Befristeter Mietvertrag: Besonderheiten für Mietende und Vermietende
Ein Mietverhältnis mit festem Enddatum kann Planbarkeit für die nächsten Jahre schaffen, sowohl für Vermieterinnen und Vermieter als auch für Mietende. Doch ein befristeter Mietvertrag ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt und rechtlich wirksam. Wer einen Zeitmietvertrag abschließen will, sollte deshalb gut informiert sein, welche Regeln gelten und wie sich unnötige Konflikte vermeiden lassen.
Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) endet automatisch zum vereinbarten Termin. Eine ordentliche Kündigung zwischendrin ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Eine Befristung ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich zulässiger Grund vorliegt und dieser der Mieterin oder dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt wurde (Paragraf 575 BGB).
Tritt der Befristungsgrund erst später ein oder fällt er im Verlauf weg, darf die Mietpartei eine Verlängerung beziehungsweise Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis verlangen.
Grundlagen: So funktioniert ein befristeter Mietvertrag
Ein befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag oder Mietvertrag auf Zeit genannt, legt von Beginn an fest, wann das Mietverhältnis endet. Das Enddatum steht im Vertrag und tritt automatisch in Kraft. Das heißt: Der Zeitmietvertrag endet ohne Kündigung.
Solche befristeten Vereinbarungen kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn die Vermietung nicht dauerhaft geplant ist. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Eigentümerinnen oder Eigentümer die Mietwohnung später selbst nutzen möchten oder umfangreiche Umbauten anstehen.
Ein sogenannter einfacher Zeitmietvertrag (Altverträge mit automatischer Verlängerung) ist seit dem 1.9.2001 ausdrücklich nicht mehr im Gesetz vorgesehen. Es gibt bei Vertragsabschlüssen nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag, der daher auch Basis für die Informationen in diesem Ratgeber ist. Die frühere gesetzliche Obergrenze von 5 Jahren für qualifizierte Zeitmietverträge ist entfallen.
So ist ein Zeitmietvertrag aufgebaut
Ein rechtswirksam befristeter Mietvertrag hat bestimmte Formvorgaben und enthält immer folgende Elemente:
- Schriftform
Die Befristung muss schriftlich erklärt und gemäß Paragraf 126 BGB unterzeichnet werden.
- Beginn und Ende des Mietverhältnisses
Beide Daten müssen klar im Vertrag genannt sein.
- Zulässiger Befristungsgrund
Der Grund für die Befristung muss im Vertrag stehen und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
- Mietkonditionen
Auch bei befristeten Verträgen gelten alle üblichen Mietregelungen, etwa zu Kaution, Nebenkosten oder Instandhaltung. Mieterhöhungen sind trotz Befristung grundsätzlich möglich – etwa nach Paragraf 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) sowie nach Paragraf 559 BGB (Modernisierung). Bei Staffelmiete (Paragraf 557a) oder Indexmiete (Paragraf 557b) gelten die jeweiligen Sonderregeln.
Hinweis: Bislang verlangte Paragraf 550 BGB für Mietverträge über mehr als ein Jahr generell die Schriftform. Seit dem 4. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV), das am 1. Januar 2025 in Kraft trat, genügt für Gewerbemietverträge die Textform (zum Beispiel per E-Mail). Für Wohnraummietverträge bleibt die Schriftform erforderlich, also ein unterschriebenes Dokument, handschriftlich unterzeichnet oder mit elektronischer Signatur.
Ziel und Wirkung eines befristeten Vertrags
Ein befristeter Mietvertrag schafft für beide Seiten Planbarkeit:
- Vermieterinnen und Vermieter wissen, wann sie wieder über die Wohnung verfügen können.
- Mieterinnen und Mieter können sich auf einen festen Zeitraum einstellen, etwa während eines befristeten Arbeitsvertrags, eines Studiums oder eines Aufenthalts an einem anderen Wohnort.
Diese Sicherheit bringt allerdings auch Einschränkungen mit sich. Wer einen Zeitvertrag unterschreibt, bindet sich für einen festen Zeitraum. Beide Seiten verzichten auf das ordentliche Kündigungsrecht. Wer also doch früher aus der Wohnung raus will, hat mitunter ein Problem. Auch Vermietende können während der Laufzeit nicht neu disponieren.
Zulässige Gründe für einen befristeten Mietvertrag
Ein Mietvertrag auf Zeit ist nur dann wirksam, wenn er sich auf einen gesetzlich erlaubten Befristungsgrund stützt. Das schreibt Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor und schützt damit Mieterinnen und Mieter vor willkürlicher Befristung. Vermieterinnen und Vermieter müssen den Grund bereits beim Vertragsabschluss schriftlich mitteilen, und zwar eindeutig und nachvollziehbar. Diese Gründe erkennt das Gesetz an:
- Eigenbedarf
Vermieterinnen oder Vermieter möchten die Wohnung nach Vertragsende selbst nutzen oder an Familienangehörige weitergeben.
