Einliegerwohnung: Doppelter Nutzen, doppelter Aufwand?
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Ein Firmensitz für die Selbstständigkeit, ein Rückzugsort für Gäste oder die Chance auf Mieteinnahmen – eine Einliegerwohnung lässt sich vielseitig nutzen, kostet aber auch extra. Ist das die richtige Lösung für Ihr individuelles Wohnkonzept? Hier finden Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile.
Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit in einem Einfamilienhaus, die in der Regel kleiner ist als die Hauptwohnung.
Sie schafft zusätzlichen Wohnraum, kann für Gäste oder als Mietobjekt genutzt werden, bringt aber auch Verwaltungsaufwand mit sich.
Im Bau kostet eine Einliegerwohnung meist mehr als eine einfache Erweiterung des Hauses, kann sich aber langfristig lohnen.
Einliegerwohnung: Ein Haus, zwei Lebenswelten
Als Einliegerwohnung bezeichnet man eine separate Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Sie kann im Untergeschoss, Dachgeschoss oder Anbau untergebracht sein – unterscheidet sich von einem bloßen Gästezimmer oder einem ausgebauten Keller aber durch ihre Eigenständigkeit: Die Bewohnerinnen und Bewohner können in einer Einliegerwohnung völlig unabhängig leben, da ihr Grundriss alle wesentlichen Wohnbereiche enthält.
Damit ein zusätzlicher Wohnbereich rechtlich als eigenständige Einliegerwohnung anerkannt wird, muss er:
- baulich von der Hauptwohnung getrennt sein,
- eine eigene Eingangstür haben,
- eine eigene Küche, ein Badezimmer und einen Wohn- oder Schlafraum,
- getrennte Heiz- und Elektrosysteme sowie
- ein ausreichendes Maß an Tageslicht und Belüftung bieten.
Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer entscheiden sich oft für so eine separate Wohnung im Eigenheim, um Platz für Gäste oder Familienmitglieder zu schaffen. Eine Einliegerwohnung bietet die Möglichkeit, nahe zusammenzuleben – beispielsweise im Mehrgenerationenwohnen – ohne die eigene Privatsphäre aufzugeben. Viele nutzen sie auch als Arbeitsraum für ihre Selbständigkeit oder um Mieteinnahmen zu erzielen und so die finanzielle Belastung durch die Bau- oder Unterhaltskosten des Hauses zu verringern. Auch als Alterswohnsitz für spätere Lebensphasen eignet sich eine Einliegerwohnung im Eigenheim gut.
Unterschiede: Einliegerwohnung vs. Mehrfamilienhaus
Eine Einliegerwohnung und ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus bieten beide Platz für mehrere Haushalte, doch die Konzepte dahinter sind unterschiedlich:
- Eine Einliegerwohnung ist kleiner als die Hauptwohnung und bleibt ein Teil eines Einfamilienhauses. Baulich teilt sie Anschlüsse wie Wasser oder Strom oft mit der Hauptwohnung, auch wenn diese getrennt abgerechnet werden können. Ein Mehrfamilienhaus hingegen besteht meist aus mehreren gleichwertigen Wohnungen. Der Grundriss lässt sich in einem Mehrfamilienhaus zudem meist freier gestalten, weil er sich nicht an einer Hauptwohnung orientiert.
- Im Mietrecht gelten für Einliegerwohnungen besondere Regeln. Wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Gebäude wohnt, greift ein eingeschränkter Kündigungsschutz nach Paragraf 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet, die Vermieterin oder der Vermieter kann das Mietverhältnis einfacher beenden – auch wenn kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des regulären Mietrechts besteht (wie es zum Beispiel bei einer Eigenbedarfskündigung notwendig wäre). Vermieterinnen und Vermieter müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese Regelung beruht auf der besonderen Nähe zwischen Vermietenden und Mietenden in solchen Wohnsituationen: Wenn beide Parteien in direkter räumlicher Nachbarschaft wohnen, können im Alltag Konflikte oder Spannungen entstehen, die ein Verbleiben des Mietverhältnisses für die Vermietenden unzumutbar machen könnte. Dies gilt unter Umständen auch für ein klassisches Zweifamilienhaus, wenn die Vermietpartei eine der Wohnungen bewohnt. Bei einem Mehrfamilienhaus gelten diese Ausnahmen nicht. Alle Parteien genießen den vollen Mieterschutz, wie er für reguläre Mietverhältnisse vorgesehen ist.
