Grundstück verkaufen: Das sollten Sie beachten

Wie Sie Ihren Grund und Boden vermarkten und veräußern

Beim Grundstücksverkauf macht sich eine gute Vorbereitung bezahlt. Erfahren Sie, worauf es ankommt und wie Sie den bestmöglichen Preis erzielen können.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte zunächst wissen, welche Art Land vorliegt, etwa Bauerwartungsland, ein nicht-erschlossenes, erschlossenes oder bebautes Grundstück.
  • Im nächsten Schritt wird der Wert des Grundstücks ermittelt, um den Kaufpreis festzulegen. Aufschluss darüber geben unter anderem die Art von Land, die Region und Lage, die Größe sowie die Bodenrichtwerte. Bei der Bewertung unterstützen Sie gern unsere erfahrenen Maklerinnen und Makler.
  • Die meisten Unterlagen, die Sie für den Verkauf eines Grundstücks brauchen, bekommen Sie bei den lokalen Bezirksämtern. Beim Grundbuchamt können Sie den Grundbuchauszug anfragen.

Welche Art von Grundstück möchten Sie verkaufen?

Es gibt verschiedene Typen von Grundbesitz, die jeweils unterschiedlich bewertet werden. Für potenzielle Käuferinnen und potenzielle Käufer ist es wichtig zu wissen, was sie mit dem Grundstück anfangen können.

Bauerwartungsland

Wenn das Grundstück als Bauerwartungsland eingestuft ist, darf es aktuell nicht bebaut werden. Allerdings können Sie und die Käufer-Seite davon ausgehen, dass die Fläche in absehbarer Zeit bebaut werden darf. Festgelegt ist das durch die sogenannte Wertermittlungsverordnung. Demnach sollten die Bauleitplanung der Gemeinde und insgesamt die Entwicklung des Gebiets daraufhin deuten, dass bald gebaut werden darf.

Das klingt kompliziert und schwammig, und mitunter ist es das auch. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihr Land Bauerwartungsland ist, fragen Sie am besten bei der Gemeinde nach. Dort erhalten Sie Auskunft darüber, wie Ihr Grundstück eingestuft ist.

Nicht-erschlossenes Baugrundstück

Von der Gemeinde wurde offiziell festgelegt, dass das Land bebaut werden darf und soll. Allerdings ist es noch nicht erschlossen. Experten sprechen hier davon, dass das Grundstück „baureif“ ist, weil der Erschließung nichts mehr im Wege steht.

Erschlossenes Baugrundstück

Bei Ihrem Land handelt es sich um ein Baugrundstück, wenn alle Voraussetzungen für das Errichten einer Immobilie gegeben sind. Das bedeutet zum einen, dass die Gemeinde das Land zur Bebauung vorgesehen hat. Zum anderen ist das Land auch schon technisch erschlossen. Darunter fallen beispielsweise der Anschluss an die Kanalisation und die öffentliche Wasserversorgung sowie Gas, Elektrizität und Telefonnetz. Dazu kommt noch der Anschluss über eine Straße, meist mit Gehweg und Beleuchtung.

Bebautes Grundstück

Wenn ein Grundstück einst bebaut worden ist, ist es im Normalfall erschlossen. Klar, denn es steht bereits eine Immobilie auf dem Grund, sei es ein Haus, eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie. Es stellt sich allerdings die Frage, wie es um die Bebauung bestellt ist. Entstehen hohe Kosten beim Abreißen der Immobilie? Oder kann eventuell das alte Haus restauriert werden? Wenn diese Fragen geklärt sind, wissen Sie, was die Gebäude für einen Einfluss auf den Wert des Grundstücks haben.

Das ist Ihr Grundstück wert

Die Einstufung als Bauerwartungsland, Rohbauland oder Baugrundstück hat wesentlichen Einfluss auf den Wert Ihres Grundstücks. In der Regel geben Käuferinnen und Käufer für ein Baugrundstück mehr Geld aus als für andere Grundstücke in ähnlicher Lage. Klar, denn das Grundstück ist bereits erschlossen und die Interessentin oder der Interessent hat von der Gemeinde Sicherheit, wie er das Land bebauen darf.

Die Sicherheit, wofür das Grundstück geeignet ist, ist zentral für die Käufer-Seite. Das sollten Sie auch bedenken, wenn Sie beispielsweise Bauerwartungsland Ihr Eigen nennen. Stellen Sie bei der Gemeinde eine Bauvoranfrage, bekommen Sie Auskunft darüber, was auf dem Land gebaut werden darf. Die Aussage ist verbindlich und gilt für drei Jahre.

Einen Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks erhalten Sie auch über die sogenannten Bodenrichtwerte. Sie werden von den Gemeinden alle zwei Jahre veröffentlicht und sind die Durchschnittswerte aus vergangenen Verkäufen von Grundstücken.

