Zweitwohnsitz bzw. Nebenwohnung: Was steckt rechtlich dahinter?
Sie leben in Stadt X, arbeiten aber in Stadt Y? Dann haben Sie vielleicht auch schon über eine Zweitwohnung nachgedacht, um weniger oft hin und her pendeln zu müssen. Doch hinter diesem Vorteil stecken mögliche Steuern, Pflichten und rechtliche Konsequenzen. Wie sich Haupt- und Zweitwohnsitz unterscheiden, wann Gemeinden eine Abgabe erheben und welche bürokratischen Hürden entstehen: Hier finden Sie alle Informationen.
Bei mehreren Wohnungen gilt laut Paragraf 21 Bundesmeldegesetz (BMG): Eine Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz, alle weiteren zählen als Zweit‑ beziehungsweise Nebenwohnung.
Sie sind verpflichtet, jede Zweitwohnung beim Einwohnermeldeamt anzumelden, meist innerhalb von 2 Wochen nach Einzug.
In vielen Gemeinden fällt eine Zweitwohnungssteuer an. Ob Sie den Nebenwohnsitz mieten oder kaufen, spielt dabei keine Rolle. Manche Kommunen machen Ausnahmen.
Hauptwohnsitz, Nebenwohnung, Zweitwohnsitz: Wo liegen die Unterschiede?
Sobald Sie zwei (oder mehr) Wohnungen nutzen, müssen Sie eine als Hauptwohnsitz und die andere(n) als Nebenwohnung anmelden. Das ist nicht freiwillig, sondern im Bundesmeldegesetz (BMG) geregelt. Die Einordnung entscheidet nicht nur über Postadresse und Wahlrecht, sie hat auch finanzielle Folgen, etwa welche Gemeinde für Ihre Besteuerung zuständig ist, welche Abgaben anfallen und an welchem Wohnort Sie Anspruch auf staatliche Leistungen oder Förderungen haben.
Hauptwohnsitz: Lebensmittelpunkt und rechtlicher Anker
Ihre Hauptwohnung ist die, in der Sie überwiegend wohnen. Wenn Sie verheiratet oder verpartnert sind und mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner zusammenleben, zählt diese gemeinsame Wohnung in der Regel als Hauptwohnsitz. Das gilt auch dann, wenn Sie unter der Woche aus beruflichen Gründen in einer anderen Stadt wohnen. Die typischen Merkmale einer Hauptwohnung sind:
- Sie halten sich dort die meiste Zeit des Jahres auf.
- Ihre Familie oder Ihre Partnerin beziehungsweise Ihr Partner lebt dort.
- Sie bekommen dort Ihre Post.
- Sie sind dort sozial integriert (etwa durch Vereine, Kinderbetreuung, Arztbesuche).
Nebenwohnung = Zweitwohnsitz
Alle weiteren Wohnungen gelten gesetzlich als Nebenwohnung, häufig einfach Zweitwohnsitz genannt. Beide Begriffe bedeuten das Gleiche. Die Einordnung betrifft nicht nur Mietwohnungen, sondern auch Eigentum: So kann ein gekauftes Ferienhaus ebenfalls ein Zweitwohnsitz sein. Das heißt konkret:
- Sie können mehrere Nebenwohnungen haben, aber nur einen Hauptwohnsitz.
- Die Nebenwohnung kann gemietet oder gekauft sein.
- Sie müssen die Nebenwohnung anmelden und die Kommune kann eine Zweitwohnungssteuer verlangen.
Je klarer Ihre Lebensverhältnisse sind, desto leichter fällt die Einstufung. Schwierig wird es meist dann, wenn Sie sich regelmäßig an beiden Orten aufhalten oder keine enge familiäre Bindung an einen Ort besteht. In diesen Fällen prüft die Meldebehörde genauer oder fordert Belege wie Mietverträge, Nachweise über die jeweilige Aufenthaltsdauer oder berufliche Verbindungen.
Zweitwohnung anmelden: Wann, wo und wie Sie vorgehen sollten
Wenn Sie eine zweite Wohnung nutzen, gilt in Deutschland, wie erwähnt, eine klare Regel: Sie müssen die Nebenwohnung offiziell beim Einwohnermeldeamt anmelden. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie:
- unter der Woche in einer anderen Stadt arbeiten und dort eine Wohnung beziehen;
- eine Ferienwohnung regelmäßig selbst nutzen;
- ein Apartment für Studium oder Ausbildung beziehen, obwohl Ihr Hauptwohnsitz bei den Eltern bleibt;
- eine Immobilie in einer anderen Stadt als Rückzugsort kaufen und dort nicht dauerhaft leben.
