Übergabe einer Mietwohnung: So gelingt der Auszug ohne Streit
Der Blick in die leere Wohnung, die Schlüssel liegen bereit; und plötzlich tauchen Fragen auf: Ist der Zustand in Ordnung? Muss noch etwas gemacht werden? Wie sollte das Ganze dokumentiert werden? Oft führt ausgerechnet der letzte Schritt im Mietverhältnis – die Wohnungsübergabe – zu Missverständnissen. Wir erklären, was Mietende und Vermietende beachten sollten.
Sprechen Sie frühzeitig einen Termin ab und bereiten Sie die Wohnung als Mieterin oder Mieter auf die Übergabe vor.
Nutzen Sie ein Übergabeprotokoll und halten Sie Mängel und Zählerstände gemeinsam fest.
Mietende müssen nicht automatisch renovieren, sondern nur, wenn das im Mietvertrag rechtlich zulässig vereinbart wurde.
Ablauf und Vorbereitung einer Wohnungsübergabe
Der Auszug steht fest, der Mietvertrag endet bald – jetzt folgt der letzte Schritt: die Wohnungsübergabe. Damit diese reibungslos verläuft, sollten sich beide Seiten gut vorbereiten. Oft genügt es nicht, einfach den Schlüssel abzugeben. Stattdessen geht es darum, den Zustand der Mietwohnung nachvollziehbar festzuhalten und eventuelle Mängel gemeinsam zu klären:
Vereinbaren Sie frühzeitig einen Übergabetermin, idealerweise in den letzten Tagen des Mietverhältnisses – und möglichst bei Tageslicht. Räumen Sie als Mieter oder Mieterin die Wohnung vollständig leer, sofern nichts anderes abgesprochen ist. Der Boden sollte sichtbar, Fenster frei zugänglich und die Räume grob gereinigt sein. Niemand verlangt eine professionelle Grundreinigung, aber eine besenreine Übergabe ist üblich. Prüfen Sie, ob alle Schlüssel vorhanden sind.
Für Vermietende bedeutet Vorbereitung, ein Abnahmeprotokoll für die Mietwohnung bereitzulegen und eventuell Fotos oder frühere Übergabeunterlagen – zum Beispiel vom Einzug – mitzunehmen. Das verhindert Diskussionen, etwa darüber, ob bestimmte Mängel schon vorher vorhanden waren oder erst im Mietverhältnis entstanden sind.
Von Schäden bis Schönheitsreparaturen: Was Mieterinnen und Mieter bei der Wohnungsübergabe beachten müssen
Rund um die Wohnungsübergabe kursieren viele Halbwahrheiten, vor allem, wenn es um die Renovierungspflichten bei Auszug geht. Viele glauben, dass sie automatisch die Wände streichen müssen. Tatsächlich ist das oft nicht verpflichtend; es kommt ganz auf die Regelungen im Mietvertrag an.
Entscheidend ist, ob sogenannte Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurden. Das heißt: Nur wenn eine gültige Klausel im Mietvertrag steht und sie den aktuellen rechtlichen Vorgaben entspricht, sind Mietende tatsächlich verpflichtet, bestimmte Arbeiten zu übernehmen. Viele ältere Verträge enthalten jedoch Formulierungen, die Gerichte inzwischen als ungültig eingestuft haben – etwa starre Renovierungsfristen. Das bedeutet aber nicht, dass Mieterinnen und Mieter die Wohnung im beliebigen Zustand zurückgeben können. Bestimmte Punkte sind auch ohne explizite Regelung zu erfüllen:
- Dazu gehört zum Beispiel, dass Bohrlöcher in Wänden oder Fliesen geschlossen werden müssen. Auch grobe Verschmutzungen sollten entfernt werden – denn die Wohnung muss in einem Zustand übergeben werden, der eine neue Vermietung ohne Weiteres ermöglicht.
