So finanzieren junge Menschen 2026 ihren Immobilienkauf: Bürgschaft und Forward-Darlehen
Ein fester Job, ein stabiles Umfeld, vielleicht der erste Familienwunsch: All das bringt das Thema Wohneigentum auf die Agenda vieler junger Käuferinnen und Käufer. Doch die Immobilienpreise sind hoch und der Eigenkapitalaufbau braucht Zeit. Gut, dass es Lösungen gibt, die den Weg ins eigene Haus oder die Eigentumswohnung trotzdem möglich machen. Mit der richtigen Finanzierung sowie etwas Unterstützung durch die Eltern gelingt der Start ins Eigenheim oft früher, als gedacht.
Eine durchdachte Immobilienfinanzierung mit geeigneten Förderungen, Tilgungsoptionen und viel Flexibilität ist für junge Menschen besonders wichtig.
Eltern können beim Immobilienkauf als Kreditbürgen oder mit Ersatzsicherheiten helfen, wenn das Eigenkapital nicht reicht.
Ein Forward-Darlehen sichert die aktuellen Zinsen, auch wenn der Kauf erst in einigen Monaten oder Jahren ansteht. Das schafft Planungssicherheit.
Wie junge Menschen den Weg ins Eigenheim finden
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung bietet räumliche Sicherheit, Platz, Unabhängigkeit und eine langfristige Perspektive fürs Leben. In jungen Jahren ist der Gedanke besonders attraktiv: Wer früh kauft, profitiert länger von mietfreiem Wohnen, baut Vermögen auf und schafft sich Spielraum für später. Eine abbezahlte Immobilie entlastet, besonders im Hinblick auf die Altersvorsorge.
Doch der Einstieg fällt vielen schwer. Steigende Immobilienpreise oder Baukosten, hohe Kaufnebenkosten und das große Thema Eigenkapital lässt viele junge Menschen zögern. Oft fehlen Rücklagen, um die erforderlichen 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten zu stemmen. Ein befristeter Arbeitsvertrag oder gerade erst begonnene Berufsjahre machen es zusätzlich schwer, eine stabile Bonität nachzuweisen.
Glücklicherweise müssen junge Kauf- oder Bauinteressierte den Weg ins Eigenheim aber nicht allein bestreiten. Die Sparkasse ist ein starker Partner für frühe Wohnträume, und auch die Eltern können helfen.
Elternbürgschaft oder Grundschuld: So funktioniert die Unterstützung durch die Familie
Viele Eltern möchten ihre Kinder auf dem Weg in ein selbstbestimmtes Leben unterstützen. Beim Immobilienkauf kann das besonders wertvoll sein. In der Praxis kann das auf unterschiedliche Weise erfolgen:
- Manche Banken oder Sparkassen bieten die Möglichkeit einer Elternbürgschaft an. Dabei sichern die Eltern die Rückzahlung des Kredits ab. Falls Kreditnehmende nicht zahlen können, springt der Bürge oder die Bürgin ein. Eine solche Bürgschaft muss wirtschaftlich tragfähig und rechtlich zulässig sein. Es geht also nicht nur darum, ob Eltern helfen möchten. Sie müssen es sich auch leisten können.
- Andere Institute setzen statt einer Bürgschaft eher auf sogenannte Ersatzsicherheiten, etwa eine Grundschuld auf eine bestehende Immobilie der Eltern. Ziel ist immer, das Risiko für die Bank oder Sparkasse zu reduzieren, und eine Finanzierung so oft erst möglich zu machen. Wichtig bleibt dabei: Der Kapitaldienst muss allein durch die Käuferin oder den Käufer tragbar sein.
Diese Formen der Bürgschaft gibt es
- Selbstschuldnerische Bürgschaft:
Die Bank darf sich sofort an die Bürgin oder den Bürgen wenden, sobald die oder der Kreditnehmende in Zahlungsverzug gerät. Das ist die häufigste Form, und zugleich die mit der größten Haftung.
- Ausfallbürgschaft:
Die Bürgin oder der Bürge haften nur, wenn alle anderen Sicherheiten nicht ausreichen und die Forderung nicht anders einzutreiben ist. Diese Variante ist seltener, da sie für die Bank oder Sparkasse weniger Sicherheit bietet.
- Höchstbetragsbürgschaft:
Die Haftung wird von vornherein auf einen bestimmten Betrag beschränkt. Das schützt die Bürgin oder den Bürgen vor unbegrenztem Risiko.
Typische Voraussetzungen für eine Elternbürgschaft
Kriterium
Die Eltern müssen laufende Einnahmen oder Renten nachweisen können.
Kreditwürdigkeit
Vermögen oder Immobilieneigentum
Bedeutung
Regelmäßiges Einkommen
Es dürfen keine negativen Einträge oder laufenden Belastungen vorliegen.