Ob Sie die Nebenwohnung nur für kurze Aufenthalte oder dauerhaft nutzen, spielt keine Rolle. Entscheidend ist, ob Sie sich dort regelmäßig aufhalten und die Räume zum Wohnen geeignet sind.
Beispiel: Ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft, das Sie dauerhaft anmieten und nutzen, kann als Nebenwohnung gelten. Ein reines Gästezimmer im Haus Ihrer Eltern dagegen meist nicht, es sei denn, Sie verbringen dort einen erheblichen Teil des Jahres.
Meldepflicht gilt bundesweit
Die Anmeldung läuft bundesweit nach ähnlichem Muster ab und ist mit Fristen verbunden. In den meisten Kommunen muss sie innerhalb von 2 Wochen nach Einzug erfolgen. Wer die Frist versäumt, riskiert ein Bußgeld.
Wenn Sie keine ordnungsgemäße Anmeldung vorweisen, können Ihnen zudem ganz praktische Nachteile entstehen: Ohne Meldebestätigung erhalten Sie eventuell keine GEZ-Befreiung, können keine Parkausweise beantragen und kein Konto eröffnen, oder Sie verlieren Steuervergünstigungen (etwa bei der doppelten Haushaltsführung).
Ablauf der Anmeldung einer Zweitwohnung
Die Anmeldung erfolgt beim zuständigen Einwohnermeldeamt der Gemeinde, in der sich die Zweitwohnung befindet. Sie müssen dort persönlich erscheinen oder eine bevollmächtigte Person schicken. Einige Kommunen bieten auch Online-Services an; das ist jedoch noch nicht flächendeckend verfügbar.
Wenn Sie den Nebenwohnsitz mieten, ist eine Wohnungsgeberbestätigung gesetzlich vorgeschrieben. Ohne sie ist die Anmeldung nicht möglich. Sie muss vom Eigentümer, der Eigentümerin oder der Hausverwaltung ausgestellt werden und Adresse, Name der Mietenden und Einzugsdatum enthalten.
- Wann Sie zahlen müssen
Zweitwohnungssteuer: Auch bei seltener Nutzung kann Steuerpflicht bestehen
Viele Städte und Gemeinden in Deutschland erheben eine Zweitwohnungssteuer, egal ob Sie dort zur Miete wohnen oder eine eigene Immobilie besitzen. Die Höhe und die genauen Regeln legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest.
Die Steuer soll vor allem den Mehraufwand ausgleichen, den Kommunen durch zusätzliche Einwohnerinnen und Einwohner haben, die keine Hauptsteuerzahler sind. Ob Sie die Nebenwohnung häufig nutzen oder nur gelegentlich dort übernachten, ist oft unerheblich. Wichtig ist, dass sie Ihnen dauerhaft zur Verfügung steht.
- Wie viel Sie zahlen müssen
Höhe der Zweitwohnungssteuer
Die Steuer wird meist pro Jahr auf Basis der Nettokaltmiete berechnet. Falls keine Miete gezahlt wird, etwa bei Eigentum oder unentgeltlicher Nutzung, setzt die Gemeinde einen fiktiven Mietwert oder eine Vergleichsmiete an.
Die prozentuale Spanne ist groß: In Großstädten liegt die Steuer meist zwischen 5 und 20 Prozent der Jahreskaltmiete, touristisch geprägte Regionen verlangen mitunter noch höhere Sätze. Auch bei Ferienimmobilien greifen viele Gemeinden zu.
- Wer keine Zweitwohnungssteuer zahlen muss
Mögliche Ausnahmen und Befreiungen
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Abgabe. Es gibt keine bundesweit einheitliche Regelung, die bestimmte Gruppen automatisch befreit.
