Ihr Rücktrittsrecht beim Immobilienkauf – von Notariat bis Vorvertrag
Alle Inhalte im Überblick
Der Kauf eines Hauses oder einer
Wohnung ist eine Entscheidung mit großer Tragweite. Doch was, wenn die
Finanzierung platzt, Mängel auftauchen oder sich der Kauf nicht mehr richtig anfühlt?
Einfach aus dem Vertrag aussteigen ist meist nicht möglich, doch unter
bestimmten Bedingungen gibt es einen Weg zurück. Diese Schritte können Sie
gehen.
Unter bestimmten Umständen kann die Käufer- oder Verkäuferpartei vom Kaufvertrag zurücktreten, beispielsweise bei arglistiger Täuschung oder erheblichen Mängeln an einer Immobilie.
Unter bestimmten Umständen kann die Käufer- oder Verkäuferpartei vom Kaufvertrag zurücktreten, beispielsweise bei arglistiger Täuschung oder erheblichen Mängeln an einer Immobilie.
Ein Vorvertrag bindet beide Parteien an den späteren Abschluss des Hauptvertrags. Er ist jedoch nur rechtlich wirksam, wenn er notariell beurkundet wird.
Rücktritt vom Kaufvertrag: Wann und mit welchen Fristen ist er möglich?
Ein Immobilienkaufvertrag ist rechtlich bindend, sobald beide Parteien beim Notar unterschrieben haben. Ein einfacher Rückzieher ist danach nicht möglich – es sei denn, der Vertrag sieht bestimmte Klauseln vor oder das Gesetz erlaubt einen Rücktritt. In folgenden Fällen ist es möglich, den Kaufvertrag rückgängig zu machen:
- Arglistige Täuschung: Wenn wichtige Mängel verschwiegen wurden
Wer eine Immobilie kauft, verlässt sich darauf, dass die Verkäuferseite alle wesentlichen Informationen offenlegt. Stellt sich später heraus, dass bewusst Schäden oder rechtliche Probleme verheimlicht wurden, können Käuferinnen und Käufer den Vertrag gemäß Paragraf 123 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) anfechten. Eine Beweisführung ist jedoch oft aufwendig, da die Täuschung klar nachgewiesen werden muss. Einige Beispiele für arglistige Täuschung sind:
- Verschwiegene Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel hinter frisch gestrichenen Wänden
- Manipulierte Gutachten oder falsche Angaben zur Bausubstanz
- Nicht erwähnte Altlasten wie bestehende Mietverträge oder Wegerechte Dritter
Die Frist zur Anfechtung beginnt, sobald die Täuschung entdeckt wurde. Der Käufer hat dann ein Jahr Zeit, den Rücktritt zu erklären.
Beispiel: Ein Käufer stellt sechs Monate nach Einzug fest, dass die Decke wegen eines verdeckten Wasserschadens einsturzgefährdet ist. Sobald er von der Täuschung erfährt, hat er ab diesem Zeitpunkt ein Jahr Zeit, um vom Vertrag zurückzutreten.
- Erhebliche Sachmängel: Wenn die Immobilie nicht wie vereinbart ist
Ein Käufer oder eine Käuferin kann grundsätzlich keine Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn der Kaufvertrag eine „Gekauft-wie-gesehen”-Klausel enthält. Nicht jeder versteckte Mangel berechtigt also zum Rücktritt – aber gravierende Abweichungen vom vereinbarten Zustand schon. Falls die Immobilie Baumängel aufweist, die den Wohnwert erheblich mindern – oder wenn die Verkäuferseite ausdrücklich zugesichert hat, dass die Immobilie mangelfrei ist – kann ein Rücktritt in Frage kommen. Die gesetzliche Grundlage bilden die Paragrafen 437, 440, 323 und 326 BGB. Wichtig ist, dass Käuferinnen und Käufer die Mängel nicht schon bei der Besichtigung hätten erkennen müssen.
Einige Beispiele für Sachmängel, die einen Rücktritt rechtfertigen können, sind:
- Das Haus wurde als voll unterkellert verkauft, hat aber nur einen Teilkeller.
- Die Baugenehmigung für einen Anbau existiert nicht, obwohl der Verkäufer dies behauptet hat.
- Statikprobleme machen das Gebäude unsicher.
