Eigentümergemeinschaft (WEG) – Rechte, Pflichten und Verwaltung
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Sie haben eine Eigentumswohnung gekauft? Glückwunsch! Doch auch, wenn diese vier Wände nun Ihr eigenes Zuhause sind – ganz allein entscheiden können sie hier nicht. Denn wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was dahintersteckt, wie sich Rechte und Pflichten verteilen und wie Entscheidungen getroffen werden, zeigen wir in diesem Ratgeber.
Wer eine Wohnung kauft, wird Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie trifft Entscheidungen über alle gemeinschaftlichen Belange.
Als Teil der WEG dürfen Sie mitbestimmen, müssen sich aber auch an mehrheitlich gefasste Beschlüsse zu Reparaturen oder Modernisierungen am Gebäude halten und sich an den Kosten beteiligen.
Eine Verwaltung übernimmt viele organisatorische Aufgaben – von der Hausordnung bis zur Abrechnung. Bei wichtigen Fragen stimmt die Eigentümerversammlung ab.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Kaufen Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann erwerben Sie nicht nur den Wohnraum selbst. Sie werden automatisch Teil einer Gemeinschaft – zusammen mit allen anderen, denen ebenfalls eine Wohnung in derselben Anlage gehört. Diese Eigentümergemeinschaft (WEG) trifft gemeinsame Entscheidungen über das Haus, das Grundstück und über alles, was allen gehört.
Definition und Zweck: Was eine WEG ausmacht
Die Eigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, sobald mehrere Personen Wohnungen in einem Gebäude besitzen. Sie bleibt bestehen, solange es mehr als ein Wohnungseigentum in der Anlage gibt.
Die Gemeinschaft bildet den rechtlichen Rahmen für alles, was über das eigene Sondereigentum hinausgeht. Ihr Zweck: das Gemeinschaftseigentum erhalten, modernisieren, sichern – und dabei alle Interessen möglichst gerecht berücksichtigen.
In der Praxis bedeutet das:
- Die WEG sorgt dafür, dass das Haus in einem guten Zustand bleibt.
- Sie bestellt und überwacht die Verwaltung.
- Sie organisiert notwendige Reparaturen und vergibt Aufträge an Handwerksbetriebe.
- Sie entscheidet über Modernisierungen und energetische Sanierungen sowie Instandhaltungsrücklagen.
- Sie stellt Regeln auf, wie etwa zu Stellplätzen oder Gartenanlagen.
- Sie plant und kontrolliert die gemeinsamen Ausgaben.
- Sie setzt gerichtliche und außergerichtliche Ansprüche der Gemeinschaft durch.
Das gelingt nur, wenn alle mitziehen. Deshalb gilt: Wer eine Wohnung kauft, übernimmt Mitverantwortung für das Ganze. Das bringt Rechte mit sich – etwa bei Entscheidungen rund um das Gebäude. Es bedeutet aber auch, meist in Absprache mit anderen handeln zu müssen. Für viele ist das zunächst ungewohnt. Gleichzeitig schützt die Gemeinschaft aber auch Ihre Interessen. Denn ohne klare Strukturen wäre ein gemeinsames Wohnen kaum möglich.
Die Eigentümergemeinschaft:
- umfasst alle Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer eines Hauses oder einer Wohnanlage
- kümmert sich um das gemeinschaftliche Eigentum
- funktioniert nur mit gemeinsamen Regeln und Abstimmungen
- ist dauerhaft angelegt – solange Ihnen die Wohnung gehört, bleiben Sie Mitglied.
Sonderfall Reihenhaus: Wer ein Reihenhaus auf einem eigenen Grundstück kauft, ist alleinige Person mit Eigentum und handelt unabhängig. Steht das Haus aber nicht als eigenes Grundstück im Grundbuch, sondern als Teil eines Gesamtgrundstücks und liegt eine sogenannte Teilungserklärung vor, entsteht auch bei Reihenhäusern eine Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft ist im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – kurz Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – geregelt. Dort steht unter anderem, wie Gemeinschaftseigentum definiert wird, welche Rechte und Pflichten Sie als Mitglied haben und wie die Verwaltung organisiert ist.