- Nicht verpflichtet sind Mietende hingegen, selbst verlegte Bodenbeläge wieder zu entfernen, wenn diese in Absprache mit der Vermieterseite eingebaut wurden oder eine dauerhafte Verbesserung darstellen. Wurden sie ohne Zustimmung eingebaut, kann es allerdings zur Rückbaupflicht kommen – das sollten Sie im Mietverhältnis rechtzeitig klären.
Ein häufiger Konfliktpunkt sind Schäden versus Gebrauchsspuren. Während normale Abnutzung – etwa kleine Kratzer im Boden – zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, müssen echte Beschädigungen ersetzt oder beseitigt werden. Dazu zählen etwa große Brandflecken, Wasserschäden durch unsachgemäße Nutzung oder defekte Einbauten. Ob etwas als Schaden gilt, hängt vom Einzelfall ab.
Tipp: Lesen Sie den Mietvertrag genau. Aber bedenken Sie auch: Oft lohnt es sich als Mieterin und Mieter, kleinere Gebrauchsspuren eigenverantwortlich zu beseitigen – nicht allein aus rechtlichen Gründen, sondern um ein gutes Mietverhältnis sauber abzuschließen und die spätere Rückzahlung der Mietkaution nicht zu verzögern.
Mietkaution überbrücken
Rechte und Aufgaben der Vermietenden
Auch für Vermieterinnen und Vermieter ist die Wohnungsübergabe ein zentraler Moment im Mietverhältnis. Sie erhalten die Wohnung zurück, prüfen deren Zustand und dokumentieren eventuelle Schäden oder Abweichungen vom ursprünglichen Zustand:
Zunächst sollten Vermietende den Übergabetermin entweder vorschlagen oder bestätigen und idealerweise selbst daran teilnehmen. Wer die Übergabe delegiert – zum Beispiel an eine Hausverwaltung – sollte sicherstellen, dass die beauftragte Person über alle nötigen Informationen verfügt. Dazu gehören frühere Protokolle, Fotos, Angaben zur Ausstattung und alle vereinbarten Sonderregelungen.
Im Termin geht es darum, den Zustand der Mietwohnung gemeinsam mit der Mieterin oder dem Mieter zu erfassen. Das gelingt am besten, wenn beide Seiten durch alle Räume gehen und sich gegenseitig über Auffälligkeiten austauschen, ohne vorschnelle Schuldzuweisungen. Wenn Mängel festgestellt werden, können Vermietende eine Nachbesserung verlangen, sofern die beanstandeten Punkte tatsächlich über die normale Abnutzung hinausgehen. In diesen Fällen ist es sinnvoll, eine angemessene Frist zu setzen. Fehlen Schlüssel, kann die Vermieterseite Ersatz verlangen.
Das Wohnungsübergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber in der Rechtsprechung anerkannt als Beweismittel. Es hält alle wichtigen Informationen fest und dient beiden Seiten als Nachweis über den Zustand der Wohnung:
- Es beginnt mit den Grunddaten: Adresse der Wohnung, Namen und Kontaktdaten beider Parteien, Datum und Uhrzeit der Übergabe.
- Danach folgt die Bestandsaufnahme: Raum für Raum wird der Zustand erfasst – von den Wänden über die Böden bis zu den Fenstern und Türen. Auch fest installierte Möbel oder Geräte, wie eine Einbauküche oder Heizkörper, gehören in die Bewertung.
- Wichtiger Bestandteil ist auch die Dokumentation von Zählerständen. Notieren Sie den Stand für Strom, Gas, Wasser und Heizung exakt. So lässt sich später genau klären, welcher Verbrauch noch in die Zuständigkeit der Mietenden fällt.
- Hilfreich ist es, das Übergabeprotokoll mit Fotos zu ergänzen. Wer den Zustand einzelner Räume oder auffällige Stellen bildlich dokumentiert, schafft Sicherheit. Die Fotos sollten direkt während der Übergabe aufgenommen werden.