Die zweijährige Gewährleistungsfrist gilt für bewegliche Sachen oder kleinere Arbeiten an bestehenden Gebäuden (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB), während für Bauwerksmängel eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie vorgesehen ist. Zunächst besteht aber die Möglichkeit einer Nachbesserung durch den Verkäufer oder die Verkäuferin, bevor ein Rücktritt zulässig ist.
Beispiel: Nach dem ersten Winter zeigt sich, dass die Heizung defekt ist, obwohl sie laut Exposé voll funktionsfähig war. Falls der Verkäufer keine Haftung ausgeschlossen hat, kann der Käufer innerhalb von zwei Jahren nach Übergabe eine Nachbesserung verlangen – wenn es um einzelne Komponenten geht; und nach fünf Jahren noch vom Vertrag zurücktreten – wenn die Heizung wesentlicher Bestandteil des Bauwerks ist. Im Zweifelsfall sollte eine juristische Beratung in Anspruch genommen werden, um die genaue Rechtslage für den individuellen Fall zu klären.
- Vertragsverletzung: Wenn eine Partei ihre Pflichten nicht erfüllt
Ein Kaufvertrag verpflichtet beide Parteien zu bestimmten Leistungen. Kommt eine Seite ihrer Pflicht nicht nach, kann die andere Partei nach einer Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten. Die Regelung findet sich in Paragraf 323 BGB. Gesetzlich ist dabei keine feste Frist vorgeschrieben – sie muss jedoch angemessen sein (meist 14 bis 30 Tage).
- Käuferseite zahlt nicht: Wenn der Käufer oder die Käuferin den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht überweist, kann die Verkäuferseite eine Frist setzen. Läuft diese ab, ohne dass die Zahlung erfolgt, darf sie vom Vertrag zurücktreten.
- Verkäuferseite übergibt die Immobilie nicht: Zögert der Verkäufer oder die Verkäuferin die Übergabe hinaus oder verweigert sie komplett, kann die Käuferseite eine Frist setzen. Wird diese nicht eingehalten, ist ein Rücktritt möglich.
Beispiel: Ein Käufer hat sich verpflichtet, den Kaufpreis bis zum 1. Juni zu überweisen. Bis zum 15. Juni ist noch kein Geld eingegangen. Die Verkäuferin setzt eine Frist von zwei Wochen und kündigt an, dass sie bei Nichtzahlung vom Vertrag zurücktritt. Falls der Käufer bis dahin nicht zahlt, ist der Rücktritt möglich.
- Rücktrittsklausel im Vertrag: Wenn der Rückzieher vorher vereinbart wurde
Manche Kaufverträge enthalten Klauseln, die bestimmten Parteien ein Rücktrittsrecht im Sinne des Paragraf 346 BGB einräumen. Solche Regelungen können individuell gestaltet werden und hängen von der Verhandlung zwischen Käufer- und Verkäuferseite ab. Häufige Fälle sind:
- Finanzierungsvorbehalt – Die Käuferin oder der Käufer kann zurücktreten, wenn die Bank den Immobilienkredit nicht bewilligt.
- Erbpacht oder Belastungen – falls vor der Eigentumsübertragung festgestellt wird, dass das Grundstück nicht lastenfrei übertragen werden kann
- Behördliche Genehmigungen – falls eine Baugenehmigung für geplante Umbauten nicht erteilt wird
Die Frist für den Rücktritt ist individuell im Kaufvertrag geregelt, oft zwischen 30 und 60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung. Wer einen Rücktritt plant, sollte prüfen, ob eine solche Klausel im Kaufvertrag enthalten ist – denn sie kann die Rückabwicklung deutlich erleichtern.
Beispiel: Eine Käuferin hat im Vertrag festgehalten, dass sie nur kaufen kann, wenn sie eine Finanzierung erhält. Die Bank lehnt den Kredit ab, und die im Vertrag vereinbarte Frist von 45 Tagen läuft ab. Sie kann innerhalb dieser Zeit ohne Vertragsstrafe vom Kauf zurücktreten.
- Gesetzliches Rücktrittsrecht in besonderen Fällen
Ein Immobilienkauf ist, wie oben bereits erwähnt, rechtlich bindend. Doch das Gesetz sieht einen möglichen Rücktritt vor für den Sonderfall, dass eine extreme Veränderung der Umstände die Vertragserfüllung unmöglich oder aufgrund äußerer Umstände unzumutbar macht. Dies ist allerdings nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich und muss gut begründet werden. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in den Paragrafen 275 BGB (Unmöglichkeit) und 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage). Ein Beispiel wäre eine Naturkatastrophe, die das Gebäude vor Übergabe schwer beschädigt.
