Das angebotene Mehrfamilienhaus befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohngegend der attraktiven Kleinstadt Geretsried südlich von München. Die Lage bietet eine hervorragende Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, darunter Supermärkte, Bäckereien und Apotheken, die bequem zu erreichen sind. Familien profitieren von mehreren Kindergärten sowie der Grund- und Mittelschule Wolfratshausen und der Staatlichen Realschule vor Ort. Auch die medizinische Versorgung ist durch eine Vielzahl von Allgemein- und Fachärzten sowie eine nahegelegene Klinik bestens gewährleistet.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist optimal: Der Bahnhof Wolfratshausen ist Endstation der S-Bahn-Linie S7, die eine direkte Verbindung zum Münchner Hauptbahnhof bietet. Mehrere Buslinien, darunter die Linien 372, 373, 378 und X970, sorgen für eine gute Erreichbarkeit der umliegenden Orte. Autofahrer profitieren von der schnellen Anbindung an die Autobahn A95 München–Garmisch-Partenkirchen, mit der die Münchner Innenstadt in etwa 20 Minuten erreichbar ist. Zudem bietet die nahegelegene A8 eine zügige Verbindung in Richtung Salzburg.
Nach wie vor ist die Erweiterung der S-Bahn Linie S7 nach Geretsried geplant, was einen direkten Anschluss an das Münchner Verkehrsnetz in der Zukunft verspricht.

Die Umgebung zeichnet sich durch ihre naturnahe Lage mit zahlreichen Freizeitmöglichkeiten aus. Die nahegelegenen Seen, Wälder und die Alpen bieten ideale Bedingungen für Erholung und Outdoor-Aktivitäten. Diese Kombination aus städtischer Infrastruktur, hervorragender Verkehrsanbindung und naturnahem Wohnen macht das Objekt besonders attraktiv für Mieter und Investoren.

Dieses gepflegte Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1974 bietet auf einem ca. 893 m² großen Grundstück eine Wohnfläche von ca. 600,97 m² lt. Plan sowie eine Nutzfläche von ca. 219,04 m² lt. Plan. Es umfasst acht Wohneinheiten und zwei Büroflächen, von denen sieben Einheiten bereits vermietet sind. Die Dachgeschosswohnungen stehen derzeit leer, um dem neuen Eigentümer die Möglichkeit zu geben, sie entweder zu sanieren oder in eine bereits genehmigte Dachterrassenwohnung mit ca. 105 m² lt. Plan umzubauen.

In den letzten Jahren wurde die Immobilie umfassend modernisiert. Eine neue Gaszentralheizung wurde 2018 installiert, Elektrik sowie Wasser- und Heizungsleitungen erneuert, neue Fenster eingesetzt und die Fassade inklusive Anstrich überarbeitet. Zudem erhielt das Gebäude eine Entkalkungsanlage, ein neues Garagendach sowie ein saniertes Kellergeschoss mit großzügigen Abstellabteilen. Die Wohnungen sind hochwertig ausgestattet, teilweise mit Fußbodenheizung.

Mit insgesamt 13 Stellplätzen – darunter sechs Garagen- und sieben Außenstellplätze – sowie einem separaten Waschraum bietet das Objekt zusätzlichen Komfort. Die derzeit vermietete Wohnfläche von 495,83 m² erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von 6.515,01 €. Durch die Vermietung der Dachgeschossfläche könnte die Nettokaltmiete auf 8.515,01 € steigen.

Eine solide Kapitalanlage mit weiterem Potenzial – ideal für Investoren oder Eigennutzer, die die Möglichkeiten dieses attraktiven Objekts ausschöpfen möchten.

- Baujahr 1974, Baujahr Heizung 2018
- Ca. 893 m² Grundstück lt. Grundbuch verteilt auf 2 Sondereigentumseinheiten mit 60/1000stel (5 Wohneinheiten) und
40/1000stel (5Wohneinheiten)
- Wohnfläche ca. 600,97 m², Nutzfläche ca. 219,04 m² lt. Wohnflächenberechnung Architekt
- 10 Wohneinheiten (3 Appartements im DG nicht vermietet, aufgrund Option
Umbau zu Dachterrassenwohnung)
- 13 Stellplätze, davon 6 Garagen- und 7 Außenstellplätze
- Wohnungen im DG derzeit nicht bewohnt; Baugenehmigung für Dachterrassenwohnung mit ca. 105 m² lt. Plan liegt vor,
alternativ können die 3 vorhandenen WE saniert werden
- Insgesamt sind derzeit 9 Wohneinheiten und zwei Balkone genehmigt
(bis 22.08.2025 genehmigt)
- Nutzungsänderung der 2 Büros zu Wohnen wurde am 08.08.2019 erteilt
- Separater Waschmaschinenraum mit einem Anschluss für 5 Wohnung
- Große Gartenabteile

Folgende Arbeiten wurden bereits durch den derzeitigen Eigentümer vorgenommen:
- Neue Gaszentralheizung, Einbau im Jahr 2018
- Neue Elektrik, nahezu komplett
- Neue Wasser- und Heizungsleitungen sowie teilweise neue Heizkörper
- Neues Dach im Anbau mit großen Ausstellfenstern in der Dachgeschosswohnung
- Neues Garagendach
- Renoviertes Kellergeschoss mit großen Abstellabteilen für jede Wohnung (kein Holz- bzw.
Blechgestell)
- Installation einer Entkalkungsanlage
- Erneuerung des Hausputzes sowie auch frischer Anstrich
- Neue Fenster, teilweise 3-fach verglast
- Hochwertige Ausstattung der einzelnen Wohnungen (teilweise Fußbodenheizung)

Aktuelle Nettokaltmiete 6.515,01 € für 495,83 m² vermietete Wohnfläche + Stellplätze lt. Plan

Aufgrund des Leerstands des Dachgeschosses sind noch weitere 105,14 m² vermietbare Wohnfläche lt. Plan vorhanden. Wie erwähnt wurde diese Fläche bewusst nicht vermietet, um dem zukünftigen Eigentümer die Möglichkeit des Umbaus zu einer Dachterrassenwohnung offen zu halten.
Folgender Mietpreis ist für 105.14 m² als realistisch zu betrachten:
1.700,00 € Grundmiete zzgl. 300,00 € für 4 Außenstellplätze und 1 Doppelgarage = 2.000,00 € Nettokaltmiete p.M.

Bei Vollvermietung ergäbe sich somit eine Jahresnettokaltmiete i.H.v. 8.515,01 €
Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich derzeit auf 1.490,00 €