Das Haus befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage im Herzen der niederbayerischen Gemeinde Roßbach (Landkreis Rottal-Inn). Die Umgebung ist geprägt von ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und einem hohen Maß an Lebensqualität – ideal für Familien und Paare, die naturnah wohnen und dennoch gut angebunden sein möchten.

Roßbach bietet eine familienfreundliche Infrastruktur mit Kindergarten, Grundschule und einem aktiven Vereinsleben. Weiterführende Schulen sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Fachärzte und kulturelle Angebote sind in den nahegelegenen Städten Pfarrkirchen, Eggenfelden und Vilshofen bequem erreichbar.

Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Die Bundesstraßen B8 und B20 sowie die Autobahn A3 sorgen für schnelle Verbindungen in Richtung Passau, Regensburg und München. Auch der öffentliche Nahverkehr bindet Roßbach zuverlässig an das regionale Bus- und Bahnnetz an.

Die umliegende Natur bietet vielfältige Möglichkeiten zur Erholung und Freizeitgestaltung. Ob Radfahren, Wandern oder einfach nur die Ruhe genießen – die direkte Nähe zu Wiesen, Feldern und Wäldern macht die Lage besonders attraktiv für Naturliebhaber. Besonders beliebt ist der Roßbacher Rundweg, der landschaftlich reizvolle Eindrücke der Region vermittelt.

Insgesamt bietet die Lage der Mandelstraße 11 eine harmonische Verbindung aus Ruhe, Lebensqualität und Anbindung – ein ideales Umfeld zum Wohlfühlen und Aufwachsen.

Dieses außergewöhnlich hochwertig ausgestattete Einfamilienhaus vereint modernes Wohnambiente mit handwerklicher Qualität und energieeffizienter Haustechnik. Auf einem gepflegten Grundstück mit komplett umzäuntem Außenbereich – inklusive einer 2 Meter hohen, abgeschlossenen Einfahrt – erwartet Sie ein Zuhause, das in puncto Komfort, Stil und Nachhaltigkeit höchsten Ansprüchen gerecht wird.

Bereits beim Betreten des Hauses fällt die massive Vollholz-Haustür mit eleganten Glaselementen ins Auge. Im Eingangsbereich sorgt ein maßgefertigter Einbauschrank vom Schreiner für viel Stauraum und ein klares, aufgeräumtes Gesamtbild. Der Boden ist hier – ebenso wie in den hochwertig ausgestatteten Bädern – stilvoll gefliest, während in den übrigen Wohnbereichen durchgehend edler Parkett verlegt wurde. Die 1 Meter breiten, massiven Holztüren aus Schreinerhand unterstreichen das großzügige Wohngefühl.

Das Herzstück des Hauses bilden gleich drei exklusive Schreinerküchen: eine hochwertig ausgestattete Hauptküche im Wohnbereich, eine weitere in der angrenzenden Speis sowie eine funktionale Einbauküche im Hauswirtschaftsraum.

Insgesamt stehen drei großzügige Tageslichtbäder zur Verfügung – alle ausgestattet mit Markenprodukten von Villeroy & Boch und Grohe sowie modernen Glas-WC-Drückern. Das Duschbad im Erdgeschoss verfügt über eine komfortable Regenkopfdusche. Im Obergeschoss befinden sich ein weiteres Duschbad mit Regendusche sowie ein großes Badezimmer mit Badewanne und ebenfalls einer Regendusche – ideal für die ganze Familie.

Technisch ist das Haus auf dem neuesten Stand: Die Fenster von Josko verfügen über eine 3-fach-Verglasung und bieten beste Wärmedämmung. Für die Beheizung und Kühlung sorgt eine moderne Wärmepumpe von Stiebel Eltron, die mit einer Fußbodenheizung im gesamten Haus kombiniert ist. Unterstützt wird die Energieeffizienz durch eine Photovoltaikanlage mit 10 kW Leistung sowie einem 13 kW starken Stromspeicher – ein großer Pluspunkt in Zeiten steigender Energiekosten.

Auch das Außenareal lässt keine Wünsche offen: Der Garten erstreckt sich über zwei Ebenen und bietet viel Platz zur individuellen Gestaltung. Ein großer Schuppen mit Schiebetor (ca. 4 × 9 m) schafft zusätzlichen Stauraum für Garten- oder Freizeitgeräte. Das elektrisch betriebene Garagentor erhöht den Wohnkomfort zusätzlich.

Diese Immobilie ist ideal für Menschen, die Wert auf Qualität, Energieeffizienz und durchdachtes Design legen – ein modernes Zuhause mit dem gewissen Etwas.