Sachwerte können die Bürgschaft zusätzlich absichern.
Was Eltern und Kinder gemeinsam klären sollten
Bevor eine Bürgschaft unterschrieben oder eine Grundschuld eingetragen wird, sollten alle Beteiligten offen miteinander sprechen. Denn so eine Entscheidung betrifft nicht nur Zahlen, sondern auch Beziehungen und Erwartungen. Klären Sie untereinander, wie hoch das Risiko für einen Zahlungsausfall wirklich ist, und was genau passiert, wenn das Darlehen nicht mehr bedient werden kann.Die Sparkasse berät Sie gern dabei. Es geht nicht nur um die Genehmigung, sondern um eine Lösung, die zu allen passt, ohne Überforderung oder böse Überraschungen. Manchmal bietet sich statt einer Elternbürgschaft oder einer Grundschuld auch eine andere Form der Unterstützung an, zum Beispiel ein zinsloses Familiendarlehen oder eine Schenkung.
Forward-Darlehen: Planen mit Zinssicherheit und festem Objekt
Viele junge Menschen beobachten die Zinsentwicklung genau und fragen sich, ob sie eine interessante Immobilie lieber sofort kaufen sollten oder sich noch Zeit lassen können. Diese Überlegung ist verständlich, denn niemand kann genau vorhersagen, wie sich die Bauzinsen nach 2026 entwickeln werden. Wer sich bereits ein konkretes Objekt ausgeguckt hat, kann über ein Forward-Darlehen nachdenken, um sich die aktuellen Zinsen frühzeitig zu sichern.Technisch gesehen handelt es sich hierbei um eine vereinbarte Finanzierung, die erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird, zum Beispiel in 6, 12 oder 24 Monaten. In dieser sogenannten „Bereitstellungszeit“ zahlen Sie noch keine Kreditraten ab. Für viele junge Menschen ist das ein guter Mittelweg zwischen Abwarten und Handeln, und eignet sich dann, wenn der Kauf einer Immobilie bereits geplant, aber noch nicht sofort fällig ist. Der vereinbarte Zinssatz gilt bis zur Auszahlung, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Dafür fällt in der Regel ein kleiner Zinsaufschlag an.Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sobald der vereinbarte Zeitpunkt erreicht ist, müssen Sie das Darlehen abnehmen.
Ein Immobilienkauf beginnt nicht mit der Unterschrift, sondern mit der Finanzplanung. Gerade für junge Menschen ist es wichtig, strukturiert vorzugehen.
1. Budget klären
Ermitteln Sie gemeinsam mit Ihrer Sparkassenberatung, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, ohne oder mit Unterstützung der Eltern.
2. Kaufnebenkosten einrechnen
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und eventuell Maklerprovision: Rechnen Sie mit rund 10 bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.
3. Eigenkapital prüfen
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind die Konditionen.
4. Finanzierung aufstellen
Gemeinsam mit der Sparkasse planen Sie ein realistisches Finanzierungskonzept inklusive Zinssatz, Tilgung und Fördermöglichkeiten.
5. Kredit beantragen
Mit allen Unterlagen und dem klaren Finanzierungskonzept geht es in die Kreditanfrage. Die Sparkasse begleitet Sie dabei bis zur Zusage und darüber hinaus.
Junge Paare auf dem Weg ins Eigenheim: 3 Expertentipps
Junge Paare bringen viel Potenzial mit: zwei Einkommen, gemeinsame Lebenspläne, gegenseitige Unterstützung. Das sind beste Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung. Wir haben einen Experten gefragt, warum diese Zielgruppe die Finanzierung dennoch mit einem kühlen Kopf angehen sollte.
Im Gespräch mit
Christian Heyen
Christian Heyen ist Senior Manager für das private Baufinanzierungsgeschäft in der Netzwerkorganisation der Sparkasse Bremen. Er kennt die Herausforderungen junger Käuferinnen und Käufer genau.
- Tipp 1: Planen Sie realistisch.
Viele Paare möchten möglichst schnell ins Eigenheim, vor allem, wenn die Familiengründung oder berufliche Veränderungen anstehen. Doch statt sich selbst zu sehr unter Druck zu setzen, sollten Sie zunächst in Ruhe einen tragfähigen Plan aufstellen. Das entlastet beide Partnerinnen oder Partner langfristig.
- Tipp 2: Entscheiden Sie verbindlich, aber bleiben Sie flexibel.
Wer gemeinsam kauft, trifft eine Entscheidung mit großer Tragweite. Deshalb ist es wichtig, auch rechtlich klare Regelungen zu treffen, etwa über das Grundbuch, die Aufteilung der Finanzierung und eine Absicherung im Trennungsfall.
- Tipp 3: Setzen Sie familiäre Beziehungen vor das Eigenheim.