Einige Kommunen haben aber Ausnahmeregeln, etwa für verheiratete Berufspendlerinnen und Pendler, deren Hauptwohnsitz gemeinsam geführt wird und die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung brauchen. Andere Kommunen kennen diese Ausnahme nicht, dort fällt dann trotzdem Steuer an. Zu den weiteren typischen Ausnahmefällen zählen:
- geringverdienende oder Personen in Ausbildung, wenn die Steuer unzumutbar ist,
- Nebenwohnungen im selben Gebäude wie der Hauptwohnsitz,
- Immobilien, die ausschließlich vermietet werden (keine Selbstnutzung),
- zeitlich befristete Nutzung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung mit steuerlicher Absetzbarkeit.
Auch wenn Sie eine Wohnung nur nutzen, um pflegebedürftige Angehörige zu betreuen, kann das eine Befreiung begründen. Entscheidend ist aber immer die kommunale Satzung. Um sich von der Steuerpflicht befreien zu lassen, ist meist ein schriftlicher Antrag bei der zuständigen Stadtverwaltung nötig.
Zweitwohnsitz steuerlich absetzen: Was möglich ist
In bestimmten Fällen können Sie verschiedene Kosten für Ihren Zweitwohnsitz steuerlich geltend machen. Das gilt besonders dann, wenn die Zweitwohnung beruflich veranlasst ist, zum Beispiel für einen Job in einer anderen Stadt. In solchen Fällen spricht man von Werbungskosten, vor allem im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung gemäß Paragraf 9 Einkommenssteuergesetz (EStG).
Damit das Finanzamt Ihre Ausgaben anerkennt, müssen Sie jedoch ein paar Voraussetzungen erfüllen und diese auch belegen können:
- Ihr Hauptwohnsitz bleibt Ihr Lebensmittelpunkt.
- Die Zweitwohnung liegt in Nähe des Arbeitsplatzes (zum Beispiel Pendelstrecke unter 1 Stunde).
- Der Hauptwohnsitz liegt deutlich weiter entfernt vom Arbeitsort.
- Sie wohnen unter der Woche regelmäßig in der Zweitwohnung.
- Sie zahlen die Kosten der Zweitwohnung selbst.
Wenn Sie noch bei den Eltern wohnen, kann das auch als Hauptwohnsitz gelten, aber nur, wenn Sie dort einen eigenen Hausstand führen. Ein bloßes Kinderzimmer reicht in der Regel nicht aus.
Hinweis: Welche Kosten Sie konkret absetzen können, hängt immer von Ihrer persönlichen Situation ab. Lassen Sie sich steuerlich beraten, bevor Sie Ihre Angaben in der Steuererklärung machen.
Zweitwohnung als Ferienimmobilie oder Kapitalanlage
Einige kaufen eine zweite Wohnung, um sie als Rückzugsort für freie Tage zu nutzen, etwa am Meer, in den Bergen oder in einer attraktiven Stadt. Andere suchen gezielt nach einer Kapitalanlage, zum Beispiel in Form einer Ferienwohnung mit Vermietungspotenzial. Dabei gilt: Auch eine Ferienwohnung kann als Zweitwohnsitz gelten, wenn Sie sie nicht nur vermieten, sondern auch selbst nutzen.
- Wer regelmäßig in der Ferienimmobilie übernachtet, muss mit Meldepflicht und Zweitwohnungssteuer rechnen. Die Steuer kann auch dann greifen, wenn Sie die Immobilie nur selten selbst nutzen.
- Wenn Sie die Immobilie ausschließlich vermieten, also nie selbst nutzen, gilt sie in vielen Gemeinden nicht als Zweitwohnung. Wichtig: Das müssen Sie nachweisen können, etwa durch Mietverträge, Buchungsbelege oder Protokolle von Hausverwaltungen.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung an der Ostsee, die Sie an Feriengäste vermieten, aber auch zweimal pro Jahr selbst für jeweils zwei Wochen nutzen. Die Gemeinde kann daraus eine Zweitwohnung ableiten und eine Steuer erheben. Ob das geschieht, hängt von der kommunalen Satzung ab. Besonders in Tourismusorten wird das streng gehandhabt.
Lohnt sich eine Zweitwohnung?
Wie so häufig, gibt es in dieser Frage keine allgemeingültige Ja-oder-Nein-Antwort. Ein Zweitwohnsitz kann vieles erleichtern: den Arbeitsweg verkürzen, den Lebensmittelpunkt flexibler gestalten, ein persönlicher Rückzugsort sein oder langfristigen Vermögensaufbau ermöglichen. Doch er ist auch mit Pflichten, Meldeaufwand und teils hohen Nebenkosten verbunden. Letztlich hängt die Entscheidung davon ab, ob sich eine zweite Wohnung für Ihre Lebenssituation wirklich rechnet.
