Die hier offerierte Wohnung befindet sich im beliebten Stadtteil Obergiesing, einem lebendigen und familienfreundlichen Viertel im Süden Münchens. Diese Lage bietet eine hervorragende Kombination aus urbanem Leben und naturnahen Freizeitmöglichkeiten.

In unmittelbarer Nähe finden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, die den täglichen Bedarf abdecken. Verschiedene Supermärkte sind fußläufig erreichbar. Darüber hinaus gibt es in der Umgebung diverse Fachgeschäfte, Bäckereien, Apotheken und Restaurants, die eine breite Palette an kulinarischen und alltäglichen Angeboten bereitstellen. Der nahegelegene Giesinger Bahnhof bietet zudem Zugang zu weiteren Geschäften und Märkten.

Obergiesing bietet eine Vielzahl an Freizeitmöglichkeiten. Der nahegelegene Giesinger Park lädt zu Spaziergängen, Sport und Erholung im Freien ein. Für Sportbegeisterte gibt es mehrere Sportvereine und Fitnessstudios in der Umgebung. Zudem sind die Isar und die umliegenden Grünflächen schnell erreichbar, ideal für Radfahrer und Jogger. Kulturell Interessierte können das nahegelegene Münchner Stadtmuseum oder das Deutsche Museum besuchen.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist ausgezeichnet. Die U-Bahn-Station „Giesing“ (U2) ist nur wenige Gehminuten entfernt und bietet eine direkte Verbindung ins Stadtzentrum sowie zu anderen Stadtteilen. Zudem sind die Buslinien 52, 62, 139 in der Nähe, die eine flexible Mobilität gewährleisten. Zusätzlich zur U-Bahn-Station „Giesing“ und den Buslinien gibt es auch die Möglichkeit, die Straßenbahnlinien in der Nähe zu nutzen, die eine weitere Option für die Fortbewegung innerhalb Münchens darstellen.

Für Autofahrer ist die Lage ebenfalls vorteilhaft. Die Autobahn A8 ist in wenigen Minuten erreichbar und ermöglicht eine schnelle Anbindung an das überregionale Straßennetz. Dies ist besonders praktisch für Pendler, die regelmäßig in andere Städte reisen oder die Münchner Umgebung erkunden möchten.

Sehr geehrte Immobilieninteressentin,
sehr geehrter Immobilieninteressent,

wir können Ihnen in 81541 München, genauer gesagt im Stadtteil Giesing, in der Werinherstraße eine attraktive 2-Zimmer-Wohnung, Baujahr 1969, zum Kauf anbieten.

Ob renditestarke Kapitalanlage oder Vorsorge fürs Alter, hier finden Sie echte Wohlfühlräume. Der klare Grundriss mit einer Wohnfläche von ca. 54 m², besticht mit seiner gelungenen Wohnkomposition. Ihre neue Wohnung liegt in der ersten Etage eines dreistöckigen Hauses mit ca. 55 Wohneinheiten, 7 Gewerbe- und Lagereinheiten sowie der Tiefgarage (gemäß Teilungserklärung). Ein Aufzug ist selbstverständlich vorhanden.

Ein Tiefgaragenstellplatz (KEIN Duplex) steht zur Verfügung und ist im Kaufpreis enthalten.
Die gelungene Grundrissgestaltung bietet echte Voraussetzungen für Ihr Wohngefühl. Der Grundriss bietet eine Diele, ein Badezimmer, eine Abstellkammer, ein Schlafzimmer, eine Küche mit Fenster und ein Wohnzimmer. Vom Wohnzimmer aus erreichen Sie den südlich ausgerichteten Balkon.

Ein praktisches Kellerabteil gehört zu der Wohnung. Es besteht ein Mitbenutzungsrecht hinsichtlich der gemeinschaftlichen Anlagen, wie z. B. die allgemeine Waschküche mit Münzgeräten und dem Aufzug.

Das monatliche Hausgeld für die Wohnung und Tiefgaragenstellplatz beträgt derzeit laut Wirtschaftsplan aus dem Jahr 2024 € 360,00 inkl. der Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser. Von dem monatlichen Hausgeld sind € 187,17 umlagefähig und ca. € 112,00 werden der Erhaltungsrücklage zugeführt.
Die Erhaltungsrücklage des Gebäudes betrug zum 31.12.2023 € 239.219,58.