Seit der Reform des WEG im Jahr 2020 durch das sogenannte Wohneigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG, sind viele Abläufe einfacher und klarer geworden. Zum Beispiel können Eigentümerinnen und Eigentümer heute bauliche Veränderungen leichter umsetzen oder digital an Versammlungen teilnehmen – wenn es die Gemeinschaft so beschließt.
Tipp: In der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihrer Wohnanlage finden Sie konkrete Regelungen. Diese Dokumente legen zum Beispiel fest, was zum Gemeinschafts- und was zum Sondereigentum gehört.
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: Was gehört wem?
Ein Mehrparteienhaus ist in verschiedene Bereiche aufgeteilt: Manche gehören allen gemeinsam, andere nur Ihnen allein. Diese Unterscheidung bestimmt, wer worüber entscheiden darf – und wer sich worum kümmern muss.
- Was allen gehört: Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile des Hauses, die nicht einer einzelnen Person zugeordnet werden können. Sie gehören allen Eigentümerinnen und Eigentümern gemeinsam. Dazu gehören zum Beispiel:
- das Grundstück und die Außenanlagen
- das Dach und die Fassade
- tragende Wände und Decken
- Fenster, Türen und Treppenhäuser
- Heizungsanlagen und Wasserleitungen (außerhalb der Wohnungen)
- gemeinschaftlich genutzte Terrassen
Über Maßnahmen an diesem Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Ohne gemeinschaftlichen Beschluss dürfen Sie nicht handeln.
- Was Ihnen allein gehört: Sondereigentum
Das Sondereigentum bezieht sich weitestgehend auf Ihre eigene Wohnung. Es umfasst alle Räume, die Sie allein nutzen – und über die Sie selbst entscheiden können. Zum Sondereigentum gehören in der Regel:
- Wohn- und Schlafzimmer
- Küche und Bad
- Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung
- Innentüren und nicht tragende Innenwände
- Einbauten wie Bodenbeläge oder Sanitäranlagen
Fenster und Wohnungseingangstüren zählen übrigens meist zum Gemeinschaftseigentum – selbst, wenn sie zu Ihrer Wohnung gehören. Für Umbauten oder Modernisierungen sollten Sie daher prüfen, ob Sie die Zustimmung der Gemeinschaft brauchen.
Gut zu wissen: Je nach Teilungserklärung gehört manchmal auch ein Kellerraum, Dachboden, Stellplatz oder eine Garage zum Sondereigentum.
Rechte und Pflichten: Was Sie rund um Ihre Eigentumswohnung dürfen – und dulden müssen
Teil eines Ganzen zu sein, bringt Einfluss, aber auch Verantwortung. Sie gestalten Entscheidungen mit, tragen aber auch Kosten und Pflichten.
- Rechte: Was Sie in der Immobilie mitbestimmen dürfen
Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft dürfen Sie über viele wichtige Themen mitentscheiden. Ihre Stimme zählt – zum Beispiel bei Fragen rund um Reparaturen, Modernisierungen oder die Hausordnung. Je nach Thema braucht es eine einfache Mehrheit oder eine qualifizierte Mehrheit.
Diese Rechte stehen Ihnen zu:
- Sie nehmen an der Eigentümerversammlung teil und stimmen über Beschlüsse ab.
- Sie erhalten Einsicht in wichtige Unterlagen, etwa Abrechnungen oder den Wirtschaftsplan.
- Sie können mitentscheiden, wenn es um bauliche Änderungen oder größere Investitionen geht.
- Sie haben das Recht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung.Sie dürfen rechtlich gegen fehlerhafte Beschlüsse vorgehen.
Je besser Sie informiert sind, desto gezielter können Sie Ihre Interessen vertreten. Wer sich aktiv einbringt, stärkt die Gemeinschaft und schützt die eigene Immobilie.
- Pflichten: Was Sie in der Eigentümergemeinschaft übernehmen müssen
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer tragen gemeinsam die Lasten für das Haus – unabhängig davon, wie oft sie selbst vor Ort sind oder wie intensiv sie ihre Wohnung nutzen.
Hinweis: Wer von einer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahme – die grundsätzlich der gesamten WEG zugutekommt – besonders profitiert, kann vermehrt belastet werden. Betroffene Eigentümerinnen und Eigentümer müssen sich also unter Umständen stärker an den Kosten beteiligen.