Zum Abschluss sollte das Dokument von beiden Parteien unterschrieben werden. Damit wird der Inhalt bestätigt.
Tipp: Wir stellen Ihnen ein Musterprotokoll zum Download bereit, das alle nötigen Angaben übersichtlich zusammenfasst.
Wenn die Wohnungsübergabe bei Auszug nicht klappt
Nicht jede Wohnungsübergabe verläuft reibungslos. Manchmal scheitert sie daran, dass eine Partei nicht erscheint. Oder es gibt Meinungsverschiedenheiten, die sich vor Ort nicht lösen lassen.
Wichtig: Bleiben Mietende dem vereinbarten Übergabetermin fern, obwohl das Mietverhältnis endet, dürfen Vermietende die Wohnung nicht einfach ohne Zustimmung betreten – sonst droht der Vorwurf des Hausfriedensbruchs (Paragraf 123 StGB). Es empfiehlt sich in solchen Fällen, eine neutrale Person (wie eine Gerichtsvollzieherin oder einen Gerichtsvollzieher) als Zeugin oder Zeugen hinzuzuziehen und den Zustand der Wohnung möglichst genau zu dokumentieren. Fotos, ein schriftliches Wohnungsübergabeprotokoll und eine Notiz über den versuchten Kontakt helfen dabei, späteren Unklarheiten vorzubeugen.
Andersherum gilt: Erscheinen Vermieterinnen oder Vermieter nicht zum Termin, sollten Mietende nicht einfach abwarten. Stattdessen können sie die Schlüssel per Einschreiben zurückschicken – idealerweise mit Rückschein und einem kurzen Begleitschreiben, das auf den Zeitpunkt der Übergabe hinweist. Alternativ lässt sich die Rückgabe auch über eine neutrale Stelle organisieren, zum Beispiel eine Notarin oder einen Hausverwalter.
Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten über den Zustand der Wohnung, lohnt es sich, ruhig zu bleiben. Niemand ist verpflichtet, sofort alles zu akzeptieren. Wichtig ist, alles schriftlich im Übergabeprotokoll festzuhalten. Dann können beide Seiten juristischen Rat einholen.
Tipp: Wer die Verwaltung und Kommunikation rund um seine Immobilie effizienter gestalten möchte, sollte sich das kostenfreie Cockpit Immobilie der Sparkasse ansehen, zum Beispiel zur Dokumentation von Unterlagen und Übersicht über wichtige Fristen.
Und schließlich: die Kaution
Nach der Übergabe dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Kaution vorerst zurückhalten, um mögliche Ansprüche zu prüfen. In der Regel wird eine Rückzahlung innerhalb von 3 bis 6 Monaten erwartet. In Einzelfällen (etwa bei noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen) ist auch ein längerer Einbehalt zulässig. Bestehen keine Forderungen mehr, muss die Kaution vollständig inklusive Zinsen ausgezahlt werden.
Übergabe bei Auszug: Ende gut, alles gut
Wer seiner gesetzlichen Pflicht aus dem Mietrecht nachkommt, sauber dokumentiert und fair miteinander umgeht, reduziert das Risiko für Streit und sorgt für eine möglichst gelungene Wohnungsübergabe. Mieterinnen und Mieter sollten wissen, was sie wirklich erledigen müssen – und was nicht. Vermietende profitieren davon, wenn sie transparent und strukturiert vorgehen. Dann steht am Ende der Mietzeit im besten Fall ein fairer Abschluss für beide Parteien. Das schafft Raum für neue Pläne – für den nächsten Wohnabschnitt oder eine neue Vermietung.
Mietkaution überbrücken
Die wichtigsten Fragen rund um die Wohnungsübergabe
Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, das den Zustand der Wohnung bei Auszug festhält. Darin werden zum Beispiel Schäden, Mängel, Zählerstände und die Anzahl übergebener Schlüssel notiert. Es wird gemeinsam ausgefüllt und unterschrieben; so haben beide Seiten einen Nachweis über die tatsächlichen Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Übergabe.