Die Wohnung ist aktuell an einen zuverlässigen Mieter vermietet. Er bewohnt die Wohnung seit April 2020 und würde gerne wohnen bleiben. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete (inkl. TG-Stellplatz) beträgt € 720,00.

In den Wohnräumen und der Diele befinden sich zeitlose Laminatböden, die der Mieter derzeit mit Teppichen überdeckt hat.

Das moderne Badezimmer verfügt über eine Toilette, ein Waschbecken mit Unterschrank, eine bodengleiche Dusche mit einer Glastrennwand und einen Handtuchheizkörper. Die großformatigen Fliesen wurden im Bodenbereich in der Farbe Anthrazit gehalten. Die Wandfliesen sind weiß.
Eine zweckmäßige Küche mit diversen Unterbau- und Hängeschränken sowie einer Edelstahlspüle steht zur Verfügung. Die Küche sollte bei Gelegenheit erneuert werden. Der Kühlschrank und die Waschmaschine liegen im Eigentum des Mieters. Die Rückwand der Küchenzeile ist mit einem hellen Fliesenspiegel versehen.

Die gesamte Wohnung verfügt über isolierverglaste Kunststofffenster aus dem Jahr 2007. Der Wärmerzeuger wurde im Jahr 2000 verbaut. Die Beheizung der Wohnung erfolgt über Erdgas. Der Energieverbrauchskennwert liegt bei 139,9 kWh/(m²*a), Effizienzklasse E. Der Energieausweis ist vom 29.03.2018 und gültig bis zum 28.03.2028.

In den Jahren 2007 bis 2023 wurden einige Instandhaltungsmaßnahmen, wie z. B. Erneuerung der Altfenster, Erneuerung der Hebeanlage, Einbau eines Liftnotrufs, Sanierung der Gegensprechanlage, Einbau von Funk-Ablesung der Heizmessgeräte & Wasserzähler, Einbau einer zweiten Entlüftungsanlage für Wohnungen / Gänge, Teilsanierung (Steuerung und Türantrieb) der Aufzugsanlage, Sanierung des Mülltonnenhauses (Türe), Erneuerung Steuerung des Tiefgaragentores, Neuverkabelung Glasfaser, Errichtung eines zweiten Rettungsweges, Erneuerung der Elektroinstallation sowie Kabel, Sicherungskasten und Deckenleuchte in der Waschküche und die Stilllegung des Benzinabscheiders in der Tiefgarage, gemäß Beschlusssammlung beschlossen und / oder ausgeführt.
Die Abdichtungs- / Betonsanierung der Tiefgarage steht an.

Insgesamt bietet München-Obergiesing eine attraktive Wohnlage mit einer hervorragenden Infrastruktur, die sowohl für Familien als auch für Berufstätige ideal ist. Die Kombination aus Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangeboten und einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht diesen Standort besonders lebenswert.


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Alle Angaben beruhen auf vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Informationen, so dass eine Haftung für deren Richtigkeit bzw. Vollständigkeit nicht übernommen werden kann.

Wann dürfen wir Sie zu einer persönlichen Immobilienentdeckung erwarten?
Eine Besichtigung ohne die Firma Heike Borchers Immobilien ist ausdrücklich unerwünscht. Für einen Besichtigungstermin stehen wir Ihnen nach vorheriger Absprache gerne zur Verfügung.

Die Käuferprovision beläuft sich auf 2,38% inkl. gesetzlicher MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis, zu zahlen mit notarieller Beurkundung von dem Käufer / der Käuferin an Heike Borchers Immobilien. Wir haben einen entgeltpflichtigen Maklervertrag über den gleichen Provisionssatz mit dem Verkäufer /der Verkäuferin abgeschlossen (Maklervertrag mit beiden Seiten gem. § 656c BGB).

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Heike Borchers
-Immobilien-
Fachwirtin der Grundstücks-
und Wohnungswirtschaft (IHK)
Immobilienwirtin (GBS)
Mitglied im IVD