Bedenken Sie aber, dass der Bodenrichtwert nur bedingt auf einzelne Grundstücke anzuwenden ist. Es handelt sich um einen Richtwert, der nicht bindend ist. Oftmals spielen andere Faktoren eine große Rolle bei der Wertermittlung. Das ist natürlich vor allem die Lage. Die ist relativ – für Wohnimmobilien ist ein Bauplatz nahe der Innenstadt besonders wertvoll. Bei Gewerbeimmobilien kann es die verkehrsmäßige Anbindung sein, zum Beispiel durch die Nähe zu einer Autobahn, die den Preis steigen lässt.

Am Ende ist jedes Grundstück ein Einzelfall, der individuell bewertet werden muss. Unsere Maklerinnen und Makler haben viel Erfahrung mit der Bewertung von Grundstücken und unterstützen Sie gern dabei, einen guten Kaufpreis festzulegen.

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Diese Unterlagen dürfen nicht fehlen

Rechtlich ist nicht vorgeschrieben, welche Unterlagen Sie einer Käuferin oder einem Käufer eines Grundstücks vorlegen müssen. In der Praxis kommen Sie aber um das Bereitstellen von schriftlichen Auskünften nicht herum. Denn es gibt wichtige Dokumente, die quasi jede Interessentin und jeder Interessent sehen möchte. Relevant sind vor allem:

  • Grundbuchauszug
  • Flächennutzungsplan
  • Bauvoranfrage
  • Baulastenauskunft
  • Erschließungsnachweise
  • Bescheid über die Grundsteuer

Die meisten Unterlagen erhalten Sie bei den lokalen Bezirksämtern. Nur den Auszug aus dem Grundbuch bekommen Sie vom Grundbuchamt (Hier erfahren Sie mehr zum Thema Grundbuch).

Eine professionelle und vor Ort gut vernetzte Maklerin oder ein Makler unterstützt Sie dabei, die Bauvoranfrage bei der örtlichen Behörde zu stellen.

So vermarkten Sie Ihr Grundstück

Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks kennen und die notwendigen Unterlagen zusammengetragen haben, geht es im nächsten Schritt darum, Interessentinnen und Interessenten zu finden. Folgende Fragen sollten Sie für potenzielle Käuferinnen und potenzielle Käufer auf jeden Fall beantworten können:

  • Welche Art von Grundstück möchten Sie verkaufen (Baugrundstück, Bauerwartungsland etc.)?
  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Welche Nutzung ist vorgesehen?
  • Wie kann es bebaut werden? (Größe und Art der Immobilie, die darauf errichtet werden kann)
  • In welcher Lage befindet es sich?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung?

Vorteilhaft ist es, wenn Sie die Anzeige auch mit Bildern versehen. Am besten machen Sie die Aufnahmen an einem sonnigen Tag und solange es noch hell ist. Wenn es Besonderheiten gibt, wie beispielsweise die Nähe zu einem See, sollten Sie dies auch in den Fotos dokumentieren. Unsere Maklerinnen und Makler fotografieren gern für Sie.

Das sollten Sie bei der Besichtigung beachten

Was für die Fotos gilt, sollten Sie auch für die Besichtigung beherzigen: Zeigen Sie Ihr Grundstück im besten Licht. Das Wetter können Sie natürlich nicht beeinflussen. Falls möglich, sollten Sie die Besichtigung aber nicht in der Dämmerung oder gar im Dunklen durchführen. Bei Tageslicht wirkt Ihr Grundstück sicherlich wesentlich schöner und ansprechender.

Wenn Sie sich den Stress rund um die Besichtigungstermine ersparen wollen, können Sie einen Profi hinzuziehen. Unsere Maklerinnen und Makler übernehmen außerdem gern das Formulieren und Schalten der Anzeige für Sie. Ein großer Vorteil: Wir verfügen über Online- und Offline-Kanäle, um Ihre Anzeige weiträumig bekannt zu machen. Die Maklerinnen und Makler vereinbaren daraufhin Besichtigungstermine, führen diese durch und beantworten gegebenenfalls die Fragen der Interessentinnen und Interessenten.

Kommt ein Bieterverfahren infrage?

Wenn Sie besonders attraktives Bauland in interessanter Lage verkaufen möchten, können Sie über das sogenannte Bieterverfahren nachdenken. Das Prinzip ist dabei ähnlich der Online-Börse eBay. Der Ablauf sieht in der Regel so aus: Sie legen ein Mindestgebot fest und Interessentinnen und Interessenten können in zwei oder mehreren Bieterrunden Gebote für das Bauland abgeben.

Sie lassen den Interessentinnen und Interessenten ein Exposé mit allen wichtigen Informationen zukommen und warten dann die Angebote ab. Mit dem Ablauf einer Bieterrunde werden alle über das Höchstgebot informiert. In der nächsten Runde können sie nachbessern.

Nach einer positiven Bonitätsprüfung können Sie mit der oder dem Höchstbietenden und einer Notarin oder einem Notar alles unter Dach und Fach bringen.