Unterschiede: Einliegerwohnung vs. Mehrfamilienhaus
Eine Einliegerwohnung und ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus bieten beide Platz für mehrere Haushalte, doch die Konzepte dahinter sind unterschiedlich:
- Eine Einliegerwohnung ist kleiner als die Hauptwohnung und bleibt ein Teil eines Einfamilienhauses. Baulich teilt sie Anschlüsse wie Wasser oder Strom oft mit der Hauptwohnung, auch wenn diese getrennt abgerechnet werden können. Ein Mehrfamilienhaus hingegen besteht meist aus mehreren gleichwertigen Wohnungen. Der Grundriss lässt sich in einem Mehrfamilienhaus zudem meist freier gestalten, weil er sich nicht an einer Hauptwohnung orientiert.
- Im Mietrecht gelten für Einliegerwohnungen besondere Regeln. Wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Gebäude wohnt, greift ein eingeschränkter Kündigungsschutz nach Paragraf 573a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet, die Vermieterin oder der Vermieter kann das Mietverhältnis einfacher beenden – auch wenn kein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des regulären Mietrechts besteht (wie es zum Beispiel bei einer Eigenbedarfskündigung notwendig wäre). Vermieterinnen und Vermieter müssen lediglich die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese Regelung beruht auf der besonderen Nähe zwischen Vermietenden und Mietenden in solchen Wohnsituationen: Wenn beide Parteien in direkter räumlicher Nachbarschaft wohnen, können im Alltag Konflikte oder Spannungen entstehen, die ein Verbleiben des Mietverhältnisses für die Vermietenden unzumutbar machen könnte. Dies gilt unter Umständen auch für ein klassisches Zweifamilienhaus, wenn die Vermietpartei eine der Wohnungen bewohnt. Bei einem Mehrfamilienhaus gelten diese Ausnahmen nicht. Alle Parteien genießen den vollen Mieterschutz, wie er für reguläre Mietverhältnisse vorgesehen ist.
Von Grundriss bis Mietvertrag: Die Unterschiede im Überblick
- Merkmale Einliegerwohnung
- Eine Hauptwohnung und eine kleinere Einheit
- Familie, Gäste oder Vermietung
- Teil eines Einfamilienhauses
- Eingeschränkter Kündigungsschutz (nach §573a BGB)
- Merkmale Mehrfamilienhaus
- Wohnbereiche: Gleichwertige Wohnung
- Primäre Nutzung: Separate Haushalte in Miete oder Eigentum
- Grundriss: Eigenständige Einheiten innerhalb eines Gebäudes
- Rechtliche Aspekte: Voller Mieterschutz
Einliegerwohnung als Ferienwohnung anbieten
Wenn Sie eine Wohnung in Ihrem Eigenheim (zum Beispiel über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com) an Urlaubsgäste vermieten, können Sie regelmäßige Einnahmen erzielen und bleiben zugleich besonders flexibel: Sie können den Wohnraum selbst für Freunde oder Familie reservieren, wenn keine Gäste buchen. Besonders in touristisch beliebten Regionen kann die Ferienvermietung zudem deutlich mehr einbringen als ein langfristiger Mietvertrag.
Beachten Sie: In vielen Regionen gelten strenge Regeln für Ferienwohnungen. Sie müssen prüfen, ob eine gewerbliche Nutzung erlaubt ist. Die Vermietung an Feriengäste erfordert außerdem mehr Organisation. Sie müssen Buchungen verwalten, Gäste empfangen, die Wohnung reinigen und gegebenenfalls kleinere Reparaturen durchführen. Der Aufwand kann mitunter erheblich sein.