Diese Pflichten gelten ganz generell für Sie:
- Sie beteiligen sich an den laufenden Kosten für Reparaturen, Hausreinigung oder Versicherungen.
- Sie zahlen dafür regelmäßig Hausgeld, als monatlichen Vorschuss für gemeinschaftliche Ausgaben.
- Sie halten sich an die gemeinschaftlich beschlossenen Regeln – auch wenn Sie gegen einzelne Maßnahmen gestimmt haben.
- Sie dulden notwendige Instandhaltungen, wenn sie das Gemeinschaftseigentum betreffen.
- Sie wirken mit, wenn es um die Bestellung oder Abberufung der Verwaltung geht.
Hinweis: Wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen, haften in der Regel alle – anteilig nach ihren Miteigentumsanteilen. Deshalb lohnt es sich, das Gebäude immer gut instand zu halten und offen untereinander zu kommunizieren.
So verwaltet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft
Laut Wohnungseigentumsgesetz braucht jede Eigentümergemeinschaft eine Verwaltung. Ohne diese käme die Hausgemeinschaft ohnehin schnell ins Stocken – organisatorisch, finanziell und rechtlich. Die Verwaltung kann entweder professionell organisiert oder in Eigenregie übernommen werden.
Wichtig ist in jedem Fall: Es muss eine verantwortliche Person oder Firma benannt sein. Diese hält den Wohnalltag der Eigentümerinnen und Eigentümer am Laufen und setzt das um, was gemeinsam beschlossen wurde.
- Was auf Verwaltungsseite zu tun ist
Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört es, den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr zu erstellen, die Jahresabrechnung zu fertigen und die Instandhaltungsrücklage zu managen. Sie ist verpflichtet, wichtige Änderungen und Kostenentwicklungen frühzeitig und transparent an alle Eigentümerinnen und Eigentümer zu kommunizieren. Außerdem organisiert sie Handwerksbetriebe, vergibt Aufträge, kontrolliert deren Ausführung und sorgt dafür, dass Arbeiten fachgerecht abgeschlossen werden.
Letztlich lädt sie auch zur Eigentümerversammlung ein, führt Protokoll und kümmert sich darum, dass alle Beschlüsse rechtskonform umgesetzt werden. Auch bei rechtlichen Fragen oder Konflikten innerhalb der Gemeinschaft steht die Verwaltung als erste Anlaufstelle zur Verfügung.
- Externe oder interne Verwaltung?
In kleinen Häusern übernehmen Eigentümerinnen und Eigentümer die Verwaltung manchmal selbst. In größeren Anlagen beauftragt die Gemeinschaft meist eine externe Hausverwaltung. Das entlastet im Alltag.
Aber auch mit externer Verwaltung bleibt die Eigentümergemeinschaft das entscheidende Organ (mit dem sogenannten Verwaltungsbeirat als starkem Kontrollgremium). Die Verwaltung handelt also nicht frei, sondern auf Grundlage von Beschlüssen – und haftet für Pflichtverletzungen (etwa versäumte Fristen für Sanierungen und Bauprojekte). Sie dürfen jederzeit eingreifen, nachfragen und bei Unzufriedenheit die Verwaltung wechseln.
Eigentümerversammlung: Wie die Gemeinschaft entscheidet
Wie bereits betrachtet, läuft in einem Mehrparteienhaus nichts ohne Abstimmung. Ob neue Fenster, ein Hausmeisterwechsel oder größere Sanierungen – wichtige Entscheidungen fällen Eigentümerinnen und Wohnungseigentümer gemeinsam. Das zentrale Gremium dafür ist die Eigentümerversammlung. Hier kommen alle zusammen, um zu beraten, zu diskutieren und verbindliche Beschlüsse zu treffen.
- So läuft eine Eigentümerversammlung ab
Mindestens einmal im Jahr lädt die Verwaltung zur Versammlung ein. Die Einladung muss schriftlich erfolgen und alle Tagesordnungspunkte enthalten – damit sich alle gut vorbereiten können.
