Gewerbeimmobilie verkaufen

Darauf sollten Sie achten

So unterschiedlich das Gewerbe, so unterschiedlich die Immobilie: Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie läuft anders ab als der einer privat genutzten Immobilie. Wir zeigen Ihnen, auf was Sie achten müssen.

Welche Arten von Gewerbeimmobilien gibt es?

Während bei Wohnimmobilien die Nutzung normalerweise klar ist, gibt es bei Gewerbeimmobilien große Unterschiede. Sie denken vielleicht an ein klassisches Geschäft in der Fußgängerzone; tatsächlich sind Gewerbeimmobilien so vielseitig wie unsere Wirtschaft selbst. Produktionsbetriebe, Hotels, Büros, Groß- und Einzelhandel– sie alle nutzen Gewerbeimmobilien in unterschiedlichsten Formen.

Zu den am häufigsten vorkommenden Gewerbeimmobilien-Typen zählen:

  • Freizeitimmobilien, zum Beispiel Fitness-Studios, Tennisplätze und Freizeitparks
  • Produktionsimmobilien, zum Beispiel Produktionshallen und Industrieparks
  • Logistikimmobilien, zum Beispiel Lagerhallen
  • Büroimmobilien, zum Beispiel Verwaltungsgebäude und Business Center
  • Handelsimmobilien, zum Beispiel Läden jeder Art und Supermärkte

Besser frei oder vermietet verkaufen?

Sie können eine Gewerbeimmobilie frei oder vermietet verkaufen. Dabei verhält es sich bei Gewerbeimmobilien genau anders herum als bei Wohnimmobilien: In der Regel erzielen Sie mit einer vermieteten Immobilie einen höheren Preis als mit einer leerstehenden.

Das liegt daran, dass der Käufer durch den Miet- oder Pachtvertrag Sicherheit über die Rendite bekommt, die in den kommenden Jahren zu erwarten ist. Ein gut dotierter, lang laufender Mietvertrag ist oftmals also ein großes Plus für den Verkäufer.

Natürlich spielen auch andere Faktoren eine Rolle. Die Vermietung kann negative Auswirkungen auf den Preis haben. Wenn beispielsweise der Vertrag noch lange läuft und zu günstig ist, oder der Mieter die Miete nicht zahlen kann, drückt das den Verkaufspreis.

Wie finde ich heraus, was meine Gewerbeimmobilie wert ist?

Neben „frei oder vermietet“ müssen noch weitere Aspekte bedacht und gewichtet werden, wenn es an den Verkauf der Immobilie geht. Ähnlich wie bei Wohnimmobilien spielt die Lage eine wichtige Rolle, auch wenn bei Gewerbeimmobilien andere Faktoren herangezogen werden müssen. Bei Wohnungen ist es meist die Nähe zum Zentrum einer Stadt, die großen Einfluss auf den Wert hat. Bei Lagerhallen kann es die praktische Lage in der Nähe eines Autobahnanschlusses sein, die eine Immobilie besonders wertvoll macht.

Weil es bei einer Gewerbeimmobilie so viele Faktoren zu bedenken gibt, sollten Sie erwägen, ein professionelles Wertgutachten von einem in der Vermarktung von Gewerbeimmobilien erfahrenen Makler erstellen zu lassen. Dadurch stellen Sie für sich und den Käufer Transparenz her – niemand fühlt sich über den Tisch gezogen.

Beim Wertgutachten wird bei Gewerbeobjekten das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Neben den Wert von Grund und Boden wird die Summe der erzielbaren Erträge herangezogen – der sogenannte Jahresrohertrag. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten, also die Kosten für Betrieb, Verwaltung, Instandhaltung und so weiter.

Wie vermarkte ich eine Gewerbeimmobilie?

Die wichtigsten Fragen, die Sie beantworten müssen: Was habe ich für eine Immobilie und wer ist meine Zielgruppe beim Verkauf? Daraus ergibt sich, wie und auch wann Sie vermarkten sollten. Eine Eisdiele sollten Sie beispielsweise nicht zu Beginn des Herbstes verkaufen. In diesem Fall würde sich ein Zeitraum kurz vor Beginn des Frühjahrs anbieten. Zielgruppe wäre kein Großinvestor, sondern ein Einzelhändler.

In den meisten Regionen gibt es Makler, die sich auf bestimmte Typen von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben, zum Beispiel auf Hotels. Wenn Sie noch nie eine Immobilie in dem betreffenden Bereich veräußert haben, kann sich das Einschalten eines solchen spezialisierten Maklers besonders lohnen.

Welche Unterlagen brauche ich?

Egal ob mit oder ohne Immobilienmakler: Wenn Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen, werden Sie bestimmte Dokumente benötigen. Diese Informationen und Nachweise sollten Sie für potentielle Käufer auf jeden Fall bereitstellen:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Bebauungsplan des Geländes
  • Bauplan des/der Gebäude
  • Gewerbemietvertrag, falls vorhanden über die vergangenen drei Jahre
  • Nachweise über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen
  • Energieausweis: Hier wird normalerweise nur der sogenannte Verbrauchsausweis benötigt.

Falls Sie das Objekt mit einem Makler verkaufen, wird er Sie über weitere benötigte Dokumente informieren. Je nach Gewerbeimmobilie können das beispielsweise ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis oder eine Betriebskostenaufstellung sein.