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ENERGIEAUSWEIS:
Ausweistyp: Verbrauchsausweis
Heizungsart: Wärmepumpe
Wesentlicher Energieträger: Strom
Endenergiebedarf: 31,34 kWh/(qm*a)
Energieskala: A
Baujahr: 2021
Energieausweis gültig bis: 05.05.2035

+ Exklusive Schreinerküchen:
- Hauptküche im Wohnbereich, Neupreis ca. 32.000 €
- Küche in der Speis, Neupreis ca. 2.500 €
- Küche im Hauswirtschaftsraum, Neupreis ca. 2.500 €
+ Maßgefertigter Einbauschrank im Garderobenbereich
+ Maßgefertigter Einbauschrank im Schlafzimmer
+ Massive, 1 m breite Schreiner-Holztüren im gesamten Haus
+ Edler Parkettboden in allen Wohnräumen
+ Kamin mit Panoramaglas auf 3 Seiten
+ Fliesen im Eingangsbereich und in allen Bädern
+ Drei Tageslichtbäder mit Villeroy & Boch / Grohe Markenprodukten und Glas-WC-Drückern:
- EG: Duschbad mit Regendusche
- OG: Duschbad mit Regendusche
- OG: Bad mit Regendusche, Badewanne und Doppelwaschbecken
+ Vollholz-Haustür mit Glaselementen außen
+ Fenster von Josko mit 3-fach-Verglasung
+ Fußbodenheizung im gesamten Haus
+ Fliegengitter-Schiebetür Terrasse
+ Überdachte Terrasse
+ Gartenfeuerstelle
+ große Fensterfronten mit teilweise französischen Balkonen
+ Verbindung Haus zur Garage
+ große Doppelgarage mit Technikraum und zusätzlichen Abstellraum
+ Wasseranschluss in Garage
+ Elektronik per App steuerbar
+ Glasfaseranschluss
+ Stiebel Eltron Wärmepumpe (Heizen und Kühlen)
+ Wasseraufbereitungssystem im Haus integriert
+ PV-Anlage mit 10 kW Leistung und 13 kW Stromspeicher
+ Elektrisch betriebenes Garagentor
+ Komplett eingezäuntes Grundstück, Einfahrt ebenfalls mit 2 m hoher Umzäunung
+ Außenmauern in Massivbauweise mit 42,5 cm Stärke
+ Garten auf zwei Ebenen
+ Großer Geräteschuppen (ca. 4 × 9 m) mit Schiebetor und zusätzliche Zufahrt
+ Modernes Lichtkonzept mit Vollglas-Spots
+ Dachgeschoss mit Speicherraum

VERANTWORTLICHER EXPOSE Living Immo Immobilien GmbH bzw. der jeweilige selbstständige, namentlich als Ansprechpartner erwähnte Immobilienmakler (m/w/d). OBJEKTANGABEN/ ANGABENVORBEHALT Bei allen Angaben handelt es sich um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter. Wir haben diese nicht im Einzelnen überprüft. Wir haben insbesondere keine eigene Wohnflächenberechnung vorgenommen und übernehmen keine Haftung für die Angaben zu den Flächen der Immobilie. Auch für sonstige Daten, Bilder und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Ebenso wenig für die Verfügbarkeit des Angebotes bei Vermietung oder Verkauf. Die hier eingestellten Angaben und Informationen sind mit größter Sorgfalt recherchiert, erheben jedoch nicht den Anspruch auf Alleingültigkeit. Die Informationen in Exposés und auf unseren Webseiten ersetzen keine persönliche Beratung! Wir behalten uns das Recht vor, Änderungen oder Ergänzungen der bereitgestellten Informationen jederzeit vorzunehmen. Die in den Grundrissen dargestellten Möbel und Kücheneinbauten können beispielhaft sein. Die Grundrisse können nicht maßstabsgetreu sein. Sie sind nicht zur Maßabnahme für die Möblierung geeignet. Visualisierungen aus Sicht des Illustrators. Copyright © aller Texte und Bilder: Living Immo Immobilien GmbH

DIGITALES ANGEBOTSVERFAHREN Sollten für die Immobilie mehrere deckungsgleiche, schriftliche Kaufangebote von unterschiedlichen Kaufinteressenten vorliegen, kann der Verkäufer ein offenes oder geschlossenes Angebotsverfahren vornehmen. Das Angebotsverfahren wird digital in rechtssicherer Form vorgenommen. Weitere Informationen erhalten Sie bei weiterem Interesse.