Was ein Hausbau mit Einliegerwohnung kostet
Ein Haus mit Einliegerwohnung zu bauen, verursacht höhere Kosten als ein klassisches Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung. Das ist auch logisch, da Sie ja zusätzlichen Wohnraum schaffen. Allein die höhere Fläche führt bereits zu mehr Materialeinsatz und mehr Arbeitszeit. Hinzu kommen zusätzliche Anpassungen für die speziellen Anforderungen einer Einliegerwohnung.
Als Faustregel gilt: Sie sollten mit einem Aufschlag von 20 bis 30 Prozent auf die Gesamtbaukosten rechnen. Diese Investition kann sich jedoch lohnen, wenn Sie die zweite Wohnung vermieten oder später selbst nutzen. Die langfristigen Einnahmen und steuerlichen Vorteile können einen großen Teil der Mehrkosten ausgleichen.
Mit diesen zusätzlichen Kostenpunkten sollten Sie rechnen:
- Architektenplanung und Genehmigungen
Eine Einliegerwohnung bringt mehr Planungsaufwand mit sich. Architektinnen und Architekten verlangen für ihre Arbeit 5 bis 15 Prozent der Baukosten. Dazu kommen Gebühren für die Baugenehmigung, die sich zwischen 500 und 2.000 Euro bewegen. Der Aufwand steigt, wenn Sie zusätzliche Unterlagen oder Gutachten einreichen müssen.
Sie möchten auf ein Architekturbüro verzichten? Völlig ok – auch einige Fertighausanbieter haben Häuser mit integrierten Einliegerwohnungen in ihrem Katalog. Hier sind die Mehrkosten ebenfalls eingepreist.
- Grundausstattung und Erschließung
Die Einliegerwohnung erfordert eine vollständige Wohnausstattung, die separat von der Hauptwohnung funktioniert. Dazu gehören:
- Sanitäre Anlagen: Ein einfaches Bad einzubauen, kostet etwa 5.000 Euro. Entscheiden Sie sich für eine hochwertige Ausstattung, zahlen Sie bis zu 10.000 Euro oder mehr.
- Küche: Für eine schlichte Küche zahlen Sie 4.000 bis 6.000 Euro. Luxuriösere Varianten können 15.000 Euro und mehr kosten.
- Separater Eingang: Ein eigener Zugang kann je nach Lage und baulichen Gegebenheiten mehrere tausend Euro kosten.
- Technische Anschlüsse: Die Einliegerwohnung benötigt eigene Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Heizung. Diese Maßnahmen können weitere 5.000 bis 10.000 Euro kosten, je nach Gegebenheiten vor Ort.
Zudem benötigen Sie oft weitere Anpassungen am Grundstück. Die Bauvorschriften verlangen in einigen Regionen zusätzliche Stellplätze, Zuwege oder andere bauliche Veränderungen. Bereits einfache Stellplätze kosten schnell 2.000 bis 10.000 Euro.
- Zusätzlicher Aufwand bei der Ausstattung
Neben der Grundausstattung entscheiden sich viele Bauherrinnen und Bauherren für Extras wie:
- Schalldämmung: Um die Privatsphäre zu wahren, sollten Sie in hochwertige Dämmung investieren. Diese kostet je nach Fläche mehrere tausend Euro.
- Separates Heizsystem: Eine getrennte Heizlösung für die Einliegerwohnung ist zwar nicht immer vorgeschrieben, erhöht aber die Transparenz bei den Betriebskosten. Die Kosten liegen bei durchschnittlich 7.000 bis 20.000 Euro.
- Laufende Kosten und Betrieb
Nach dem Bau entstehen zusätzliche laufende Kosten, wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten:
- Versicherungen: Die Wohngebäudeversicherung steigt durch die zusätzliche Wohneinheit leicht an.
- Instandhaltung: Reparaturen und Wartungskosten fallen für die Einliegerwohnung separat an.