Es gibt keine festgelegte Frist – der Rücktritt muss aber unverzüglich nach Eintritt der veränderten Umstände erklärt werden.
Beispiel: Ein Käufer erwirbt ein Grundstück mit der Absicht zu bauen. Nach Vertragsabschluss wird das Gebiet plötzlich zum Naturschutzgebiet erklärt. Er kann sofort nach Bekanntwerden des neuen Status den Rücktritt geltend machen.
Ein zweiter Sonderfall sind besondere Verbraucherschutzrechte: Falls ein Kauf außerhalb von Geschäftsräumen (als Fernabsatzgeschäft oder Haustürgeschäft) zustande kommt, könnte ein Widerrufsrecht nach Paragraf 355 BGB bestehen. Dies ist jedoch im Immobilienbereich äußerst selten.
Wichtig zu wissen: Ein Rücktritt ist kein Widerruf! Ein normaler Kaufvertrag für eine Immobilie sieht kein allgemeines Widerrufsrecht vor, wie es etwa bei Online-Käufen der Fall ist. Ein Rücktritt ist wie gezeigt nur unter bestimmten rechtlichen Bedingungen möglich – und zieht oft Kosten und Konsequenzen nach sich. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich vor Vertragsabschluss beraten lassen und mögliche Rücktrittsgründe und -bedingungen bereits im Kaufvertrag regeln.
Wie wird der Rücktritt vom Kaufvertrag wirksam?
Ein Rücktritt muss immer ausdrücklich erklärt werden. Empfehlenswert ist eine schriftliche Rücktrittserklärung per Einschreiben, in der die Gründe klar dargelegt werden.
Wichtig: Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nicht automatisch wirksam. Falls die Verkäufer- oder Käuferseite den Rücktritt verweigert, bleibt meist nur der Rechtsweg.
Rechtliche Folgen eines Rücktritts vom Immobilienkauf
Wenn eine Partei vom Kaufvertrag zurücktritt, ist das eine juristische Angelegenheit mit weitreichenden Konsequenzen. Der Vertrag muss rückabgewickelt werden – das bedeutet: Beide Seiten sollen rechtlich und finanziell so gestellt werden, als hätte der Kauf nie stattgefunden.
Doch was bedeutet das konkret, was passiert mit Geld und Immobilie?
- Käuferinnen und Käufer erhalten ihr bereits gezahltes Geld zurück.
- Die Verkäuferseite bekommt ihre Immobilie zurück. Falls die Immobilie bereits übergeben wurde, muss sie wieder ins Eigentum des Verkäufers oder der Verkäuferin übergehen.
- Grundbucheinträge müssen rückgängig gemacht werden. Falls die Käuferseite bereits als Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuch steht, muss eine Löschung oder Rückübertragung erfolgen.
Kosten bei Rückgängigmachen des Hauskaufs
Ein Rücktritt kann verschiedene Kosten verursachen, die je nach Grund unterschiedlich verteilt werden:
- Notarkosten
Diese fallen erneut an, da der Notar oder die Notarin die Rückabwicklung beurkunden muss.
- Grundbuchkosten
Für die Löschung oder Änderung von Einträgen im Grundbuch können Gebühren anfallen.
- Finanzierungskosten
Bei vorzeitiger Auflösung von Darlehensverträgen können Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen.
- Rechtsanwaltskosten
Bei Streitigkeiten oder komplexen Rückabwicklungen können Anwaltskosten entstehen.
- Schadensersatz
Je nach Rücktrittsgrund und Vertragsgestaltung können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.
Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein (Paragraf 311b BGB). Falls ein Rücktritt rechtlich möglich ist, muss daher auch die Rückabwicklung notariell organisiert werden: Ohne notariell beglaubigte Vereinbarung bleibt der Kaufvertrag weiterhin wirksam.
Notarinnen und Notare können keine verbindliche rechtliche Prüfung vornehmen; sie klären jedoch über die rechtlichen Rahmenbedingungen auf. Sie erstellen eine Aufhebungsvereinbarung und veranlassen die Grundbuchänderungen. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte das Notariat daher nicht nur als Pflichtinstanz sehen, sondern als neutrale Beratung, die rechtliche Risiken minimiert.