Die Wohnung sollte vollständig leer, besenrein und in einem Zustand sein, der eine Weitervermietung ermöglicht. Grobe Verschmutzungen oder Schäden müssen beseitigt werden. Ob Sie zusätzlich renovieren müssen, hängt vom Mietvertrag ab – aber nur rechtlich wirksame Klauseln sind verbindlich. Bohrlöcher oder Klebereste sollten entfernt, alle Schlüssel übergeben und Zählerstände notiert werden.
Mängel sind Schäden oder Beeinträchtigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Dazu gehören zum Beispiel große Flecken, beschädigte Türen, über Gebühr zerkratzte Böden oder defekte Geräte. Mängel sollten im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
Verdeckte Mängel sind Schäden, die beim Übergabetermin nicht sichtbar waren, zum Beispiel, weil Möbel sie verdeckt haben oder sie erst später auftreten. Solche Mängel können nachträglich relevant werden, müssen aber klar nachgewiesen werden. Ob Mietende dafür haften, hängt vom Einzelfall ab.
Gebrauchsspuren sind normale Abnutzungserscheinungen, die bei vertragsgemäßem Wohnen entstehen. Dazu gehören kleinere Kratzer im Parkett, leicht verblasste Wandfarbe oder Abdrücke von Möbeln. Solche Spuren gelten rechtlich nicht als Mängel und müssen bei der Übergabe nicht beseitigt werden.
Mieterinnen und Mieter müssen für Schäden aufkommen, die sie selbst verursacht haben und die über die übliche Abnutzung hinausgehen. Das gilt zum Beispiel bei Brandflecken, Wasserschäden durch unsachgemäßen Gebrauch oder mutwilliger Beschädigung. In solchen Fällen darf die Vermieterseite die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, um die Reparaturkosten zu decken.
Nicht automatisch. Ob Sie beim Auszug streichen müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Nur wenn dort eine rechtlich wirksame Renovierungsklausel steht, sind Sie dazu verpflichtet. Viele ältere Verträge enthalten jedoch unwirksame Regelungen; in diesen Fällen müssen Sie nicht renovieren. Ohne gültige Vereinbarung reicht es in der Regel aus, die Wohnung sauber und in besenreinem Zustand zu übergeben.
Im Übergabeprotokoll werden alle sichtbaren Mängel und Schäden notiert, die beim Übergabetermin festgestellt werden, zum Beispiel kaputte Fliesen, defekte Fenster oder starke Verschmutzungen. Auch der Zustand von Böden, Wänden und Einbauten wird dokumentiert. Zusätzlich gehören Zählerstände, fehlende Schlüssel oder Vereinbarungen zur Nachbesserung ins Protokoll.
Vermieterinnen und Vermieter müssen normale Gebrauchsspuren akzeptieren, also Abnutzung, die bei regulärem Wohnen entsteht. Dazu zählen etwa Laufspuren im Teppich, leicht abgeplatzte Wandfarbe oder Kratzer durch Möbel. Solche Spuren gelten nicht als Schaden und können nicht auf die Mietenden abgewälzt werden.
Als Mieterin oder Mieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung rechtzeitig zu übergeben: sauber, vollständig geräumt und in einem ordentlichen Zustand. Sie müssen alle Schlüssel abgeben, vereinbarte Schönheitsreparaturen durchführen (wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag gültig ist) und für selbst verursachte Schäden aufkommen. Zusätzlich sollten Sie gemeinsam mit der Vermieterseite ein Übergabeprotokoll erstellen und unterschreiben.
Redakteur
Tim Seibold
Hinweis: Das auf dieser Seite verwendete Titelbild wurde mit KI-Unterstützung bearbeitet.