Vermietung einer Einliegerwohnung: Steuerliche Aspekte
Die steuerliche Behandlung einer Einliegerwohnung hängt davon ab, ob Sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen. Vermietung bietet Ihnen viele steuerliche Vorteile, insbesondere durch die Möglichkeit, Zinsen, Abschreibungen und laufende Kosten abzusetzen.
Hinweis: Wenn Sie die Einliegerwohnung selbst nutzen, entfallen diese Vorteile. Sollten Sie Wohnraum teilweise beruflich nutzen, etwa als Arbeitszimmer, dürfen Sie zumindest anteilige Kosten geltend machen.
- Mieteinnahmen versteuern
Wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten, zählen die Mieteinnahmen als steuerpflichtiges Einkommen. Sie müssen diese in Ihrer Steuererklärung angeben und als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfassen. Das Finanzamt berechnet darauf Ihre Steuerlast entsprechend Ihrem persönlichen Steuersatz.
- Kosten absetzen
Die Vermietung ermöglicht Ihnen, viele Ausgaben geltend zu machen. Diese reduzieren Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und senken Ihre Steuerlast:
- Sie dürfen den Bau- oder Kaufpreis der Einliegerwohnung über die Jahre abschreiben. Bei Wohnimmobilien liegt der Abschreibungssatz aktuell bei 2 Prozent pro Jahr auf die Anschaffungskosten. Bei Neubauten ab 2024 können Sie 3 Prozent der Herstellungskosten pro Jahr abschreiben.
- Wenn Sie die Einliegerwohnung mit einem separaten Darlehen finanzieren, können Sie die Zinskosten vollständig absetzen.
- Ausgaben für Renovierungen oder kleinere Reparaturen können Sie absetzen, sofern sie ausschließlich die Einliegerwohnung betreffen. Kosten für größere Modernisierungen oder Sanierungen müssen Sie über die Abschreibungsdauer des Gebäudes verteilen.
- Betriebskosten wie Müllabfuhr, Grundsteuer oder Wasser zählen ebenfalls, wenn Sie diese korrekt abrechnen und nicht auf die Mietenden umlegen.
- Gebühren für Hausverwaltungen oder Inserate dürfen Sie ebenfalls steuerlich berücksichtigen.
Tipp: Finanzieren Sie die Einliegerwohnung und das Haupthaus mit zwei getrennten Baudarlehen Ihrer Sparkasse. So können Sie die Zinsen für die Einliegerwohnung bei einer Vermietung klar zuordnen und steuerlich optimiert geltend machen.
Einliegerwohnung direkt mitplanen oder Haus später erweitern?
Was ist sinnvoller: Sollten Sie direkt eine Einliegerwohnung planen oder Ihrem Eigenheim erst bei Bedarf einen abgetrennten Bereich hinzufügen?
Tatsächlich ist ein Hausbau mit Einliegerwohnung in den meisten Fällen die effizientere und kostengünstigere Lösung, denn:
- Die Planung erfolgt zusammen mit dem Hauptgebäude. Architektinnen und Architekten können die Anforderungen an Brandschutz, Belüftung und Belichtung direkt einarbeiten.
- Alle notwendigen Anschlüsse wie Wasser, Strom und Heizung sowie der separate Eingang werden von Anfang an berücksichtigt.
Eine spätere Erweiterung eignet sich eher, wenn die Anforderungen erst später entstehen – denn sie verursacht meist höhere Kosten.
- Sie müssen bestehende Strukturen anpassen, Wände durchbrechen und Anschlüsse nachrüsten.
- Oft muss die Statik des Hauses geprüft werden.
- Bei einem nachträglichen Umbau lassen sich ebenfalls Kosten absetzen, jedoch entfällt der Steuervorteil für die ursprünglichen Baukosten. Dadurch dauert es länger, bis sich die Investition finanziell auszahlt.
Nur wenn Sie keine vollständige Wohneinheit (zum Beispiel zur Vermietung) benötigen, sondern die zusätzliche Fläche eigenständig nutzen oder in das bestehende Wohnkonzept integrieren möchten, ist eine einfache Erweiterung kostengünstiger. Eine solcher Umbau Ihrer Immobilie bringt allerdings keine steuerlichen Vorteile, da sie dann weiterhin ausschließlich privat genutzt wird.