In der Versammlung besprechen die Eigentümerinnen und Eigentümer anstehende Themen, zum Beispiel die Jahresabrechnung, den neuen Wirtschaftsplan oder konkrete Instandsetzungen. Jede anwesende Partei hat in der Regel eine Stimme – unabhängig von der Wohnungsgröße.
- Beschlussfassung: Was gilt in der Eigentümergemeinschaft?
Ein Beschluss gilt, sobald die Mehrheit der Stimmen dafür stimmt – es sei denn, das Gesetz oder die Teilungserklärung schreibt etwas anderes vor. Die Verwaltung protokolliert die Entscheidungen und sorgt für deren Umsetzung.
Je nach Thema gelten unterschiedliche Abstimmungsregeln:
- Einfache Mehrheit: Sie reicht oft bei Instandhaltungen oder wiederkehrenden Maßnahmen.
- Qualifizierte Mehrheit: Diese ist nötig bei baulichen Veränderungen oder Modernisierungen.
- Einstimmigkeit: Diese braucht es nur in wenigen Fällen, etwa bei tiefgreifenden Änderungen an der Teilungserklärung.
Einfache Mehrheit:
Ein Beschluss gilt, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen bleiben unberücksichtigt.
Beispiel: Wenn 4 von 9 Eigentümerinnen zustimmen, 3 dagegen stimmen und 2 sich enthalten, ist der Beschluss angenommen.
Qualifizierte Mehrheit:
Hier müssen mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen zustimmen.
Beispiel: Bei 8 gültigen Stimmen braucht es mindestens 6 Ja-Stimmen, damit der Beschluss gilt.
Einstimmigkeit:
Manche Beschlüsse erfordern die Zustimmung aller anwesenden oder sogar aller stimmberechtigten Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Schon eine einzige Gegenstimme kann den Beschluss verhindern.
Hinweis: Auch wer nicht an der Eigentümerversammlung teilnimmt, ist an gefasste Beschlüsse gebunden, sofern sie rechtmäßig zustande gekommen sind.
Die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung können sich auf viele Lebensbereiche auswirken: von der Nutzung der Gemeinschaftsflächen bis hin zur Finanzierung von Sanierungen. Umso wichtiger ist es, dass Sie informiert sind und aktiv mitentscheiden.
Sie als Eigentümerin oder Eigentümer können einen Beschluss anfechten, wenn Sie formale Fehler oder inhaltliche Unstimmigkeiten vermuten. Dafür haben Sie in der Regel einen Monat Zeit – ab dem Tag, an dem die Versammlung stattfand.
Ausgaben fair verteilen – So läuft die Kostenregelung unter Eigentümerinnen und Eigentümern
Auch wenn Sie Ihre Wohnung allein nutzen: Viele Kosten entstehen dort, wo alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam Verantwortung tragen. Deshalb regelt die Gemeinschaft, wie sie Ausgaben aufteilt und finanziert.
- Hausgeld, Rücklagen und Betriebskosten: Wer zahlt was in der Immobilie?
Jeden Monat zahlen Sie einen festen Betrag an die Verwaltung – das sogenannte Hausgeld. Darin enthalten sind die laufenden Kosten für Allgemeinstrom, Müllentsorgung, Versicherungen oder den Hausmeisterservice. Auch die Instandhaltungsrücklage, also ein Sparpolster für größere Reparaturen, gehört dazu.
Einmal im Jahr rechnet die Verwaltung alle tatsächlichen Ausgaben ab. Falls zu viel gezahlt wurde, bekommen Sie Geld zurück. Bei einem Minus müssen Sie den Fehlbetrag ausgleichen.
Hinweis: Aufgrund steigender Baukosten und höherer Anforderungen an Energieeffizienz wird WEGs empfohlen, höhere Rücklagen für Sanierungen zu bilden.
- Hausgeld nach Miteigentumsanteil oder Nutzung
In der Regel richtet sich die Kostenverteilung nach dem sogenannten Miteigentumsanteil – also dem Anteil Ihrer Wohnung am gesamten Gebäude. Je größer Ihre Einheit, desto höher Ihr Anteil an den Gesamtkosten.
Hinweis: Bei Modernisierungsmaßnahmen kann die Kostenbeteiligung nach dem individuellen Vorteil gestaffelt werden – etwa, wenn einzelne Eigentümerinnen oder Eigentümer besonders profitieren.
