solche Objekte können zwar attraktive Mietrenditen versprechen, unterliegen aber stärkeren Marktschwankungen.
Grundsätzlich gilt: Ein niedriger Liegenschaftszins spricht für eine stabile Wertentwicklung und eine sichere Kapitalanlage, während ein hoher Wert auf größere Wertschwankungen und ein spekulativeres Investment hindeutet.
- Ertragswertverfahren
Der Liegenschaftszins ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren, einer Methode zur Bewertung von renditeorientierten Immobilien (Miet- und Pachtobjekte). Im Unterschied zum Sachwertverfahren, das den Bau- und Materialwert eines Gebäudes betrachtet, und dem Vergleichswertverfahren, das sich an Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien orientiert, basiert das Ertragswertverfahren auf den zukünftigen Einnahmen aus der Immobilie. Je niedriger der Liegenschaftszins, desto höher wird der Wert der Immobilie berechnet.
Ein Beispiel verdeutlicht das: Ein Mehrfamilienhaus mit einem Jahresreinertrag von 40.000 Euro hätte bei einem Liegenschaftszins von 3 Prozent einen Marktwert von rund 1,33 Millionen Euro. Wäre der Liegenschaftszins 6 Prozent (etwa, weil die Immobilie in einer strukturschwachen Region liegt), würde der gleiche Jahresertrag nur einen Immobilienwert von etwa 666.000 Euro bedeuten.
Wann sich eine bestimmte Immobilie als Kapitalanlage lohnt
Der Liegenschaftszins dient dazu, den Marktwert von Miet- und Pachtobjekten zu bestimmen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten möchten, sollten Sie diesen Faktor analysieren. Der Zahlenwert allein entscheidet aber nicht über den Erfolg Ihrer Investition; sie muss auch zu ihrer Strategie und Risikobereitschaft passen. Wer Wert auf Sicherheit legt, wird sich mit einer Immobilie in einer stabilen Lage und einem niedrigen Liegenschaftszins wohler fühlen. Wer Chancen in dynamischen Märkten sucht, nimmt möglicherweise ein höheres Risiko in Kauf, um eine stärkere Rendite zu erzielen.
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Die wichtigsten Fragen zum Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ergibt sich grundsätzlich aus dem Verhältnis des Jahresreinertrags einer Immobilie zu ihrem Verkehrswert, multipliziert mit 100.
Vereinfachte Formel:
- Liegenschaftszins = (Jahresreinertrag x 100) ÷ Verkehrswert der Immobilie
Der Jahresreinertrag entspricht den jährlichen Nettomieteinnahmen, abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen. Der Verkehrswert basiert auf Marktdaten und spiegelt den aktuellen Immobilienwert wider.
Ein niedriger Liegenschaftszins deutet auf eine wertstabile Immobilieninvestition hin. Solche Objekte befinden sich oft in begehrten Lagen, haben eine verlässliche Mieterstruktur und erwirtschaften konstante Erträge. Käuferinnen und Käufer akzeptieren eine geringere Rendite, weil das Risiko von Leerstand oder Wertverlust niedrig ist.
Ein hoher Liegenschaftszins hingegen kann ein Hinweis auf ein höheres Marktrisiko sein. Gründe dafür können eine schwächere Nachfrage, wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine weniger attraktive Lage sein. In solchen Fällen erwarten Investorinnen und Investoren eine höhere Verzinsung als Ausgleich für mögliche Wertschwankungen.
Die örtlichen Gutachterausschüsse ermitteln den Liegenschaftszins anhand realer Marktdaten. Sie werten Kaufpreissammlungen aus, analysieren Transaktionen vergleichbarer Immobilien und berechnen daraus marktübliche Zinssätze. Diese Werte werden regelmäßig in den Bodenrichtwertkarten oder in speziellen Marktberichten veröffentlicht und dienen als Grundlage für Immobilienbewertungen, insbesondere im Ertragswertverfahren.
Mehrere Kriterien bestimmen die Höhe des Liegenschaftszinses:
- In begehrten Großstadtlagen sind Liegenschaftszinsen oft niedriger, weil dort eine hohe Nachfrage herrscht. In strukturschwachen Regionen oder weniger gefragten Gebieten kann der Zins höher ausfallen.
- Hochwertige Bauweise und moderne Ausstattung führen meist zu einer höheren Wertbeständigkeit und einem niedrigeren Zins. Sanierungsbedürftige Gebäude oder Objekte mit Instandhaltungsrückstau haben oft höhere Liegenschaftszinsen.
- Wohnimmobilien haben in der Regel niedrigere Werte als Gewerbeimmobilien, da Wohnraum stabiler nachgefragt wird und Mieterträge oft langfristig gesichert sind.
Die Liegenschaftszinsen werden von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und in deren Marktberichten veröffentlicht. Diese Informationen sind oft online über das Bodenrichtwert-Informationssystem (BORIS) der Bundesländer abrufbar oder können direkt bei den zuständigen Behörden angefragt werden. Wer eine detaillierte Bewertung benötigt, kann sich zudem an Immobiliengutachterinnen und -gutachter wenden, die eine individuelle Einschätzung unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren vornehmen.
