Grundstück verkaufen: Das sollten Sie beachten

Wie Sie Ihren Grund und Boden vermarkten und veräußern

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie sich gut vorbereiten. Wir erklären Ihnen, worauf es ankommt und wie Sie den bestmöglichen Preis erzielen können.

Was haben Sie für ein Grundstück?

Zunächst stellt sich die Frage, was für ein Grundstück Sie besitzen. Es gibt unterschiedliche Typen von Grundbesitz, die jeweils unterschiedlich bewertet werden. Für Käufer ist es wichtig zu wissen, was sie mit dem Grundstück anfangen können.

Bauerwartungsland

Wenn das Grundstück als Bauerwartungsland eingestuft ist, darf es aktuell nicht bebaut werden. Allerdings können Sie und der Käufer davon ausgehen, dass die Fläche in absehbarer Zeit bebaut werden darf. Festgelegt ist das durch die sogenannte Wertermittlungsverordnung. Demnach sollten die Bauleitplanung der Gemeinde und insgesamt die Entwicklung des Gebiets daraufhin deuten, dass bald gebaut werden darf.

Das klingt kompliziert und schwammig, und mitunter ist es das auch. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihr Land Bauerwartungsland ist, fragen Sie am besten bei der Gemeinde nach. Dort erhalten Sie Auskunft darüber, wie Ihr Grundstück eingestuft ist.

Nicht-erschlossenes Baugrundstück

Im Vergleich zum Bauerwartungsland ist Ihr Grundstück schon ein Stück weiter: Von der Gemeinde wurde offiziell festgelegt, dass das Land bebaut werden darf und soll. Allerdings ist es noch nicht erschlossen. Experten sprechen hier davon, dass das Grundstück „baureif“ ist, weil der Erschließung nichts mehr im Wege steht.

Erschlossenes Baugrundstück

Bei Ihrem Land handelt es sich um ein Baugrundstück, wenn alle Voraussetzungen für das Errichten einer Immobilie gegeben sind. Das bedeutet zum einen, dass die Gemeinde das Land zur Bebauung vorgesehen hat. Zum anderen ist das Land auch schon technisch erschlossen. Darunter fallen beispielsweise der Anschluss an die Kanalisation und die öffentliche Wasserversorgung sowie Gas, Elektrizität und Telefonnetz. Dazu kommt noch der Anschluss über eine Straße, meist mit Gehweg und Beleuchtung.

Bebautes Grundstück

Wenn ein Grundstück einst bebaut worden ist, ist es im Normalfall erschlossen. Klar, denn es steht bereits eine Immobilie auf dem Grund, sei es ein Haus, eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie. Es stellt sich allerdings die Frage, wie die Bebauung bestellt ist. Entstehen hohe Kosten beim Abreißen der Immobilie? Oder kann eventuell das alte Haus restauriert werden? Wenn diese Fragen geklärt sind, wissen Sie, was die Gebäude für einen Einfluss auf den Wert des Grundstücks haben.

Das ist Ihr Grundstück wert

Die Einstufung Ihres Grundstücks als Bauerwartungsland, Rohbauland oder Baugrundstück hat wesentlichen Einfluss auf den Wert Ihres Grundstücks. In der Regel geben Käufer für ein Baugrundstück mehr Geld aus als für andere Grundstücke in ähnlicher Lage. Klar, denn das Grundstück ist bereits erschlossen und der Interessent hat von der Gemeinde Sicherheit, wie er das Land bebauen darf.

Die Sicherheit, für was das Grundstück geeignet ist, ist zentral für den Interessenten. Das sollten Sie auch bedenken, wenn Sie beispielsweise Bauerwartungsland Ihr Eigen nennen. Stellen Sie bei der Gemeinde eine Bauvoranfrage, bekommen Sie Auskunft darüber, was auf dem Land gebaut werden darf. Die Aussage ist verbindlich und gilt für drei Jahre.

Einen Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks erhalten Sie auch über die sogenannten Bodenrichtwerte. Sie werden von den Gemeinden alle zwei Jahre veröffentlicht und sind die Durchschnittswerte aus vergangenen Verkäufen von Grundstücken.

Bedenken Sie aber, dass der Bodenrichtwert nur bedingt auf einzelne Grundstücke anzuwenden ist. Es handelt sich eben um einen Richtwert, der nicht bindend ist. Oftmals spielen andere Faktoren eine große Rolle bei der Wertermittlung. Das ist natürlich vor allem die Lage. Die ist relativ – für Wohnimmobilien ist ein Bauplatz nahe der Innenstadt besonders wertvoll. Bei Gewerbeimmobilien kann es die verkehrsmäßige Anbindung sein, zum Beispiel durch die Nähe zu einer Autobahn, die den Preis steigen lässt.

Am Ende ist jedes Grundstück ein Einzelfall, der individuell bewertet werden muss. Falls Sie große Schwierigkeiten bei der Einstufung haben, sollten Sie einen Makler hinzuziehen, der Sie unterstützt.