- Geplante umfassende Sanierung oder Umbau
Die Wohnung soll so verändert oder saniert werden, dass sie während oder nach der Maßnahme nicht wie zuvor nutzbar ist.
- Nutzung als Werks- oder Dienstwohnung
Die Wohnung wird künftig für eine Mitarbeiterin oder einen Mitarbeiter benötigt, etwa in einem Unternehmen oder bei kirchlichen oder sozialen Trägern.
Beispiel aus der Praxis
Frau Schneider möchte ihre Eigentumswohnung vermieten, plant aber in 2 Jahren nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland wieder selbst dort einzuziehen. Sie vermietet die Wohnung für genau diese Zeit an ein berufstätiges Paar und hält im Vertrag schriftlich fest: „Die Befristung erfolgt, weil die Vermieterin die Wohnung ab dem 1. November 2027 selbst nutzen wird. “In diesem Fall ist der Vertrag rechtlich zulässig und endet am festgelegten Termin, ganz ohne Kündigung. Eine automatische Verlängerung gibt es nicht. Nur wenn beide Seiten ausdrücklich zustimmen, kann das Mietverhältnis danach fortgesetzt werden.
Unzulässige Befristungen
Unzulässig ist eine Befristung, wenn der genannte Grund nicht zu den gesetzlich erlaubten zählt sowie bei nur mündlich genannten Absichten. Allgemeine Formulierungen wie „wegen Eigenbedarf“ oder „Die Wohnung wird voraussichtlich später selbst benötigt“ reichen ebenfalls nicht aus. Der Grund muss konkret und nachvollziehbar sein.Auch ein späterer Wechsel des Befristungsgrundes während der Laufzeit ist regelmäßig unzulässig. Vermieterinnen und Vermieter können den ursprünglichen Grund also nicht einfach gegen einen anderen austauschen (zum Beispiel statt Eigenbedarf nun eine Baumaßnahme geltend machen).
Hinweis: Fehlt ein wirksamer Befristungsgrund oder wird er nicht schriftlich genannt, ist die Vermietung auf Zeit nicht gültig, selbst wenn beide Seiten den Vertrag unterschrieben haben. In dem Fall gilt das Mietverhältnis rechtlich als unbefristet und kann nur mit den normalen Fristen gekündigt werden.
Wenn sich der Befristungsgrund verspätet oder wegfällt
Der Befristungsgrund muss nicht nur beim Vertragsabschluss klar genannt werden, er muss auch tatsächlich eintreten, und zwar zum angekündigten Zeitpunkt. In der Praxis kann es aber passieren, dass der Grund später als geplant eintritt oder sich im Verlauf des Mietverhältnisses ganz erledigt. In diesen Fällen haben Mieterinnen und Mieter klare Rechte.
- Recht auf Auskunft 4 Monate vor Vertragsende
4 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses dürfen Mieterinnen und Mieter nachfragen, ob der Befristungsgrund noch immer besteht. Vermieterinnen oder Vermieter haben dann einen Monat Zeit, um zu antworten.
Bleibt die Antwort aus oder kommt zu spät, darf die Mietpartei eine Mietvertragsverlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Es handelt sich dabei um ein Wahlrecht. Mietende können es sich also aussuchen, ob sie verlängern möchten oder das ursprüngliche Vertragsende akzeptieren. Sie sollen durch diese Regel Planungssicherheit bekommen, zum Beispiel für die Wohnungssuche oder den Umzug.
- Befristungsgrund tritt später ein
Wird ein befristeter Mietvertrag wirksam abgeschlossen, aber der genannte Grund tritt nicht wie geplant, sondern später ein, darf die Mietpartei ebenfalls eine Verlängerung um genau diesen Zeitraum verlangen.
Beispiel: Der geplante Umbau verschiebt sich um 3 Monate. Dann kann auch das Mietverhältnis um 3 Monate verlängert werden.
Die Beweislast liegt beim Vermietenden. Es muss also klar nachgewiesen werden, wann genau der Grund tatsächlich eintritt.
- Befristungsgrund entfällt vollständig
Fällt der Befristungsgrund ganz weg, etwa, weil der Eigenbedarf nicht mehr besteht oder die Wohnung doch nicht als Dienstwohnung benötigt wird, darf die Mietpartei verlangen, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit weiterläuft. Damit wird aus dem Zeitmietvertrag ein ganz normales, unbefristetes Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz.
Gut zu wissen: Mietende müssen solche Veränderungen aktiv einfordern, sie treten nicht automatisch in Kraft. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig nachzufragen.