Für bestimmte Kosten, zum Beispiel Heizung oder Warmwasser, kann die Verteilung auch nach Verbrauch erfolgen. Wichtig ist, was in der Teilungserklärung oder in früheren Beschlüssen der Gemeinschaft steht.
Hinweis: Wenn die Gemeinschaft größere Ausgaben plant, zum Beispiel eine Fassadensanierung, muss sie dafür einen Beschluss fassen. Nur dann darf die Verwaltung zusätzliche Sonderumlagen verlangen.
Gemeinsam viel bewegen
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung kommt einiges Neues auf Sie zu – nicht nur in den eigenen vier Wänden, sondern auch im Umgang mit der Gemeinschaft. Lassen Sie sich nicht abschrecken, sondern sehen Sie die Wohnungseigentümergemeinschaft als Chance: für Mitsprache, gegenseitige Rücksichtnahme und eine gemeinsame Verantwortung, die sich auf viele Schultern verteilt. Je besser das funktioniert, desto entspannter lebt es sich auch im Haus.
Wir beraten Sie gern!
Die wichtigsten Fragen zur Eigentümergemeinschaft und WEG-Verwaltung
Mindestens einmal im Jahr lädt die Verwaltung zur Eigentümerversammlung ein. Dort beraten alle Anwesenden über wichtige Themen rund ums Haus, zum Beispiel über die Jahresabrechnung, Reparaturen oder Modernisierungen. Jede Wohnung zählt in der Regel als eine Stimme. Die Versammlung beschließt Vorhaben per Abstimmung, je nach Thema entweder mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit. Alle gefassten Beschlüsse hält die Verwaltung im Protokoll fest. Auch wer nicht teilnimmt, muss sich später an diese Entscheidungen halten.
Die Versammlung kann auch digital oder hybrid stattfinden, sofern die Gemeinschaft dies beschlossen hat.
Sondereigentum umfasst die Teile Ihrer Wohnung, über die Sie allein entscheiden können. Dazu gehören in der Regel alle Räume, die ausschließlich von Ihnen genutzt werden – also Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad oder Flur innerhalb der Wohnung. Auch Einbauten wie Bodenbeläge oder Sanitäranlagen zählen meist dazu. Was genau zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung Ihrer Wohnanlage.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Gebäudeteile und Flächen, die nicht einzelnen Personen zugeordnet sind, sondern allen gemeinsam gehören. Dazu gehören zum Beispiel das Dach, die Fassade, tragende Wände, das Treppenhaus, Außenanlagen sowie zentrale Heizungs- oder Wasserleitungen. Änderungen oder Reparaturen an diesen Bereichen darf nur die Gemeinschaft gemeinsam beschließen – Sie dürfen sie nicht allein veranlassen.
Die Verwaltung organisiert den Alltag der Eigentümergemeinschaft. Sie erstellt den Wirtschaftsplan, kümmert sich um Abrechnungen, organisiert Handwerksarbeiten und sorgt dafür, dass die Eigentümerversammlungen stattfinden. Eine WEG kann entweder eine professionelle Verwaltung beauftragen oder die Aufgaben in Eigenregie übernehmen. In beiden Fällen handelt die Verwaltung nicht eigenständig, sondern setzt um, was die Gemeinschaft beschlossen hat.
Alle Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen monatlich Hausgeld. Darin sind laufende Kosten enthalten – etwa für Strom, Wasser, Versicherungen oder Hausreinigung – sowie Rücklagen für spätere Reparaturen. Die Verwaltung erstellt jährlich eine Abrechnung, in der alle tatsächlichen Kosten aufgeführt sind. Je nach Miteigentumsanteil oder individuellem Verbrauch wird Ihr Anteil daran berechnet. Für größere Investitionen kann die Gemeinschaft zusätzlich eine Sonderumlage beschließen. Bei Modernisierungen oder energetischen Sanierungen kann die Kostenverteilung auch nach individuellem Vorteil erfolgen.
Redakteur
Hinweis: Das Titelbild dieses Artikels wurde mithilfe künstlicher Intelligenz angepasst.