Wichtig: Notarinnen und Notare sind zur Neutralität verpflichtet und dürfen keine parteiische Rechtsberatung leisten. Falls eine Partei den Rücktritt verweigert, können sie aber über mögliche gerichtliche Schritte aufklären, zwischen den Parteien vermitteln, um doch noch eine außergerichtliche Lösung zu finden – oder Urkunden und Beweise zur Verfügung stellen, die für eine Klage wichtig sein könnten.
Nutzungsentschädigung – Wenn die Immobilie bereits genutzt wurde
Falls der Käufer oder die Käuferin die Immobilie nach Vertragsabschluss bereits genutzt hat (etwa als Wohnraum oder zur Vermietung), kann die Verkäuferseite eine Nutzungsentschädigung beim Rücktritt verlangen. Die Höhe richtet sich oft nach einer üblichen Miete für die Zeit der Nutzung oder wird aus dem Kaufpreis abgeleitet.
Beispiel: Der Käufer zieht nach Vertragsabschluss sofort ein, tritt aber nach drei Monaten vom Vertrag zurück. Der Verkäufer kann für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung verlangen, da die Immobilie nicht anderweitig genutzt werden konnte.
Überblick: Wer trägt die Kosten der Rückabwicklung?
Kostenart | Wer zahlt? | Wann? |
|---|---|---|
Notarkosten | Ohne einvernehmliche Regelung zwischen den Parteien meist derjenige, der den Rücktritt verursacht | Falls eine Vertragspartei schuldhaft zurücktritt oder ein Aufhebungsvertrag nötig ist |
Grundbuchkosten | Käufer- oder Verkäuferseite, je nach Rücktrittsgrund | Falls eine Eintragung rückgängig gemacht werden muss |
Rückabwicklungskosten | Käufer- oder Verkäuferpartei, je nach Fall | Kosten für Anwältinnen und Anwälte, Löschungsgebühren, Steuerfragen |
Vertragsstrafen | Käufer- oder Verkäuferseite, je nach Vertragsklauseln | Falls eine Vertragsstrafe vereinbart wurde |
Nutzungsentschädigung | Käuferinnen und Käufer | Falls die Immobilie bereits bewohnt oder genutzt wurde |
Maklerprovision | Käuferinnen und Käufer | Falls der Maklervertrag nicht rückabgewickelt werden kann |
Finanzierungskosten (zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigung) | Käuferinnen und Käufer | Falls ein Darlehen bereits aufgenommen wurde und durch den Rücktritt vorzeitig zurückgezahlt werden muss |
Schadensersatz – Wer haftet für finanzielle Verluste?
Wenn der Rücktritt schuldhaft – also unberechtigt – durch eine Vertragspartei verursacht wird, kann die andere Partei Schadensersatz verlangen. Die geschädigte Partei muss allerdings belegen, welche finanziellen Nachteile sie durch den Rücktritt erlitten hat. Typische Fälle von Schadensersatzforderungen sind:
- Verkäuferseite tritt schuldhaft zurück: Die Käuferpartei kann Ersatz für bereits gezahlte Maklergebühren, Finanzierungskosten oder Notarkosten verlangen.
- Käuferseite tritt schuldhaft zurück: Der Verkäufer oder die Verkäuferin kann entgangene Einnahmen oder zusätzliche Kosten, zum Beispiel für eine neue Käufersuche, geltend machen.
- Rücktritt wegen arglistiger Täuschung: Die Käuferpartei kann die Verkäuferseite auf alle Kosten, die durch den Vertrag entstanden sind, verklagen.
Der Vorvertrag beim Hausverkauf: Wann er sinnvoll ist
Manchmal ist es nicht möglich, den Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung sofort abzuschließen – etwa, weil noch Finanzierungsfragen offen sind oder Genehmigungen fehlen. In solchen Fällen kann ein Vorvertrag helfen. Er sichert die Käufer- und Verkäuferseite ab und hält die wichtigsten Vereinbarungen für den späteren Hauptvertrag fest.
Beispiel: Eine Käuferin möchte eine Wohnung erwerben, hat aber noch keine Finanzierungszusage von ihrer Sparkasse. Der Vorvertrag kann festlegen, dass der endgültige Kaufvertrag nur zustande kommt, wenn die Finanzierung innerhalb von vier Wochen gesichert ist.