Pro & Contra: Vor- und Nachteile auf einen Blick
Zusätzlicher Wohnraum: Eine Einliegerwohnung schafft Platz, ohne dass ein eigenes Gebäude notwendig wird.
Einnahmen durch Vermietung: Besonders in Regionen mit hoher Nachfrage nach Wohnraum trägt die Wohnung schnell zur finanziellen Entlastung bei.
Steuerliche Vorteile: Wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten, können Sie viele Kosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören Abschreibungen, Reparaturen oder laufende Betriebskosten. Dies reduziert Ihre Steuerlast.
Flexibilität: Eine Einliegerwohnung passt sich Ihren Lebensumständen an – ob Sie sie für die Familie nutzen, vermieten, als Raum für berufliche Zwecke benötigen oder als altersgerechten Wohnbereich einrichten.
Wertsteigerung für die Immobilie: Eine Einliegerwohnung erhöht oft den Wert Ihres Hauses. Bei einem späteren Verkauf spricht die zusätzliche Nutzungsmöglichkeit potenzielle Käuferinnen und Käufer an und kann den Verkaufspreis steigern.
Hohe Bau- und Umbaukosten: Eine Einliegerwohnung zu errichten erfordert eine erhebliche Investition. Neben den Kosten für Bauarbeiten und Material kommen oft zusätzliche Ausgaben für Genehmigungen, Anschlüsse und Brandschutz hinzu.
Verwaltungsaufwand bei Vermietung: Wenn Sie die Wohnung vermieten , übernehmen Sie zusätzliche Pflichten. Sie müssen Mietverträge erstellen, Betriebskosten abrechnen und sich um Instandhaltungen kümmern. Bei Streitigkeiten oder Zahlungsproblemen steigt der Aufwand weiter an.
Rechtliche Vorgaben: Eine Einliegerwohnung bringt rechtliche Besonderheiten mit sich. Vermieten Sie an Dritte, gelten Mieterschutzgesetze, die Ihre Handlungsfreiheit einschränken können.
Eingeschränkte Privatsphäre: Wenn Sie im gleichen Gebäude wie Ihre Mieterinnen und Mieter wohnen, kann dies Ihre Privatsphäre beeinträchtigen. Gemeinsame Zugänge, Geräusche oder alltägliche Begegnungen führen unter Umständen zu Spannungen.
Mögliche Leerstände: In manchen Regionen kann es schwierig sein, die Einliegerwohnung dauerhaft zu vermieten. Ein Leerstand macht die Immobilie weniger rentabel. Sie tragen dabei weiterhin die laufenden Kosten für Instandhaltung und Betrieb.
Einliegerwohnung: Lohnt sich das für Sie?
Eine Einliegerwohnung schafft zusätzlichen Wohnraum und bietet viele Vorteile. Sie können sie vermieten, als Firmen- oder Alterssitz verwenden und für Familie oder Gäste nutzen. Langfristig erhöhen Sie damit die Flexibilität und den Wert Ihrer Immobilie. Allerdings sollten Sie die höheren Baukosten und den Verwaltungsaufwand nicht unterschätzen. Beim Vermieten entstehen beispielsweise zusätzliche Aufgaben für Sie, wie Nebenkosten abzurechnen oder eine komplexere Steuererklärung zu machen. Eine Einliegerwohnung lohnt sich vor allem für alle, die Wohnfläche flexibel nutzen und steuerliche Vorteile ausschöpfen möchten.
Wir beraten Sie gern!
Die wichtigsten Fragen zu Einliegerwohnungen
Eine Wohnung gilt als Einliegerwohnung, wenn sie eine eigene Eingangstür hat und von der Hauptwohnung baulich getrennt ist. Sie muss über die Grundausstattung wie Küche, Bad und einen Wohn- oder Schlafbereich verfügen, damit eine eigenständige Nutzung möglich ist. Zusätzlich müssen die baulichen Anforderungen des Bauamts erfüllt sein, damit die Behörde die Wohnung als Einliegerwohnung anerkennt. Die genauen Vorgaben können je nach Bundesland variieren, daher sollten Sie sich vorab informieren.
