Diese Immobilie befindet sich in einem ruhigen, sehr gepflegten Wohngebiet in Waldkirchen und weist eine sehr gute Verkehrsanbindung auf. Waldkirchen liegt am Goldenen Steig und ist die größte und jüngste Stadt im niederbayerischen Landkreis Freyung-Grafenau.
Die Vorteile liegen direkt vor der Haustür: Die Kombination aus zentrumsnaher Lage und der kurzen Distanz zum Bayerischen Wald, macht den Standort zu einem ganz besonderen Wohnort.

Waldkirchen ist über einen Autobahnzubringer (zwischen Aicha vorm Wald und Hutthurm) sowie ab Röhrnbach über die B 12 an die A 3 angeschlossen. Eine Staatsstraße verbindet Waldkirchen mit der Kreisstadt Freyung.

Die ca. 30 km entfernte Dreiflüssestadt Passau ist mit dem Auto in ca. 30 Minuten sehr gut zu erreichen.
Nach ca. 15 Minuten mit dem Auto erreichen Sie die ca. 13 km entfernte Stadt Freyung.
Die rasante Aufwärtsentwicklung der Stadt ist zurückzuführen auf die umfassenden, strukturellen Verbesserungen in vielen Bereichen durch die Stadtverwaltung Waldkirchens.
Innerhalb von ca. 10 Gehminuten befindet man sich direkt im Herzen Stadt Waldkirchen und innerhalb von 5 Minuten ereichen Sie den Karoli-Badepark.

Läden, Ärzte und Apotheken befinden sich in
unmittelbarer Umgebung
Schulen: sanierte Grundschule, sanierte Mittelschule, Gymnasium, FOS-BOS vor Ort
- gepflegte Einrichtungen für Sport und Freizeit
- schöne Cafés und Restaurants
- nahegelegene Wälder und Seen
- sehr gute Anbindung in die Stadt und in die Umgebung
- gut ausgebautes Straßennetz
- öffentliche Verkehrsmittel direkt um die Ecke
- Golfplatz in der näheren Umgebung
- Touristische Attraktionen wie z.B. Kletterpark usw...

Entfernungen mit dem PKW:
- Stadtzentrum: 3-5 Minuten
- Bundesstraße B12: 5 Minuten
- Flughafen München: knapp 2 Stunden
- Flughafen Linz (A): 1:20 h.

Dieses als DHH konzipierte Einfamilienhaus mit kleinem Garten befindet sich in guter Lage von Waldkirchen und ist wegen seiner praktischen und durchdachten Raumaufteilung ideal geeignet für eine Familie.

Auf einer Wohnfläche von ca. 135 m² stehen Ihnen hier ausreichend Platz und Zimmer nebst Küche mit EBK, Badezimmer, WC und Gäste-WC zur Verfügung.
Im DG besteht eine weitere großzügige Ausbaureserve.
Zum Objekt gehört auch eine Garage so wie Stellplätze.

Das Gebäude wurde 1978 in massiv Ziegelbauweise errichtet und ab dem Jahr 2004 immer wieder modernisiert und auf einen neuen Standard gebracht, zuletzt 2021/2022 mit der völligen Neugestaltung der Aussenanlagen.

Schon beim Betreten des Hauses spürt man die angenehme Atmosphäre, hier zeigt sich ein schöner, einladender Eingangsbereich mit Treppenhaus, und Raum für eine großzügig gestaltete Garderobe. Von dort aus, gelangt man in die anderen Räume wie dem seperaten Gäste-WC, oder das gemütliche Wohnzimmer, welches mit mit einem Schwedenofen ausgestattet ist der an kalten Tagen, wohlige Atmosphäre versprüht. Von hieraus gelangt man auch in den kleinen uneinsehbaren Garten. Zudem befindet sich im EG noch der schöne große Küchen-Ess-Bereich, der zu Ihrem Familien-mittelpunkt werden kann um u.a. gemeinsam zu kochen. Der Grundriss lässt sich mit kleineren Umbauarbeiten auch individuell verändern.

Durch die massive Treppe erreichen Sie das Obergeschoss, mit Zimmern, die als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Arbeitszimmer genutzt werden können so wie dem Bad mit Badewanne, Dusche und einem Waschbecken. Die Toilette ist seperat direkt angrenzend. Natürlich verfügt das OG auch über einen schönen großen Balkon.
Ein weiteres Highlight findet man , wenn man die Wendeltreppe vom OG zum DG betritt ... hier eröffnet sich ein toller Blick über den aufgeglasten Giebel in den blauen Himmel. Im Dachgeschoß ist bereits ein Zimmer ausgebaut und es bietet sich noch Ausbaureserve in Form eines weiteren Zimmers. Hier hat man durch die Dachfenster einen grandiosen Blick auf das Bayerwald-Panorama.

Im Kellergeschoss befindet sich der Waschraum, zwei Kellerräume so wie Technik und Heizung.

Der Garten - klein aber fein - und nicht einsehbar lädt zu gemütlichen Stunden ein. Hier können Sie mit Freunden und Familie die warmen Sommertage ausklingen lassen.
Oder sich Ihren eigenen Wellnessbereich mit Sauna, Whirlpool usw.. schaffen. Ein kleines Gartenhäuschen zur Lagerung von Holz und Platz zum Unterstellen runden das Ganze ab.

WOHNFLÄCHEN:

EG:
Arbeiten: 11,06 qm
Wohnen: 15,09 qm
-> ein Raum mit 26,15 qm
Kochen: 15,55 qm
Essen: 7,41 qm
-> ein Raum mit 22,96 qm
Diele: 7,85 qm
WC: 1,59 qm
Garderobe: 1,10 qm

OG:
Schlafen: 11,63 qm
Schlafen: 15,77 qm
Zimmer: 14,61 qm
Flur: 8,69 qm
Bad: 4,19 qm
WC: 1,78 qm

DG:
Ausbaureserve + 1 fertiges Zimmer



RENOVIERUNGEN / MODERNISIERUNGEN:
- 2004 Dach + Isolierung + Dachfenster
- 2012 Bodenbeläge
Gäste-WC
- 2013 Haustürelement
- 2017 Heizung
- 2021/2022 Außenanlagen + Fassade
komplette Umfriedung des Grundstücks

VERANTWORTLICHER EXPOSE:
Alexander Paukner
OBJEKTANGABEN/ ANGABENVORBEHALT:
Bei allen Angaben handelt es sich um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter. Trotz regelmäßiger Prüfung von Daten, Bildern und Informationen übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben. Ebenso wenig für die Verfügbarkeit des Angebotes bei Vermietung oder Verkauf.
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Die in den Grundrissen dargestellten Möbel und Kücheneinbauten können beispielhaft sein. Die Grundrisse können nicht maßstabsgetreu sein. Sie sind nicht zu Maßabnahme für die Möblierung geeignet. Visualisierungen aus Sicht des Illustrators.
Copyright © aller Texte und Bilder: Alexander Paukner