Sie möchten einen Zweitwohnsitz erwerben?
Die wichtigsten Fragen zu Haupt- und Zweitwohnsitz
Nein, rechtlich können Sie nur eine Hauptwohnung haben; alle weiteren Wohnungen gelten einheitlich als Nebenwohnungen. Es wird also nicht zwischen Zweit , Dritt oder Viertwohnsitz unterschieden, sondern jede zusätzliche Wohnung neben der Hauptwohnung ist eine Nebenwohnung und muss entsprechend gemeldet werden.
Ja, eine Ferienwohnung kann als Zweitwohnsitz gelten, wenn Sie sie nicht ausschließlich vermieten, sondern auch selbst nutzen (selbst wenn das nur wenige Tage im Jahr sind). In diesem Fall müssen Sie die Ferienwohnung als Nebenwohnung anmelden. Viele Städte und Gemeinden erheben für solche selbstgenutzten Ferienimmobilien eine Zweitwohnungssteuer. Wenn Sie die Wohnung lediglich vermieten und sie selbst nie nutzen, kann sie unter bestimmten Bedingungen als reine Kapitalanlage gelten. Das sollten Sie mit Ihrer Kommune im Detail klären.
Ihre Hauptwohnung ist die Wohnung, in der Sie vorwiegend leben. Dort halten Sie sich zeitlich am meisten auf, sie befindet sich innerhalb Ihres sozialen Umfelds oder sie leben mit Ihrer Familie dort zusammen. Alle anderen Wohnungen, die Sie zusätzlich nutzen, gelten als Nebenwohnungen (oder Zweitwohnsitze). Den Hauptwohnsitz müssen Sie bei der Meldebehörde aktiv als solchen festlegen. Er entscheidet über Dinge wie das Wahlrecht, die steuerliche Zuordnung und oft auch über Förderansprüche.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Kosten für Ihre Zweitwohnung steuerlich geltend machen. Das gilt dann, wenn Sie die Wohnung beruflich bedingt nutzen und Ihr Lebensmittelpunkt am Hauptwohnsitz bleibt. Diese Konstellation nennt man doppelte Haushaltsführung. Sie können dann unter anderem die Miete, Nebenkosten, Heimfahrten und Umzugskosten in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen, allerdings nur bis zu bestimmten Höchstgrenzen. Wichtig ist: Das Finanzamt prüft genau, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Sie sollten Ihre berufliche Situation und Ihren Lebensmittelpunkt klar belegen können.
Ob Sie von der Zweitwohnungssteuer befreit sind, hängt von der Kommune ab. Es gibt keine bundesweit einheitliche Regelung, sondern individuelle Satzungen. In manchen Städten gelten Ausnahmen für Berufspendlerinnen und Berufspendler, die mit ihrer Partnerin oder ihrem Partner gemeinsam am Hauptwohnsitz leben. Auch Studierende, Auszubildende oder Menschen mit geringem Einkommen können manchmal eine Befreiung beantragen. Wenn Ihre Zweitwohnung sich im gleichen Gebäude wie Ihre Hauptwohnung befindet, entfällt die Steuer in einigen Gemeinden ebenfalls. Sie sollten sich in jedem Fall bei Ihrer Kommune erkundigen, welche Regelungen gelten und ob Sie einen Antrag auf Befreiung stellen müssen.
Ja, bundesweit ist jeder Zweitwohnsitz meldepflichtig. Sobald Sie eine weitere Wohnung neben Ihrer Hauptwohnung beziehen und dort regelmäßig wohnen, müssen Sie diese beim Einwohnermeldeamt der jeweiligen Stadt oder Gemeinde anmelden. In der Regel haben Sie dafür 2 Wochen Zeit nach dem Einzug. Wer die Frist versäumt oder die Nebenwohnung nicht meldet, riskiert ein Bußgeld. Die Meldepflicht gilt unabhängig davon, ob Sie Mieterin, Mieter oder Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer sind. Als Mietende benötigen Sie für die Anmeldung unter anderem eine Wohnungsgeberbestätigung von der Vermietpartei oder der Hausverwaltung sowie einen gültigen Ausweis.