Befristeten Mietvertrag verlängern: Was dabei zu beachten ist
Manchmal möchten beide Seiten das Mietverhältnis am Ende eines Zeitmietvertrags fortsetzen. Eine Verlängerung ist grundsätzlich möglich, muss aber bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese Optionen gibt es:
- Neuer Zeitmietvertrag mit neuer Befristung
- Es wird ein komplett neuer Vertrag mit erneutem Enddatum abgeschlossen.
- Ein neuer zulässiger Befristungsgrund muss vorliegen und schriftlich genannt werden.
- Verlängerung des bestehenden Vertrags
- Der bestehende Vertrag wird verlängert, etwa per Zusatzvereinbarung.
- Dies ist nur möglich, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund weiterhin besteht oder ein neuer vorliegt.
- Umwandlung in unbefristeten Mietvertrag
- Beide Seiten vereinbaren, dass das Mietverhältnis ohne Enddatum weiterläuft.
- Es ist kein neuer Befristungsgrund nötig. Diese Variante ist rechtlich am unkompliziertesten.
Was bei der Verlängerung wichtig ist
- Klären Sie frühzeitig vor Vertragsende, ob und wie es weitergehen soll. Spätestens 3 Monate vor Ablauf sollten Mietende und Vermietende miteinander sprechen. Das schafft Planbarkeit für beide Seiten.
- Ein befristeter Mietvertrag verlängert sich nicht von selbst, auch wenn die Mietzahlungen weiterlaufen. Nur eine ausdrückliche Vereinbarung schafft Klarheit.
- Wird einfach ein neues Enddatum eingesetzt, aber kein zulässiger Grund genannt, gilt der Vertrag als unbefristet.
Tipp für Vermieterinnen und Vermieter: Prüfen Sie genau, ob ein neuer Befristungsgrund rechtlich trägt. Wiederholte Befristungen ohne Substanz erhöhen das Risiko, dass das Mietverhältnis dauerhaft unbefristet wird.
Starrer Vertrag, flexible Kommunikation
Ein Mietvertrag auf Zeit kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn beide Seiten wirklich dasselbe Ziel haben. Wer einen solchen Mietvertrag abschließt, sollte daher nicht nur rechtlich alles sauber regeln, sondern sich auch fragen, ob der zeitliche Rahmen zur aktuellen Lebenssituation passt. Je starrer das Vertragskonstrukt, desto wichtiger wird überdies der Umgang miteinander. Sprechen Sie Veränderungen frühzeitig offen an, das schützt oft besser vor Konflikten als jede Vertragsklausel.
Mietvertrag beenden, neu starten oder Eigentum planen?
Die wichtigsten Fragen zu Zeitmietverträgen
Ein Zeitmietvertrag lässt keine ordentliche Kündigung zu. Das bedeutet, dass sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieterinnen und Vermieter bis zum Ende der Laufzeit an den Vertrag gebunden sind. Nur in Ausnahmefällen ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Denkbar ist auch ein Aufhebungsvertrag im gegenseitigen Einvernehmen.
Ein Zeitmietvertrag darf grundsätzlich beliebig oft verlängert werden. Allerdings muss bei jeder Verlängerung erneut ein zulässiger Befristungsgrund vorliegen und schriftlich im Vertrag genannt werden. Ohne einen solchen Grund gilt die Verlängerung automatisch als unbefristet. Alternativ können beide Seiten auch vereinbaren, das Mietverhältnis ohne zeitliche Begrenzung fortzuführen.
Ein befristeter Mietvertrag kann nur außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, etwa bei erheblichen Mängeln, unzumutbaren Umständen oder massiven Pflichtverletzungen. In solchen Fällen müssen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt sein. Ein vorzeitiger Auszug ohne Einigung oder rechtlichen Grund ist nicht möglich.
Bis 1. September 2001 gab es noch eine zeitliche Befristung auf 5 Jahre. Diese ist entfallen. In der Praxis sind Laufzeiten zwischen 6 Monaten und 5 Jahren üblich, rechtlich sind aber auch längere Zeiträume möglich; ab mehr als 30 Jahren besteht für beide Seiten ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 544 BGB. Entscheidend ist, dass der Befristungsgrund realistisch und nachvollziehbar ist, auch bei längeren Zeiträumen.
Tipp: Je länger der Vertrag dauert, desto wichtiger wird eine frühzeitige Kommunikation über mögliche Veränderungen.
Nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags endet das Mietverhältnis automatisch, es sei denn, beide Seiten vereinbaren ausdrücklich eine Fortsetzung. Wird der Vertrag ohne neue Befristung fortgeführt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Mietende können dann mit gesetzlicher Frist kündigen, und Vermietende müssen bei einer Kündigung die gesetzlichen Vorgaben einhalten.
Redakteur
Tim Seibold
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