Eine Einliegerwohnung ist immer kleiner als die Hauptwohnung und bleibt ein Teil eines Einfamilienhauses. Sie dient oft als Erweiterung des bestehenden Wohnraums und bietet Platz für Gäste, Familienmitglieder oder Mieterinnen und Mieter. Im Gegensatz dazu besteht ein Zweifamilienhaus aus zwei gleichwertigen, unabhängigen Wohnungen, die für getrennte Haushalte vorgesehen sind. Während Einliegerwohnungen häufig in einem Untergeschoss oder Dachgeschoss entstehen, sind Zweifamilienhäuser so gebaut, dass beide Einheiten den gleichen Wohnkomfort bieten.
Die Kosten für ein Haus mit Einliegerwohnung hängen von der Größe, den verwendeten Materialien und der Lage ab. Üblicherweise liegen die Baukosten zwischen 2.000 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Die Einliegerwohnung selbst verursacht zusätzliche Kosten, da sie einen eigenen Eingang, eine separate Küche, ein Bad und die entsprechenden Anschlüsse benötigt. Diese Kosten belaufen sich meist auf 50.000 bis 100.000 Euro. Neben den Bau- und Planungskosten fallen auch Ausgaben für Genehmigungen und mögliche Umbauten an, die je nach Bauamt und Region variieren können.
Eine Einliegerwohnung lohnt sich in mehreren Situationen. Wenn Sie die Wohnung vermieten, können Sie regelmäßige Einnahmen erzielen, die die Baukosten teilweise oder vollständig abdecken. Auch für Familienmitglieder, die vorübergehend oder dauerhaft bei Ihnen wohnen möchten, bietet sie eine gute Lösung. Im Alter lässt sich die Einliegerwohnung selbst nutzen, um barrierefrei zu wohnen, während die Hauptwohnung vermietet wird. Steuerliche Vorteile wie Abschreibungen oder die Möglichkeit, Kosten abzusetzen, machen die Investition ebenfalls attraktiv.
Damit eine Einliegerwohnung anerkannt wird, muss sie von der Hauptwohnung getrennt sein und über eine eigene Eingangstür verfügen. Sie braucht eine vollständige Ausstattung, die einen eigenständigen Haushalt ermöglicht. Dazu gehören ein Bad, eine Küche, ein Schlaf- und Wohnbereich. Auch die Bauordnung verlangt oft, dass ausreichend Fenster und Belüftungsmöglichkeiten vorhanden sind. Darüber hinaus müssen Sie die Genehmigungen bei der zuständigen Baubehörde einholen und die örtlichen Vorschriften einhalten.
Wenn Sie die Einliegerwohnung vermieten, gelten die Mieteinnahmen als steuerpflichtiges Einkommen. Sie müssen diese in Ihrer Steuererklärung angeben. Gleichzeitig können Sie viele Kosten absetzen, die mit der Vermietung verbunden sind. Dazu zählen Ausgaben für Reparaturen, Nebenkosten und die Abschreibung des Gebäudes. Damit Sie keine steuerlichen Vorteile verpassen, lohnt es sich, eine Beratung durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen.
Ja, eine Einliegerwohnung gilt rechtlich als separate Wohnung, wenn sie die baulichen Anforderungen erfüllt. Sie wird eigenständig behandelt, was sowohl steuerliche als auch mietrechtliche Konsequenzen hat. Im Mietrecht bedeutet dies, dass teilweise andere Regeln gelten, zum Beispiel ein eingeschränkter Kündigungsschutz nach § 573a BGB, wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst im gleichen Haus wohnt. Auch bei der Abrechnung von Nebenkosten oder der Versteuerung wird die Einliegerwohnung unabhängig betrachtet.