Eine Elternbürgschaft oder eine Grundschuld auf die Immobilie der Eltern kann die Beziehung belasten und es muss für alle Parteien klar sein, welche Verpflichtungen daraus im schlimmsten Fall entstehen. Wichtig ist deshalb auch, zwischen Wunsch und machbarer Umsetzung zu unterscheiden. Nicht in jedem Fall ist der familiäre Rückhalt für eine Finanzierung die beste Lösung. Lassen Sie sich daher frühzeitig individuell beraten.
Sie möchten keine Bestandsimmobilie kaufen, sondern lieber selbst bauen? Auch dafür gibt es passende Lösungen, denn technisch unterscheidet sich eine Baufinanzierung kaum von einem klassischen Immobilienkredit, ergänzt um Auszahlungspläne und Absicherungen für Bauphasen.
- Ein klassisches Annuitätendarlehen eignet sich auch für den Neubau. Die Sparkasse stellt die Finanzierung nach Baufortschritt bereit, und Sie zahlen während der Bauzeit meist nur die Zinsen.
- We etwas mehr Vorlauf hat, kann auf eine Kombifinanzierung mit Bausparvertrag setzen: Das ist ideal, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht.
- Wenn Sie handwerklich mit anpacken, können Sie sogenannte Eigenleistungen einbringen. Diese werden von der Sparkasse unter bestimmten Voraussetzungen als Eigenkapitalersatz anerkannt und senken so Ihren Finanzierungsbedarf.
- Für besonders energieeffiziente Neubauten stehen staatliche Förderprogramme bereit, mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten. Ihre Sparkassenberatung zeigt Ihnen, welche Programme zu Ihrem Vorhaben passen
Aufbruch in die eigenen vier Wände
Der Traum vom eigenen Zuhause ist für junge Menschen greifbarer, als er auf den ersten Blick wirkt. Denn es gibt mehr Wege ins Eigenheim, als viele denken: Eltern können unterstützen, Sparkassen beraten partnerschaftlich, und flexible Finanzierungsmodelle schaffen Spielraum für Ideen. Entscheidend bleibt, früh zu planen und sich fachkundig beraten zu lassen.
Nichts wie ab ins Eigenheim?
Die wichtigsten Fragen für junge Kaufinteressierte
Wenn Eltern als Bürgen auftreten möchten, prüft die Sparkasse deren wirtschaftliche Situation sorgfältig. Dafür werden in der Regel Einkommensnachweise, Rentenbescheide oder andere Belege über regelmäßige Einnahmen benötigt. Auch Kontoauszüge, eine aktuelle Selbstauskunft sowie Informationen zu laufenden Verpflichtungen gehören dazu. Zusätzlich kann es hilfreich sein, Vermögenswerte wie Immobilien oder Wertpapiere offen zu legen.
Häufig sind alternative Sicherheiten aber erfolgsversprechender als eine reine Bürgschaft, etwa eine Grundschuld auf eine bestehende Immobilie der Eltern.
Gerade in jungen Jahren fällt es oft schwer, ausreichend Eigenkapital anzusparen. Trotzdem gibt es Möglichkeiten, die Lücke zu verkleinern. Viele setzen auf Sparpläne, Bausparverträge oder staatlich geförderte Programme. Auch eine Schenkung oder ein zinsloses Darlehen innerhalb der Familie kann helfen. In manchen Fällen erkennen Banken auch Eigenleistungen beim Bau als Eigenkapitalersatz an.
Bei einer Elternbürgschaft übernehmen Vater oder Mutter (oder beide) die rechtliche Verantwortung dafür, dass die monatlichen Kreditraten auch in außergewöhnlichen oder schwierigen Situationen gezahlt werden. Falls die oder der eigentliche Kreditnehmende die Raten nicht mehr leisten kann, springt der oder die Bürgende ein. Die finanzierende Bank oder Sparkasse prüft vorab, ob die Eltern wirtschaftlich in der Lage sind, diese Verantwortung zu übernehmen. Ob eine solche Bürgschaft möglich ist, hängt von den jeweiligen internen Richtlinien ab. Es ist jedoch immer erforderlich, dass die Kreditnehmenden die Kreditrate unter normalen Umständen selbst leisten können.
Idealerweise bringen Sie die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklergebühren, aus eigenen Mitteln auf. Das entspricht in der Regel etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Viele Sparkassen finanzieren den reinen Kaufpreis vollständig, wenn diese Nebenkosten abgedeckt sind. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einbringen können, desto besser: Zusätzliche Mittel verbessern die Konditionen, schaffen mehr finanziellen Spielraum und reduzieren die monatliche Belastung.
Redakteur
Tim Seibold
Hinweis: Das Titelbild wurde mit KI-Unterstützung editiert.