Lassen Sie sich die Arbeit beim Immobilienverkauf abnehmen

Folgende Services sind im Rundum-Paket unserer Maklerinnen und Makler enthalten. Wir unterstützen Sie gern!

Grundstück verkaufen

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Diese Kosten können auf Sie zukommen:

  • Erschließung: Falls Sie Ihr Grundstück erschließen wollen, werden gleich zu Beginn des Verkaufs weitere Kosten fällig. Diese variieren stark – je nachdem, wie viel an Ihrem Bauland zu tun ist. Sie müssen den Erschließungsbeitrag an die Gemeinde zahlen, nachdem Sie einen entsprechenden Bescheid bekommen haben. Dieser wird oft nach Quadratmetern berechnet. Insgesamt sollten Eigentümerinnen und Eigentümer aber für den Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom und Telefon mit mehreren Tausend Euro rechnen.
  • Unterlagen auf den Ämtern: Im Vergleich dazu sind die Unterlagen für den Verkauf relativ günstig zu bekommen. Insgesamt sollten nicht viel mehr als 100 Euro fällig werden.
  • Maklerin oder Makler: Die Makler-Kosten sind festgelegt, unterscheiden sich aber von Bundesland zu Bundesland. Sie können bis zu sieben Prozent des Verkaufspreises betragen und werden oft zwischen Verkäufer- und Käufer-Seite geteilt.
  • Notarin oder Notar: Laut Gebührenordnung betragen die Notarkosten rund 1,5 Prozent des Grundstückwertes. Diese werden beim Beglaubigen des Kaufvertrags fällig. In aller Regel trägt die Käufer-Seite diese Kosten. Bei der Verkäuferin oder dem Verkäufer bleibt lediglich die Gebühr für die Löschung zu Lasten Dritter im Grundbuch.
  • Steuern: Der Grundstücksverkauf ist nicht immer steuerfrei – unter Umständen kann die sogenannte Spekulationssteuer fällig werden. Wenn Sie das Grundstück innerhalb von zehn Jahren kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie gegebenenfalls auf den Gewinn diese Steuer entrichten. Deren Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz bei der Einkommensteuer.

Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf:

  1. Sie sollten wissen, um welche Art von Grundstück es sich handelt, etwa Bauerwartungsland, ein nicht-erschlossenes, erschlossenes oder bebautes Grundstück.
  2. Sie sollten den Wert Ihres Grundstücks ermitteln, um einen passenden Preis festzulegen.
  3. Sie sollten frühzeitig eine Reihe von Unterlagen anfordern. Dazu gehören beispielsweise ein Grundbuchauszug, der Flächennutzungsplan, Erschließungsnachweise und der Bescheid über die Grundsteuer.
  4. Achten Sie auf aussagekräftige und ansprechende Fotos für das Exposé sowie eine detaillierte textliche Beschreibung.
  5. Sorgen Sie für gute Bedingungen für die Besichtigungstermine, etwa keine Zeitpunkte in der Dämmerung.
  6. Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob aufgrund großer Nachfrage ein Bieterverfahren infrage kommt.
  7. Behalten Sie die Kosten im Auge, die für den Verkauf eines Grundstücks anfallen.

 

Unsere Maklerinnen und Makler beraten und unterstützen Sie gern bei allen Schritten rund um den Grundstücksverkauf. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin in Ihrer Sparkassen-Filiale.

Nicht immer fällt beim Grundstücksverkauf Steuer an. Möglich sind folgende Steuern:

  • Spekulationssteuer: Diese müssen Sie bezahlen, wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn wieder verkauft wird. Anders als beim Verkauf von Haus und Wohnung kann diesbezüglich beim Grundstück keine Eigennutzung geltend gemacht werden, weil Nutzung als „Wohnen“ interpretiert wird. Mehr darüber, ob Sie Spekulationssteuer bezahlen müssen und gegebenenfalls in welcher Höhe, erfahren Sie in unserem Artikel „Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf“.
  • Gewerbesteuer: Diese fällt an, wenn ein gewerblicher Handel mit Grundstücken oder Immobilien vorliegt. Davon ist auszugehen, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen. In unserem Artikel „Steuern beim Hausverkauf“ gehen wir darauf näher ein, auch in Bezug auf den Grundstücksverkauf.

Diese Kosten können für den Verkauf auf Sie zukommen:

  • Unterlagen auf den Ämtern: Je nach Bedarf an Unterlagen nicht viel mehr als etwa 100 Euro.
  • Maklerin oder Makler: Je nach Bundesland unterschiedlich, bis zu sieben Prozent des Verkaufspreises, werden oft zwischen Verkäufer- und Käufer-Seite geteilt.
  • Notarin oder Notar: Lediglich Gebühr für die Löschung zu Lasten Dritter im Grundbuch, weitere Notarkosten trägt in der Regel die Käufer-Seite.
  • ggf. Steuern: Abhängig von Ihrer persönlichen Situation sind Spekulationssteuer und Gewerbesteuer möglich, aber auch ein steuerfreier Verkauf.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

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