Die schriftliche Vereinbarung sollte folgende Inhalte haben:
- Detaillierte Beschreibung der Immobilie (Adresse, Größe, Ausstattung)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags
- Rücktrittsklauseln und Vertragsstrafen für den Fall, dass eine Partei abspringt
- Regelung für Anzahlungen oder Reservierungsgebühren
Wichtig: Ein Vorvertrag ersetzt nicht den eigentlichen Kaufvertrag, und nur ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist verbindlich! Beispielsweise kann ein Käufer damit gerichtlich verlangen, dass der Hauptvertrag zustande kommt – oder Schadensersatz fordern. Ein privatschriftlicher Vorvertrag hingegen kann eine starke Absichtserklärung sein, ist aber meist nicht einklagbar.
Wenn die Verkäuferseite nicht mehr verkaufen will: Käuferrechte im Überblick
Der Immobilienkauf ist fast perfekt – der Vertrag ist ausgehandelt, der Kaufpreis steht fest, und der Notartermin rückt näher. Doch plötzlich zieht sich der Verkäufer oder die Verkäuferin zurück und will die Immobilie doch nicht verkaufen. Was nun? Können Sie auf die Erfüllung des Vertrags bestehen? Das hängt davon ab, in welcher Phase des Kaufprozesses Sie sich befinden:
- Solange der Kaufvertrag nicht notariell beurkundet wurde, sind Verkäuferinnen und Verkäufer grundsätzlich nicht verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen. Ein mündlicher Kaufvertrag ist rechtlich unwirksam. Auch eine schriftliche Zusage oder ein privatschriftlicher Vorvertrag ohne Notarin oder Notar hat keine bindende Wirkung.
- Falls bereits ein notariell beurkundeter Vorvertrag abgeschlossen wurde, sieht die Sache anders aus. Er verpflichtet beide Parteien dazu, den späteren Hauptvertrag zu schließen. Falls die Verkäuferseite ohne triftigen Grund abspringt, können Sie die Erfüllung des Hauptvertrags einklagen. Falls der Vorvertrag eine Regelung enthält, die der Verkäuferseite den Rücktritt erlaubt, kann sie diesen nutzen – oft gegen eine Vertragsstrafe oder Erstattung bereits entstandener Kosten.
- Sobald der Kaufvertrag im Notariat unterschrieben wurde, ist der Verkauf rechtlich bindend.
Ein Rücktritt ist dann nur möglich, wenn einer dieser Punkte zutrifft:
- Sie zahlen nicht fristgerecht – Falls die vereinbarte Zahlungsfrist abläuft, kann der Verkäufer oder die Verkäuferin nach einer angemessenen Nachfrist zurücktreten.
- Sie haben über ihre Bonität getäuscht – Falls sich herausstellt, dass Sie als Käuferin oder Käufer falsche Finanzierungsnachweise vorgelegt haben.
- Eine vertragliche Rücktrittsklausel greift – falls der Kaufvertrag eine vereinbarte Bedingung enthält, die nicht erfüllt wurde.
Besser vorher gut absichern als später bereuen
Ein Immobilienkauf ist eine weitreichende Entscheidung – und in den meisten Fällen bindend. Ein Rücktritt ist unter bestimmten Bedingungen möglich, bringt jedoch rechtliche und finanzielle Folgen mit sich. Deshalb lohnt es sich, sich eingehend mit allen Rechten und Pflichten auseinanderzusetzen und vertragliche Klauseln genau zu prüfen. So können Sie teure Streitigkeiten vermeiden und den Immobilienkauf mit mehr Sicherheit angehen. Es ist ratsam, sich vor Vertragsabschluss von einem Fachanwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen.
Wir beraten Sie gern!
Die wichtigsten Fragen zum Rücktrittsrecht
Die Frist hängt vom jeweiligen Grund ab. Bei arglistiger Täuschung gilt eine Frist von einem Jahr ab Entdeckung der Täuschung. Wer den Rücktritt wegen erheblicher Sachmängel geltend macht, hat dafür– je nach Schwere der Sachmängel – zwei bis fünf Jahre ab Übergabe der Immobilie Zeit. Falls eine vertraglich vereinbarte Bedingung nicht erfüllt wurde, richtet sich die Frist nach den individuellen Regelungen im Kaufvertrag.