Diese Unterlagen dürfen nicht fehlen

Rechtlich ist nicht vorgeschrieben, welche Unterlagen Sie einem Käufer vorlegen müssen. In der Praxis kommen Sie aber um das Bereitstellen von schriftlichen Auskünften nicht herum. Denn es gibt wichtige Dokumente, die quasi jeder Interessent sehen möchte. Relevant sind vor allem:

  • Grundbuchauszug
  • Flächennutzungsplan
  • Bauvoranfrage
  • Baulastenauskunft
  • Erschließungsnachweise
  • Bescheid über die Grundsteuer

Die meisten Unterlagen erhalten Sie bei den lokalen Bezirksämtern. Nur den Auszug aus dem Grundbuch bekommen Sie vom Grundbuchamt (Hier erfahren Sie mehr zum Thema Grundbuch).

Ein professioneller und vor Ort gut vernetzter Makler unterstützt Sie dabei, die Bauvoranfrage bei der örtlichen Behörde zu stellen.

So vermarkten Sie Ihr Grundstück

Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks kennen und Sie die notwendigen Unterlagen zusammengetragen haben, geht es nun darum, Interessenten zu finden. Folgende Fragen sollten Sie für potentielle Käufer auf jeden Fall beantworten können:

  • Welche Art von Grundstück möchten Sie verkaufen (Baugrundstück, Bauerwartungsland, etc.)?
  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Welche Nutzung ist vorgesehen?
  • Wie kann es bebaut werden? (Größe und Art der Immobilie die darauf errichtet werden kann)
  • In welcher Lage befindet es sich?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung?

Vorteilhaft ist es, wenn Sie die Annonce auch mit Bildern versehen. Am besten machen Sie Aufnahmen an einem sonnigen Tag und solange es noch hell ist. Wenn es Besonderheiten gibt, wie beispielsweise die Nähe zu einem See, sollten Sie dies auch in den Fotos dokumentieren.

Das sollten Sie bei der Besichtigung beachten

Was für die Fotos gilt, sollten Sie auch für die Besichtigung beherzigen: Zeigen Sie Ihr Grundstück im besten Licht. Das Wetter können Sie natürlich nicht beeinflussen. Falls möglich, sollten Sie die Besichtigung aber nicht in der Dämmerung oder gar im Dunklen durchführen. Bei Tageslicht wirkt Ihr Grundstück sicherlich wesentlich schöner und ansprechender.

Wenn Sie sich den Stress rund um die Besichtigungstermine ersparen wollen, können Sie einen Profi hinzuziehen. Ein Makler übernimmt das Formulieren und Schalten der Anzeige – online und in der Zeitung. Und er vereinbart Besichtigungstermine, führt die Termine durch und beantwortet die Fragen der Interessenten.

Kommt ein Bieterverfahren infrage?

Wenn Sie besonders attraktives Bauland in interessanter Lage verkaufen möchten, können Sie über das sogenannte Bieterverfahren nachdenken. Das Prinzip ist dabei ähnlich der Online-Börse eBay. Der Ablauf sieht in der Regel so aus: Sie legen ein Mindestgebot fest und Interessenten können in zwei oder mehreren Bieterrunden Gebote für das Bauland abgeben.

Sie lassen den Interessenten ein Exposé mit allen wichtigen Informationen zukommen und warten dann die Angebote ab. Mit dem Ablauf einer Bieterrunde werden alle Interessenten über das Höchstgebot informiert. In der nächsten Runde können Interessenten nachbessern.

Nach einer positiven Bonitätsprüfung können Sie mit dem Höchstbietenden und einem Notar alles unter Dach und Fach bringen.

Diese Kosten können auf Sie zukommen:

Erschließung: Falls Sie Ihr Grundstück erschließen wollen, werden gleich zu Beginn des Verkaufs weitere Kosten fällig. Diese variieren stark – je nachdem, wie viel an Ihrem Bauland zu tun ist. Sie müssen den Erschließungsbeitrag an die Gemeinde zahlen, nachdem Sie einen entsprechenden Bescheid bekommen haben. Dieser wird oft nach Quadratmetern berechnet. Insgesamt sollten Eigentümer aber für den Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom und Telefon mit mehreren Tausend Euro rechnen.

Unterlagen auf den Ämtern: Im Vergleich dazu sind die Unterlagen für den Verkauf relativ günstig zu bekommen. Insgesamt sollten nicht viel mehr als 100 Euro fällig werden.

Makler: Die Kosten für einen Makler sind festgelegt, unterscheiden sich aber von Bundesland zu Bundesland. Sie können bis zu sieben Prozent des Verkaufspreises betragen und werden oft von Verkäufer und Käufer geteilt.

Notar: Laut Gebührenordnung betragen die Notarkosten rund 1,5 Prozent des Grundstückwertes. Diese werden beim Beglaubigen des Kaufvertrags fällig, die in aller Regel der Käufer trägt. Beim Verkäufer bleibt lediglich die Gebühr für die Löschung zu Lasten Dritter im Grundbuch.

Steuern: Der Grundstücksverkauf ist nicht immer steuerfrei – unter Umständen kann die Spekulationssteuer fällig werden. Wenn Sie das Bauland innerhalb von zehn Jahren kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie auf den Gewinn diese Steuer entrichten. Deren Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.

Im Erbfall gilt nicht das Datum des angetretenen Erbes, sondern das ursprüngliche Kaufdatum des Baulands.

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