Neuhausen-Nymphenburg

Die rund 100.000 Bewohner des 9. Stadtbezirks würden ihr Wohngebiet vermutlich mit den Worten „prachtvoll, romantisch und lebenswert“ beschreiben. Prachtvolle Wohn- und Geschäftshäuser im Altbau-Jugendstil verleihen diesem Viertel seinen besonderen Charme. Naturfreunde können im Botanischen Garten oder in den Grünanlagen des Nymphenburger Schlosses ihren Tag romantisch verbringen. Alternativ gibt es den Hirschgarten mit seinem bayrischen Biergarten oder auch das schöne Dantebad. Zahlreiche Kneipen und Restaurants machen Neuhausen zu einem beliebten Treffpunkt zum Ausgehen. Gute Einkaufsmöglichkeiten bieten die vielen Geschäfte am Rotkreuzplatz oder auch die kleinen Läden in den Nebenstraßen. Die Nymphenburger Straße und die Landshuter Allee als Teil des Mittleren Rings sind wichtige Verkehrsadern des Münchner Straßenverkehrsnetzes. Mit den U-Bahnlinien U1/U7 und der S-Bahn-Stammstrecke ist die Infrastruktur hier optimal ausgebaut. Zudem erreicht man das Zentrum auch ganz einfach mit den verschiedenen Trambahnlinien.

Das Areal liegt absolut ruhig in nächste des Rotkreuzplatzes

Diese 2 attraktiven und äußerst charmanten Mehrfamilienhäusern befindet sich als denkmalgeschützte Rarität in allerbester und ruhiger Lage in Neuhausen, zwischen dem Rotkreuzplatzes und dem Schloßgartenkanal. Hier lässt es sich besonders gut in den Tag starten zum Beispiel mit einer Joggingrunde oder einem entspannten Spaziergang durch die großzügigen und wunderschön gestalteten Parkanlagen des Schlosses. Die Wohnqualität ist bestens, denn Neuhausen und Nymphenburg als gewachsenes Viertel zeichnet sich durch die sehr hohe, urbane Lebensqualität aus und beeindruckt durch seine schönen Straßenzüge. Einer der Mittelpunkte ist auch der Kanal zum Nymphenburger Schloss, der im Sommer zum Gondelfahren und im Winter zum Eisstockschießen sowie Schlittschuhlaufen einlädt. Das entzückende Anwesen mit Baujahr 1900 beeindruckt auf den ersten Blick mit der edel gestalteten und verzierten Fassade. Die schöne Aufteilung wird perfekt durch das steile Satteldach und die geschmiedete Eisenbalkone ergänzt. Der edle Charakter des Anwesens wird weiter betont durch die Stuckverzierungen und das historische Treppenhaus. Im Erdgeschoss der Fassade befinden sich klassische Rundbogenfenster. Das Anwesen teilt sich in 2 MFH er (Vordergebäude und Rückgebäude) auf, die auch einzeln erworben werden können. Eine Realteilung ist, wenn gewünscht, beim notariellen Kaufvertrag durchführbar. Die hinteren 2 Garagen sind kommun auch an die Nachbarbebauung platziert worden. Hier wäre eine mögliche Baureserve zzgl. des Dachspitzes gut vorstellbar. Die einzelnen Wohnungen verfügen über Gasetagenheizungen.

Das Mehrfamilienhaus hat insgesamt zu 12 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheiten. Ein Aufteilungsplan wurde bereits erstellt. Die Abgeschlossenheit kann durch den Käufer gerne eingereicht werden. Der aktuelle Mietertrag nach den möglichen Mietsteigerungen wird ab dem 01.01.2025 bei ca. 145.908 € p.a. Netto liegen. Eine Vollvermietung liegt aktuell vor. Wie gesamte Wohnfläche der 2 MFH weißt eine Fläche von ca. 888 m² auf. Das Vordergebäude liegt bei ca. 600 m² und das Rückgebäude bei ca. 282,30 m².
Ausbaureserven zeigen sich im Dachgeschoss bzw. Dachspitz mit ca. 80 bis 100 m². Wie bereits erwähnt, wäre auch das Baurecht nach Abbruch der 2 Garagen im rückwärtigen Bereich zusätzlich zu erzielen.

Die zwei MFH befinden sich in einem guten Gesamtzustand, die laufenden Instandsetzungen sind pflichtbewusst durchgeführt worden. Erst 2015 und 2016 wurde eine Fassadenrenovierung vorgenommen. In diesem Umfang war auch die komplette Dachrenovierung, die Fenster und die Elektrik (bei Bedarf) dabei.

Bei den Mieteinnahmen gibt es Optimierungsbedarf für die kommenden Jahre. Wir gehen von einem mittelfristigen Netto Mietertrag p.a. von ca. 183.000 € aus. Aktuell Netto-Miete liegt im Durchschnitt bei mlt. 13,69 €/m².


Fakten auf einem Blick:

• Grundstückgröße gesamt ca. 615 m²
• Baujahr ca. 1900
• Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus
• 12 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit im EG
• Gesamte vermietbarer Fläche von ca. 882 m²
• Die Gewerbeeinheit hat eine Fläche von ca. 120 m²
• Die Häuser liegen in der Erhaltungssatzung
• EG / III / DG + Dachspitz
• 5 Stellplätze im Innenhof
• 2 Garagen im rückwärtigen Bereich des Grundstücks
• Baureserve im Dachgeschoss + Dachspitz sowie bei Abbruch der 2 Garagen (Baulücke - neue Kommunbebauung vorstellbar)
• IST-Mieteinnahmen p.a. Netto von ca. 145.908 € (Stand 01.01.25)
• SOLL-Mieteinnahmen p.a. Netto von ca. 183.000 €

Individuelle Ausstattungsmerkmale:

- Küche mit Fenster
- gehobene Wohnlage
- ruhige Wohnlage