Ein Immobilienkaufvertrag kann nicht einfach widerrufen werden. Anders als bei Online-Käufen oder Haustürgeschäften gibt es beim Immobilienkauf kein generelles Widerrufsrecht. Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, etwa bei arglistiger Täuschung, erheblichen Mängeln oder einer vertraglich vereinbarten Rücktrittsklausel.
Falls ein Rücktritt wirksam ist, wird der Vertrag rückabgewickelt: Bereits geleistete Zahlungen und Eigentumsübertragungen werden zurückgenommen. Dabei entstehen oft Kosten für die Notarin oder den Notar, Grundbuchänderungen und mögliche Schadensersatzforderungen. Falls die Immobilie bereits genutzt wurde, kann die Verkäuferseite eine Nutzungsentschädigung verlangen.
Wenn ein Hauskauf rückgängig gemacht wird, können verschiedene Kosten anfallen. Dazu gehören Notarkosten für die Rückabwicklung sowie Grundbuchgebühren, falls Einträge gelöscht oder geändert werden müssen. Falls die Käuferseite den Kauf über ein Darlehen finanziert hat, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder Sparkasse fällig werden, wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Zusätzlich können Vertragsstrafen entstehen, sofern eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag vereinbart wurde.
Ein Vorvertrag ist eine Absichtserklärung, in der sich Käufer und Verkäufer darauf einigen, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag abzuschließen. Seine rechtliche Wirkung hängt davon ab, ob er notariell beurkundet wurde. Ein notariell beurkundeter Vorvertrag ist rechtlich bindend und kann durchgesetzt werden, während ein privatschriftlicher Vorvertrag oft nicht einklagbar ist. In vielen Fällen enthält der Vorvertrag auch Rücktrittsbedingungen sowie eine Vertragsstrafe, falls eine Partei ohne triftigen Grund abspringt.
Ein Rücktritt von einem Vorvertrag für eine Immobilie ist möglich, wenn eine vertraglich vereinbarte Bedingung nicht erfüllt wird, etwa weil die Finanzierung scheitert. Ebenso kann ein Rücktritt erfolgen, wenn der Vorvertrag eine Rücktrittsklausel enthält oder sich die Umstände wesentlich ändern, sodass der Vertrag nicht mehr zumutbar ist.
Ein Vorvertrag sollte eine detaillierte Beschreibung der Immobilie enthalten, sowie den vereinbarten Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, Fristen für den Abschluss des Hauptvertrags und Rücktrittsklauseln, um Risiken für beide Seiten zu minimieren. Zusätzlich können Regelungen zu Anzahlungen, Reservierungsgebühren und möglichen Vertragsstrafen aufgenommen werden.
Ein Käufer oder eine Käuferin kann ohne Vertragsstrafen vom Hauskauf zurücktreten, wenn eine vereinbarte Finanzierungsklausel greift, wenn wesentliche Mängel festgestellt werden, die vorher nicht bekannt waren – oder wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin den Kaufvertrag durch arglistige Täuschung beeinflusst hat.
Der Notar oder die Notarin spielt beim Rücktritt oder der Anfechtung eines Kaufvertrags eine zentrale Rolle. Er oder sie informiert über die rechtlichen Möglichkeiten, beurkundet die Vertragsauflösung und sorgt für die notwendigen Grundbucheinträge. Dadurch wird sichergestellt, dass die Rückabwicklung korrekt erfolgt und beide Parteien rechtlich abgesichert sind. Ohne eine notarielle Rückabwicklung bleibt der Kaufvertrag weiterhin rechtswirksam, selbst wenn eine Partei den Rücktritt erklärt.
Wichtig: Notare nehmen keine verbindliche rechtliche Prüfung vor und können keine parteiische Rechtsberatung leisten. Sie klären jedoch über die rechtlichen Rahmenbedingungen auf und stellen allgemeine Informationen bereit.
Falls der Vorvertrag eine Vertragsstrafe vorsieht, kann die Käuferseite Schadensersatz fordern. Der Käufer oder die Käuferin kann unter Umständen auch auf die Erfüllung des Kaufvertrags klagen – sofern der Vorvertrag notariell beurkundet wurde. Ohne explizite Regelungen im Vorvertrag kann der Käufer allerdings oft nur entstandene Kosten (zum Beispiel für Gutachten, Notarin oder Notar) ersetzt bekommen.
